Dodatok ku kúpnej zmluve o prevode bytu: Vzor a dôležité aspekty

Kúpa a predaj nehnuteľnosti, akou je byt, je významný právny úkon. Kúpna zmluva je základný dokument, ktorý upravuje práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho. V praxi sa však často stáva, že je potrebné pôvodnú kúpnu zmluvu doplniť alebo zmeniť. Na to slúži dodatok ku kúpnej zmluve. Tento článok sa zameriava na dodatok ku kúpnej zmluve o prevode bytu, jeho vzor a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť.

Úvod do problematiky kúpnych zmlúv a dodatkov

Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, ktorým sa predávajúci zaväzuje previesť na kupujúceho vlastnícke právo k určitej veci (v tomto prípade bytu) a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu. V zmysle ustanovenia § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka, zmluva, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, musí mať vždy písomnú formu.

Časom sa však môžu vyskytnúť situácie, ktoré si vyžadujú zmenu pôvodnej kúpnej zmluvy. Môže ísť napríklad o zmenu kúpnej ceny, termínu odovzdania bytu, alebo iné okolnosti. V takýchto prípadoch sa uzatvára dodatok ku kúpnej zmluve.

Čo je dodatok ku kúpnej zmluve?

Dodatok ku kúpnej zmluve je písomný dokument, ktorý mení alebo dopĺňa pôvodnú kúpnu zmluvu. Je neoddeliteľnou súčasťou pôvodnej zmluvy a musí byť podpísaný oboma zmluvnými stranami (predávajúcim a kupujúcim). Dodatok slúži na to, aby sa pôvodná zmluva prispôsobila novým okolnostiam alebo aby sa odstránili prípadné nejasnosti. Akékoľvek dodatky a zmeny tejto zmluvy sú platné len v písomnej forme, po ich odsúhlasení a podpísaní oboma zmluvnými stranami.

Kedy je potrebný dodatok ku kúpnej zmluve?

Dodatok ku kúpnej zmluve je potrebný vtedy, keď nastane jedna z nasledovných situácií:

Prečítajte si tiež: Všetko o dodatkoch k nájomnej zmluve a príspevkoch na bývanie

  • Zmena kúpnej ceny: Zmluvné strany sa dohodnú na zmene kúpnej ceny bytu.
  • Zmena termínu odovzdania bytu: Predávajúci nemôže odovzdať byt v pôvodne dohodnutom termíne.
  • Zmena spôsobu platby: Kupujúci a predávajúci sa dohodnú na inom spôsobe platby kúpnej ceny.
  • Doplnenie alebo spresnenie zmluvných podmienok: Zmluvné strany chcú doplniť alebo spresniť niektoré zmluvné podmienky, ktoré neboli v pôvodnej zmluve dostatočne jasné.
  • Zmena v osobe kupujúceho alebo predávajúceho: Ak dôjde k zmene na strane kupujúceho alebo predávajúceho (napr. v dôsledku dedičstva alebo prevodu práv).

Náležitosti dodatku ku kúpnej zmluve

Dodatok ku kúpnej zmluve musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  • Označenie zmluvných strán: Rovnako ako v pôvodnej zmluve, aj v dodatku musia byť presne označené zmluvné strany (predávajúci a kupujúci). Ak ide o fyzickú osobu, uvádza sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa názov, sídlo a identifikačné číslo.
  • Identifikácia pôvodnej kúpnej zmluvy: V dodatku musí byť jasne uvedené, ku ktorej kúpnej zmluve sa dodatok vzťahuje. Uvádza sa dátum uzavretia pôvodnej zmluvy a jej predmet (byt, ktorý je predmetom prevodu).
  • Predmet dodatku: V tejto časti sa presne uvedie, čo sa mení alebo dopĺňa v pôvodnej zmluve. Ak sa mení kúpna cena, uvedie sa nová kúpna cena. Ak sa mení termín odovzdania bytu, uvedie sa nový termín.
  • Vyhlásenie zmluvných strán: Zmluvné strany v dodatku vyhlásia, že súhlasia so zmenami a doplneniami uvedenými v dodatku a že pôvodná kúpna zmluva, s výnimkou zmien uvedených v dodatku, zostáva v platnosti.
  • Dátum a miesto uzavretia dodatku: Dodatok musí obsahovať dátum a miesto, kde bol uzavretý.
  • Podpisy zmluvných strán: Dodatok musí byť podpísaný oboma zmluvnými stranami. Podpisy by mali byť úradne overené notárom. Na všetkých vyhotoveniach musí byť úradne overený podpis prevodcu (pri kúpnej zmluvy predávajúceho, pri darovacej zmluve darcu, pri ostatných druhoch zmlúv podpisy všetkých účastníkov).

