DPH pri prevodoch nehnuteľností: Pravidlá a aplikácia

V obchodnej praxi je bežné, že dodávateľ požaduje od odberateľa úhradu za tovar alebo službu pred jej realizáciou. Tento článok sa zameriava na pravidlá DPH, ktoré sa vzťahujú na prevody nehnuteľností, a to všetko v kontexte slovenského zákona o DPH.

Všeobecné princípy DPH a daňová povinnosť

Z princípov DPH vyplýva, že daňová povinnosť vzniká pri uskutočnení zdaniteľného obchodu, teda pri dodaní tovaru alebo služby, ktoré sú predmetom DPH. Avšak nie každé plnenie spojené s finančnou odplatou je automaticky predmetom DPH.

Podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov, ak platiteľ pred dodávkou tovaru alebo služby požaduje od odberateľa zaplatenie čiastočnej alebo plnej úhrady (preddavku alebo zálohy), je povinný odviesť z tejto prijatej platby DPH.

Zálohové platby a DPH

Európsky súdny dvor (ESD) sa zaoberal preddavkovými platbami vo vzťahu k DPH. V rozsudku C-419/02 ESD pripomenul, že smernica stanovuje, že daňová povinnosť nastane a DPH sa stane splatnou v okamihu, keď sa uskutoční dodávka tovaru alebo poskytne služba. V prípade, ak sa preddavková platba uskutoční pred tým, ako sa zrealizuje dodávka tovaru alebo poskytnutie služieb, DPH sa stáva splatnou prijatím platby - to predstavuje výnimku z pravidla vyššie uvedeného, preto musí byť táto výnimka vykladaná striktne.

Na to, aby sa daň stala splatnou vyplatením preddavku, je potrebné, aby všetky príslušné prvky udalosti, ktorou vzniká daňová povinnosť, teda budúca dodávka alebo budúce poskytnutie služieb, boli už známe a najmä v momente vyplatenia preddavku už musia byť tovary a služby presne určené. Nemôžu teda podliehať DPH preddavky uhradené za dodávku tovaru alebo poskytnutie služieb, ktoré zatiaľ neboli presne určené.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Príklad

Hodnota dodávky tovaru, ktorú má odberateľ zaplatiť dodávateľovi - platiteľovi dane, je 2 380 €. Dňa 20. 8. 2010 dôjde k prijatiu zálohy vo výške 50 % ceny, k samotnému dodaniu dôjde dňa 20. 9. Dodávateľ je povinný do 4. 9. 2010 (do 15 dní) vyhotoviť faktúru pre odberateľa, dodávateľovi vznikne daňová povinnosť (20. 8.). Po dodaní tovaru do 15 dní, t. j. do 5. 10. 2010, vyhotoví dodávateľ ďalšiu faktúru, daňová povinnosť mu vznikne dňa 20. 9.

Fakturácia a lehoty

Skutočnosť, že k povinnosti platiteľa vyhotoviť faktúru s náležitosťami na účely DPH dochádza i pri prijatí platby pred dodaním tovaru alebo služby, vyplýva z ustanovení § 71 ods. 1 (pri tuzemských dodávkach), § 72 ods. 1 (pri dodaní tovaru do iného členského štátu), § 73 ods. 1 (pri dodaní služby do iného členského štátu).

Zákon stanovuje lehotu, v ktorej má byť faktúra vyhotovená - do 15 dní po dodaní. Nesplnenie tejto lehoty je považované za porušenie nepeňažnej povinnosti vyplývajúcej zo zákona o DPH, za čo môže správca dane uložiť pokutu podľa § 35 ods.

Ak je platba pred uskutočnením zdaniteľného obchodu prijatá v 100 % výške, vystaví platiteľ faktúru do 15 dní od prijatia platby. Pri následnom dodaní tovaru alebo služby už platiteľ nemusí vystaviť ďalšiu faktúru na účely DPH.

