Riziká pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou: Ako sa chrániť?

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a obozretnosť. Jedným z aspektov, ktoré by kupujúci nemali prehliadnuť, sú prípadné ťarchy viaznuce na nehnuteľnosti. Tieto ťarchy môžu predstavovať rôzne obmedzenia a riziká, ktoré môžu negatívne ovplyvniť užívanie a hodnotu nehnuteľnosti. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o rizikách spojených s kúpou nehnuteľnosti s ťarchou a ponúknuť praktické rady, ako sa pred nimi chrániť.

Preverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Ešte pred samotným rozhodnutím o kúpe vytúženej nehnuteľnosti je nevyhnutné si ju dôkladne preveriť. Kupujúci by mal byť informovaný o právnom stave nehnuteľnosti, a ak vám súčasný majiteľ tieto informácie neposkytol, musíte si ich zistiť sami. Kľúčovým dokumentom je list vlastníctva, ktorý má tri časti:

• Časť A: Majetková podstata - informácie o nehnuteľnosti.
• Časť B: Vlastníci a iné oprávnené osoby - preverenie majiteľa, spoluvlastnícke podiely, spôsob a dátum nadobudnutia.
• Časť C: Ťarchy - najdôležitejšia časť, ktorá rozhoduje o tom, či nehnuteľnosť kúpite alebo nie.

Typy ťarch a ich riziká

Väčšina ľudí sa kvôli strachu alebo nevedomosti rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu. Môže to byť výhodná a bezpečná kúpa, ale treba byť pri nej veľmi obozretný. Medzi najčastejšie ťarchy patria:

Záložné právo

S týmto záložným právom sa stretávame najčastejšie. Buď sa splatí zostatok úveru súčasného majiteľa z finančných zdrojov majiteľa alebo z financií kupujúceho. V oboch prípadoch sa to udeje na základe schválenia žiadosti o predčasné splatenie a vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru vlastníka. Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Katastrálny úrad v lehote do 60 dni vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho, pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Kúpna cena znížená o čiastku zostatku úveru sa poukáže na účet predávajúceho. Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Postup je takmer identický. Kúpna cena musí byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho, no k čerpaniu hypotéky kupujúceho banka pristúpi až po predložení listu vlastníctva založenej nehnuteľnosti s plombou v prospech banky poskytujúcej hypotekárny uver. Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania úveru už musí byť splatená. Finančné inštitúcie akceptujú záložné práva ostatných finančných inštitúcií, záložné právo ŠFRB, záložné právo mesta, zákonné záložné právo v prospech spoločenstva a vecné bremená s právom prechodu, prejazdu a právo vstupu. Druhou možnosťou je zmena predmetu zabezpečenia, v praxi sa táto možnosť však využíva najmenej. Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú kupovanú nehnuteľnosť, pričom predávajúci naďalej spláca pôvodný hypotekárny úver za podmienok uvedených v príslušnej zmluve. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky.

• Riziko: V prípade hotovostnej kúpy je potrebné zvážiť riziká a rozhodnúť sa, či máte o nehnuteľnosť stále záujem. V prípade kúpy na úver je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu akceptuje.

Exekúcie

Dá sa predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť. Toto je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú, treba ju teda najprv vymazať z listu vlastníctva, až potom môžeme požiadať o hypotekárny úver. Vo väčšine prípadov predávajúci nedisponuje finančnými zdrojmi na vyplatenie pohľadávky exekútora. Tu by mal kupujúci spozornieť a dôkladne zvážiť mieru rizika a lukratívnosť kúpy. Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako tri exekúcie v liste vlastníctva. V takomto prípade je vysoký predpoklad, že sa počas vyrovnávania exekúcií objaví ďalšia. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou záložného práva exekútora je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom o výmaz ťarchy pre kataster.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

• Riziko: Finančné inštitúcie túto ťarchu neakceptujú. Je potrebné ju najprv vymazať z listu vlastníctva.

Záložné právo mesta

S touto ťarchou sa dnes stretávame už len občas. Vznikali pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva. Kupujúci dostali zľavu, na byty však vzniklo záložné právo na zmluvne dohodnutú dobu 10 rokov od nadobudnutia. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas na výmaz záložného práva. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti pred uplynutím tejto doby musí majiteľ zaplatiť pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta. Tento druh záložného práva finančné inštitúcie neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho resp.

• Riziko: Finančné inštitúcie túto ťarchu neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho.

Záložné právo v prospech spoločenstva vlastníkov

Je to záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu, finančné inštitúcie ho teda akceptujú.

• Riziko: Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu, finančné inštitúcie ho teda akceptujú.

Vecné bremená

Vecné bremená sú témou, ktorej sa budeme venovať osobitne, pretože pri nich vzniká mnoho možností. Z pohľadu obmedzenia v prípade kúpy nehnuteľnosti býva najčastejšou komplikáciou doživotné právo užívania domu alebo bytu je v prospech určitej osoby (in personam). Právo z vecného bremena patrí určitej fyzickej alebo právnickej osobe bez toho, aby táto osoba bola vlastnícky viazaná k určitej nehnuteľnosti, neprechádza na jej právneho nástupcu pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti, na ktorej vecné bremeno viazne. Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného. Viažu sa k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.

