Dražba administratívnych budov: Prehľad a právne aspekty

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku dražieb administratívnych budov, s dôrazom na právne aspekty a praktické informácie pre potenciálnych záujemcov. Cieľom je poskytnúť čitateľom ucelený obraz o procese dražby, jeho rizikách a príležitostiach.

Úvod do problematiky dražieb

Dražby administratívnych budov predstavujú špecifický segment trhu s nehnuteľnosťami. Dôvodov pre dražbu môže byť viacero, najčastejšie ide o exekučné konania, dobrovoľné dražby alebo konkurzy. Pre potenciálnych kupcov predstavujú dražby príležitosť získať nehnuteľnosť za výhodnú cenu, avšak zároveň sú spojené s určitými rizikami, ktoré je potrebné zohľadniť.

Právne aspekty dražieb administratívnych budov

Dražby na Slovensku sa riadia zákonom č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a zákonom č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok). Dôležité je rozlišovať medzi dobrovoľnými a nedobrovoľnými (exekučnými) dražbami, pretože sa na ne vzťahujú mierne odlišné pravidlá.

Exekučné záložné práva a ich vplyv na dražbu

Častým dôvodom dražieb administratívnych budov sú exekučné konania. Veritelia, ktorí majú voči vlastníkovi nehnuteľnosti pohľadávky, môžu iniciovať exekúciu záložného práva, ktoré majú na nehnuteľnosti zriadené.

V kontexte dražieb administratívnej budovy, je dôležité spomenúť niekoľko exekučných príkazov a záložných práv, ktoré boli zriadené v prospech rôznych veriteľov:

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

• Slovenská záručná a rozvojová banka, a.s.: Záložné právo na úver poskytnutý touto bankou, evidované pod č. V-1478/2012, sa týka pozemkov a stavieb, vrátane administratívnej budovy s.č. 726 na parc. registra C KN č.3520. Neskôr, exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva č. 381EX 1195/22 zo dňa 10.1.2023, bol vydaný v prospech tej istej banky, čo naznačuje pokračujúce vymáhanie pohľadávky.
• Exekútorský úrad Bratislava, JUDr. Pavol Holík: Exekučný príkaz č. Ex 210/13 zo dňa 9.9.2013 pre povinného Mária Ballová REŠTAURÁCIA LAGÚNA, IČO 41488903, nar. 15.8.1974 na parcely registra "C" č. 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1 a stavby: súp.č. 726 administratívna budova na parc.č. 3520, súp.č. 1505 na čističku odp. vôd na parc.č. 3519, súp.č. 1506 rodinný dom na parc.č. 3523/2, súp.č. 1507 administratívna budova na parc.č. 3521, súp.č. 1508 na garáž na parc.č. 3518, súp.č. 1605 garáž na parc.č. 3523/3 vo vlastníctve Ballová Mária r. Deáková nar.
• Exekútorský úrad Veľký Krtíš, JUDr. Iveta Tóthová: Exekučný príkaz č. EX 237/2015-25 zo dňa 03.11.2015, pre povinného Ballová Mária nar. 15.08.1974, IČO:41488903 v prospech oprávneného Mesto Šahy, IČO:00307513 na pozemky: 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1 a stavby: administratívna budova s.č. 726 na CKN p.č. 3520, čistička odpad. vôd s.č. 1505 na CKN p.č. 3519, rodinný dom s.č. 1506 na CKN p.č. 3523/2, administratívna budova s.č. 1507 na CKN P.č. 3521, garáž S.č. 1508 na CKN p.č. 3518, garáž s.č. 1605 na CKN p.č. 3523/3 vo vlastníctve Ballová Mária r. Deáková nar. 15.08.1974 v 1/1.
• Exekútorský úrad Levice, JUDr. Ing. Buri Jozef, LLM: Exekučný príkaz č. EX 11861/16 zo dňa 27.03.2017, pre oprávneného Inšpektorát práce Nitra, IČO 00398551, na C KN 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1a stavba na p.č. 3520-sč.726 administratívna budova, p.č.3519-sč.1505 na čističku odp.vôd, p.č. 3523/2-sč.1506 rodinný dom, p.č. 3521-sč.1507 administratívna budova, p.č.3518-sč.1508 na garáž, p.č.3523/3-sč.1605 garáž vo vlastníctve povinnej Ballová Mária r.
• EÚ Komárno, JUDr. Vojtech Markovič, PhD.: Vydal niekoľko exekučných príkazov, vrátane EX 381EX 202/19-6 zo dňa 09.05.2019 v prospech Slovenský plynárenský priemysel, a.s., Bratislava, a EX 381EX 895/19 zo dňa 21.09.2019 v prospech Orange Slovensko, a.s., Bratislava. Tieto príkazy sa týkali pozemkov a stavieb vo vlastníctve Mária Ballová r. Deáková (nar. 15.08.1974). Ďalšie exekučné príkazy od toho istého exekútora, ako EX 381EX 273/20-6 zo dňa 23.08.2022 v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o., Bratislava, a EX 381EX634/19-6 zo dňa 23.08.2022 v prospech Mesto Šahy.

