Dodatok k Zmluve o Prevod Nehnuteľnosti: Vinkulácia Peňazí – Sprievodca Bezpečnou Úhradou Kúpnej Ceny

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti je jednou z najdôležitejších vecí správne nastavenie mechanizmu zaplatenia kúpnej ceny. Obidve strany by mali mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu. Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí. Kúpna cena by preto mala byť uložená do úschovy u nezávislej osoby, ktorá celý proces zdozoruje.

Úvod do Vinkulácie a Úschovy

Vinkulácia znamená prevod dispozičného práva (napr. vlastníckeho práva) na niekoho iného dovtedy, kým nebude splnená určitá podmienka (napr. uhradená celá kúpna cena). V praxi sa využívajú rôzne formy úschovy, ktoré slúžia ako bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny pri prevode nehnuteľností. Medzi najznámejšie patria notárska úschova, advokátska úschova a banková vinkulácia.

Predovšetkým v prípadoch, ak chce kupujúci uhradiť kúpnu cenu (resp. jej časť) zo svojich finančných prostriedkov, ich úhrada na účet po uzavretí kúpnej zmluvy by ho stavala do značne nevýhodnej pozície. V takomto prípade by totiž v čase, keď už uhradil kúpnu cenu, nemusel byť stále vlastníkom nehnuteľnosti. Rovnako, ak si zmluvné strany napríklad dohodli, že odovzdanie nehnuteľnosti sa uskutoční napr.

Banková Vinkulácia: Bezpečná Úhrada Kúpnej Ceny Cez Banku

Banková vinkulácia je spôsob úhrady kúpnej ceny, pri ktorom kupujúci uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii. Podstata spočíva v tom, že kupujúci sa zaviaže nenakladať s finančnými prostriedkami na vinkulovanom účte počas dohodnutej doby. Banka sa zároveň zaviaže držať peňažné prostriedky na vinkulovanom účte a uvoľniť ich buď predávajúcemu, ale len za predpokladu, že budú splnené dohodnuté podmienky uvoľnenia finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu, alebo po uplynutí trvania bankovej vinkulácie ich vrátiť kupujúcemu.

Tieto podmienky je možné dohodnúť s predávajúcim akokoľvek, najčastejšie sa však viaže uvoľnenie finančných prostriedkov z vinkulovaného účtu na účet predávajúceho na nadobudnutie vlastníckeho práva kupujúceho k prevádzanej nehnuteľnosti. Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny (resp.

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

Týmto podmienkam uvoľnenia sumy z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho ako aj povinnosť kupujúceho zložiť kúpnu cenu alebo jej časť na vinkulovaný účet a záväzok s touto sumou v dohodnutej lehote nijakým spôsobom nenakladať musia byť prispôsobené aj platobné podmienky uvedené v kúpnej zmluve.

Príklad formulácie v kúpnej zmluve:

Kúpna cena vo výške € (slovom: eur) bude uhradená prostredníctvom bankovej vinkulácie realizovanej bankou: , a.s.

Kupujúci sa zaväzuje:

• predložiť predávajúcemu - originál výpisu z listu vlastníctva č. pre k.ú.
• umožní predávajúcemu nahliadnuť do originálu alebo overenej fotokópie listiny podľa písm.

V prípade, ak si Kupujúci nesplní povinnosť uvedenú pod písm. Vhodným je aj uvedenie dohody zmluvných strán o tom, kto bude hradiť poplatky spojené s bankovou vinkuláciou.

Výhody a nevýhody bankovej vinkulácie:

• Výhody: Bezpečnosť finančných prostriedkov, kontrola banky nad plnením podmienok.
• Nevýhody: Možná nepružnosť bánk, stanovené postupy a vzory zmlúv, v ktorých banky neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, môže to viesť k dlhodobému a zložitému procesu vybavovania dodatkov a predraženiu celkovej vinkulácie. Niektoré banky ju ponúkajú len ako službu k financovaniu hypotekárnym úverom. Ďalšia skúsenosť je, že banky ponúkajú vinkuláciu len na niektorých pobočkách. Cena za túto službu sa vypočíta percentom z uschovanej čiastky a je niekedy vyššia, ako úschova advokátska.

Notárska Úschova: Alternatíva k Bankovej Vinkulácii

Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu sumy vykonáva. V tomto prípade ním nie je banka, ale notár. Notárska úschova peňazí spočíva v ich zložení spravidla na účet notára, a to spravidla pri vydaní zápisnice o úschove peňazí. Ak majú byť peniaze u notára zložené až po spísaní notárskej zápisnice o úschove peňazí, notár vydá o takomto dodatočnom zložení peňazí potvrdenie.

