Odstúpenie od Kúpnej Zmluvy na Nehnuteľnosť: Práva, Dôvody a Postup

Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť predstavuje významný právny úkon, ktorý môže mať zásadné dôsledky pre obe strany. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že ide o jednoduchý proces, nesprávny postup môže viesť k vážnym právnym a finančným komplikáciám. Preto je dôležité poznať dôvody, formu, postup a následky odstúpenia od zmluvy. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o problematike odstúpenia od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť v slovenskom právnom prostredí.

Možnosti Kupujúceho pri Nevýhodných Podmienkach

Kupujúci, ktorý podpísal kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť za nevýhodných podmienok, má určité možnosti na jej zrušenie. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka je možné od podpísanej kúpnej zmluvy odstúpiť zo zákonných dôvodov alebo ak je to medzi účastníkmi zmluvy dohodnuté. Odstúpenie od zmluvy je jednostranný adresovaný právny úkon. Keďže kúpna zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná, aj odstúpenie od takejto zmluvy musí byť písomné. Platným odstúpením od zmluvy dochádza k zrušeniu zmluvy priamo zo zákona.

Z hľadiska platnosti kúpnej zmluvy nie je rozhodujúce, aké výrazové prostriedky účastník zmluvy pri uplatnení tohto práva použil (napr. „zrušujem zmluvu“, alebo „stornujem zmluvu“), ak je vôľa konajúceho nespochybniteľná. Na preukázanie doručenia odstúpenia od zmluvy je však dôležité presne identifikovať kúpnu zmluvu tak, aby nemohla byť zameniteľná s prípadnou inou zmluvou, ako aj vyjadriť jasný prejav vôle.

Právne Dôvody Odstúpenia od Zmluvy

Podmienkou odstúpenia od zmluvy je existencia niektorého z právnych dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, prípadne v inom zákone alebo zmluvné dojednanie vyhradené v kúpnej zmluve jednej, prípadne obom stranám. Odstúpenie od zmluvy sa ako jednostranný adresovaný právny úkon stáva perfektným už tým, že dôjde do dispozície (sféry) adresáta (napr. list predávajúceho o odstúpení od zmluvy bol doručený kupujúcemu). To však v praxi neznamená, že prípad nakoniec neskončí na súde.

Právo odstúpiť od zmluvy sa premlčí vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe, ktorá plynie od momentu, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz (keď nastala právna skutočnosť odôvodňujúca jeho uplatnenie).

Prečítajte si tiež: Dohoda o vykonaní práce pri invalidnom dôchodku

Je potrebné rozlišovať medzi odstúpením od platnej zmluvy a situáciou, keď je zmluva neplatná. Odstúpiť sa totiž dá len od platnej zmluvy. Od neplatnej zmluvy sa nedá odstúpiť, nakoľko neplatná zmluva je právne neúčinná od počiatku, bez ohľadu na to, či ide o absolútnu alebo relatívnu neplatnosť. Samozrejme, v prípade sporu eventuálnu platnosť alebo neplatnosť posúdi súd.

O absolútnu neplatnosť právneho úkonu by išlo napr. v prípade, ak by kúpnu zmluvu podpísala osoba duševne nespôsobilá v čase podpisovania zmluvy; a o relatívnu neplatnosť, ak by kúpnu zmluvu podpísal len jeden z manželov bez súhlasu a vedomia druhého manžela, (za predpokladu, že takýto manžel sa dovolá relatívnej neplatnosti právneho úkonu v trojročnej lehote od podpisu zmluvy).

Tieseň a Nápadne Nevýhodné Podmienky

Judikatúra Najvyššieho súdu SR vymedzila pojem tieseň „ako hospodársky či sociálny stav, v ktorom sa nachádza určitý subjekt v čase robenia právneho úkonu, ktorý stav naňho pôsobí takým spôsobom a takou intenzitou, že v dôsledku neho urobí právny úkon, ktorý by inak, nebyť tiesne, neurobil. Rovnako objektívna situácia môže u jedného subjektu vyvolať tieseň, u druhého nemusí. Pritom z hľadiska existencie tiesne, a to je potrebné osobitne zdôrazniť, je irelevantné, ako tento stav vznikol a čo ho spôsobilo.

Ústavný súd SR pod pojmom tieseň judikoval „taký hospodársky, sociálny alebo psychický stav, ktorý na konajúceho dolieha takým spôsobom a takou závažnosťou, že urobí právny úkon, ktorý by inak neurobil alebo pri dvojstrannom konaní by úkon neurobil.

