Dobrovoľná dražba na Slovensku: Právny rámec, proces a praktické aspekty

Dobrovoľná dražba predstavuje jednu z foriem riešenia otázky neplatičov a je verejným konaním mimosúdneho charakteru. Jej cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. V slovenskom právnom prostredí je táto problematika upravená zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách.

Charakteristika dobrovoľnej dražby

Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Ide o mimosúdne konanie, ktoré iniciuje navrhovateľ. Ustanovený licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk.

Rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou

Na rozdiel od nútenej (exekučnej) dražby, ktorá je jedným zo spôsobov, akým sa vykonáva exekúcia voči dlžníkovi, dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom s oprávnením na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Kým pri exekučnej dražbe musí mať navrhovateľ právoplatný exekučný titul a predaj nehnuteľnosti schvaľuje súd, pri dobrovoľnej dražbe navrhovateľ nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu. Stačí, ak je v jeho prospech zriadené napríklad záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je tak jednoduchším procesom než exekučná dražba.

Subjekty a proces dobrovoľnej dražby

Navrhovateľ dražby

Navrhovateľom je vlastník predmetu dražby (najčastejšie nehnuteľnosti), osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť aj pravosť, výšku a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva.

Dražobník

Dražobník je osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené zákonom o dobrovoľných dražbách a osobitným zákonom. Dražobníkom môže byť osoba, ktorá má vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe. Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka s minimálnou výškou plnenia 2 000 000 eur. Bez zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka. Dražobník je povinný viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť účelné a bezpečné uloženie písomností súvisiacich s dražbou. Dražobník je povinný zachovávať mlčanlivosť o všetkých skutočnostiach, o ktorých sa pri výkone svojej činnosti dozvedel.

Prečítajte si tiež: Formy pomoci seniorom

Účastník dražby

Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastník dražby je povinný na vyzvanie dražobníka alebo osoby ním písomne poverenej preukázať svoju totožnosť, prípadne oprávnenie konať za účastníka dražby, dať sa zapísať do zoznamu účastníkov dražby, a ak sú rozdávané dražobné čísla, prevziať dražobné číslo; ak bolo požadované zloženie dražobnej zábezpeky, je účastník dražby povinný doložiť aj doklad o zložení dražobnej zábezpeky. Účastník dražby je ďalej povinný doložiť čestné vyhlásenie, že nie je osobou vylúčenou z dražby.

Proces dražby

1. Začatie procesu: Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov, ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Nevyhnutnou podmienkou pre vykonanie dobrovoľnej dražby je uzatvorenie zmluvy o vykonaní dražby medzi dražobníkom a navrhovateľom dražby.
2. Oznámenie o dražbe: Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, uverejní dražobník oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby. Dražobník je povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe na úradnej tabuli obce alebo na elektronickej úradnej tabuli v časti určenej pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza. V rovnakej lehote zverejní oznámenie o dražbe aj v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na ktorej území sa predmet dražby nachádza, základné údaje o čase, mieste, predmete a najnižšom podaní dražby alebo opakovanej dražby. Dražobník umiestni na predmet dražby najmenej 15 dní pred konaním dražby označenie podľa prílohy. Zároveň v tejto lehote na viditeľné miesto na predmet dražby umiestni oznámenie o dražbe alebo oznámenie o opakovanej dražbe.
3. Dražobná zábezpeka: Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy a môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky.
4. Priebeh dražby: Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom vyvolania je označenie a opis predmetu dražby a jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Dražba prebieha, pokiaľ robia účastníci dražby vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí.
5. Nadobudnutie vlastníctva: Ak uhradil vydražiteľ cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby udelením príklepu. Ak sa nespisuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby, dražobník vydá bez zbytočného odkladu vydražiteľovi, ktorý nadobudol vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby, písomné potvrdenie o vydražení predmetu dražby.

Neúspešná dražba a opakovaná dražba

Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. Ak predmet dražby nebol vydražený alebo ak bola dražba zmarená vydražiteľom, uskutoční sa opakovaná dražba na základe zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom dražby predchádzajúcej dražby a dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu. Ak bolo oznámenie o dražbe uverejnené v registri dražieb, uverejní dražobník oznámenie o konaní opakovanej dražby s náležitosťami podľa § 17 ods. 1 písm. a) až f) v registri dražieb najmenej desať dní pred začatím dražby. V lehote najmenej desať dní pred začatím opakovanej dražby zašle dražobník oznámenie o opakovanej dražbe aj osobám podľa § 17 ods. 5.

Problémy a riziká spojené s dobrovoľnou dražbou

Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.

Možnosť napadnutia dražby

V prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt.

Kontrola a proporcionalita

Kontrola sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov. Druhý spôsob predstavuje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o Zamestnancov na Slovensku

V kontexte dobrovoľných dražieb sa uplatňuje aj zásada proporcionality. Táto zásada sa prejavuje najmä v ustanovení § 3 ods. 6 zákona o dobrovoľných dražbách, ktoré hovorí, že "Dražiť nemožno nehnuteľné veci, ak hodnota pohľadávky bez jej príslušenstva zabezpečenej záložným právom ku dňu oznámenia o začatí výkonu záložného práva neprevyšuje 2 000 eur." Rozhodujúcim dňom pre posúdenie výšky pohľadávky je deň, keď záložný veriteľ písomne oznámi záložcovi a dlžníkovi začatie výkonu záložného práva.

Záver

Dobrovoľná dražba predstavuje špecifický právny inštitút, ktorý má svoje výhody aj riziká. Je dôležité, aby účastníci dražby, či už navrhovatelia, dražobníci alebo záujemcovia o vydraženie, boli oboznámení s právnym rámcom a procesom dražby, aby sa predišlo prípadným problémom a sporom. Zároveň je nevyhnutné, aby bola zabezpečená kontrola nad priebehom dražby a dodržiavanie zásady proporcionality, aby sa chránili práva všetkých zúčastnených strán.

Prečítajte si tiež: Zákonné, zmluvné a dobrovoľné benefity pre zamestnancov

tags: #dobrovolna #drazba #zakon #slovensko