Dodatok k Zmluve o Spoločenstve Vlastníkov Bytov: Kompletný Sprievodca

Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťahy medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v danom bytovom dome. Časom však môže nastať potreba túto zmluvu aktualizovať alebo doplniť. Na to slúži dodatok k zmluve. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na dodatky k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov, ich význam, obsah a proces schvaľovania.

Úvod do Zmlúv o Spoločenstve Vlastníkov Bytov

Zmluva o zriadení Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je upravená zákonom NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“). Tento zákon umožnil transformáciu bytového fondu prevodom z vlastníctva štátu, družstiev, obcí a vymedzených právnických osôb do vlastníctva nájomcov bytov. V súčasnosti je zákon zameraný predovšetkým na úpravu právnych vzťahov pri nadobúdaní vlastníctva bytu a nebytového priestoru, alebo pri správe budovy, ale aj na úpravu vzájomných vzťahov medzi jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov ako spoluvlastníkov spoločných častí, spoločných zariadení, zastavaného alebo priľahlého pozemku.

Individuálne vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru je nerozlučne spojené so spoluvlastníctvom spoločných častí a spoločných zariadení, prípadne iného spoločného majetku. Toto spoluvlastníctvo je podielové, pričom spoluvlastnícky podiel je určený podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov.

Čo je Dodatok k Zmluve o Spoločenstve?

Dodatok k zmluve o spoločenstve je písomný dokument, ktorý mení, dopĺňa alebo upresňuje pôvodné znenie zmluvy. Slúži na to, aby zmluva odrážala aktuálne potreby a požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Dôvody pre Zmenu Zmluvy

Existuje mnoho dôvodov, prečo môže byť potrebné zmeniť zmluvu o spoločenstve. Medzi najčastejšie patria:

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k zmluvám SVB

• Zmena legislatívy: Ak dôjde k zmene zákona o vlastníctve bytov alebo iných relevantných právnych predpisov, je potrebné zmluvu prispôsobiť novým pravidlám.
• Zmena vlastníckych pomerov: Pri zmene vlastníka bytu alebo nebytového priestoru je potrebné aktualizovať zmluvu o nové údaje.
• Potreba úpravy pravidiel: V priebehu času sa môžu ukázať niektoré ustanovenia zmluvy ako nevyhovujúce alebo nejasné. V takom prípade je možné ich zmeniť alebo doplniť.
• Realizácia investícií: Ak sa spoločenstvo rozhodne realizovať rozsiahlejšie investície (napr. rekonštrukcia fasády, výmena výťahu), môže byť potrebné upraviť zmluvu o spôsobe financovania a správy týchto investícií.

Obsah Dodatku k Zmluve

Dodatok k zmluve musí obsahovať určité náležitosti, aby bol platný a účinný. Medzi ne patria:

• Identifikácia zmluvných strán: Musí byť jasne uvedené, kto sú zmluvné strany, t. j. spoločenstvo vlastníkov a všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov.
• Odkaz na pôvodnú zmluvu: Dodatok musí odkazovať na pôvodnú zmluvu o spoločenstve, ktorej sa týka.
• Presný opis zmeny: Musí byť presne uvedené, ktoré ustanovenia pôvodnej zmluvy sa menia, dopĺňajú alebo rušia.
• Dátum a podpisy: Dodatok musí byť datovaný a podpísaný všetkými zmluvnými stranami alebo ich splnomocnenými zástupcami.

Príklad Obsahu Dodatku

Napríklad, dodatok k zmluve môže upravovať spôsob tvorby a použitia fondu prevádzky, údržby a opráv. Môže obsahovať nasledovné:

• Zmena výšky príspevkov: Zmena výšky mesačných príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
• Úprava pravidiel použitia fondu: Presnejšie definovanie účelov, na ktoré je možné použiť prostriedky z fondu (napr. výmena okien, oprava strechy, modernizácia výťahu).
• Stanovenie limitov pre rozhodovanie predsedu: Určenie maximálnej sumy, o ktorej môže predseda spoločenstva rozhodovať samostatne bez súhlasu zhromaždenia vlastníkov.

Proces Schvaľovania Dodatku

Schválenie dodatku k zmluve o spoločenstve je formálny proces, ktorý si vyžaduje súhlas určitého počtu vlastníkov. Konkrétne pravidlá pre schvaľovanie dodatkov sú uvedené v zákone o vlastníctve bytov a v samotnej zmluve o spoločenstve.

Hlasovanie o Dodatku

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa zúčastňujú na správe domu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo ako „zákon“) osobným hlasovaním na schôdzi alebo na zhromaždení alebo písomným hlasovaním.

Kvórum pre Schválenie

Na schválenie dodatku k zmluve je spravidla potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V niektorých prípadoch, napríklad pri zásadných zmenách zmluvy, môže byť potrebné dvojtretinové alebo dokonca štvorpätinové kvórum.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad evidencie dodatkov

Písomné Hlasovanie

Písomné hlasovanie je v zákone o vlastníctve bytov upravené podrobne v ustanoveniach § 14 až § 14b. Pre hlasovanie platí, že na každý byt a nebytový priestor v dome pripadá jeden hlas, bez ohľadu na to, či je byt alebo nebytový priestor v dome v spoluvlastníctve viacerých osôb.

Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo v prípade spoločenstva rada a to tak často je to potrebné a vždy, keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda spoločenstva. O konaní písomného hlasovania sa môžu rozhodnúť aj priamo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov. Začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade ak sa o písomnom hlasovaní rozhodlo na schôdzi alebo zhromaždení, tak je termín začiatku písomného hlasovania spravidla súčasťou rozhodnutia.

