Dodatočné Vysporiadanie Existujúcich Stavieb vo Verejnom Záujme: Legislatíva a Možnosti

V kontexte neustálych zmien v slovenskej legislatíve, obzvlášť v oblasti stavebného práva, je dôležité venovať pozornosť otázke dodatočného vysporiadania existujúcich stavieb, ktoré boli postavené bez príslušných povolení, tzv. "čiernych stavieb". Tento článok sa zameriava na aktuálnu legislatívu a postupy, ktoré umožňujú legalizáciu takýchto stavieb, s dôrazom na verejný záujem.

Nový Stavebný Zákon a Čierne Stavby

Uznesením Vlády Slovenskej republiky č. 676/2024 z 06.11.2024 bol prijatý vládny návrh nového stavebného zákona, ktorého cieľom je nahradiť zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v platnom znení. Hoci Vládny návrh bude predmetom rokovania a následného hlasovania o schválení Národnej rade Slovenskej republiky, v kontexte zmeny stavebných predpisov bude okrem iného citlivo vnímaná aj téma čiernych stavieb.

Do 31. marca 2024 Stavebný zákon poskytoval stavebníkom možnosť legalizovať stavby zhotovené bez povolenia alebo v rozpore s ním, napríklad prostredníctvom dodatočného povolenia stavby podľa § 88a Stavebného zákona. Tento inštitút bol často využívaný tak, že stavebníci uprednostnili realizáciu projektov bez ohľadu na existenciu povolenia a otázku povolenia odkladali na záver projektu.

Vládny návrh, ktorého účinnosť sa navrhuje od 1. apríla 2025, je v tomto smere nekompromisný a smeruje k tomu, aby sa stavby realizovali až po získaní úradného povolenia. Pre stavebníkov, ktorí ignorujú túto nevyhnutnosť, hrozí, že orgány vykonávajúce stavebnú inšpekciu budú môcť rozhodnúť len o odstránení nepovolených stavebných prác.

Čo s Čiernymi Stavbami po Zrušení Stavebného Zákona?

Vládny návrh naďalej počíta s čiastočnou aplikáciou ustanovení Stavebného zákona, okrem iného týkajúcich sa zhojenia niektorých právnych vád čiernych stavieb. Táto možnosť je však časovo limitovaná do 31. marca 2029.

Prečítajte si tiež: Integračný podnik a ZŤP

V tejto súvislosti je dôležité pripomenúť novelu Stavebného zákona č. 46/2024 Z. z., ktorá okrem iného doplnila Stavebný zákon o nový prostriedok sanácie právnych vád čiernych stavieb vybudovaných bez povolenia.

Z časového hľadiska táto novela rozlišuje medzi stavbami postavenými:

• v období pred 1. októbrom 1976 - tieto stavby sa dňom 1. apríla 2024 považujú za legalizované zákonom;
• v období medzi 1. októbrom 1976 a 31. decembrom 1989 - tieto stavby sa dňom 1. apríla 2024 považujú za legalizované zákonom, ak vlastník stavby je zároveň vlastníkom pozemku pod stavbou alebo má iné právo k pozemku pod stavbou podľa Stavebného zákona a zároveň sa stavba nepretržite užíva na svoj účel;
• v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024 - tieto stavby možno dodatočne legalizovať za predpokladu splnenia ďalších zákonných podmienok.

Ako Legalizovať Čiernu Stavbu Postavenú do 31. Marca 2024?

Doplneným prostriedkom je konanie podľa § 140d Stavebného zákona o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, ktorého výsledkom môže byť umožnené vlastníkom niektorých stavieb vybudovaných bez príslušného povolenia v stavebnom konaní zhojiť ich právne vady.

Novela tak nadväzuje na očakávané zavedenie nového stavebného kódexu, ktorým sa otázka čiernych stavieb plánuje v budúcnosti riešiť mimoriadne razantným spôsobom - nariadením ich odstránenia.

Základné Podmienky Legalizácie Čiernych Stavieb

V prvom rade je potrebné povedať, že legalizácia sa týka výlučne tých stavieb, ktoré boli postavené a užívané v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024. Túto skutočnosť je povinný jej vlastník preukázať v konaní podľa § 140d Stavebného zákona.

