Dobromyseľnosť pri vydržaní nehnuteľnosti: Podmienky a aspekty

Vlastníctvo nehnuteľnosti je možné nadobudnúť rôznymi spôsobmi, pričom jedným z nich je aj vydržanie. Tento inštitút, upravený v § 134 Občianskeho zákonníka, predstavuje originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva na základe dlhodobej a oprávnenej držby. Kľúčovým aspektom pri vydržaní je dobromyseľnosť držiteľa, ktorá má zásadný vplyv na úspešnosť vydržania. Cieľom tohto článku je podrobne preskúmať podmienky vydržania nehnuteľnosti s dôrazom na aspekt dobromyseľnosti, a to aj s ohľadom na relevantnú judikatúru a zmeny v procese osvedčovania vydržania.

Vydržanie ako spôsob nadobudnutia vlastníctva

Vlastnícke právo možno nadobudnúť aj „na základe iných skutočností ustanovených zákonom“ podľa § 132 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“). Takouto skutočnosťou je vydržanie upravené v § 134 Občianskeho zákonníka. Ide o originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva na základe nepretržitej oprávnenej držby v trvaní desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.

Podmienky vydržania

Podmienky vydržania vlastníckeho práva upravuje § 134 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nemožno pritom nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vydržanie je osobitným spôsobom nadobúdania (najčastejšie) vlastníckeho práva, pričom subjektom vydržania môže byť ako fyzická, tak i právnická osoba. Na nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním sa teda nevyžaduje ešte aj ďalšia skutočnosť, napríklad vydanie súdneho rozsudku alebo rozhodnutia iného štátneho orgánu.

Podľa § 134 Občianskeho zákonníka platí, že ak niekto drží vec ako svoju po dobu 10 rokov, stáva sa jej vlastníkom, ak je jeho držba poctivá, pravá a nepretržitá.

Pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním je potrebné v zmysle § 134 OZ splnenie podmienok vydržania, ktoré musia byť splnené počas vydržacej doby, ide o:

Prečítajte si tiež: Nadobúdateľ a dobromyseľnosť

1. spôsobilý predmet vydržania,
2. spôsobilý subjekt vydržania,
3. oprávnená držba a
4. uplynutie vydržacej doby.

Oprávnená držba na účely vydržania musí trvať počas celej vydržacej doby. Predmetom držby sú Nehnuteľnosti, t. j. v zmysle §134 OZ je vydržacia doba 10 rokov.

Medzi základné predpoklady vydržania patrí dobrá viera držiteľa, že mu vec alebo vykonávanie práva patrí. Oprávnená držba sa nemusí nutne opierať o existujúci právny dôvod; postačí, aby bol daný aj domnelý (putatívny) právny dôvod. Pôjde však vždy o to, aby držiteľ bol so zreteľom ku všetkým okolnostiam v dobrej viere, že mu takýto právny dôvod svedčí.

Dobromyseľnosť ako kľúčový prvok

Otázku dobromyseľnosti upresňuje Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4 Cdo 283/2009. „Dobromyseľnosť teda znamená, že držiteľ je ohľadne existencie svojho práva v omyle. Posúdenie, či držiteľ je alebo nie je dobromyseľný, treba hodnotiť vždy objektívne, a nie iba zo subjektívneho hľadiska (osobného presvedčenia) účastníka, a treba vždy brať do úvahy, či držiteľ pri bežnej (normálnej) opatrnosti, ktorú možno s ohľadom na okolnosti a povahu daného prípadu od každého požadovať, nemal, resp. nemohol mať po celú vydržaciu dobu dôvodné pochybnosti o tom, že mu vec patrí. O dobromyseľnosti možno hovoriť tam, kde držiteľ drží vec v omyle, že mu vec patrí a ide pritom o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. Omyl môže byť nielen skutkový, ale aj právny. Právny omyl spočíva v neznalosti alebo v neúplnej znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov a z toho vyplývajúceho nesprávneho posúdenia právnych dôsledkov právnych skutočností. Vzhľadom na všeobecne (aj v oblasti súkromného práva) uznanú zásadu ignorantia iuris non excusat (neznalosť zákona neospravedlňuje), vyplývajúcu zo samej podstaty práva, právny omyl držiteľa, vychádzajúci z neznalosti jednoznačne formulovaného ustanovenia Občianskeho zákonníka platného v dobe, kedy sa držiteľ ujal držby, nie je ospravedlniteľný. Dobromyseľnosť pri vydržaní je teda vždy spojená s omylom držiteľa, no nie každý omyl zakladá držiteľovu dobromyseľnosť. Záleží na tom, či mýliaci sa postupuje s obvyklou mierou opatrnosti. Dobrá viera držitele sa musí vzťahovať ku všetkým právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věci a práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitostí. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základe ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví nemovitosti postačuje.

