Dražba ako Spôsob Nadobudnutia Vlastníckeho Práva: Podmienky a Aspekty

Kúpa nehnuteľnosti patrí v súčasnosti medzi jedno z najvýznamnejších rozhodnutí v živote jednotlivca alebo rodiny. Toto rozhodnutie je ovplyvnené ekonomickými, sociálnymi a emocionálnymi faktormi, pretože s kúpou nehnuteľnosti začína budovanie domova. Investícia do nehnuteľnosti je tiež vhodný spôsob zhodnocovania kapitálu, najmä v období inflácie. Závažnosť tohto rozhodnutia by mala byť spojená s náležitou opatrnosťou kupujúceho a právny poriadok by mal chrániť starostlivého kupujúceho prostredníctvom osobitných ochranných mechanizmov.

Investigatívna Povinnosť Kupujúceho

Predložený príspevok sa zameriava na koncept investigatívnej povinnosti kupujúceho, teda na preventívne kroky, ktorými kupujúci overuje oprávnenie predávajúceho. Pri analýze tejto povinnosti sa vychádza z podobnej štruktúry ako pri analýze právneho režimu hnuteľných vecí. Príspevok sa zameriava na právne aspekty predaja nehnuteľnosti v občianskoprávnom a obchodnoprávnom režime, na právnu povahu zápisu v katastri nehnuteľností a na doktrínu „ochrany skutočnosti“ akcentovanú slovenskými súdmi. V závere sa hodnotí, v akej forme sa v súčasnosti vyskytuje investigatívna povinnosť kupujúceho a aké sú jej prejavy.

Občianskoprávny vs. Obchodnoprávny Režim Predaja Nehnuteľností

V znení Obchodného zákonníka nenachádzame všeobecnú úpravu pravidiel vo vzťahu k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam. Tieto sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku, ktorý odkazuje na aplikáciu osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 162/1995 Z. z. Katastrálny zákon. Predmetom kúpnej zmluvy v zmysle Obchodného zákonníka sú výlučne hnuteľné veci (tovar), čím sú z kategórie aplikácie týchto ustanovení vylúčené nielen veci nehnuteľné, ale aj iné predmety právnych vzťahov. Občianskoprávna úprava definuje kúpnu zmluvu v § 588 a nasl. ako objekt záväzku „predmet kúpy“, teda všeobecne. Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí vplyvom tejto zákonnej konštelácie k tzv. kombinovaným (zmiešaným) obchodnoprávnym vzťahom v zmysle § 261 ods. 3 OBZ.

Napriek tomu, že všetky predpoklady hovoria o vylúčení možnosti nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnej veci od neoprávnenej osoby na základe § 446 OBZ, je nevyhnutné zaoberať sa osobitným prípadom, ktorým je zmluva o predaji podniku v zmysle § 476 nasl. OBZ. Predmetom kúpy v zmysle tohto paragrafu je podnik ako hromadná vec, čoho súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci. Základným argumentom pre rozšírenie uplatnenia pravidiel z hnuteľných vecí aj na nehnuteľné veci predstavuje v tomto kontexte interpretačné pravidlo obsiahnuté v § 483 ods. 3 OBZ.