Čas, hodina, miesto a otázky písomného hlasovania musí vyhlasovateľ písomného hlasovania vlastníkom oznámiť najneskôr sedem dní vopred. Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na jednej alebo viacerých hlasovacích listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise. Overovatelia hlasovania musia byť zvolení už skôr na schôdzi vlastníkov.

Zápisnica z Hlasovania

O výsledkoch hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica. Zápisnicu spravidla vyhotovuje osoba, ktorá výsledky hlasovania zistila a teda buď správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a podpíšu ju overovatelia. Zákon stanovuje minimálne obsahové náležitosti zápisnice a tá musí obsahovať najmä termín a miesto písomného hlasovania, otázky písomného hlasovania a výsledky hlasovania, identifikáciu a podpisy overovateľov.

Osoba, ktorá písomné hlasovanie vyhlásila zverejní výsledky hlasovania do siedmich dní od skončenia písomného hlasovania a to spôsobom, ktorý je v dome obvyklý.

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

Prístupová Zmluva

Súčasťou Zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov je aj tzv. prístupova zmluva. Zo strany vedenia SVB, poväčšine predsedom SVB je vypracovaný dodatok k zmluve o spoločenstve, ktorý musí obsahovať identifikačné údaje zmluvných strán. V našom prípade sa jedná o identifikačné údaje spoločenstva zastúpeného predsedom SVB a nového vlastníka bytu, vypísané z aktuálneho výpisu z katastra nehnuteľností. Zároveň sú vypísané hlavné údaje z listu vlastníctva. Okrem mena údaje o byte, pozemku apod. Tiež je potrebné uviesť hodnoty podielov prislúchajúcic k bytu, resp.

Po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností nadobúdateľ ( vlastník ) doručí spoločenstvu vlastníkov kópiu Výpisu listu vlastníctva a táto bude tvoriť prílohu č. .. Táto zmluva tvorí neoddeliteľnú súčasť Zmluvy o zriadení spoločenstva vlastníkov bytov /názov SVB/ zo dňa .. . . ….

Praktické Príklady Dodatkov

Dodatok Č. 1 k Zmluve o Spoločenstve Vlastníkov Bytov a Nebytových Priestorov

Dodatok č. 1 k Zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, uzatvorený podľa § 7a zákona Národnej rady SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení novely zákona č. 268/2007 Z. z., č. 70/201 O Z. z., č. 205/2014 Z. z. a zákona č. 246/2015 Z. z. o správcoch, medzi vlastníkmi bytov v bytovom dome na ulici Bezručova 23 a 25 súpisné číslo 994, zapísaný na LV č. 4391 okres Malacky, obec Stupava, katastrálne územie Stupava, sa dohodli na zmene celého znenia Zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, týmto Dodatkom č.

Za účelom zabezpečenia správy domu sa vlastníci bytov rozhodli založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré bolo registrované Obvodným úradom v Bratislave, dňa 01. 01. Spoločenstvo má spôsobilosť mať práva a povinnosti.

Funkcia Predsedu Spoločenstva

Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých veciach spoločenstva, ak nie sú zákonom NR SR č. 182/1993 Z. z. Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov v dome.

Ak je predseda odvolaný a nie je súčasne zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov, najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou. Člen rady určený radou je povinný podať príslušnému správnemu orgánu návrh na zápis zmeny do 15 dní odo dňa, kedy zmeny nastali, na ktorom musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená. Ak bude návrh podaný oneskorene, správny orgán zmeny nezapíše.

Predseda svoju funkciu s povinnosťami z nej vyplývajúcimi vykonáva dovtedy, pokiaľ výkon funkcie neprevezme novozvolený a zaregistrovaný predseda alebo člen rady určený radou registrovaný v príslušnom registri spoločenstiev vedeným okresným úradom v sídle kraja. Rada musí konať tak, aby 30 dní pred dňom uplynutia volebného obdobia orgánov spoločenstva bol vykonaný nový akt volieb orgánov spoločenstva, alebo určenie člena rady, ktorý bude vykonávať funkciu predsedu.

Právomoci Predsedu

Predseda má určité právomoci, ktoré sú definované v zmluve a v zákone. Medzi ne patrí:

• Rozhodovanie o financiách: Predseda môže samostatne rozhodovať v jednotlivom prípade o čiastke 100,00 €. To neplatí pre úhradu faktúr za plnenia na základe uzatvorených a platných dodávateľsko-odberateľských zmlúv, napr. ak vynaložené finančné prostriedky prevýšia v jednotlivom prípade sumu uvedenú v ods. ak vynaložené finančné prostriedky prevýšia v jednotlivom prípade sumu uvedenú v ods. 14 písm. a) tohto článku, pri havarijnom stave, a to do maximálnej výšky 5000,00 €.
• Odstraňovanie porúch: Predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
• Vymáhanie pohľadávok: Predseda po prerokovaní v rade môže odstúpiť dlžníkov na súdne vymáhanie na uspokojenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri pohľadávkach vo výške odpovedajúcej trom mesačným zálohovým predpisom.

Povinnosti Vlastníkov Bytov

Vlastníci bytov majú tiež určité povinnosti, ktoré sú definované v zmluve a v zákone. Medzi ne patrí:

• Oznámenie zmien: Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu.
• Sprístupnenie bytu: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný umožniť na nevyhnutne potrebný čas v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva a osobe oprávnenej vykonávať údržbu, za účelom vykonania obhliadky alebo opravy.
• Dodržiavanie pravidiel: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva.

tags: #dodatok #k #zmluve #o #spolocenstve #vlastnikov