Posúdenie toho, či držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že mu vec patrí, nemôže vychádzať len z posúdenia subjektívnych predstáv držiteľa. Dobromyseľnosť držiteľa musí byť posudzovaná aj z objektívneho hľadiska, t. j., či držiteľ pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú možno s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu na každom subjekte požadovať, mal alebo mohol mať pochybnosti, že užíva nehnuteľnosti, ktorých vlastníctvo nenadobudol.

V prípadoch posudzovania okolností vydržania je najviac problematické posúdenie oprávnenosti či dobromyseľnosti držby. Posúdenie toho, či držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mu vec patrí, musí byť objektívne. Dobrú vieru bude potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ (pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať) mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Nestačí teda len jeho subjektívne vnútorné presvedčenie o tom, že je vlastníkom. Ak sú mu alebo musia byť známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo dôvodne spochybňujú a svedčia v prospech vlastníctva inej osoby, podmienka dobromyseľnosti nebude splnená.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť v psychológii

Vnútorné presvedčenie osoby, samozrejme, dokázať nie je možné, predmetom dokazovania budú okolnosti, ktoré nasvedčujú, že držiteľ by mohol objektívne považovať určitú nehnuteľnosť za svoju. Ako dôkazy budú slúžiť spravidla nadobúdacie zmluvy, hoci aj postihnuté právnou vadou, ktoré utvrdzujú držiteľa, že vec je jeho. Do úvahy prichádzajú aj výpovede osôb, ktoré boli svedkami ústnej dohody a pod. Samozrejme platí, čím viac hodnoverných dôkazov predložíte, tým je miera úspechu vyššia.

Príklady z praxe a judikatúry

• Zámenná zmluva bez písomnej formy: Ak starí rodičia uzavreli so susedmi zámennú zmluvu, ktorá nemala písomnú formu, nemožno dokázať dobromyseľnosť pôvodných účastníkov zmluvy o zámene pozemkov, ešte vždy je tu možnosť úspešne uplatniť inštitút vydržania ich právnymi nástupcami, ktorí boli presvedčení, že ich právni predchodcovia boli vlastníkmi predmetnej nehnuteľnosti, a teda že na nich samých prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Opäť sa možno oprieť aj o závery súdnej praxe, podľa ktorých „zdědí-li někdo věc, která ve skutečnosti zůstaviteli nepatřila, stane se oprávněným držitelem v případě, že bude se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že věc patřila zůstaviteli“. V prípade takejto dobromyseľnosti právnych nástupcov však nemožno započítať do doby oprávnenej držby držbu ich právnych predchodcov, keďže táto nebola dobromyseľná.
• Užívanie pozemku na základe pridelenia zamestnávateľom: Ak bola záhradka pridelená otcovi zamestnávateľom, užívanie bolo pôvodne založené na právnom vzťahu (napr. nájom, pridelenie na užívanie), nie na presvedčení, že ide o vlastnú vec. Ak ste Vy alebo Váš otec užívali pozemok na základe zmluvy, povolenia alebo iného právneho titulu, držba sa nepovažuje za poctivú držbu potrebnú na vydržanie, kým tento právny vzťah trvá. Vydržacia doba by začala plynúť až vtedy, keď by ste začali pozemok užívať ako vlastný, bez právneho titulu a v dobrej viere, že Vám patrí.
• Užívanie pozemku v dobrej viere: V situácii, keď rodina užíva pozemok v dobrej viere viac ako 10 rokov, teoreticky by bolo možné uplatniť tzv. vydržanie (§ 134 Občianskeho zákonníka). Vydržanie však musí byť preukázané a často je potrebné rozhodnutie súdu, že vlastnícke právo bolo vydržané. Kataster sám o sebe vydržanie nezapíše bez právoplatného rozhodnutia súdu.
• Neoprávnená stavba alebo dlhodobé užívanie cudzieho pozemku: Jednou z možností je preskúmať, či by ste mohli uplatniť vydržanie podľa § 134 Občianskeho zákonníka. Vydržanie je možné, ak ste vy alebo vaši právni predchodcovia pozemok užívali v dobrej viere ako vlastníci nepretržite aspoň 10 rokov. Dôležité je, že dobrá viera musí byť preukázaná - teda že ste boli presvedčení, že pozemok patrí vám. Ak by ste splnili podmienky vydržania, môžete podať návrh na súd, aby určil vlastníctvo.

