Drobné opravy v byte a ich význam: Kto čo platí a na čo máte právo?

Dobre vyplnený odovzdávací protokol je základom pre predchádzanie sporom pri prenájme bytu. Skôr než sa pustíme do výpočtu údržby a opráv, za ktoré nesiete zodpovednosť ako majiteľ, pripomíname, že dôsledne vyplnený odovzdávací protokol vám môže ušetriť množstvo starostí. V protokole by malo byť uvedené všetko vybavenie, ktoré dávate nájomcovi do užívania, ideálne aj s fotodokumentáciou. Stav domácnosti a vybavenie môžete zapracovať aj do nájomnej zmluvy, v ktorej si môžete dohodnúť aj spôsob úhrady opráv či výmen.

Bežná údržba a drobné opravy: povinnosti nájomcu

Podľa Občianskeho zákonníka sa pod pojmom bežná údržba rozumie udržiavanie bytu v dobrom stave, vrátane upratovania a čistenia bytu a jeho zariadení. Túto povinnosť má nájomca.

Nájomca je tiež povinný udržiavať zariadenia v prevádzkyschopnom stave a pravidelne kontrolovať ich funkčnosť. To sa týka najmä radiátorov, kotla, vodovodných batérií či detektorov dymu. Od nájomcu, obvykle najmä v prípade dlhodobého prenájmu, môžete požadovať aj čiastočnú úhradu za maľovanie, tapetovanie, opravu omietok v byte, ako aj čistenie obkladov stien, podláh či upchatých odtokov. Je však vhodné si toto dohodnúť vopred v nájomnej zmluve.

Drobné opravy v byte: definícia a príklady

Nájomca môže vykonávať a hradiť aj drobné opravy, ktoré sú definované v nariadení vlády č. 87/1995 Z. z. Medzi drobné opravy, ktoré je nájomca povinný uhradiť, patrí napríklad:

  • Opravy vrchných vrstiev podláh a podlahových krytín,
  • Výmena prahov a líšt,
  • Oprava dverí v byte a okien v byte vrátane kovania a kľučiek,
  • Výmena zámkov (vrátane elektronických na vstupných dverách),
  • Opravy roliet, žalúzií a kovaní zasahujúcich do interiéru,
  • Výmena uzatváracích ventilov plynového rozvodu (okrem hlavného uzáveru),
  • Opravy kachlí, dymovodov (okrem radiátorov a kúrenia),
  • Vodovodných výtokov a zápachových uzáverov,
  • Digestorov, ohrievačov vody, spŕch, umývadiel, vaní, kuchynských liniek, sporákov, splachovačov, atď.,
  • Domových zvončekov, videovrátnikov, satelitov, riadiacich jednotiek ventilácie a klimatizácie.

Drobné opravy v byte do 6,64 €: finančný limit

Okrem konkrétne vymenovaných opráv sa za drobnú opravu považuje aj každá oprava, ktorej náklad nepresahuje sumu 6,64 €. Ak ide o viac opráv na tej istej veci alebo na veciach, ktoré spolu súvisia, rozhoduje celkový súčet nákladov. V takom prípade musí nájomca znášať náklady len vtedy, ak súčet neprevýši uvedený limit, teda 6,64 €.