Tieto exekúcie a záložné práva môžu komplikovať proces dražby a ovplyvniť cenu nehnuteľnosti. Potenciálni kupci by si mali dôkladne preveriť všetky ťarchy a obmedzenia, ktoré na nehnuteľnosti viaznu.

Oznámenia o začatí exekúcie a ich význam

Okrem samotných exekučných príkazov je dôležité sledovať aj oznámenia o začatí exekúcie. Tieto oznámenia informujú verejnosť o tom, že voči vlastníkovi nehnuteľnosti prebieha exekučné konanie a že na nehnuteľnosť môže byť zriadené exekučné záložné právo.

V kontexte dražby administratívnej budovy, boli zaznamenané nasledovné oznámenia o začatí exekúcie:

• Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva č.EX 237/2015-15 zo dňa 12.10.2015, Exekútorský úrad Veľký Krtíš -JUDr. Iveta Tóthová, na CKNp.č.3516/4,3516/9,3516/10,3517/5,3517/8,3520,3521,3523/1,3523/2,3523/3,3524/1 a stavby:súp.č. 726 administratívna budova na parc.č. 3520, súp.č. 1505 na čističku odp. vôd na parc.č. 3519, súp.č. 1506 rodinný dom na parc.č. 3523/2, súp.č. 1507 administratívna budova na parc.č. 3521, súp.č. 1508 na garáž na parc.č. 3518, súp.č. 1605 garáž na parc.č. 3523/3 vo vlastníctve povinnej Ballová Mária r. Deáková nar.
• Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva-Exekútorský úrad Levice, súdny exekútor JUDr.Ing.Jozef Buri, č.EX 11861/16 zo dňa 2.3.2017, v prospech oprávneného Inšpektorát práce Nitra, IČO 00398551 na pozemky: 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1 a stavby: administratívna budova s.č. 726 na CKN p.č. 3520, čistička odpad. vôd s.č. 1505 na CKN p.č. 3519, rodinný dom s.č. 1506 na CKN p.č. 3523/2, administratívna budova s.č. 1507 na CKN P.č. 3521, garáž s.č. 1508 na CKN p.č. 3518, garáž s.č. 1605 na CKN p.č. 3523/3 vo vlastníctve povinnej Ballová Mária r. Deáková nar.
• Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva - Exekútorský úrad Veľký Krtíš, súdny exekútor JUDr. Iveta Tóthová, č. EX 2/2017 zo dňa 27.3.2017, pre povinného Ballová Mária nar. 15.08.1974, REŠTAURÁCIA LAGÚNA, Šahy, IČO: 41488903. v prospech oprávneného Mesto Šahy IČO: 00307513, na pozemky: 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1 a stavby: administratívna budova s.č. 726 na CKN p.č. 3520, čistička odpad. vôd s.č. 1505 na CKN p.č. 3519, rodinný dom s.č. 1506 na CKN p.č. 3523/2, administratívna budova s.č. 1507 na CKN P.č. 3521, garáž s.č. 1508 na CKN p.č. 3518, garáž s.č. 1605 na CKN p.č. 3523/3 vo vlastníctve povinnej Ballová Mária r. Deáková nar.
• Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č. EX 381EX 273/20-4 zo dňa 23.08.2022, EÚ Komárno, JUDr. Vojtech Markovič, PhD. - súdny exekútor, podľa § 167 a nasl. zákona NR SR č. 233/1995 Z.z. v prospech oprávneného EOS KSI Slovensko, s.r.o., Bratislava, IČO: 35697270, pre povinného Mária Ballová r. Deáková (nar. 15.08.1974) na pozemok registra C-KN parc. č. 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1 a stavby: administratívna budova so súp.číslom 726 na parc.č. 3520, čistička odpadových vôd so súp.číslom 1505 na parc.č. 3519, rodinný dom so súp.č. 1506 na parc.č 3523/2, administratívna budova so súp.číslom 1507 na parc.č. 3521, garáž so súp.číslom 1508 na parc.č. 3518, garáž so súp.č. 1605 na parc.č. 3523/3 vo vlastníctve povinnej v podiele 1/1.
• Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č. EX 381EX 634/19-4 zo dňa 23.08.2022, EÚ Komárno, JUDr. Vojtech Markovič, PhD. - súdny exekútor, podľa § 167 a nasl. zákona NR SR č. 233/1995 Z.z. v prospech oprávneného Mesto Šahy, IČO: 00307513, pre povinného Mária Ballová r. Deáková (nar. 15.08.1974) na pozemok registra C-KN parc. č. 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2 a stavby: administratívna budova so súp.číslom 726 na parc.č. 3520, čistička odpadových vôd so súp.číslom 1505 na parc.č. 3519, rodinný dom so súp.č. 1506 na parc.č 3523/2, administratívna budova so súp.číslom 1507 na parc.č. 3521, garáž so súp.číslom 1508 na parc.č. 3518, garáž so súp.č. 1605 na parc.č. 3523/3 vo vlastníctve povinnej v podiele 1/1.
• Upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť č. EX 381EX 1195/22-2 zo dňa 10.1.2023, EÚ Komárno, JUDr. Vojtech Markovič, PhD. - súdny exekútor, podľa § 167 a nasl. zákona NR SR č. 233/1995 Z.z. v prospech oprávneného Slovesnká záručná a rozvojová banka a.s., IČO: 00682420 pre povinného Mária Ballová r. Deáková (nar. 15.08.1974) na pozemok registra C KN parc. č. 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521, 3523/1, 3523/2, 3523/3, 3524/1 a stavby: administratívna budova so súp.číslom 726 na parc.č. 3520, čistička odpadových vôd so súp.číslom 1505 na parc.č. 3519, rodinný dom so súp.č. 1506 na parc.č 3523/2, administratívna budova so súp.číslom 1507 na parc.č. 3521, garáž so súp.číslom 1508 na parc.č. 3518, garáž so súp.č. 1605 na parc.č. 3523/3 vo vlastníctve povinnej v podiele 1/1.

Tieto oznámenia signalizujú, že nehnuteľnosť je zaťažená exekúciami a že jej predaj v dražbe je vysoko pravdepodobný.

Dobrovoľné dražby a ich špecifiká

Dobrovoľné dražby sa konajú na základe rozhodnutia vlastníka nehnuteľnosti. Dôvodom môže byť snaha o rýchly predaj, optimalizácia ceny alebo iné strategické rozhodnutia. V prípade dobrovoľných dražieb je dôležité preveriť si, či má dražobník platnú licenciu a či sú splnené všetky zákonné podmienky pre konanie dražby.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Príkladom dobrovoľnej dražby je oznámenie o dobrovoľnej dražbe konanej dražobníkom: Licify s.r.o. , IČO: 54314585, Hroznová 15, Nové Mesto nad Váhom na nehnuteľnosti: pozemky registra CKN parc. č. 1673/6, 1673/17, 1673/22, 1673/29, 1673/30 a stavby administratívna budova súp. č. 2192 na pozemku registra CKN parc. č. 1673/6, sociálne zariadenie súp. č. 2232 na pozemku registra CKN parc. č. 1673/17, predajňa súp. č. 2605 na pozemku registra CKN parc. č. 1673/29, sociálne zariadenie súp. č. 2606 na parc. č.

Súdne konania a ich vplyv na dražbu

Predaj nehnuteľnosti v dražbe môže byť sprevádzaný aj súdnymi konaniami. Tieto konania môžu mať vplyv na platnosť dražby alebo na práva kupujúceho.