V súlade s ustanovením § 75 ods. 1 zákona o DPH platiteľ môže v prípade, ak prijme jednu alebo viac platieb pred dodaním tovaru alebo služby, vyhotoviť jednu súhrnnú faktúru, a to za podmienky, že táto faktúra zahŕňa najviac obdobie jedného kalendárneho mesiaca.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Príklady fakturácie

• Tuzemské dodávky: § 71 ods. 1 zákona o DPH
• Dodanie tovaru do iného členského štátu: § 72 ods. 1 zákona o DPH
• Dodanie služby do iného členského štátu: § 73 ods. 1 zákona o DPH

Špecifické situácie a judikatúra

Služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosti

Pri posúdení toho, či sa služba viaže alebo neviaže na nehnuteľnosť možno vychádzať z rozsudku Súdneho dvora v prípade C-166/05 (Heger Rudi GmbH). Súdny dvor vyjadril názor, že je veľké množstvo služieb, ktoré určitým spôsobom súvisia s nehnuteľnosťou. Ak sa však služba len veľmi nepatrne viaže k nehnuteľnosti, nemá sa posúdiť podľa osobitného pravidla.

Záver Súdneho dvora v tomto spore možno zovšeobecniť tak, že pokiaľ samotné poskytovanie služieb dostatočne úzko súvisí s nehnuteľným majetkom, patrí do pôsobnosti čl. 47 smernice 2006/112/ES (článku 9 ods. 2 písm. a) šiestej smernice) a tým § 16 ods. 1 zákona o DPH. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH sa určí miesto dodania len pre tie služby, ktoré majú dostatočne priame a úzke spojenie s nehnuteľnosťou.

Dražby nehnuteľností

Slovenská spoločnosť, platiteľ DPH, vykonala dražbu nehnuteľnosti - v podstate zabezpečila predaj nehnuteľnosti, t.j. dodala službu, ktorá vedie k právnej zmene nehnuteľnosti. Túto službu je možné posúdiť ako službu viažucu sa k nehnuteľnosti, pretože nehnuteľnosť predstavuje kľúčový a nevyhnutný prvok pri poskytnutí služby. Miesto dodania sa určí podľa § 16 ods.

Zálohy pri zhotovení a dodávke stavby

Prenesenie princípu v súvislosti so zálohami pri DPH (t. j. na to, aby sa daň stala splatnou v prípade vyplatenia preddavku bez toho, aby sa už uskutočnila dodávka alebo poskytnutie služieb, je potrebné, aby všetky príslušné prvky zdaniteľného plnenia, teda budúca dodávka alebo budúce poskytnutie služieb, boli už známe, a teda najmä, že v momente vyplatenia preddavku už musia byť tovary a služby presne určené) na zhotovenie a dodávku stavby znamená, že v momente vyplatenia preddavku musí byť známa celá relevantná informácia týkajúca sa zdaniteľného plnenia.

Keďže v danom prípade nebolo vydané ani stavebné povolenie v čase vyplatenia preddavku a stavba nebola pripravená na odovzdanie, už tieto skutočnosti vylučujú splnenie všetkých podmienok v čase vyplatenia preddavku, tak ako to vyžaduje aj judikatúra ESD (C-419/02). Tovary a služby musia byť presne špecifikované a túto podmienku nespĺňa článok I. Na základe vyhotovenia faktúry s DPH z platby uvedenej ako preddavkovej dodávateľom stavby nevznikla daňová povinnosť, a teda nevzniklo ani právo na odpočítanie dane u odberateľa.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Opakované dodanie služby (napr. nájom)

Pri opakovanom dodaní služby - napr. nájme nehnuteľnosti, podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH účinného od 1. 1. 2010 sa za deň dodania a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti považuje posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje prijatá platba (v ustanovení sú upravené aj podmienky vzniku daňovej povinnosti v osobitných prípadoch).

Daňová povinnosť však môže dodávateľovi - prenajímateľovi, vzniknúť aj skôr (podľa § 19 ods. 4), v prípade ak odberateľ - nájomca, úhradu vykoná a dodávateľ - prenajímateľ, ju aj prijme pred posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje.

Do 1. 1. 2010 platilo, že deň dodania pri opakovanej dodávke bol najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahovala. Platitelia mali napr. pri nájomných zmluvách často dohodnutý platobný kalendár, v ktorom bol väčšinou deň splatnosti nájmu určený pred posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahovala.