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

P˜œAœ‹š¸ð2ÌÓ‡‚. ‘ h›2Ä %Æ#¶!--dK-P(’abжdèq:&2lC,Z6eŒ:š$± ÛËÐ-jK? ý¶2 ¦2ñâŽç  õDÛ\˜ùv·¯Ò3<5Ÿy21·&¦pª,NJI Þ„o=W‘rá»)E$„¬dÜ:Íê† {ZDBxÅVh‘p¸B#r€#´”,BA!äÍÖA!4‡…{0\šÕ9Ô_- +\PšÆ€BÈñÖG„Ð̽Ö=ùƒ$GØl5£Dyžç µ]Ú=”mɬ¿7Ñ-ÄʺVŒßȵº‚#YGí,~¸uª£׆µ=÷GñJ ³nT=\LǺ¶(7-)‡òöe„p? ×B‘C=Aì^N Ì-}? {ÙÔ'bj6P-Y­Ca´ú¡~Dˆ? K/F%Ÿ›^’Jn.ë ä^t;´Ø!Lܬ¿ÍÆ. Êå_¨ð%×Èœü'D?ŸlQÓ8|×iÚâw:ƒ‚Q]¼s‘ü‰yù¸ã? ¥€˜ð8ƒ!Že€ìØ€1. VÒyårÁNwúÒÝá?áC‚yýâ|èšg¬Þ+ge®þ&çQÿu¡Q«žãùÅÉÊ 6$ÌCJv…‡ïäHPPµð³}s½õßµLœ/ y‚Âý;û/ªqÌÛ ?#ë(úyÇœ9 v,8Ýz-=..¢O#Ïœ¹Ž³h†Ú‹iãqV'ñ! =àá‡øi ÿ)ðp‡Ð; b3P´ÎU:Ê;gÆT-3#Ùd}èÌþÓ·A¶~ý»Ž-XQ5œ¡"ÚM¤K$Å? uñoøûžgzl(µÖÎâúYÌgº¦‰&·¶ÔêlK²ÖÍÒTMáîÏU„úÔ^ð¿¨âYjfÙÚàìE÷›eu÷9ž6’¹Í°Ò^ŽÅºâUSzÝú÷c¤ž¿M³·ý]a/Îm³ôÙüwdæ÷ùqôÜï9w<‹õ<÷Ÿ;XGôÔ$ aëßÙxæ¡ý“¸ÏÎ]u¹®õ’çœøßÏÛ¾rÿñ®ñÅÝèï;#þp®ýãÀ³³p}ñþ¿{Ÿ=-=»f½xÖùã½Û=a?:~v/ÿü®÷ÅÝdzs÷³g¢?Þõö-ûóg÷€q¿ß•ÄÈ}Ìïw&#döÅ5}HÖ»“˜?=ç…2Gʵ?â÷\ϯE/b=»¯Œ”»…P¶¸¿ó¡´¿{2"×ûgYFÈv|ÖI¨¾aY¾¡ý£ÿæiøùûŸ¿ïAø_öày-uçðGþc¥ßC²ž¥ú áûÉYqc•çÏe/8 1ðì½[ôßtý…úBÑ*+ûV!ÄAß? ¼ÿo)¸‹! û0) ¥É? y»ðÔú»·ZeŸE=-ïè~ð7ߟºŸ=È~(•ÛËU

Povinnosti majiteľa: Čo musíte hradiť vy?

Ak sa vo vašom byte alebo na jeho zariadení objaví porucha, ktorá nespadá pod bežnú údržbu alebo drobné opravy, nájomca je povinný vám túto závadu bezodkladne nahlásiť. Je to obzvlášť dôležité pri závadách, ktoré môžu spôsobiť ďalšie škody - či už na byte, alebo na majetku susedov - alebo znemožniť normálne bývanie.

Po nahlásení je vašou povinnosťou závadu v primeranom čase odstrániť. Ak tak neurobíte, nájomca ju môže dať opraviť na vlastné náklady a následne od vás požadovať ich preplatenie alebo a zľavu z nájomného počas odstraňovania závady, ktorá užívanie nájomného bytu zhoršuje.

Pri väčších opravách spoločných častí domu - napríklad fasády, strechy alebo výťahu - môže byť riešením úver pre spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB). Vďaka výhodným podmienkam je možné náklady rozložiť na dlhšie obdobie a splácať ich z fondu opráv, bez potreby jednorazového navýšenia príspevkov od vlastníkov.

Fond opráv: Kto ho platí a na čo slúži?

