Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností a overenie príjmov

Prenájom nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých daňovníkov na Slovensku. Avšak, s príjmom z prenájmu sa spájajú aj určité povinnosti voči štátu, najmä v oblasti daní. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty prenájmu nehnuteľností, vrátane povinnosti registrácie na daňovom úrade, zdaňovania príjmov z prenájmu a uplatňovania oslobodenia od dane.

Povinnosť registrácie na daňovom úrade

Podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov, každá fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, s výnimkou pozemku, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na občanov iných štátov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť na Slovensku a prenajímajú ju.

Príklady situácií, kedy vzniká povinnosť registrácie:

• Prenájom bytu alebo domu: Ak prenajímate byt alebo dom, ktorý vlastníte, alebo ktorý máte v nájme, ste povinný sa registrovať na daňovom úrade. Pre registráciu nie je rozhodujúce, či ste vlastníkom prenajímanej nehnuteľnosti.

  • Príklad: Ak prenajímate trojizbový byt a jednu izbu prenajímate študentom, máte povinnosť registrácie.
  • Príklad: Aj keď prenajímate nehnuteľnosť, ktorú máte sama v nájme, vzťahuje sa na vás povinnosť registrácie.

• Spoluvlastníctvo manželov: V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu a je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

  • Príklad: Ak spolu s manželkou vlastníte byt a prenajali ste ho, povinnosť registrácie sa vzťahuje na toho z vás, ktorý je uvedený v zmluve ako prenajímateľ.

• Prenájom časti nehnuteľnosti: Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti, okrem pozemku.

  Prečítajte si tiež: Zariadenia sociálnych služieb Rimava

  • Príklad: Ak prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely, máte povinnosť registrácie.

• Viacero nehnuteľností: Ak vlastníte viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splníte svoju registračnú povinnosť.

• Cudzinec prenajímajúci nehnuteľnosť na Slovensku: Ak ste občanom iného štátu (napr. Rakúska) a na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.

Dôležité informácie k registrácii:

• K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
• Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti o registráciu.
• Žiadosť o registráciu je možné poslať poštou.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Oslobodenie od dane:

Zo zákona o dani z príjmov je možné uplatniť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

• Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

  Prečítajte si tiež: Výber dôchodkového domu v Nitre

• Príklad: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Uplatnenie výdavkov:

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Medzi uznateľné výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Príklady zdaňovania:

• Príklad: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur = 6 050 eur), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

• Príklad: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Život seniorov v Hornáde

• Príklad: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

• Príklad: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

• Príklad: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

tags: #dom #dochodcov #ico #overenie