Ako správne upraviť nájomnú zmluvu: Vzor dodatku a dôležité aspekty

Nájomná zmluva je kľúčový dokument pri prenájme nehnuteľnosti a upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Občiansky zákonník upravuje nájomný vzťah pomerne podrobne, a preto je dôležité, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti. Tento článok sa zameriava na to, čo by mala obsahovať nájomná zmluva uzavretá podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, a to najmä v kontexte príspevku na bývanie. Prehľadný vzor dodatku k nájomnej zmluve, ktorý upravuje trvanie nájmu, je taktiež súčasťou tohto článku.

Základné náležitosti nájomnej zmluvy

Každá nájomná zmluva by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

1. Označenie zmluvných strán: Prenajímateľ a nájomca musia byť jednoznačne identifikovaní. Uveďte meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo alebo dátum a miesto narodenia, trvalý pobyt, osobný stav a štátnu príslušnosť. Môžete uviesť aj číslo bankového účtu prenajímateľa alebo nájomcu, ak má naň byť napríklad uhrádzané nájomné.
2. Predmet nájmu: Predmetom nájmu môže byť v zásade každý vhodný predmet, najmä vec. Vec musí byť vhodná na užívanie a individuálne určená. Môže ísť o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec. Jednoznačné vymedzenie predmetu nájmu je dôležité, pretože nájomca je povinný po skončení nájomného vzťahu prenajatú vec vrátiť prenajímateľovi. Ak je predmetom nájmu byt, uveďte číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, súpisné číslo stavby, register parcely spolu s číslom parcely, na ktorom je dom postavený, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, obec a okres. Ak je predmetom nájmu hnuteľná vec, popíšte ju čo najpresnejšie, aby bola odlíšiteľná od iných vecí rovnakého druhu.
3. Vymedzenie predmetu zmluvy: Tento článok definuje samotnú nájomnú zmluvu a musí obsahovať všetky pojmové znaky: prenechanie veci prenajímateľom nájomcovi za účelom dočasného užívania a brania úžitkov z nej, a odplatu (nájomné).
4. Práva a povinnosti zmluvných strán: Uveďte základné práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu.
5. Vyhlásenia zmluvných strán: Tento článok zvyšuje právnu istotu oboch strán. Prenajímateľ vyhlasuje, že je oprávnený prenechať vec na dočasné užívanie inému. Nájomca potvrdzuje, že vykonal obhliadku predmetu nájmu, oboznámil sa s jeho právnym a technickým stavom a nemá voči nemu výhrady. Dohodnite sa na spísaní odovzdávacieho a preberacieho protokolu pri odovzdaní a vrátení predmetu nájmu a uveďte, čo má protokol obsahovať.
6. Nájomné: Určite výšku odplaty za dočasné prenechanie veci nájomcovi na užívanie a branie úžitkov. Nájomné je jedným z pojmových znakov nájomnej zmluvy. Dohodnite sa, či nájomné predstavuje pravidelne opakujúce sa platby alebo bude uhradené jednorazovo za celú dobu trvania nájmu. Ak je predmetom nájmu nehnuteľnosť, dohodnite sa, či a v akej výške bude nájomca uhrádzať náklady spojené s užívaním (napr. úhrady za dodávky plynu, elektrickej energie, tepla, vody).
7. Peňažná zábezpeka (depozit): Dohodnite si peňažnú zábezpeku, z ktorej sa majú uhrádzať nedoplatky na nájomnom alebo na platbách za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.
8. Doba trvania nájmu a podmienky ukončenia: Dohodnite sa na dobe trvania nájmu (určitá alebo neurčitá) a spôsoboch a podmienkach ukončenia nájomného vzťahu. Môžete si upraviť výpovednú dobu v inej dĺžke, ako ustanovuje Občiansky zákonník (s výnimkou nájmu bytu, kde nemožno dohodnúť kratšiu výpovednú dobu).
9. Záverečné ustanovenia: Uveďte záverečné ustanovenia.

Najčastejšie chyby pri uzatváraní nájomných zmlúv

Právna úprava nájomnej zmluvy je komplikovaná, pretože jednotlivé zákony upravujú jednotlivé aspekty nájomného vzťahu v závislosti od predmetu nájmu. Časté chyby zahŕňajú:

• Nedodržanie osobitnej právnej úpravy: Napríklad, ak si zmluvné strany dohodnú pri nájme bytu kratšiu výpovednú dobu, ako stanovuje zákon, táto časť zmluvy je neplatná.
• Použitie nesprávneho vzoru zmluvy: Použitie vzoru vypracovaného pre iný predmet nájmu (napr. vzor pre prenájom bytu použitý pre prenájom nebytového priestoru).
• Nedostatočne presné vymedzenie predmetu nájmu: Napríklad, pri prenájme motorového vozidla sa uvedie len to, že predmetom prenájme je motorové vozidlo vo vlastníctve prenajímateľa.
• Nezahrnutie dôležitých ustanovení: Napríklad, prenajímateľ si neupraví povinné poistenie nehnuteľnosti s presným vymedzením rozsahu poistenia a subjektu, ktorý bude poistné hradiť.
• Nezohľadnenie špecifík doby trvania nájmu: Napríklad, pri nájme rodinného domu na určitú dobu a pokračovaní užívania veci po skončení nájmu bez návrhu na vypratanie nehnuteľnosti sa zo zákona obnovuje nájomná zmluva za tých istých podmienok.