Vzor dodatku ku kúpnej zmluve o prevode bytu

Dodatok č. 1 ku Kúpnej zmluve

uzatvorenej podľa § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

medzi

Predávajúci:

Meno a priezvisko:Trvalý pobyt:Rodné číslo:

a

Prečítajte si tiež: Vzor dodatku k nájomnej zmluve

Kupujúci:

Meno a priezvisko:Trvalý pobyt:Rodné číslo:

(ďalej spolu len ako „zmluvné strany“)

Článok I.Úvodné ustanovenia

  1. Zmluvné strany uzatvorili dňa [dátum] Kúpnu zmluvu (ďalej len „Zmluva“), ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k bytu č. [číslo bytu] nachádzajúcemu sa v bytovom dome na ulici [ulica] v [mesto], súpisné číslo [súpisné číslo], postavenom na pozemku parc. č. [parcelné číslo], zapísanom na LV č. [číslo listu vlastníctva] v katastrálnom území [katastrálne územie].

Článok II.Predmet dodatku

  1. Zmluvné strany sa dohodli na zmene článku [číslo článku] Zmluvy, ktorý sa mení nasledovne:Pôvodné znenie: "[Pôvodné znenie článku]"Nové znenie: "[Nové znenie článku]"
    • (Príklad: Zmluvné strany sa dohodli na zmene článku II. Zmluvy, ktorý sa mení nasledovne:Pôvodné znenie: "Kúpna cena za byt je 100 000 EUR."Nové znenie: "Kúpna cena za byt je 105 000 EUR.")

Článok III.Záverečné ustanovenia

  1. Tento dodatok nadobúda platnosť a účinnosť dňom jeho podpisu oboma zmluvnými stranami.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že súhlasia so zmenami a doplneniami uvedenými v tomto dodatku a že Zmluva, s výnimkou zmien uvedených v tomto dodatku, zostáva v platnosti v nezmenenom znení.
  3. Tento dodatok je vyhotovený v [počet] rovnopisoch, z ktorých každá zo zmluvných strán obdrží po jednom rovnopise.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si tento dodatok prečítali, jeho obsahu porozumeli a na znak súhlasu ho vlastnoručne podpisujú.

V [Miesto], dňa [Dátum]

……………………………………….Predávajúci

……………………………………….Kupujúci

Prečítajte si tiež: Všetko o príspevku na mobilitu

Daňové aspekty pri predaji nehnuteľnosti

Účastníkmi kúpnej zmluvy sú kupujúci a predávajúci, to znamená, že z pohľadu daní z príjmov na jednej strane u predávajúceho ide o príjem a na druhej strane u kupujúceho o výdavok. Pokiaľ ide o daňovú oblasť, sú odlišnosti pri zdanení fyzických a právnických osôb z pohľadu vlastníckych vzťahov k predmetným nehnuteľnostiam. Príjem z predaja nehnuteľností u fyzickej osoby je predmetom dane z príjmov podľa zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov.

Oslobodenie od dane

Predmetom dane z príjmov fyzických osôb nie sú nehnuteľností získané dedením, darovaním alebo vydaním v zmysle zákonov o zmiernení následkov niektorých majetkových krívd a rehabilitácií v znení neskorších predpisov. Vlastník bytu odpredá byt, prípadne obytný dom s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak mal v ňom trvalý pobyt a vlastníctvo aspoň dva roky pred jeho odpredajom podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o daniach z príjmov. Iné nehnuteľnosti okrem bytov a obytného domu s najviac dvoma bytmi boli nadobudnuté päť rokov pred ich predajom s podmienkami podľa § 4 ods. l písm. podľa § 9 zákona o daniach z príjmov.

Zdaňovanie príjmu z predaja

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nepodlieha oslobodeniu od dane, je potrebné tento príjem zdaniť. Základom dane je dohodnutá kúpna cena znížená o výdavky podľa § 10 ods. 8 zákona o daniach z príjmov. Výdavkom môžu byť aj iné výdavky spojené s odpredajom veci. Výdavkom nemôže byť časť výdavkov pomerne k jej využívaniu na osobné účely.

Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností

Výdavkom môže byť aj zaplatená daň z prevodu a prechodu nehnuteľností, ktorá sa platí najmenej z ceny určenej znaleckým posudkom v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností.

Zdaňovanie príjmu z predaja u právnickej osoby

Predmetom dane z príjmov právnickej osoby sú podľa § 18 ods. l príjmy (výnosy) okrem iných aj z nakladania s majetkom z titulu jeho predaja. Medzi majetok patrí aj nehnuteľnosť, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť. U právnických osôb, ktoré nie sú založené ani zriadené na podnikanie, je rovnako príjem z predaja majetku predmetom dane z príjmov.

Oslobodenie od dane u právnickej osoby

Oslobodené od dane sú príjmy pri predaji majetku, ktorý sa využíval na výkon hlavnej činnosti, pričom platí limit celkom 300 000 Sk za zdaňovacie obdobie vrátane zisku z predaja majetku. Ak sa z predaja dosiahol príjem nad uvedený limit, zdaní sa len suma nad uvedenú hranicu - § 19 ods. l písm. c). Výdavky priradené k oslobodeným príjmom sa určia pomerom oslobodených príjmov k príjmom podliehajúcim zdaneniu.

Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.

Náležitosti návrhu na vklad

Návrh na vklad musí obsahovať nasledovné náležitosti:

  1. Označenie účastníkov konania: Meno, priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt (u fyzických osôb) alebo názov, sídlo, IČO (u právnických osôb).
  2. Označenie nehnuteľnosti: Podľa katastrálneho územia, parcelného čísla, druhu pozemku a výmery (pri pozemkoch) alebo súpisného čísla a parcelného čísla pozemku, na ktorom stavba stojí (pri stavbách).
  3. Označenie právneho úkonu: Kúpna zmluva, darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod. a tiež dátum, kedy k uzavretiu zmluvy došlo.
  4. Potrebné prílohy: Spôsobilá zmluva (kúpna, darovacia, zámenná,..), na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch (2) vyhotoveniach (ak sa návrh podáva elektronicky, stačí jedno vyhotovenie), vyhlásenie správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu, dohoda o splnomocnení, ak návrh na vklad podpisuje alebo elektronicky podáva osoba odlišná od účastníkov zmluvy (typicky realitný maklér, advokát).
  5. Žiadosť o urýchlené konanie: V prípade, ak navrhovatelia žiadajú o urýchlenie vkladového konania.

Povinnosti nového vlastníka po nadobudnutí bytu

Po podaní návrhu na vklad alebo po právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu na nového vlastníka bytu čaká ešte zopár povinností, ktoré musí splniť:

  1. Prevziať byt: Pri prevzatí bytu odporúčame spísať preberací a odovzdávací protokol, v ktorom zmluvné strany uvedú stav bytu v čase odovzdania a stavy jednotlivých meračov energií.
  2. Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu: Treba si zistiť u konkrétneho správcu, čo potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka.
  3. Prehlásiť nového užívateľa na energetických podnikoch a u iných poskytovateľov služieb: Je potrebné oznámiť zmenu vlastníka bytu aj dodávateľovi elektriny, plynu, internetu, televízie, RTVS (koncesionárske poplatky) a pod.
  4. Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

V praxi sa často využíva aj zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Ide o zmluvu, v ktorej sa zmluvné strany zaväzujú, že v budúcnosti uzavrú kúpnu zmluvu za vopred dohodnutých podmienok. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve musí mať písomnú formu a musí obsahovať všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, t. j. označenie zmluvných strán, predmet kúpy a kúpnu cenu.

Právna pomoc a poradenstvo

Kúpa a predaj nehnuteľnosti je zložitý právny proces, preto sa odporúča obrátiť sa na odborníka (advokáta alebo notára), ktorý Vám poskytne právnu pomoc a poradenstvo. Advokát Vám môže pomôcť pri príprave kúpnej zmluvy, dodatku ku kúpnej zmluve, návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností a pri riešení prípadných právnych problémov, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s kúpou a predajom nehnuteľnosti.

tags: #dodatok #ku #kúpnej #zmluve #o #prevode

Ďalšie články