Vydržanie spoluvlastníckeho podielu

Predmetom vydržania ako špecifického spôsobu nadobudnutia vlastníckeho práva môže byť spoluvlastnícky podiel na veci, ktorý je tiež predmetom občianskoprávnych vzťahov v zmysle ustanovenia § 118 ods.

Postup pri uplatňovaní vydržania

K samotnej možnosti vydržania uvádzame, že tento inštitút možno uplatniť buď v zmysle zákona č. 232/1992 Z. V prípade postupu podľa notárskeho poriadku tento v zmysle § 63 vyžaduje, aby notárska zápisnica obsahujúca osvedčenie o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti obsahovala aj vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby. K vyhláseniu má účastník podľa §63 ods. c) vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady (touto právnickou osobou sa rozumie napr. V prípade, ak oprávnený držiteľ niektoré z týchto vyjadrení notárovi nepredloží, alebo vyjadrenie podľa §63 ods. 1 písm. a) notárskeho poriadku bude negatívne, tak notár vydržanie vlastníckeho práva neosvedčí. Tu poukazujeme na skutočnosť, že ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov) je súpis pozemkov a ich vlastníkov, ktorí z rôznych dôvodov neboli pred vyhotovením registra evidovaní v katastri. Zostavuje sa postupom podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. Podľa §16 uvedeného zákona Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF“) nakladá aj s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. Pri tomto nakladaní s pozemkami má len zákonom stanovené možnosti, akým spôsobom môže s takýmito pozemkami nakladať, preto v tomto prípade nebude možné doložiť k vyššie uvedenému vyhláseniu účastníka v rámci konania podľa § 63 notárskeho poriadku súhlasné stanovisko SPF v zmysle § 63 ods. 1 písm. Oprávnený držiteľ má však ešte možnosť obrátiť sa na príslušný súd so žalobou o určenie vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti podľa ustanovenia § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov. Žalovaným v tomto prípade bude osoba, ktorá je v katastri nehnuteľnosti uvedená ako posledný vlastník dotknutej nehnuteľnosti (ak je takýchto osôb viacero, tak žalované budú všetky tieto osoby) a účastníkom konania bude v tomto prípade aj SPF. K žalobe je potrebné priložiť všetky dôkazy, ktoré osvedčujú vydržanie vlastníckeho práva. Príslušný súd potom v rámci súdneho konania preskúma splnenie zákonných podmienok vydržania a ak budú splnené vydá rozhodnutie, v ktorom uvedie, že od určitého dňa oprávnený držiteľ nadobudol vlastnícke právo k dotknutej nehnuteľnosti vydržaním.

• Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice: Keďže túto skutočnosť je potrebné úradne deklarovať, je potrebné vyhotoviť osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vo forme notárskej zápisnice. V zmysle ustanovenia § 63 notárskeho poriadku, osvedčenie vyhlásenia o vydržaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu sa vydáva formou notárskej zápisnice.
• Podmienky notárskej zápisnice:
  • vyhlásenie účastníka, že splnil podmienky vydržania podľa Občianskeho zákonníka, najmä okolnosti odôvodňujúce začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby.
  • vyjadrenie právnickej osoby, ktorá je príslušná na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo má právo nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu, že nemá k vzniku vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu výhrady, ak ide o nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce (napr.
  • Vyjadrenie obce ako podmienka k vydaniu osvedčenia o vydržaní, má obsahovať vyjadrenie súhlasu alebo opačne, nesúhlasu. V prípade druhej možnosti, je podľa môjho názoru potrebné, aby obec odôvodnila a špecifikovala svoje záujmy, ktoré môžu byť predmetným osvedčením dotknuté. V prípade nesplnenia podmienok, ktoré predpokladá Notársky poriadok v citovanom ustanovení, možno dosiahnuť zápis v katastri nehnuteľností na základe právoplatného súdneho rozhodnutia vydaného na základe tzv. určovacej žaloby oprávneného držiteľa. V súdnom konaní je potrebné preukázať naplnenie všetkých zákonných podmienok pre vydržanie a taktiež aj právny záujem na určení vlastníckeho práva.

Zmeny v procese osvedčovania vydržania

V ostatnom období vystala akútna požiadavka po zmene procesného postupu nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním. Uvedené je odzrkadlením núdze a požiadavky po ochrane vecného práva spôsobenej nielen nedostatočnou mierou súčasnej zákonnej úpravy, nedostatočnou transparentnosťou, ale často aj úmyselným zneužívaním inštitútu vydržania.