V kontexte dražby administratívnej budovy, boli zaznamenané nasledovné súdne konania:

• Oznámenie o začatí súdneho konania č. 15C/29/2021 na Okresnom súde Levice vo veci odstránenia stavieb: čistička odpadových vôd súp.č. 1505 na parc.č. 3519, garáž súp.č. 1508 na parc.č. 3518 vo vlastníctve žalovanej Mária Ballová (nar. 15.08.1974). - vz.
• Oznámenie o začatí súdneho konania sp.zn.:16C/60/2022 na Okresnom súde Levice o určenie neplatnosti právnych úkonov záložného veriteľa pri realizácii výkonu záložného práva, na stavby: administratívna budova so súp.číslom 726 na C KN parc.č. 3520, čístička odpadových vôd so súp.číslom 1505 na C KN parc.č. 3519, administratívna budova so súp.číslom 1507 na C KN parc.č. 3521, garáž so súp.číslom 1508 na C KN parc.č. 3518 a pozemky registra C KN parcelné číslo: 3516/4, 3516/9, 3516/10, 3517/5, 3517/8, 3520, 3521.

Tieto súdne konania môžu znamenať, že vlastník nehnuteľnosti sa bráni voči exekúcii alebo že spochybňuje platnosť záložného práva. Potenciálni kupci by si mali overiť, aký je stav týchto konaní a aký vplyv môžu mať na ich práva.

Identifikácia a analýza nehnuteľností v dražbe

Pred účasťou na dražbe je nevyhnutné dôkladne identifikovať a analyzovať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dražby. To zahŕňa overenie jej právneho stavu, technického stavu a trhovej hodnoty.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Overenie právneho stavu nehnuteľnosti

Právny stav nehnuteľnosti je možné overiť na katastrálnom úrade. Je potrebné získať list vlastníctva, z ktorého je zrejmé, kto je vlastníkom nehnuteľnosti, aké ťarchy a obmedzenia na nej viaznu (napr. záložné práva, vecné bremená, exekúcie) a či nehnuteľnosť nie je predmetom súdneho sporu.

Posúdenie technického stavu nehnuteľnosti

Technický stav nehnuteľnosti je dôležitý pre odhad nákladov na prípadné opravy a rekonštrukcie. Ideálne je nechať si vypracovať znalecký posudok, ktorý zhodnotí technický stav nehnuteľnosti a odhadne náklady na jeho zlepšenie. Ak to nie je možné, je potrebné aspoň osobne obhliadnuť nehnuteľnosť a posúdiť jej stav vizuálne.

V prípade administratívnej budovy v Skalici, je možné zistiť nasledovné informácie o jej technickom stave:

• Administratívna budova súp. č. 2192: Stavba pozostáva z jednopodlažnej čiastočne podpivničenej časti so šikmou sedlovou strechou a dvojpodlažnej nepodpivničenej časti plytkou pultovou strechou. Stavba bola daná do užívania v roku 1964 a do súčasného stavu bola uvedená v roku 2005. V rámci modernizácie boli ponechané základy a časť nosného muriva s omietkami.
• Sociálne zariadenie súp. č. 2606: Stavba je pristavaná k severovýchodnej strane administratívnej budovy súp. č. 2192. Stavba bola daná do užívania v roku 1964 a do súčasného stavu bola uvedená v roku 2005. V rámci modernizácie boli ponechané základy a časť nosného muriva s omietkami.
• Predajňa súp. č. 2605: Stavba je pristavaná k severovýchodnej strane sociálneho zariadenia súp. č. 2606. Stavba bola daná do užívania v roku 1964 a do súčasného stavu bola uvedená v roku 2005. V rámci modernizácie boli ponechané základy a časť nosného muriva.
• Sociálne zariadenie súp. č. 2232: Stavba je umiestnená na severovýchodnom okraji hodnoteného súboru stavieb. Stavba bola daná do užívania v roku 1964 a do súčasného stavu bola uvedená v rokoch 2001 a 2005. V rámci modernizácie boli ponechané základy a časť nosného muriva.

Z týchto informácií vyplýva, že budovy boli postavené v roku 1964 a modernizované v rokoch 2001 a 2005. Pri posudzovaní technického stavu je potrebné zohľadniť vek budov a rozsah vykonaných modernizácií.

Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti

Trhová hodnota nehnuteľnosti je dôležitá pre stanovenie maximálnej ceny, ktorú je záujemca ochotný zaplatiť v dražbe. Trhovú hodnotu je možné odhadnúť na základe porovnania s cenami podobných nehnuteľností v danej lokalite, prípadne si nechať vypracovať znalecký posudok.

Priebeh dražby a praktické rady pre účastníkov

Samotná dražba sa riadi presnými pravidlami, ktoré sú stanovené v zákone o dobrovoľných dražbách a v Exekučnom poriadku. Dôležité je dostaviť sa na dražbu včas, zaregistrovať sa a zložiť dražobnú zábezpeku.

Príprava na dražbu

Pred dražbou je potrebné:

• Získať všetky potrebné informácie o nehnuteľnosti: právny stav, technický stav, trhová hodnota, ťarchy a obmedzenia.
• Stanoviť si maximálnu cenu, ktorú je záujemca ochotný zaplatiť.
• Zabezpečiť si financovanie: hotovosť, úver.
• Zložiť dražobnú zábezpeku.
• Zúčastniť sa obhliadky nehnuteľnosti.

Priebeh dražby

Dražba sa začína vyvolaním nehnuteľnosti a oznámením najnižšieho podania. Účastníci dražby potom ponúkajú vyššie sumy. Dražba končí, ak nikto neponúkne vyššiu sumu po treťom vyvolaní. Vydražiteľom sa stáva ten, kto ponúkol najvyššiu sumu.

Praktické rady pre účastníkov dražby

• Buďte pripravení: Získajte všetky potrebné informácie a stanovte si maximálnu cenu.
• Buďte trpezliví: Dražba môže trvať dlho.
• Buďte opatrní: Nedajte sa strhnúť emóciami a neponúkajte viac, ako si môžete dovoliť.
• Overte si všetky informácie: Informácie poskytnuté dražobníkom si overte z dostupných zdrojov.
• Poradte sa s odborníkom: Ak máte pochybnosti, poraďte sa s právnikom alebo realitným maklérom.

Riziká a príležitosti spojené s dražbami administratívnych budov

Dražby administratívnych budov sú spojené s určitými rizikami, ktoré je potrebné zohľadniť. Medzi najčastejšie riziká patria:

• Právne vady nehnuteľnosti: ťarchy, obmedzenia, súdne spory.
• Technické vady nehnuteľnosti: zanedbaný stav, potreba rekonštrukcie.
• Neistota ohľadom budúceho využitia nehnuteľnosti: zmena územného plánu, obmedzenia v užívaní.
• Riziko sporu s pôvodným vlastníkom: odpor voči exekúcii, snaha o zrušenie dražby.

Napriek rizikám predstavujú dražby administratívnych budov aj príležitosti:

• Možnosť získať nehnuteľnosť za výhodnú cenu.
• Investičná príležitosť s potenciálom zhodnotenia.
• Príležitosť na realizáciu vlastných podnikateľských zámerov.

Príklad dražby administratívnej budovy v Tuchyni

Zaujímavým príkladom je dražba administratívnej budovy s.č. 404 v obci Tuchyňa. Táto budova je situovaná v centre obce, na hlavnej ulici, a má tri nadzemné podlažia a jedno podzemné podlažie. Budova je napojená na verejný vodovod, kanalizáciu, elektrickú sieť a plyn. Má prípojku telefónu, dátovú sieť, domáci telefón, rozvod TV signálu, elektronickú požiarnu signalizáciu a bleskozvod.

Budova je vybavená modernými technológiami, ako sú tepelné čerpadlo zem-voda, kondenzačný kotol na zemný plyn, riadené vetranie s rekuperáciou, zabezpečovacie zariadenie, kamerový systém a elektronicky ovládané vonkajšie žalúzie. Na streche budovy je meteostanica, ktorá je prepojená s vnútorným elektronicky riadenými procesmi vykurovania, rekuperácie a osvetlenia.

Táto budova predstavuje zaujímavú príležitosť pre investora, ktorý hľadá modernú a dobre vybavenú administratívnu budovu v dobrej lokalite.

tags: #dražba #administratívnej #budovy #popis