Zvýšenie nájomného

Zvyšovanie nájomného na Slovensku upravuje Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu.

Zmluvy na dobu neurčitú

Odporúča sa dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve. Ak to nie je dohodnuté, môže sa to urobiť neskôr písomným dodatkom k zmluve.

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

Inflačná doložka

Umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Musí obsahovať informácie o inflačnom indexe a mechanizme úpravy nájomného.

Zmluvy na dobu určitú

Prenajímateľ môže upraviť nájomné pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej.

Ak nie je dohodnuté v zmluve

Najlepším spôsobom je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. Ak sa nedohodnú, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve.

Oznámenie o zvýšení nájomného

Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, musí doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného s presným dôvodom a novou výškou nájomného.

Investície do bytu

Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Žiadosť o zníženie nájomného

Nájomca má právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite.

Príspevok na bývanie

Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. Výška príspevku závisí od počtu členov domácnosti.

Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Dodatok k nájomnej zmluve slúži na úpravu nájomného vzťahu, napríklad zmenu trvania nájmu. Zákon nestanovuje výslovne právnu formu dodatku, avšak ak zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný. Dodatky by sa mali číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené.

Príklad

Dodatok č. 1 k Nájomnej zmluve

uzatvorenej dňa 29.11.2017 medzi:

• Prenajímateľ: (Meno, priezvisko, adresa)
• Nájomca: (Meno, priezvisko, adresa)

Článok I.

1. Dňa 29.11.2017 prenajímateľ a nájomca uzatvorili nájomnú zmluvu, predmetom ktorej bol jednoizbový byt č. x, nachádzajúci sa na x. poschodí bytového domu na x ulici, číslo vchodu 8, v obci x (ďalej len „byt"). Byt je zapísaný na LV č. č.xxxx, pre okres: x, obec: x, k.ú.: x. Celková podlahová plocha bytu je xx m2.

Článok II.

1. Zmluvné strany sa dohodli, že týmto Dodatkom nahrádzajú ustanovenia článku III. pôvodnej zmluvy nasledovne: (Uvedie sa nové znenie článku III, napr. Zvýšenie nájomného v skratke - dôležité body

Zvýšenie nájomného: Dôležité body

• Každé oznámenie o zámere zvýšiť nájomné by malo byť vyhotovené v písomnej forme.
• Prenajímateľ by mal s nájomníkom komunikovať s dostatočným časovým predstihom a transparentne, aby mal nájomník čas na zváženie.
• Predtým, ako prenajímateľ navrhne zvýšenie nájomného, je vhodné zistiť si aktuálne ceny nájmov porovnateľných bytov v danej lokalite, aby sa uistil, že navrhované zvýšenie je primerané.

Právny rámec pre zvyšovanie nájomného na Slovensku

Zvyšovanie nájomného na Slovensku upravuje predovšetkým Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.) a Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.). Podmienky zvýšenia nájomného môžu byť zahrnuté priamo v nájomnej zmluve, ale môžu sa riešiť aj prostredníctvom inflačnej doložky (ustanovenie v zmluve umožňujúce úpravu nájomného v závislosti od inflácie) alebo dodatkom k zmluve.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Zvyšovanie nájomného pri zmluvách na dobu neurčitú

Pri nájomných zmluvách na dobu neurčitú je odporúčané dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného priamo v zmluve, čím sa predíde možným komplikáciám alebo nejasnostiam v budúcnosti.

Ak zmluvné strany nemajú v pôvodnej zmluve dohodnutý spôsob zvyšovania nájomného, môžu to urobiť neskôr prostredníctvom písomného dodatku k zmluve. Tento dodatok musí byť podpísaný oboma stranami, prenajímateľom aj nájomcom, aby bol platný a záväzný.