Vláda Slovenskej republiky sa v Programovom vyhlásení vlády Slovenskej republiky na roky 2020 až 2024, zaviazala zlepšiť prístup k spravodlivosti a taktiež sa zaviazala vykonať analýzu rekodifikácie občianskeho procesného práva a podľa potreby navrhnúť zmeny právnej úpravy. Inštitút vydržania má do 21. storočia preniesť nové navrhované súdne konanie.

Prečítajte si tiež: Dobromyseľnosť držby v kontexte judikatúry

Vláda Slovenskej republiky v rámci záväzku zlepšiť prístup k spravodlivosti predložila dňa 5. novembra 2020 do Národnej rady Slovenskej republiky návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (parlamentná tlač 324), ktorého cieľom je zmena spôsobu deklarovania vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu tak, aby bola zabezpečená ochrana vlastníckeho práva za súčasného zachovania princípu právnej istoty. Zámerom je vyňať toto oprávnenie z právomoci notárov a preniesť ho na súdy a na osobitný, zákonom upravený proces, teda nové osobitné mimosporové konanie, výsledkom ktorého je potvrdenie vydržania prostredníctvom deklaratórneho súdneho rozhodnutia alebo iné skončenie konania, ktoré nepotvrdzuje vydržanie vecného práva. Jedná sa o konanie o potvrdenie vydržania, prostredníctvom ktorého sa zabezpečí nielen vyšší štandard súdnej ochrany vlastníckeho práva navrhovateľa a dotknutých osôb, ale sa zabezpečí aj dodržiavanie princípu právnej istoty, nakoľko nová úprava vydržania zabezpečuje informovanosť aj ďalších osôb, a to v dostatočnom časovom predstihu a rozsahu ešte pred samotným potvrdením vydržania.

Vypracovaný a predložený návrh zákona sa týka zmeny procesnoprávneho predpisu zákona č. 161/2015 Z. z. Civilný mimosporový poriadok (ďalej ako „CMP“), ktorým sa zavádza nové civilné mimosporové konanie pri zachovaní aktuálnej hmotnoprávnej úpravy vydržania obsiahnutej v zákone č. 40/1964 Zb.

Nový proces vydržania vlastníctva

Proces osvedčovania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam od 1. mája 2021 vybavujú už len súdy za účasti advokátov a je o niečo organizačne náročnejší. Vydržanie už notári neosvedčujú.

Nový proces vydržania vlastníctva možno rozdeliť do 4 etáp:

• I. etapa: Advokátsky prieskum a predprípravné štádium

Úvodná etapa je v celkom procese kľúčová. V advokátskom prieskume sa preveria predpoklady vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Zákon vyžaduje, aby bol navrhovateľ dobromyseľným držiteľom nehnuteľnosti najmenej 10 rokov. Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Do súdneho návrhu sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Príslušný na konanie je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Ak súd podanie nezamietne, postupuje sa do druhej etapy vydržania - tzv. vyzývacieho konania.

Ako v dôvodovej správe k novele Ministerstvo spravodlivosti SR uvádza, cieľom predprípravného štádia je vylúčiť z konania nedôvodné a neopodstatnené návrhy a nezaťažovať nimi ostatných účastníkov a súdy. Účasť advokáta pri prieskume a spísaní kvalifikovaného návrhu výslovne zákon nevyžaduje, jeho účasť v prieskume a konaní je nezastupiteľná a môže podstatne zvýšiť úspech v procese vydržania. Účasť advokáta bude kľúčová aj v III. etape vydržania, kedy bude potrebné pred súdom preukázať, že prípadné námietky tretích strán sú nedôvodné. Súdny poplatok za návrh je 99,5 eur.

• II. etapa: Vyzývacie súdne konanie

Druhá etapa procesu vydržania prebieha na súde. Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku. Tieto subjekty však môžu ostať v súdnom konaní nečinné, ak sa ich predmet konania, resp. nehnuteľnosť netýka. Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť. Ak budú námietky nekvalifikované alebo budú podané oneskorene, súd ich odmietne.

• III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)

Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Právoplatné rozhodnutie o zamietnutí sa oznamuje tiež katastru za účelom výmazu zapísanej poznámky. Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí.

• IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností

Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním. Záznamové konanie je bez poplatku.

#

tags: #dobromyselnost #pri #vydrzani #nehnutelnosti #podmienky