Interpretácia § 483 ods. 3 Obchodného Zákonníka

Paragraf 483 ods. 3 OBZ ustanovuje, že vlastnícke právo k veciam, ktoré sú zahrnuté do predaja, prechádza z predávajúceho na kupujúceho účinnosťou zmluvy, pričom vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza vkladom do katastra nehnuteľností. Prvá a druhá veta tohto paragrafu upravujú osobitné pravidlá vo vzťahu k momentu prevodu vlastníckeho práva k jednotlivým zložkám podniku. V prípade hnuteľných vecí by išlo pri tomto zmluvnom type o princíp konsenzu. Vo svojej podstate by teda mala prvá veta iba signalizovať odklon od princípu kauzálnej tradície v zmysle občianskoprávnej a obchodnoprávnej (všeobecnej) úpravy tejto problematiky pri kúpnej zmluve.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Existujú dva základné výklady tohto ustanovenia. Prvý vníma túto vetu izolovane a reštriktívne. Skutočnosť, že § 446 OBZ má platiť obdobne aj v prípade zmluvy o predaji podniku len ustanovuje možnosť pre kupujúceho podniku nadobudnúť vlastnícke právo k hnuteľným veciam patriacim do podniku v dobrej viere. Tomuto interpretačnému záveru prisviedča najmä fakt, že prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci - či už v občianskoprávnom alebo obchodnoprávnom vzťahu - je spájaný s intabuláciou v zmysle Katastrálneho zákona.

K inému interpretačnému záveru môžeme dospieť, pokiaľ tretiu vetu predmetného paragrafu interpretujeme extenzívne do takej miery, že by sa právny režim § 446 OBZ mal vzťahovať na oba prípady v zmysle prvej a druhej vety tohto ustanovenia. Ak by preto mal platiť § 446 OBZ obdobne aj pre prípad nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, zmluva o predaji podniku predstavuje vskutku právny titul, na základe ktorého je možné nadobudnúť nehnuteľnú vec v dobrej viere od neoprávnenej osoby.

Rozhodovacia činnosť súdov

Reštriktívnu interpretáciu § 483 ods. 3 veta 3 OBZ (prvý záver) môžeme badať najmä v rozhodovacej činnosti českých súdov. Do pozornosti čitateľa je potrebné dať predovšetkým rozsudok NS ČR zo dňa 21.02.2007 pod sp. zn. 29 Odo 1437/2004. Druhý interpretačný záver je bližší rozhodovacej činnosti slovenských súdov. Poukázať možno najmä na rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 23. 08. 2016 pod sp. zn. 14Co/666/2016, v zmysle ktorého súd uplatnil režim § 446 OBZ aj na nehnuteľné veci a potvrdil nadobudnutie nehnuteľnej veci (tvoriacej súčasť podniku) v dobrej viere. Prípustnosť dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci v režime § 446 OBZ indikujú aj ďalšie rozhodnutia, i keď nie všetky dospeli pri tejto argumentácii k záveru, že nadobúdateľ bol dobromyseľný. Najaktuálnejšie ide o rozsudok Krajského súdu v Bratislave zo dňa 26. 10. 2021 pod sp. zn. 1Co/157/2021.

Tieto závery slovenských súdov nasvedčujú záveru, že v systematike slovenského súkromného práva existuje zmluvný titul, pri ktorom môže kupujúci ako nadobúdateľ nadobudnúť vlastnícke práva k nehnuteľnej veci v dobrej viere.

Princíp Publicity Vecných Práv a Kataster Nehnuteľností

Medzi základné charakteristické črty vecných práv patrí ich publicita. Uvedený rozdiel je najviac badateľný práve pri zmluvnom nadobúdaní vlastníckeho práva, ktorý vychádza v prípade slovenskej občianskoprávnej úpravy z princípu kauzálnej tradície. V zmysle tohto princípu je pre účinný prevod vlastníckeho práva potrebná existencia právneho dôvodu (lat. „titulus“) a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva (lat. „modus“).

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Tieto úvahy nás prirodzeným spôsobom privádzajú k polemike o právnej povahe zápisu osoby v katastri nehnuteľností ako vlastníka nehnuteľnosti a možnosti tretej osoby (kupujúceho) nadobudnúť vlastnícke právo v dobrej viere, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený. Právne účinky takéhoto zápisu sa týkajú už mnohokrát diskutovanej úpravy princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností v právnom poriadku SR.