Inflačná doložka ako nástroj na úpravu nájomného

Bežnou praxou je, že si strany v nájomnej zmluve dohodnú pravidelné zvyšovanie nájomného o určitú pevnú sumu, percento alebo o mieru inflácie, a to prostredníctvom inflačnej doložky. Táto doložka predstavuje dohodu, ktorá umožňuje každoročnú úpravu nájomného na základe inflácie. Pre platnosť takejto doložky je nevyhnutné, aby obsahovala informácie o tom, aký inflačný index sa bude používať (napríklad index spotrebiteľských cien zverejňovaný Štatistickým úradom SR) a aký je presný mechanizmus úpravy nájomného.

Platná inflačná doložka by mala obsahovať:

• Dátum, kedy dôjde k zmene výšky nájomného.
• Konkrétny postup, ako sa bude nájomné upravovať - či automaticky, alebo po oznámení prenajímateľom.
• Použitý inflačný ukazovateľ, na základe ktorého sa bude nájomné meniť.

Zmluvné strany by si mali tiež určiť dátum, ku ktorému sa bude nájomné zvyšovať. Ak je inflačná doložka správne formulovaná, nájomné sa následne upravuje automaticky a prenajímateľ nemusí nájomníka o tejto zmene osobitne informovať. Napriek tomu sa odporúča nájomníka o každej zmene vopred informovať, aby sa predišlo nedorozumeniam.

Zvyšovanie nájomného pri zmluvách na dobu určitú

Pri nájomných zmluvách na dobu určitú, napríklad na jeden rok, má prenajímateľ jednoduchší spôsob, ako upraviť nájomné. Môže to urobiť pri uzatváraní novej zmluvy alebo pri predĺžení existujúcej. Ak nájomník chce po skončení platnosti zmluvy naďalej bývať v byte, prenajímateľ môže v novej zmluve navrhnúť vyššie nájomné. Nájomník sa potom môže rozhodnúť, či na zvýšenie pristúpi, alebo si bude hľadať iné bývanie. Opäť je vhodné o zvýšení s nájomníkom vopred hovoriť.

Postup pri zvyšovaní nájomného, ak nie je dohodnuté v zmluve

Výšku nájomného je možné meniť aj počas trvania nájmu, a to aj vtedy, ak strany nemajú v nájomnej zmluve alebo v dodatku dohodnuté podmienky a možnosti zvyšovania nájomného. Najlepším spôsobom, ako sa vyhnúť prípadným sporom, je dosiahnutie dohody o zvýšení nájomného. V takýchto situáciách však záleží predovšetkým na vzájomnej dohode medzi prenajímateľom a nájomcom a na tom, či nájomník s navrhovanou zmenou súhlasí.

Oznámenie o zvýšení nájomného

V prípade, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na zvýšení nájomného, slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné, pokiaľ to nie je výslovne stanovené v Zákone o krátkodobom nájme bytu a dohodnuté v nájomnej zmluve. Podľa Občianskeho zákonníka je na akékoľvek zvýšenie nájomného potrebný súhlas oboch zmluvných strán, ktorý by mal byť vyjadrený písomne, najčastejšie formou dodatku k nájomnej zmluve.

Ak prenajímateľ postupuje podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, je povinný doručiť nájomníkovi písomné oznámenie o zvýšení nájomného. Toto oznámenie musí obsahovať presný dôvod zvýšenia (napríklad zmena cien energií alebo očakávaná miera inflácie) a novú výšku nájomného. Dôležité je, že možnosť jednostranného zvýšenia nájomného a dôvody tohto zvýšenia musia byť vopred dohodnuté v samotnej nájomnej zmluve.

Zvyšovanie nájomného po investíciách do bytu

Slovenská legislatíva neumožňuje prenajímateľovi jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu investícií do zlepšenia bytu bez predchádzajúcej dohody s nájomcom. Ak prenajímateľ plánuje vykonať stavebné úpravy, ktoré zvýšia komfort bývania alebo znížia energetickú náročnosť nehnuteľnosti, mal by sa s nájomcom dohodnúť na prípadnej úprave nájomného ešte pred začatím týchto prác. Ak nájomca so zvýšením nájomného nesúhlasí, prenajímateľ nemôže jednostranne zvýšiť nájomné na základe vykonaných investícií.

Možnosť nájomcu požiadať o zníženie nájomného

Podľa slovenského práva má nájomca právo požiadať o zníženie nájomného, ak sa domnieva, že výška nájomného je výrazne vyššia ako zvyčajné nájomné za porovnateľné byty v danej lokalite. Ak prenajímateľ na takúto žiadosť nereaguje alebo s ňou nesúhlasí, nájomca má možnosť obrátiť sa na súd so žalobou o určenie výšky nájomného. V takomto súdnom konaní bude potrebné preukázať, že existuje značný rozdiel medzi dohodnutým nájomným a bežným nájomným v danej oblasti, napríklad prostredníctvom znaleckého posudku alebo iných relevantných dôkazov.

tags: #dodatok #k #nájomnej #zmluve #zníženie #nájomného