• Riziko: Obmedzenie užívania nehnuteľnosti.

Dražba nehnuteľností

Dlhodobo nesplácané hypotéky musia banky určitým spôsobom riešiť. Pri vyrovnávaní dlhov, teda splácaní pohľadávok, častokrát pristupujú ku krajnému riešeniu - dražba nehnuteľností (nútený predaj). Dobrovoľné dražby upravuje zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Dražba nehnuteľností je dvojzmyselný výraz. Pre tých, ktorý nemajú so splácaním dlhov žiaden problém, môže mať pozitívny význam. Naopak, pre dlžníkov slovo je dražba slovom, ktoré určite počuť nechcú. Prevádzkujú dražobníci, ktorí sú podnikateľmi a sú oprávnení živnostenským listom. Dražby sa môže zúčastniť ktokoľvek, kto chce kúpiť nehnuteľnosť. Na výber máte širokú ponuku cenovo výhodných bytov a domov. Potrebné je nájsť si nehnuteľnosť, ktorú chcete vydražiť alebo dražobnú spoločnosť a jej aktuálnu ponuku. Dražba je zárukou, že kupujete nehnuteľnosť nezaťaženú záložnými právami. Dražby sa zúčastňujú len osoby, ktoré sú spôsobilé na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby zbavené právnej spôsobilosti. Je v podstate zálohou maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti. Sa odvíjajú od znaleckého posudku. Ide o poslednú možnosť pri vyrovnaní finančných nezrovnalostí. Exekútor zároveň udeľuje zákaz na prepis nehnuteľnosti na iné osoby a jej zaťaženie. Predaj začína vydaním exekučného príkazu, ktorý exekútor doručí rovnakým osobám ako upovedomenie. Exekučný predaj nehnuteľností je regulovaný zákonom 233/ 1995 Z. z. Ak po poslednom podaní nenasleduje vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. V prípade, že nové podanie nenastane, je oznámené ešte posledné podanie, za ktorým nasleduje 3. príklep.

Riziká kúpy nehnuteľnosti v dražbe

• Nespolupráca dlžníka: Často nespolupracuje a kupujete byt, v ktorom ste nikdy neboli.
• Nevypratanie nehnuteľnosti: Dražba automaticky neznamená vypratanie. Súdy trvajú 1 až 3 roky, počas ktorých dlžník býva vo "vašom", ničí ho, neplatí energie a vy nemôžete byt užívať ani predať.
• Problém s hypotékou: Banka potrebuje založiť kupovanú nehnuteľnosť, ale kým nie ste vlastníkom, nemôžete ju založiť. Musíte mať buď 100 % hotovosť, alebo ručiť inou nehnuteľnosťou.

Ako sa vyhnúť rizikám?

• Dôkladná právna analýza: Pred kúpou nehnuteľnosti s ťarchou je nevyhnutné vykonať dôkladnú právnu analýzu. Skontrolujte list vlastníctva, overte si existenciu a rozsah ťarchy a zistite, aké sú možnosti jej odstránenia.
• Spolupráca s odborníkmi: Oslovte realitného právnika alebo advokáta, ktorý vám pomôže s právnou analýzou a prípravou kúpnej zmluvy. Realitný maklér vám môže pomôcť s vyhľadávaním vhodných nehnuteľností a s vyjednávaním o cene.
• Komunikácia s veriteľmi: Ak na nehnuteľnosti viazne záložné právo alebo exekúcia, komunikujte s veriteľmi a zistite, aké sú možnosti splatenia dlhu alebo dohody o podmienkach predaja.
• Kúpna zmluva: V kúpnej zmluve presne zakotvite podmienky, za akých sa ťarcha vymaže a prebehne kúpa. Zabezpečte si záložné právo na nehnuteľnosť až do momentu výmazu ťarchy.
• Alternatívne riešenia: Zvážte alternatívne riešenia, ako napríklad kúpu nehnuteľnosti bez ťarchy alebo dohodu s majiteľom o odstránení ťarchy pred kúpou.

Príklad z praxe: Ako predísť problémom pri predaji bytu s exekúciou

Jeden manželský pár mal 2-izbový byt a urgentne ho potrebovali predať kvôli dlhu na nájomnom. Realitná kancelária im ponúkla vyplatenie dlžnej čiastky s podmienkou, že urobia kúpnu zmluvu s jej polovičným vlastníckym podielom na liste vlastníctva. Takáto praktika je pre zúfalých predávajúcich lákavá, ale veľmi riskantná. V skutočnosti realitná kancelária stanovila podcenenú predajnú cenu bytu, čím by predávajúci prišli o možnosť získať viac peňazí z predaja.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Riešenie: Manželia sa rozhodli pre inú realitnú kanceláriu, ktorá im našla kupujúceho s hypotékou a zabezpečila vyplatenie dlhu u exekútora na základe zmluvy o finančnej výpomoci a zmenky. Následne im našla 1-izbový byt a obaja si našli prácu.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

tags: #drazba #nehnutelnosti #rizika #pre #kupujuceho