Ochrana Skutočného Stavu Pred Evidovaným

Stav de lege lata a doktrína slovenských súdov o bezvýhradnej ochrane skutočného stavu pred stavom evidovaným, teda učenie, že modus bez existencie právneho dôvodu na seba neviaže právne účinky, nachádza podľa názoru autora svoje ideové korene ešte v zákone č. 141/1950 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ z roku 1950“). Prijatím novej občianskoprávnej úpravy došlo vo vtedajšej ČSR k uzákoneniu princípu konsenzu pri otázke prevodu vlastníckeho práva k individuálne určeným veciam a to aj v prípade nehnuteľných vecí (§ 111 OZ z roku 1950). Translačné účinky prevodu vlastníckeho práva mala v zmysle tohto princípu už len samotná existencia zmluvy; zápis nadobúdateľa do pozemkovej knihy (modus) nebol potrebný.

Pre komunistický režim predstavoval taktiež v tomto kontexte dôležitejšiu skutočnosť, kto nehnuteľnosť užíva než kto je jej zapísaným vlastníkom. Na tomto ideovom základe bola neskôr v roku 1956 založená aj tzv. socialistická evidencia nehnuteľností. Podstatným však aj pre súčasnosť je, že revolučná úprava odstránila akúkoľvek relevanciu pozemkovo knižného zápisu (modus) a tým aj ochranu dobromyseľného nadobúdateľa.

Kupujúci nehnuteľnosti je v tomto režime zaťažený aj skutočnosťami, o ktorých by sa za štandardných okolností nemohol dozvedieť, pričom nedbanlivosť vlastníka v tejto záležitosti nezohráva úlohu. Pravda, riešenie tejto otázky by nepriniesol ani opačný režim, ktorý by jednostranne honoroval evidovaný stav a pozíciu nedbanlivostného kupujúceho, ako je tomu napr. v nemeckom práve. Riešenie by mohla predstavovať podľa názoru autora istá syntéza týchto prístupov, akú ustanovil napr. § 892 BGB. Hľadanie istého ekvilibra medzi ochranou skutočného a evidovaného stavu je však prioritnou úlohou zákonodarcu.

Investigatívna Povinnosť Kupujúceho v Slovenskom Práve

Právny režim de lege lata a súvisiaca rozhodovacia činnosť slovenských súdnych autorít kladie zvýšený dôraz na potrebu predzmluvnej prevencie zo strany nadobúdateľa vlastníckeho práva (kupujúceho). Prevencia zároveň musí smerovať nielen k skúmaniu stavu evidovaného, ale aj skutočného. Čím nižšiu právnu relevanciu pripisujeme evidovanému stavu, tým dôležitejšie je venovať pozornosť aj stavu skutočnému.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Doterajšie zistenia ukazujú, že ani občianskoprávny ani obchodnoprávny režim kúpnej zmluvy (s výnimkou zmluvy o predaji podniku) nevytvárajú predpoklady pre dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Rovnako môžeme konštatovať, že súčasná katastrálna úprava nepripisuje zápisu v katastri nehnuteľností právne účinky (v prípade počiatočnej absencii právneho dôvodu) a tým chráni výlučne skutočný stav. V kontexte týchto zistení zostáva posúdiť, v akej forme existuje v slovenskom súkromnom práve tzv. investigatívna, resp. vyšetrovacia povinnosť kupujúceho, teda sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho.

Povinnosti Kupujúceho: Esenciálne vs. Kvázipovinnosti

Prvý druh týchto povinností predstavujú esenciálne povinnosti, ktoré zakladajú pre druhú stranu nárok na plnenie. Ak k plneniu nedôjde dobrovoľne, môže byť súdne vymáhané vrátane náhrady škody, ktorá zmluvnej strane v dôsledku neplnenia vznikla. Ako príklad môžeme uviesť nárok predávajúceho na zaplatenie kúpnej ceny v zmysle § 409 ods. 1 OBZ.