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Príklad formulácie v kúpnej zmluve:

Kupujúci svojim podpisom potvrdzuje, že zložil kúpnu cenu vo výške € (slovom: eur) do notárskej úschovy notára , so sídlom , na účet notára IBAN: s označením notárska úschova.

Kupujúci sa zaväzuje:

• predložiť predávajúcemu - originál výpisu z listu vlastníctva č. pre k.ú.
• umožní predávajúcemu nahliadnuť do originálu alebo overenej fotokópie listiny podľa písm.

V prípade, ak si Kupujúci nesplní povinnosť uvedenú pod písm.

Výhody a nevýhody notárskej úschovy:

• Výhody: Istota a právna garancia notára, notár pripraví kúpnu zmluvu s notárskou úschovou, ktorej podmienky budú vzájomne previazané. Notár musí mať povinné profesné poistenie a byť členom notárskej komory.
• Nevýhody: Notárska úschova sa riadi notárskym tarifom. Medzi ľuďmi koluje mýtus, že notárska úschova je bezpečnejšia ako advokátska. Vychádza zrejme z historického postavenia notárov a z mylného predpokladu, že za notára ručí štát. To ale v prípade úschovy peňazí neni pravda. Riziko sprenevery peňazí je rovnaké ako u advokáta, ale v oboch prípadoch zdôrazňujem, že je riziko minimálne.

Advokátska Úschova: Flexibilné Riešenie

Pri tejto možnosti advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu. Každú úschovu eviduje u Slovenskej advokátskej komory. Advokát je zo zákona povinný mať profesné poistenia zodpovednosti.

Výhody a nevýhody advokátskej úschovy:

• Výhody: Flexibilita, advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu.
• Nevýhody: To ale nekryje spreneveru, čo je asi jediné riziko tejto úschovy. Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.

Postup Pomocou Úschovy: Krok za Krokom

Štandardne predaj pomocou úschovy prebieha tak, že po zaplatení kúpnej ceny do úschovy zasiela uchovávateľ na kataster kúpnu zmluvu a až po prepise vlastníckeho práva na kupujúceho uchovávateľ vypláca predávajúcemu peniaze.

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Dôležité Aspekty Kúpnej Zmluvy a Vinkulácie

Okrem samotnej úschovy je dôležité venovať pozornosť aj ďalším aspektom kúpnej zmluvy:

• História nadobudnutia: Vlastník mohol získať nehnuteľnosť podvodom.
• Zamlčané vady: Chýbajúca ochrana pred skrytými vadami ako plesne či problémy s elektrinou.
• Developerské zmluvy: Patria medzi najkomplikovanejšie a často obsahujú podmienku zaplatenia 100 % kúpnej ceny ešte predtým, ako kupujúci nadobudne vlastníctvo. Je to vysoko rizikové, pretože v prípade úpadku developera môžete prísť o peniaze.
• Nastavenie kúpnej ceny a spôsobu jej úhrady: Je kľúčovou časťou každej revízie. Ak sa kúpa financuje z hypotéky, peniaze z banky musia ísť predávajúcemu ako posledné, až po vyplatení vlastných zdrojov kupujúceho.
• Kontrola zmluvy: Častým omylom kupujúcich je spoliehanie sa na to, že zmluva pripravená realitnou kanceláriou je automaticky bezpečná a vyvážená. Pri kontrole zmlúv sa opakovane stretávame s kritickými chybami, ktoré môžu viesť k strate peňazí aj nehnuteľnosti.

Otázky a odpovede:

• Ako dlho trvá kontrola zmluvy?
• Koľko stojí notárska úschova v porovnaní s bankovou?
• Čo ak developer žiada celú sumu pred kolaudáciou?

Ako Minimalizovať Riziko

Aby mali klienti, čo najmenej nákladov so zrealizovaním obchodu využívame služby notárskej úschovy v prípade, že sa jedná o komplikovaný prípad. V bežnej praxi však využívame doložku v kúpnej zmluve, vďaka ktorej je naša advokátska kancelária splnomocnená podať návrh na vklad. Podávanie návrhu na vklad teda nie je závislé od predávajúceho. Keď nám kupujúci oznámi, že poslal čerpanie finančných prostriedkov a predávajúci prijatie potvrdí, podávame návrh na vklad, pričom splnomocnená osoba môže v priebehu prerušenia procesu vkladovania doupraviť kúpnu zmluvu podľa pokynov katastra. Nestane sa tak, že by predávajúci dostal peniaze a už nekonal ďalej vo veci vkladovania vlastníckeho práva na katastri.

tags: #dodatok #k #zmluve #o #prevode #nehnuteľnosti