Príklad

Spoločnosť vystavila dňa 21. 12. 2009 faktúru za nájom na obdobie január 2010. Splatnosť faktúry bola 31. 12. Podľa zákona o DPH platného do 31. 12. 2009 sa opakovane dodávaná služba - t. j. aj nájom, považovala za dodanú najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa vzťahovala platba. V danom prípade teda služba - nájom, bola dodaná najneskôr 31. 1. 2010, čo znamená, že deň dodania mohol byť aj skorší - napr. podľa zmluvy, resp. v deň vyhotovenia faktúry, ktorou prenajímateľ žiadal úhradu, deň dodania teda mal určiť dodávateľ. Samotná skutočnosť, kedy došlo k úhrade za nájom, nemá vplyv na určenie dňa dodania.

Podľa § 71 ods. 2 písm. d) zákona o DPH na faktúre má byť uvedený dátum dodania, ak sa odlišuje od dátumu vyhotovenia faktúry. To znamená, že ak na faktúre nebol uvedený deň dodania služby - nájmu, potom sa za deň dodania považoval dátum vyhotovenia faktúry - t. j. 21. 12. 2009. Daňová povinnosť preto podľa uvedenej faktúry vznikla dňa 21. 12. 2009, t. j. ešte za účinnosti zákona o DPH platného do 31. 12.

Pri mesačnom nájomnom sa bez ohľadu na to, kedy má byť splátka nájomného zaplatená, považuje za deň dodania opakovanej služby vždy posledný deň príslušného mesiaca (31. 1., 28. 2. atď.).

Špeciálne prípady nájmu

Platiteľ - prenajímateľ nebytových priestorov, má nájomnú zmluvu s nájomcom, podľa ktorej má byť za nájom platené štvrťročne, splatnosť nájomného je 20. deň predchádzajúceho mesiaca. Teda nájomné za III. štvrťrok 2010 je splatné dňa 20. V danom prípade je deň dodania opakovanej služby nájmu 30. 9. 2010. Vzhľadom na to, že dodávateľ služby prijal platbu predo dňom dodania, vzniká mu daňová povinnosť podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH dňom prijatia platby, t. j. dňa 20. 6. 2010, a povinnosť vyhotoviť faktúru do 5. 7.

Dodávanie elektrickej energie

V prípade dodávania elektrickej energie dochádza k opakovanému dodaniu tovaru, pričom dodávateľ požaduje mesačné platenie záloh. Dodávateľ elektrickej energie postupuje podľa § 19 ods. 3 a zároveň ods. 4 zákona o DPH. To znamená, že daňová povinnosť vznikne z prijatej zálohy a následne po zistení skutočného odberu (ak bola záloha nižšia), kedy dôjde k vyúčtovaniu zálohy.

Odpočítanie dane novoregistrovaným platiteľom

Podľa § 55 zákona o DPH osoba, ktorá sa stala platiteľom, môže odpočítať daň viažucu sa k majetku, ktorý nadobudla predo dňom, keď sa stala platiteľom, ak tento majetok nebol zahrnutý do daňových výdavkov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov v kalendárnych rokoch predchádzajúcich kalendárnemu roku, v ktorom sa stala platiteľom, okrem zásob.

Novoregistrovaný platiteľ môže odpočítanie dane podľa § 55 zákona o DPH uplatniť len pri majetku, ktorý nadobudol predtým, ako sa stal platiteľom. Pokiaľ platiteľ nenadobudol majetok v období pred registráciou za platiteľa a preddavok na dodanie tohto majetku zaplatil pred registráciou, nemôže uplatniť odpočítanie dane vzťahujúcej sa na zaplatený preddavok podľa § 55 zákona o DPH.

Samozdanenie

V tomto článku nájdete odpoveď na otázku „Ktorá osoba je povinná odviesť daň do štátneho rozpočtu z dodania tovarov a služieb?“ Povinnosť platiť daň do štátneho rozpočtu prostredníctvom daňového priznania vzniká platiteľom ale aj osobám, ktoré nie sú platiteľmi dane. Nie vždy táto povinnosť vzniká iba dodávateľovi. Sú prípady, keď sa táto povinnosť prenáša na príjemcu tovaru alebo služby, ide o tzv. SAMOZDANENIE (sám zdaní).