Fond opráv je určený na financovanie väčších opráv a údržby spoločných častí bytového domu (napr. výťah, strecha, fasáda, spoločné rozvody). Tento fond spravuje správcovská spoločnosť alebo spoločenstvo vlastníkov bytov.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Nájomca nie je povinný platiť do fondu opráv. Túto povinnosť má vlastník bytu, ktorý však môže zohľadniť túto výšku v nájomnom. Ak sa stretnete s formuláciou „fond opráv nájomca“, ide zvyčajne len o interné označenie nákladovej položky, nie o legislatívnu povinnosť nájomcu.

Práva prenajímateľa: Ako riadne spravovať svoj majetok?

Prenajímateľ má zo zákona niekoľko kľúčových práv, ktoré mu umožňujú riadne spravovať svoj majetok. Patria sem najmä právo na včasné a úplné platenie nájomného a preddavkov za služby spojené s užívaním bytu, právo na kontrolu technického stavu bytu (za predpokladu predchádzajúceho oznámenia nájomcovi) a možnosť ukončiť nájomný vzťah v prípade závažného porušenia zmluvných podmienok zo strany nájomcu.

Vlastník bytu má právo uzatvárať nájomné zmluvy, určovať výšku nájomného a pravidelne ho zvyšovať v súlade so zákonom. Má právo kontrolovať stav nehnuteľnosti, pokiaľ o tom nájomcu vopred a vhodným spôsobom informuje. Má právo obmedziť alebo zakázať podnájom bytu či väčšie stavebné úpravy, ak ich vykonávanie nie je výslovne dohodnuté v zmluve. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy. V prípade hrubého porušenia podmienok nájmu má vlastník bytu právo vypovedať zmluvu za zákonom stanovených podmienok.

Povinnosti prenajímateľa pred odovzdaním bytu: Čo je potrebné zabezpečiť?

Pred odovzdaním bytu nájomcovi je prenajímateľ povinný zabezpečiť, aby bol byt spôsobilý na riadne užívanie. To znamená, že byt musí byť:

  • V stave spôsobilom na užívanie - funkčné kúrenie, prívod vody, elektriny, zabezpečený prístup cez vstupné dvere a odovzdané kľúče, byt bez technických závad.
  • Spísaný odovzdávací protokol - hoci zákon túto povinnosť výslovne neukladá, vyhotovenie protokolu sa dôrazne odporúča. Slúži ako dôkazný prostriedok pre obe strany a pomáha predchádzať sporom o pôvodný stav bytu. Mal by obsahovať aktuálne fotografie, zoznam vybavenia a technického zariadenia bytu.
  • Zabezpečené základné služby, ktoré hradí nájomca - napríklad dodávky vody, tepla, odvoz komunálneho odpadu a pod.

Ďalšie povinnosti prenajímateľa: Informovanie a údržba

Prenajímateľ je povinný informovať spoločenstvo vlastníkov bytových jednotiek o osobách, ktoré v byte skutočne bývajú. Ďalej má zákonnú povinnosť udržiavať byt v takom stave, aby bol spôsobilý na užívanie. To zahŕňa najmä:

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

  • Zaistenie väčších opráv,
  • Revízie plynu, elektroinštalácie alebo kotlov.

Po uplynutí doby nájmu musí vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť kaucie, a to najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal sa s prenajímateľom.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme a Občiansky zákonník v siedmej hlave v ustanoveniach o nájomnej zmluve.

Zákonné podmienky pre výpoveď nájomnej zmluvy: Kedy môže prenajímateľ ukončiť nájom?

Prenajímateľ nesmie jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu z akéhokoľvek dôvodu; výpoveď môže dať len z dôvodov, ktoré sú zákonom stanovené. Výpoveď musí byť písomná a musí obsahovať dôvod, ktorý je konkrétne vymedzený (nie všeobecne), inak je neplatná (napríklad opakované neplatenie nájomného, hrubé porušenie povinností nájomcu alebo užívanie bytu bez právneho nároku).

