Nadobudnutie pozemku vydržaním: Kľúčový prvok - oprávnená držba

Proces nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti vydržaním je komplexný právny inštitút. Jedným z kľúčových predpokladov, aby k takému nadobudnutiu mohlo dôjsť, je existencia oprávnenej držby po dobu stanovenú zákonom. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty oprávnenej držby, najmä v kontexte nadobúdania nehnuteľností vydržaním.

Oprávnená držba a nadobúdací titul

Preukázanie oprávnenej držby je kľúčové pre úspešné vydržanie nehnuteľnosti. Podľa ustálenej judikatúry, oprávnená držba musí byť založená na existencii nadobúdacieho titulu. Tento titul nemusí existovať v momente, keď vydržanie nadobúda účinnosť (teda uplynutím vydržacej doby), ale mal by existovať v čase vstupu do držby. Ak v čase nadobudnutia veci vydržaním už nadobúdací titul neexistuje, je potrebné jeho existenciu preukázať inými dôkazmi, ako sú svedecké výpovede alebo písomné dokumenty.

Právna veta uznesenia Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 508/2001 zo dňa 14.6.2001 hovorí: „Presvedčenie držiteľa, že mu vec patrí a že s ňou nakládal ako s vlastní, musí byť po celú vydržecí dobu dôvodné, podložené konkrétnymi okolnosťami, ktoré prokazují tvrzení držitele. Pre závěr o existenci dobré víry zpravidla svědčí okolnosti, které se týkají právního důvodu nabytí práva a svědčící o poctivosti nabytí.“

Hoci zákon pripúšťa oprávnenú držbu aj bez existujúceho titulu, ide o výnimočné prípady, kedy je preukázanie dobrej viery účastníka značne sťažené.

Písomná forma nadobúdacieho titulu pri nehnuteľnostiach

Vzhľadom na to, že v praxi sa najčastejšie riešia prípady vydržania nehnuteľností, je potrebné zdôrazniť, že pri nehnuteľnostiach sa vyžaduje písomný nadobúdací titul, najmä ak sa nehnuteľnosť nadobúdala zmluvou. Súčasný Občiansky zákonník vyžaduje písomnú formu zmluvy pre platné nadobudnutie nehnuteľnosti. Ústna zmluva na prevod nehnuteľnosti nie je postačujúca.

Prečítajte si tiež: ŤZP a daňové úľavy

Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 2 Cdon 568/96 zo dňa 10.2.1999 zdôrazňuje: „Dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věcí nebo práva, která je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitosti. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví k nemovitosti postačuje. Držba nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení.“

Podobný názor zastáva aj uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 361/2012 zo dňa 27.1.2015: „Oprávneným držiteľom nehnuteľnosti, ktorý je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že je jej vlastníkom, nemôže byť ten, kto do jej držby vstúpil za účinnosti Občianskeho zákonníka v znení do 31. decembra 1991 na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorá nebola uzatvorená v písomnej forme.“

Vady nadobúdacieho titulu a ich dopad na oprávnenosť držby

Nielen neexistencia písomnej zmluvy, ale aj jej vady môžu viesť k neoprávnenej držbe. Napríklad, ak nadobúdateľ prehliadne absenciu podpisov prevodcu na zmluve o prevode vlastníckeho práva, nemôže ísť o ospravedlniteľný právny omyl, ktorý by zakladal oprávnenú držbu. Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 4881/2008 zo dňa 3.3.2009 uvádza: „Jestliže nabyvatelka přehlédla absenci dvou podpisů převodce na smlouvě o převodu vlastnického práva, přičemž nutnost podpisu nejméně dvou oprávněných osob vyplývala ze zcela jasně formulovaného ustanovení hospodářského zákoníku, nemohlo jít o omluvitelný právní omyl (jenž by mohl založit oprávněnou držbu).“

Ďalším príkladom vád nadobúdacieho titulu je situácia, keď dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva neuzavrú všetci podieloví spoluvlastníci nehnuteľností. Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 247/2013 zo dňa 6.8.2014 konštatuje, že ak sa právni predchodcovia žalobcov nevysporiadali so všetkými podielovými spoluvlastníkmi, hoci to mali v úmysle, odporuje to tvrdeniu o ich dobromyseľnosti.