"Tieseň" však sama osebe nestačí. O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. To predpokladá, že druhému účastníkovi kúpnej zmluvy nevýhodnosť podmienok musela byť zrejmá. Nápadne nevýhodné podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu (uzavretia kúpnej zmluvy) a nemôžu spočívať len v subjektívnych pocitoch dotknutej osoby. To, či v konkrétnom prípade išlo o tieseň, ako aj existenciu nápadne nevýhodných podmienok, je potrebné skúmať s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu, napr. Prax považuje za nápadne nevýhodné podmienky také podmienky, pri ktorých sú vzájomné plnenia v zrejmom nepomere. Nevyžaduje sa teda absolútna rovnocennosť vzájomných plnení.

Prečítajte si tiež: Výchova dieťaťa v striedavej starostlivosti

Vzor Dohody o Odstúpení od Kúpnej Zmluvy

Pre ilustráciu uvádzame vzor dohody o odstúpení od kúpnej zmluvy:

Dohoda o odstúpení od Kúpnej zmluvy

Zmluvné strany:

1/ Meno a priezvisko: Jozef NovákBydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „predávajúci“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter NovákBydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republikaDátum narodenia: 01.01.1990Rodné číslo: 900101/1234Štátna príslušnosť: SR(ďalej len „kupujúci“)

Prečítajte si tiež: Starobný dôchodca a dohoda

(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Dohody o zrušení kúpnej zmluvy (ďalej len „dohoda“) v zmysle ust. § 572 ods. 2 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I. Predmet dohody

1. Medzi predávajúcim a kupujúcim bola dňa 01.09.2014 uzatvorená kúpna zmluva č. 123/2014 predmetom ktorej bol predaj zámkovej dlažby č. 12345, rozmery 30x45 cm.
2. V súlade s ust. § 572 ods. 2 a nasl. Občianskeho zákonníka sa zmluvné strany dohodli, že podpisom tejto dohody zrušujú kúpnu zmluvu uvedenú v bode 1. tohto článku v celom rozsahu, a to bez toho, aby zmluvným stranám vznikli akékoľvek nové záväzky, s výnimkou záväzkov, ktoré sú uvedené v tejto dohode.
3. Zmluvné strany sa dohodli, že žiadna zo strán nebude od druhej zmluvnej strany požadovať žiadne plnenie vyplývajúce z kúpnej zmluvy uvedenej v bode 1. tohto článku, v dôsledku čoho predávajúci nie je povinný odovzdať predmet kúpy a kupujúci nie je povinný zaplatiť kúpnu cenu.

Článok II. Záverečné ustanovenia

1. Na vzťahy neupravené touto dohodou sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka.
2. Táto dohoda nadobúda platnosť a účinnosť dňom podpisu obidvoma zmluvnými stranami.
3. Dohoda je vyhotovená v dvoch (2) rovnopisoch, jeden (1) rovnopis obdrží predávajúci a jeden (1) rovnopis obdrží kupujúci.
4. Zmluvné strany vyhlasujú, že dohoda bola vyhotovená podľa ich slobodnej a vážnej vôle, nebola uzatvorená v tiesni ani za inak jednostranne nevýhodných podmienok. Zmluvné strany si dohodu riadne prečítali, jej obsahu porozumeli.

Postup Katastrálnych Úradov pri Odstúpení od Zmluvy

Okresné úrady si v tejto veci osvojili postup prezentovaný v jednom z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR. Kataster je povinný skúmať, či je odstúpenie od zmluvy medzi stranami sporné. To znamená, že ak jedna strana doručí na kataster odstúpenie od zmluvy, kataster musí druhú strana vyzvať, aby sa v určenej lehote (spravidla 15 dní) vyjadrila, či s odstúpením súhlasí alebo nie. V predmetnej výzve okresného úradu je zároveň uvedené, že ak nastane opačná situácia a druhá strana nesúhlasí s daným odstúpením, katastru nebude postačovať len slovné vyjadrenie takéhoto nesúhlasu. Tento účastník zmluvy bude musieť v určenej lehote zároveň preukázať, že podal na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, resp.

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne, Katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, Katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, Katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Skutočnosť, že si Katastrálne úrady osvojili vyššie uvedený názor Najvyššieho súdu SR, potvrdzuje nielen prax týchto úradov, ale aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ďalej „Úrad“), ktoré na uvedený judikát v Katastrálnom bulletine opakovane odkazujú a potvrdzujú správnosť postupu Katastrálnych úradov.