Zákonná výpovedná lehota je spravidla 3 mesiace (začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede). Podľa zákona o krátkodobom nájme ale môže byť lehota 1 mesiac. V určitých prípadoch (napr. ochranná lehota) sa môže výpovedná lehota predĺžiť, ak sa nájomca ocitne v hmotnej núdzi - ide o výnimky upravené zákonom.

Čo prenajímateľ nesmie: Zákazy a obmedzenia

Prenajímateľ nesmie porušovať práva nájomcu na nerušené a pokojné užívanie bytu. Medzi hlavné zákazy patria:

  • Nesmie vstupovať do bytu bez súhlasu nájomcu, pokiaľ nejde o mimoriadnu situáciu (napr. havária, ohrozenie zdravia alebo majetku). Bežné kontroly je možné vykonať len po vopred oznámenom termíne a so súhlasom nájomcu.
  • Nesmie nájomcovi zakazovať činnosti, ktoré mu zákon umožňuje, napríklad chov zvierat, pokiaľ tým nájomca neporušuje domový poriadok alebo neobťažuje ostatných obyvateľov.
  • Nesmie do zmluvy zahrnúť ustanovenia, ktoré nadmerne zaťažujú nájomcu alebo obmedzujú jeho zákonné práva. Príkladom sú klauzuly, ktoré by nájomcovi ukladali povinnosť vykonávať väčšie opravy alebo revízie, ktoré patria prenajímateľovi. Takéto ustanovenia sú podľa zákona neplatné.
  • Nesmie diskriminovať záujemcov o bývanie na základe veku, pohlavia, etnického pôvodu, zdravotného stavu alebo iných chránených znakov.

Kto čo platí: Zhrnutie rozdelenia zodpovednosti

Rozdelenie zodpovednosti za údržbu a opravy medzi nájomcu a prenajímateľa je upravené zákonom a výkladom súdov:

  • Prenajímateľ hradí všetky väčšie opravy a technické zásahy - napríklad opravy rozvodov vody, elektriny, plynu, kúrenia, okien, vstupných dverí a ďalších stavebných prvkov. Taktiež je zodpovedný za zákonom predpísané revízie - plynových zariadení, kotlov, elektroinštalácie, komínov a pod.
  • Nájomca hradí bežnú údržbu a drobné opravy, ktoré vznikajú počas bežného užívania bytu - napríklad výmena žiaroviek, tesnení, drobná údržba spotrebičov, ktoré sú súčasťou vybavenia bytu. Zákonom stanovená hranica nákladov na drobné opravy je 6,64 €.

Ak nájomca z dôvodu neodkladnosti (napr. havárie) vykoná opravu, ktorú by inak mal zabezpečiť prenajímateľ, má nárok na náhradu účelne vynaložených nákladov.

Práva nájomcu: Na čo má nájomca nárok?

Nájomca má právo na pokojné a nerušené užívanie bytu, čo zahŕňa nielen faktickú možnosť bývať bez neprimeraných zásahov zo strany prenajímateľa, ale aj právo na bezpečné, funkčné a hygienicky vyhovujúce bývanie. Medzi jeho základné práva patria najmä:

  • Právo chovať v byte domáce zviera, ak tým neporušuje pravidlá občianskeho spolunažívania, domový poriadok alebo neobťažuje susedov.
  • Právo požadovať odstránenie závad, ktoré mu bránia v riadnom užívaní bytu - napríklad poruchy kúrenia, zatekajúca strecha, nefunkčné rozvody. Ak prenajímateľ nekoná, môže si opravu zabezpečiť sám a žiadať preplatenie nákladov.
  • Právo namietať výpoveď z nájmu a podať návrh na súd, aby preskúmal jej oprávnenosť a platnosť.

tags: #dodatok #drobne #opravy #6 #64 #význam

Ďalšie články