Základné pravidlo

Platiteľ, ktorý dodáva tovar alebo službu v tuzemsku, je povinný platiť daň, ak tento zákon neustanovuje inak. Toto je základné pravidlo, podľa ktorého platiteľ dane registrovaný pre daň podľa § 4, § 4a a § 5 zákona o DPH pri dodaní tovarov a služieb s miestom dodania v tuzemsku je povinný platiť daň, ak mu vznikne v tuzemsku daňová povinnosť.

Príklady samozdanenia

• Služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť: Ak slovenský platiteľ DPH vykoná pre maďarskú firmu zváračské práce na potrubí rozvodov kúrenia novostavby nachádzajúcej sa v Dunajskej Strede, miesto dodania služby je na Slovensku.
• Dodanie elektriny zahraničnou osobou: Ak spoločnosť usadená v Nemecku, registrovaná pre účely DPH v tuzemsku podľa § 5 zákona o DPH bude poskytovať nabíjacie služby elektromobilov v tuzemsku, a odberateľom je tuzemská osoba iná ako platiteľ dane alebo osoba registrovaná pre daň podľa § 7 alebo 7a zákona o DPH, osobou povinnou platiť daň je zahraničná osoba podľa § 69 ods.
• Neoprávnené uvádzanie DPH na faktúre: Ak neplatiteľ dane omylom vystavoval faktúry na dodanie služby s uvedením DPH, podľa § 69 ods. 5 zákona o DPH je povinný túto daň zaplatiť.
• Služby dodané zahraničnou osobou: Zdaniteľná osoba, ktorá má sídlo, miesto podnikania, prevádzkareň alebo bydlisko v tuzemsku, je povinná podľa § 69 ods. 2 zákona o DPH platiť daň pri službách uvedených v § 16 ods. 1 až 4, 10 a 11 zákona o DPH, ktoré jej dodala zahraničná osoba z iného členského štátu, ktorá nie je malým podnikom zahraničnej osoby uplatňujúcim oslobodenie od dane podľa § 68f ods.
• Nadobudnutie tovaru z iného členského štátu: Ak sa spoločnosť z Ružomberka zaregistrovala ako platiteľ dane v tuzemsku a objednala si tovar od poľského podnikateľa identifikovaného pre daň v Poľsku, je povinná z tohto nadobudnutého tovaru platiť daň v zmysle § 69 ods.
• Dodanie investičného zlata: Ak Pán Gustáv (platiteľ, ktorý má pridelené IČ DPH podľa § 4 zákona o DPH), si objednal dodanie zlata vo forme tehly o rýdzosti 995 tisícin a hmotnosti 20 gramov za účelom ďalšieho predaja u spoločnosti ROZ, platiteľa, ktorý má pridelené IČ DPH podľa § 4 zákona o DPH (zaoberá sa výrobou investičného zlata) v sume 30 000 eur bez dane, je povinný uplatniť daň v zmysle § 69 ods.
• Dodanie kovového odpadu: Spoločnosť, platiteľ dane, odovzdal na zberný dvor (majiteľ je platiteľ dane) kovový odpad z výroby a nepoužiteľné batérie. Spoločnosť vystavila majiteľovi zberného dvora faktúru na odovzdaný kovový odpad a batériu. Môže na obe uvedené položky uplatniť prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm.

Oslobodenie od dane pri dodaní stavby alebo jej časti

Zákon č.369/2018 Z. z. zmenil s účinnosťou od 1.1.2019 ustanovenie §38 zákona o DPH.

Platiteľ musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu/jej časť a aj na pozemok, na ktorom stavba/jej časť stojí. V prípade, že v čase dodania stavby/jej časti vrátane pozemku, na ktorom stojí, uplynul časový test piatich rokov, podlieha toto plnenie oslobodeniu od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť (§38 ods.8 zákona o DPH) s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu, apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá apartmán v apartmánovom dome po uplynutí časového testu 5-tich rokov, toto vylúčenie možnosti voľby zdanenia neplatí. Pokiaľ sa spolu s rodinným domom, bytovým domom, bytom, apartmánom v bytovom dome dodáva aj pozemok, uplatní sa rovnaký daňový režim, tzn. oslobodenie od dane, aj na toto plnenie.