Prečítajte si tiež: Zamestnávanie osôb so ZTP

Ďalšie podmienky pre legalizáciu možno zjednodušene zhrnúť do nasledovných bodov:

1. Bezpečnosť a technický stav: Stavba musí byť technicky a stavebne spôsobilá na užívanie - musí zodpovedať základným požiadavkám na stavby a plniť účel, na ktorý je určená. Prípadná miestna obhliadka stavby musí potvrdiť, že stavba nepredstavuje riziko pre životy obyvateľov či okolia.
2. Právny vzťahy k pozemku: Vlastník musí preukázať právny titul k pozemku, na ktorom stavba stojí - buď ide o vlastnícke právo k pozemku alebo o iné právo k pozemku v zmysle Stavebného zákona (napr. právo užívania pozemku alebo vecné bremeno).
3. Územnoplánovacie regulatívy: Stavba nesmie byť v rozpore s územnoplánovacou dokumentáciou platnou buď v čase výstavby alebo aktuálnou pri posudzovaní žiadosti - zohľadňuje variant priaznivejší pre vlastníka stavby.
4. Umiestnenie mimo ochranných pásiem: Stavba nesmie zasahovať do ochranných pásiem kritickej infraštruktúry, ako sú elektrické vedenia, plynové zariadenia či inundačné územia (napr. záplavové oblasti). Ak sa stavba nachádza v ochrannom pásme infraštruktúry, jej prevádzkovateľ musí súhlasiť s jej ponechaním na mieste.
5. Dokumentácia skutočného realizovania stavby: Stavebný úrad môže vyžadovať dokumentáciu skutkového stavu na účely kolaudácie v prípade ak nebola vôbec vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave. Pokiaľ to nie je nevyhnutné, stavebný úrad môže uložiť povinnosť predloženia zjednodušenej projektovej dokumentácie (pasport stavby).

Špeciálne Podmienky pre Vylúčené Lokality

V prípadoch stavieb v oblastiach s generačne reprodukovanou chudobou sa uplatňujú zjednodušené podmienky. Vlastník v týchto prípadoch musí splniť len niekoľko základných podmienok:

• Umiestnenie stavby: Ide o separovanú lokalitu s koncentrovanou generačne reprodukovanou chudobou.
• Právny vzťah k pozemku: Viď vyššie.
• Účel užívania: Stavbu využíva na bývanie pre vlastnú potrebu a potrebu rodiny.
• Bezpečnosť a technický stav: Viď vyššie.

Žiadosť o Preskúmanie Spôsobilosti Stavby na Užívanie a Rozhodnutie o Nej

Lehota na podanie žiadosti o preskúmanie stavby podľa § 140d Stavebného zákona plynie až do 31. marca 2029. Na druhej strane nie je vhodné odkladať podanie žiadosti, pretože prekážkou podania žiadosti podľa § 140d je prípadné začatie konania podľa § 88a Stavebného zákona o odstránení stavby z iniciatívy stavebného úradu.

K žiadosti o preskúmanie stavby na užívanie je potrebné doložiť dokumentáciu, ktorá potvrdzuje splnenie vyššie uvedených podmienok - medzi nimi najmä geometrický plán, ktorým sa určuje umiestnenie stavby, list vlastníctva alebo iný dôkaz o inom práve k pozemku na ktorom čierna stavba stojí, revízne správy týkajúce sa vyhradených technických zariadení či technickú správu k stavbe špecifikujúc konštrukčné riešenie stavby.

Ak stavebný úrad zistí bezpečnostné či konštrukčné nedostatky, môže konanie prerušiť a vyžadovať vykonanie nevyhnutných stavebných úprav alebo zabezpečovacích prác. Ak k vykonaniu stavebných úprav alebo zabezpečovacích prác nedôjde, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby podľa § 88 Stavebného zákona.

Prečítajte si tiež: Povinnosti pri PN

Ak stavebný úrad zistí splnenie podmienok podľa § 140d Stavebného zákona, vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia a stavbu tak možno od právoplatnosti rozhodnutia legálne užívať.

Možno Legalizovať Čiernu Stavbu Postavenú aj po 31. Marca 2024?

S ohľadom na Vládny návrh je vhodné tiež doplniť, že podľa Vládneho zákona čierne stavby postavené a užívané po 31. marci 2024 však nevyhnutne neostali odsúdené na odstránenie.

Vládny návrh umožňuje vlastníkovi stavby začať konanie o dodatočnom povolení stavby podľa ustanovením Stavebného zákona, ak nie je možné aplikovať § 140d Stavebného zákona a začať konanie o preskúmaní stavby na jej užívanie. Žiadosť o dodatočné povolenie stavby však bude možné začať v lehote do 31.03.2024.

tags: #dodatocne #vysporiadanie #existujucich #stavieb #vo #verejnom