Pri pohľade na platné úpravy kúpnej zmluvy však vieme identifikovať aj také povinnosti, ktoré nárok na plnenie pre druhú stranu nezakladajú. Neplnenie týchto povinností navyše ani nemôžu viesť k uplatneniu náhrady škody pre druhú zmluvnú stranu. V germánskom právnom priestore bývajú tieto povinnosti označované ako povinnosti nižšieho druhu popr. kvázipovinnosti (v nem. právnej terminológii „Obliegenheit). Aj keď zákon vylučuje pri takýchto povinnostiach ich žalovateľnosť druhou stranou, plnenie týchto kvázipovinností je vo výlučnom záujme kupujúceho, keďže ich nesplnením môže dôjsť k vzniku škody na jeho strane. Odborná literatúra uvádza ako príklad takejto povinnosti povinnosť kupujúceho prezrieť predmet predaja a reklamovať prípadné vady dodanej veci. V slovenskom práve spĺňa tieto parametre napr. § 427 ods. 1 v spojitosti s ods. 2 OZ. Identifikácia a reklamácia vád je v tomto zmysle povinnosťou výlučne kupujúceho, pričom predávajúcemu vo vzťahu k nej nevzniká nárok na plnenie ani prípadný nárok na náhradu škody.

Podobne ako identifikácia faktických vád, aj identifikácia právnej vady veci je predmetom právnych (kvázi)povinností zo strany kupujúceho. Existencia tejto povinnosti je v zahraničných úpravách výsledkom sudcovského dotvárania práva pri posudzovaní dobromyseľnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva. Právna veda však vychádza aj z názoru, že tento postup môže vyplývať z princípu prevencie škody popr. zásady poctivého obchodného styku.

V rozhodovacej činnosti NS ČR bol napr. formulovaný názor, že bežná (obvyklá) opatrnosť zmluvnej strany pri nadobúdaní vecného práva zásadne nezahrňuje aj povinnosť učiniť aktívne kroky (šetrenie) smerujúce k tomu, aby sa zmluvná strana uistila, že zapísaný stav je v súlade so skutočným stavom, no uvedené neplatí, ak existujú objektívne okolnosti vzbudzujúce pochybnosti o súlade medzi zapísaným a skutočným stavom. K rovnakému záveru prichádza aj poľský SN, keď deklaruje, že kupujúci nemôže byť vystavený povinnosti skúmať skutočný stav vlastníckych vzťahov nehnuteľnosti, no uvedené sa nevzťahuje na prípad, ak by sa v rámci riadnej starostlivosti - ktorú by bolo možné od osoby v rovnakom postavení očakávať - mohol dozvedieť o rozpore evidovaného a skutočného stavu. Rakúsky OGH vychádza taktiež z názoru, že požiadavky na investigatívnu aktivitu kupujúceho nemôžu byť zbytočne exponované inak by pozemková kniha strácala na svojom význame. Princíp materiálnej publicity však nechráni kupujúceho, ktorý by pr…

Dražba ako Špecifický Spôsob Nadobudnutia Vlastníctva

Inštitút dobrovoľnej dražby bol komplexnejšie zavedený zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Táto právna úprava bola prínosom pre výkon záložného práva a posilnenie postavenia záložného veriteľa. Z formulácie § 27 ods. 1 ZDD, kde zákonodarca používa výraz „prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby“, K. Valová odvodzuje, že zákonodarca zvolil princíp prechodu vlastníckeho práva a dobrovoľná dražba nemôže byť osobitným typom zmluvného prevodu vlastníctva. Udelenie príklepu licitátora v spojení so zaplatením ceny dosiahnutej vydražením považuje K. Valová za zloženú právnu skutočnosť, na základe ktorej vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo k predmetu dražby. Taktiež prof. Lazar považuje príklep za „inú právnu skutočnosť“ v zmysle § 132 ods. 1 OZ.