Čo nemôže byť nadobúdacím titulom

Nadobúdacím titulom nemôže byť listina, ktorá sama osebe nezakladá nadobudnutie práva. Medzi takéto listiny patrí geometrický plán, doklad o platbe bez existujúcej zmluvy, dotazník alebo čestné prehlásenie. Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 2632/2003 zo dňa 17.3.2004 jasne uvádza: „Geometrický plán, zobrazující kvalifikovaným způsobem určitou část zemského povrchu, nezakládá sám o sobě dobrou víru držitele, a to ani tehdy, stal-li se neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru.“

Prečítajte si tiež: Podrobný sprievodca prehodnotením pozemku

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 287/2006 zo dňa 28.11.2007, pri posudzovaní oprávnenosti držby je dôležité presvedčenie nadobúdateľa, že nekoná bezprávne. Subjektívny pocit držiteľa nie je postačujúci, ak nie je vyvolaný okolnosťami objektívne nasvedčujúcimi oprávnenosti držby práva.

Dobrá viera držiteľa a jej význam

Dôležitým aspektom oprávnenej držby je dobrá viera držiteľa, ktorá sa musí vzťahovať aj k titulu, na základe ktorého mohlo držiteľovi vzniknúť vlastnícke právo. Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 234/2009 zo dňa 28.9.2010 zdôrazňuje, že pri posudzovaní existencie presvedčenia držiteľov o vlastníctve je potrebné prihliadnuť na všetky rozhodujúce okolnosti, za ktorých malo prísť k uzavretiu kúpnej zmluvy.

Judikáty Najvyššieho súdu SR k vydržaniu

Najvyšší súd Slovenskej republiky sa vo svojich rozhodnutiach opakovane zaoberá problematikou vydržania. Niektoré z relevantných právnych viet sú:

• Právna veta: Predpokladom vydržania je skutočnosť, že držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec alebo právo patrí.
• Právna veta: Oprávnená držba popri všeobecných znakov držby musí spĺňať požiadavku dobrej viery držiteľa, že mu vec patrí.
• Právna veta: Ustanovenie § 2 ods. 2 zákona č. 293/1992 Zb. bolo vo vzťahu k § 134 OZ špeciálnou úpravou, ktorá umožňovala vydržanie ako originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva za jednoduchších podmienok, než aké stanovovala všeobecná úprava.
• Právna veta: Predmetom súdneho konania je žaloba o určenie nadobudnutia vlastníckeho práva, a to inštitútom vydržania, ktorý je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva.
• Právna veta: Podľa § 151o ods. 1 veta prvá a druhá Občianskeho zákonníka vecné bremená vznikajú písomnou zmluvou na základe závetu v spojení s výsledkami konania o dedičstve, schválenou dohodou dedičov, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu možno nadobudnúť tiež výkonom práva (vydržaním); ustanovenie § 134 tu platí obdobne.
• Právna veta: V Občianskom zákonníku v znení platnom v čase vstupu žalobcu do držby pozemku bol rozsah subjektov vydržania obmedzený (vydržanie bolo obmedzené na občanov) a rovnako bol obmedzený aj rozsah predmetov vydržania, keď nebolo možné vydržať vlastnícke právo najmä k pozemkom.
• Právna veta: Ustanovenie § 134 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka upravuje vydržanie ako osobitný originárny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva.
• Právna veta: Vydržanie je osobitný originálny spôsob nadobudnutia vlastníctva.

Prípadová štúdia: Spor o vydržanie pozemku v katastrálnom území D.

Prípad sporu o vydržanie pozemku v katastrálnom území D. (podrobnosti sporu sú uvedené v texte) ilustruje komplexnosť posudzovania podmienok pre vydržanie, najmä pokiaľ ide o preukázanie dobromyseľnosti držby. Najvyšší súd SR v tomto prípade zrušil zmeňujúci rozsudok odvolacieho súdu z dôvodu nedostatočného zistenia skutkového stavu a nepreskúmateľnosti rozhodnutia. Súd poukázal na to, že rozhodnutie o vydržaní musí mať základ v konkrétnych a preukázaných skutočnostiach, a nie len v možných domnienkach.

Prečítajte si tiež: Kúpa pozemku a DPH

tags: #detencia #pozemku #vydržanie