Príklady oslobodenia od dane

• Platiteľ vlastní rekreačnú chatu, ktorej prvá kolaudácia bola 15.5.2010. Platiteľ túto chatu predal dňa 12.2.2019 za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa §38 ods.1 pism. a)) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle §38 ods.8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely. Ak platiteľ oslobodil dodanie rekreačnej chaty, je povinný v poslednom zdaňovacom období roka 2019 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa §54 zákona o DPH, v prípade, ak pri nadobudnutí chaty resp.
• Platiteľ dane vykonal v roku 2014 nadstavbu v bytovom dome, v rámci ktorej vybudoval 2 nové bytové jednotky. Kolaudácia týchto bytov prebehla 5.10.2014. Išlo o kolaudáciu, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie uvedených bytov. Užívanie týchto bytov začalo až v novembri 2014. Platiteľ sa v roku 2021 rozhodol predať jeden z týchto bytov. Predaj tohto bytu musí platiteľ oslobodiť od dane, nakoľko už uplynulo 5 rokov od kolaudácie tohto bytu (§38 ods.7 pism. a)) zákona o DPH).
• Platiteľ P ako predávajúci uzatvoril s platiteľom K ako kupujúcim dňa 15.2.2019 kúpnu zmluvu, ktorej predmetom je polyfunkčný dom, pozostávajúci z 12-tich bytov a 5-tich nebytových priestorov, v ktorom sú prevádzkované obchodné jednotky (predajňa nábytku, predajňa potravín, predajňa elektroniky, predajňa kožušín a predajňa kancelárskych potrieb). V čase predaja uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie polyfunkčného domu. Podľa §38 ods.1 zákona o DPH je dodanie domu oslobodené od dane. Platiteľ sa rozhodol zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory (§38 ods.8 zákona o DPH). Predaj časti nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádzajú byty, je oslobodený od dane.
• Platiteľ dane vlastní nehnuteľnosť - prevádzkovú budovu, v ktorej vykonal v r. 2017-2019 stavebné úpravy, výsledkom ktorých je prestavba prevádzkovej budovy na bytový dom, v ktorom je 8 bytov. Kolaudácia bola dňa 1.3.2019, o čom vydal stavebný úrad rozhodnutie. Náklady na predmetné stavebné úpravy činili 830 000,-€ bez DPH a v dôsledku týchto stavebných prác došlo k zmene účelu užívania stavby. Dňa 15.6.2021 sa rozhodol platiteľ predať bytový dom. Platiteľ je povinný uplatniť na tento predaj oslobodenie od dane, pretože už uplynulo 5 rokov od kolaudácie zo dňa 4.5.2004 (§38 ods.1 pism. a)) zákona o DPH). Po kolaudácii zo dňa 1.3.2019, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby po vykonaní stavebných prác, sa neuplatní postup podľa §38 ods.1 pism. b)) zákona č. 369/2018 Z. z., pretože stavebné práce začali pred 31.12.2018. Platiteľ sa nemôže rozhodnúť pre zdanenie, pretože ide o dom určený na bývanie (§38 ods.8 zákona o DPH).
• Platiteľ dane predal dňa 15.2.2020 nehnuteľnosť inému platiteľovi dane na základe Kúpnej zmluvy v režime zdanenia DPH. Prvá kolaudácia nehnuteľnosti bola uskutočnená pred 20 rokmi, nehnuteľnosť bola pôvodne užívaná ako galvanizovňa. Predávajúci vykonal na objekte galvanizovne stavebné úpravy. Rekonštrukciou došlo k podstatnej zmene doterajšieho užívania stavby, avšak ustanovenie §38 ods.1 pism. c)) zákona o DPH sa v zmysle prechodného ustanovenia §85kg ods.4 zákona o DPH neuplatní, nakoľko stavebné práce začali pred 31.12.2018. Kolaudácia dňa 23.10.2018 sa teda neberie do úvahy. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, preto je tento predaj podľa §38 ods.1 pism. a)) zákona o DPH os.

Daň z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností je ustanovená zákonom č. Z. z. a priznanie k dani z nehnuteľností je potrebné podať do 31. januáru príslušného roka.

Výpočet dane

Výmera pozemku podľa listu vlastníctva x hodnota pôdy určená v prílohe č. 1 alebo 2 zákona o miestnych daniach, t. j. nepočíta daňovník sám (na rozdiel od napr. dane z príjmov). tento na základe nich vykoná výpočet daňovej povinnosti.

tags: #drazba #nehnutelnosti #DPH #pravidla