V ustanovení § 21 ods. 2 ZDD sa pripúšťa žaloba o neplatnosť dobrovoľnej dražby, ktorú môže podať osoba, ktorá tvrdí, že bola dotknutá na svojich právach porušením ustanovení ZDD, a to v prekluzívnej lehote troch mesiacov odo dňa príklepu. Súdy opakovane judikovali, že dobrovoľná dražba je platná až dovtedy, kým súd neskonštatuje jej neplatnosť, a to môže urobiť výlučne v konaní o žalobe o neplatnosť dobrovoľnej dražby podľa § 21 ods. 2 ZDD. Právna teória vychádzala teda zo záveru, že v prípade dobrovoľnej dražby vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo k vydraženej veci prechodom na základe právnej skutočnosti, ktorou mal byť príklep v spojení so zaplatením ceny dosiahnutej vydražením na základe zákonného ustanovenia § 27 ods. 1 ZDD. Ide teda o originárne nadobudnutie vlastníckeho práva bez aplikácie zásady „nemo plus iuris“ typickej pre zmluvné prevody vlastníckeho práva. Osoba, ktorá tvrdí, že jej prislúcha vlastnícke právo k predmetu dražby sa svojho vlastníckeho práva môže domáhať výlučne žalobou o neplatnosť dražby podľa § 21 ods. 2 ZDD.

Prelom v Pohľade na Aplikáciu Zásady "Nemo Plus Iuris"

Za prelomový v pohľade na aplikáciu zásady „nemo plus iuris“ v dobrovoľnej dražbe je možné považovať rozsudok Krajského súdu Prešov z 30.10.2012 sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012. KS Prešov najprv potvrdil rozhodnutie okresného súdu, ktorý posúdil platnosť dobrovoľnej dražby ako predbežnú otázku v rámci konania o žalobe o určenie vlastníckeho práva a rozhodol, skrátene zhrnuté, že nehnuteľnosti nebolo možné nadobudnúť od vydražiteľa s ohľadom na zásadu „nemo plus iuris“. Záložný dlžník nebol vlastníkom nehnuteľností, a preto aj zmluva o vykonaní dražby v rámci výkonu záložného práva bola absolútne neplatná.

KS Prešov v rozhodnutí z 30.10.2012, sp. zn. 20Co/123/2011, 20Co/51/2012 akceptoval neprípustnosť posudzovania platnosti dobrovoľnej dražby mimo konania podľa § 21 ods. 2 ZDD, avšak zároveň konštatoval, že ani platná dobrovoľná dražba, proti ktorej v lehote uvedenej v § 21 zákona č. 527/2002 Z. z. nebola podaná žaloba o neplatnosť, nemôže spôsobiť nadobudnutie vlastníckeho práva vydražiteľom, ak navrhovateľ dražby (alebo záložca) nebol sám vlastníkom predmetu dražby.

Argumentácia Krajského Súdu Prešov

KS Prešov argumentoval nasledovne:

1. Len zo samotnej zákonnej formulácie, ktorá používa pojem „prechod“ nie je možné odvodiť originálnosť nadobúdania vlastníckeho práva. Zvlášť v rámci nášho právneho poriadku, kde je zákonodarca extrémne nepresný v používaní zákonných pojmov. Navrhovateľ navrhuje vykonanie dražby právnym úkonom a oprávňuje dražobníka (a zaňho konajúceho licitátora), aby svojimi právnymi úkonmi spôsobil stratu vlastníckeho práva navrhovateľa (resp. licitátor (v mene a na účet dražobníka a sprostredkovane aj navrhovateľa dražby) udelením príklepu - právnym úkonom spôsobí, že medzi navrhovateľom dražby a vydražiteľom vznikne právny vzťah, ktorého dôsledkom je, že vlastnícke právo prejde z navrhovateľa na vydražiteľa. Príklep licitátora (a dobrovoľná dražba ako celok) tak nie je „inou právnou skutočnosťou“, ale určitou (komplikovanejšou) variáciou zmluvy, uzatváranej v rámci zákonom presne regulovaného procesu prostredníctvom viacerých vrstiev oprávnených zástupcov, ktorej ďalšie právne aspekty sú regulované odchylne od všeobecnej úpravy zmluvných vzťahov (napr. výrazne prísnejšie uplatňovanie dôvodov neplatnosti než pri zmluvných vzťahoch všeobecne - porov. § 21 zákona č. 527/2002 Z. z.).
2. Paralela dobrovoľnej dražby s exekučnou dražbou taktiež neobstojí. Ako uvádza KS Prešov: „Okrem principiálneho rozdielu medzi povahou dražby v rámci exekučného konania, konanej súdnym exekútorom ako vykonávateľom verejnej moci (§ 2 Ex. por.) pod dozorom exekučného súdu (§ 148 Ex. por.), odlišuje exekučnú a dobrovoľnú dražbu aj odlišný obsah dražobnej vyhlášky, ktorá podľa § 140 ods. 2 písm. l) Exekučného poriadku musí obsahovať výzvu, aby uplatnenie práv, ktoré nepripúšťajú dražbu, sa preukázalo pred začatím dražby s upozornením, že inak by sa také práva nemohli uplatniť na ujmu vydražiteľa, ktorý bol dobromyseľný. V prípade, ak by bol exekútor povinný nahradiť škodu vzniknutú veriteľovi alebo inej osobe, ktorá sa domáhala uspokojenia z výťažku dražby, vzniká exekútorovi nárok na náhradu škody voči exekučnému súdu resp. štátu (§ 79 ods. 4 Exekučného poriadku). Z uvedenej právnej úpravy zrejmým spôsobom vyplýva úmysel zákonodarcu, aby v rámci exekučnej dražby došlo k nadobudnutiu vlastníckeho práva (dobromyseľným) vydražiteľom, i keď povinný nebol vlastníkom nehnuteľnosti a exekúcia tak prebehla v rozpore s § 135 ods. 1 Exekučného poriadku. ZDD takúto právnu úpravu neobsahuje a v dobrovoľnej dražbe absentuje aj externá kontrola zabezpečovaná v prípade exekúcie súdom.
3. KS Prešov sa vysporiadal aj s predchádzajúcou judikatúrou, a to v konštatovaní, že: „Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom posledne citovanom uznesení výslovne ponechal otvorenú otázku, „aké právne dôsledky má pri dobrovoľnej dražbe skutočnosť, že oprávnená osoba neuplatnila právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby na súde do troch mesiacov odo dňa príklepu. Z uvedeného je zrejmé, že i Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojej judikatúre nestotožňuje platnosť dražby s automatickým nastúpením všetkých jej účinkov „erga omnes„. K uvedenej otázke sa vo svojom náleze záväzne nevyjadril ani Ústavný súd SR (v náleze Ústavného súdu č. III. ÚS 342/09).

Teda, ako už bolo vyššie uvedené, je akceptované, že zaoberať sa platnosťou dobrovoľnej dražby je možné len v rámci konania o žalobe o neplatnosť dražby podľa § 21 ods. 2 ZDD. Samotná platnosť dražby však nie je jedinou podmienkou nadobudnutia vlastníckeho práva k vydraženej nehnuteľnosti.

Skutočnosť, že analyzovaný rozsudok, a najmä v ňom obsiahnutú argumentáciu, je možné považovať za súčasť zmeny pohľadu na uplatnenie zásady „nemo plus iuris“ pri prevodoch vlastníckeho práva v dobrovoľnej dražbe potvrdzuje napr. aj rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2M Cdo/20/2011 z 18.12.2012. Najvyšší súd SR v predmetnom konaní rozhodoval o mimoriadnom dovolaní generálneho prokurátora vo veci nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe dobrovoľnej dražby, ktorej predchádzalo uzatvorenie zmluvy o zabezpečovacom prevode práva hodnotenej ako „neurčitá, svojím účelom odporujúca zákonu a v rozpore s dobrými mravmi“.