Podľa vyššie uvedeného stanoviska je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy predtým ako Katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy až potom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Podľa uvedeného názoru by sa malo rovnako postupovať aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.

Možné Problémy a Kolízie v Procese

Súčasný postup Katastrálnych úradov však podľa niektorých názorov koliduje s niektorými procesnými zásadami. Jedným z dôsledkov rekodifikácie civilného procesu je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon), ani z iného predpisu však takáto možnosť nevyplýva. Pri striktne formalistickom výklade by kupujúci nemal možnosť domáhať sa ochrany svojho vlastníckeho práva.

Existuje názor, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná z dôvodu, že v opačnom prípade by kupujúci nemal žiadny účinný procesný nástroj na ochranu svojho práva. Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva. Jej podaniu však bráni skutočnosť, že kupujúci nie je, v prípade odstúpenia od zmluvy doručeného predtým ako Katastrálny úrad povolí vklad, vlastníkom nehnuteľnosti (vlastníkom sa stáva až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu). Z uvedeného dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech (nebol by aktívne legitimovaný na podanie žaloby). Ak by mal kupujúci čakať na to, že predávajúci bude opätovne zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, bol by tým s najväčšou pravdepodobnosťou zmarený preventívny účel určovacej žaloby.

Kolízia Pravdivosti Verejnej a Súkromnej Listiny

Ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento, podľa praxe Katastrálnych úradov, podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V čase podania takejto žaloby by kupujúci, ktorý je ako vlastník zapísaný na liste vlastníctva, mal podať žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

Keďže list vlastníctva predstavuje verejnú listinu, platí prezumpcia, že to, čo je na liste vlastníctva uvedené, sa považuje za pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Pravdivosť verejnej listiny sa predpokladá a nepreukazuje, preukazuje sa len nepravdivosť (nesprávnosť). Na popretie správnosti verejnej listiny sa vyžaduje tiež predloženie relevantných dôkazov tým, kto túto listinu namieta. Preto je úlohou predávajúceho preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, teda, že list vlastníctva ako verejná listina nie je pravdivá.

Na strane druhej, odstúpenie od zmluvy zo strany predávajúceho predstavuje súkromnú listinu, ktorá má nižšiu dôkaznú hodnotu ako list vlastníctva. Na popretie správnosti súkromnej listiny postačuje jednoduché popretie druhou stranou. V prípade popretia pravdivosti súkromnej listiny (odstúpenia od zmluvy) sa vyžaduje, aby sa preukázala jej pravdivosť, pričom dôkazné bremeno leží na tom, kto túto listinu predložil. Pravdivosť tejto listiny by mal preto preukázať predávajúci, keďže on sa na základe odstúpenia od zmluvy dovoláva svojho vlastníckeho práva.

Kupujúci sa tak dostáva do paradoxnej situácie, že má preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá sa predpokladá a je v jeho prospech a naopak, má preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny. Tento postup je v priamom rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.

Kolízia Súkromnej Listiny a Správneho Aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím Katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, teda rozhodnutím správneho orgánu. Ide teda o správny akt, pri ktorom platí prezumpcia jeho správnosti, teda rozhodnutie Katastrálneho úradu sa považuje za správne a bezvadné, pokiaľ nie je úradným postupom zrušené alebo zmenené. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je, podľa niektorých názorov, samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia Katastrálneho úradu.

Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo ani zrušené, ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Zrušenie Darovacej Zmluvy

Podľa názoru Úradu by sa takto malo postupovať aj v prípade, ak dôjde k odvolaniu darovania. Teda pokiaľ darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada Katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, je Katastrálny úrad povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí alebo ho v opačnom prípade vyzvať, aby podal v určenej lehote žalobu, buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak obdarovaný je už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti). Katastrálny úrad súčasne poučí obdarovaného o následkoch nepodania žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s Negatívnou Dôkaznou Teóriou

Súčasný postup Katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na tie isté limity ako je tomu v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou totižto je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.

Pri uplatnení postupu Katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je však v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistenciu skutočnosti, ktorá má trvalý charakter (obdarovaný by musel preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil). Rovnako tento názor nezastáva ani odborná literatúra, ktorá uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.

Ako sa Chrániť Vopred?

V prípade úhrady kúpnej ceny z voľných zdrojov je vhodné využiť bezpečnejšie formy úhrady kúpnej ceny.

tags: #dohoda #o #odstúpení #od #kúpnej #zmluvy