Stanovisko Najvyššieho Súdu SR k Zásade "Nemo Plus Iuris"

Najvyšší súd zaujal k uplatneniu zásady „nemo plus iuris“ jednoznačné stanovisko: „Zmluvné prevody vlastníckeho práva sú v Slovenskej republike v zásade založené na princípe, že nikto nemôže previesť viac práv, než sám má. Inak povedané, ani existencia platnej zmluvy medzi prevodcom a nadobúdateľom nemôže spôsobiť prevod vlastníckeho práva na nadobúdateľa, ak prevodca sám nebol vlastníkom, alebo ak neexistuje výslovné zákonné ustanovenie, ktoré by ustanovovalo opak (napr. § 446 Obchodného zákonníka, § 486 Občianskeho zákonníka, § 93 ods. 3 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii a o zmene a doplnení niektorých zákonov, § 19 ods. 3 zákona č. 566/2001 Z. z. o cenných papieroch a investičných službách a o zmene a doplnení niektorých zákonov). Niet preto dôvodu, prečo by sa zásada „nemo plus iuris“ nemala vzťahovať aj na ďalší inštitút zmluvnej povahy a to dobrovoľnú dražbu. To znamená, že ani platná dobrovoľná dražba, proti ktorej v lehote uvedenej v § 21 zákona č. 527/2002 Z. z. nebola podaná žaloba o neplatnosť, nemôže spôsobiť nadobudnutie vlastníckeho práva vydražiteľom, ak navrhovateľ dražby (alebo záložca) nebol sám vlastníkom predmetu dražby. Opačnému výkladu by okrem toho, že mu chýba zákonný podklad, bránil čl. 152 ods. 1 Ústavy SR.

Vplyv Dobromyseľnosti Nadobúdateľa

Aby bolo možné sa s predloženou otázkou o aplikácii zásady „nemo plus iuris“ pri prevodoch vlastníckeho práva v dobrovoľnej dražbe vysporiadať komplexne, je potrebné zmieniť sa ešte o vplyve dobromyseľnosti nadobúdateľa na platnosť nadobudnutia vlastníckeho práva k veci, ktorá bola predmetom dobrovoľnej dražby, hoci navrhovateľ dobrovoľnej dražby nebol jej vlastníkom.

Otázkou dobromyseľnosti nadobúdateľa v nadväznosti na uplatnenie zásady „nemo plus iuris“ sa však zaoberal Najvyšší súd SR napríklad v uznesení sp. zn. 6Cdo/71/2011 a konštatoval nasledovné: „Aj keď dôsledkom vyplývajúcim z vyššie uvedenej zásady (nemo plus iuris) je nemožnosť nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti od nevlastníka, nemožno vylúčiť situáciu, keď proti princípu ochrany práva pôvodného vlastníka bude pôsobiť princíp ochrany dobrej viery nového nadobúdateľa. V súvislosti s riešením kolízie týchto princípov dovolací súd zastáva názor, že ochranu skutočného vlastníka, zaručovanú zásadou „nikto nemôže previesť viac práv, než má sám“ možno prelomiť ochranou dobrej viery nadobúdateľa len celkom výnimočne, pokiaľ je nad akúkoľvek pochybnosť zrejmé, že nadobúdateľ je dobromyseľný, že vec riadne podľa práva nadobudol (porovnaj nález Ústavného súdu Českej republiky sp. zn. I. ÚS 3314/11 z 02.10. 2012). Dobrá viera musí byť pritom hodnotená veľmi prísne, pričom poskytnutie ochrany dobromyseľnému nadobúdateľovi sa s prihliadnutím na individuálne okolnosti posudzovanej veci musí javiť ako spravodlivé. Poskytnutie tejto ochrany sa vo svojich dôsledkoch prejaví ako možnosť dobromyseľného nadobúdateľa pokračovať v oprávnenej držbe.

tags: #dražba #ako #spôsob #nadobudnutia #vlastníckeho #práva