Dražba založenej nehnuteľnosti: Podmienky a aspekty

Hospodárska kríza priniesla neľahké časy mnohým Slovákom, čo sa prejavilo aj vo zvýšenom počte nehnuteľností, ktoré sa pre neschopnosť splácať úvery dostali do dražby. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty dražieb nehnuteľností, aby záujemcovia a dotknuté osoby mali komplexný prehľad o tejto problematike.

Základné informácie o dražbách

Všeobecné informácie o dražbách, ako je postup a podmienky, upravuje zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Podrobnosti sú potom špecifikované v dražobných poriadkoch jednotlivých dražobných spoločností.

Ako postupovať ako kupujúci?

Ak máte záujem o nehnuteľnosť v dražbe, je potrebné zložiť dražobnej spoločnosti dražobnú zábezpeku. Jej výška a spôsob úhrady sú uvedené v oznámení o dražbe. Zábezpeku je možné uhradiť až do otvorenia dražby. Na dražbu je potrebné dostaviť sa včas, ideálne aspoň pol hodinu pred jej začiatkom, inak nebudete pripustení. Zákon tiež vymenúva osoby, ktoré sa pre svoj vzťah k dlžníkovi, nehnuteľnosti alebo dražobníkovi nemôžu dražby zúčastniť. Účastníci, ktorí nehnuteľnosť nevydražia, dostanú zábezpeku späť ihneď po dražbe. Vydražiteľovi sa zábezpeka započíta do ceny dosiahnutej vydražením.

Problematické aspekty dražieb

Medzi najväčšie výzvy pri dražbách patrí krátka, 15-dňová lehota na splatenie ceny dosiahnutej vydražením a s tým súvisiaci problém so získaním úveru na vydraženú nehnuteľnosť. Lehotu je možné predĺžiť po dohode s navrhovateľom dražby. Ak vydražiteľ cenu nezaplatí včas, jeho zábezpeka sa použije na úhradu nákladov dražby a opakovanej dražby. Informácie o hypotekárnych úveroch na vydražené nehnuteľnosti je možné získať v bankách, ale záujemcovia často riešia financovanie založením inej nehnuteľnosti alebo pôžičkou od známych.

Ďalším rizikom je neochota predchádzajúceho vlastníka vypratať nehnuteľnosť. Takéto konanie môže byť trestným činom podľa § 218 Trestného zákona (neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru). Nadobúdateľ môže podať trestné oznámenie a návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súd. Prípady nevysťahovania sa bývalých vlastníkov sú však ojedinelé a zväčša spolupracujú.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Rizikom je aj podanie žaloby o určenie neplatnosti dražby. Každá dražobná spoločnosť má povinné poistenie zodpovednosti za škodu. Účastník dražby by si mal skontrolovať, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa.

Hlavnou výhodou dražieb je dohľad notára nad priebehom dražby. Transparentnosť nadobúdania nehnuteľností prostredníctvom dobrovoľných dražieb posilňuje aj Národná asociácia dražobných spoločností (NADS) s Etickým kódexom.

Druhy nehnuteľností v dražbe

Prostredníctvom dražby je možné nadobudnúť rôzne druhy nehnuteľností, ako sú byty, domy, pozemky a hospodárske budovy.

Cena nehnuteľností v dražbe

Vyvolávacie ceny nehnuteľností (najnižšie podanie) na prvej dražbe zvyčajne zodpovedajú znaleckému posudku, t.j. trhovej cene nehnuteľnosti. Nižšie ceny oproti trhovým cenám sú spôsobené krátkou lehotou na zaplatenie a obavami ľudí spojenými s vysťahovaním predchádzajúceho vlastníka. Zákon o dobrovoľných dražbách umožňuje na základe dohody medzi dražobnou spoločnosťou a navrhovateľom dražby znížiť najnižšie podanie najviac na polovicu hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom (v určitých prípadoch je možné znížiť najnižšie podanie iba na tri štvrtiny hodnoty nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom).

Priebeh dražby a kontrolné mechanizmy

Kontrolu dražieb vykonáva Ministerstvo spravodlivosti SR prostredníctvom povereného zamestnanca, ktorý vykonáva pravidelné, náhodné alebo účelové previerky. Na samotný priebeh dražby dohliada notár, ktorý o ňom spisuje notársku zápisnicu. Zákon o dobrovoľných dražbách stanovuje množstvo formálnych náležitostí, ktoré zabezpečujú transparentnosť dražieb, napríklad povinnosť dražobníka uverejniť všetky potrebné údaje v oznámení o dražbe v notárskom centrálnom registri a v obchodnom vestníku. Každá dražobná spoločnosť má povinne poistenú zodpovednosť za škodu. Nehnuteľnosti musia byť ohodnotené odborným znaleckým posudkom, z ktorého sa vychádza pri stanovení najnižšieho podania. Ak sa účastník dražby alebo vlastník domnieva, že boli jeho práva porušené, môže dražbu napadnúť žalobou na súde v lehote troch mesiacov od dňa konania dražby.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Účastníci dražby a podávanie ponúk

Dražby sa zúčastňujú osoby zapísané do zoznamu účastníkov dražby, ktoré splnili podmienky pre účasť, riadne sa prezentovali, predložili požadované doklady, zaplatili dražobnú zábezpeku a predložili vyhlásenie, že nie sú osobou vylúčenou z dražby. Po vyvolaní, ktoré predstavuje opis nehnuteľnosti licitátorom, účastníci podávajú podania. Podanie je ponuka účastníka dražby vykonaná v priebehu dražby vo výške aspoň stanoveného najnižšieho podania. Ďalšie podanie musí prevyšovať podanie už vykonané najmenej o stanovené minimálne prihodenie. Ponuka musí byť vykonaná ústne a zdvihnutím dražobného čísla. Dražba pokračuje dovtedy, kým účastníci dražby robia vyššie podania.

Proces dražby krok za krokom

1. Navrhovateľ podá návrh na začatie dražby dražobníkovi.
2. Dražobník zabezpečí vypracovanie odborného znaleckého posudku.
3. Navrhovateľ s dražobníkom podpíšu zmluvu o vykonaní dražby.
4. Oznámenie o dražbe sa zverejní v notárskom centrálnom registri a v obchodnom vestníku.
5. Oznámenie sa zašle dotknutým osobám v lehote aspoň 30 dní pred dražbou.
6. Oznámenie sa zverejní v tlači, na úradnej tabuli obce a na predmete dražby.
7. Konajú sa dve povinné obhliadky draženej nehnuteľnosti.
8. Koná sa dražba.
9. Rozošle sa notárska zápisnica o výsledku dražby.
10. Po zaplatení ceny vydražiteľom podá dražobník návrh na zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Kto môže rozhodnúť o dražbe?

O predaji nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe môže rozhodnúť okrem vlastníka aj záložný veriteľ, čo je jeden zo spôsobov výkonu záložného práva.

Záujem o dobrovoľné dražby

Vo väčšine prípadov predávajú nehnuteľnosti na dobrovoľných dražbách záložní veritelia, najmä banky. Náklady na dražbu pozostávajú z faktických nákladov a z odmeny dražobníka. Konkrétne podmienky závisia od dohody dražobníka s navrhovateľom dražby. Dobrovoľná dražba je výhodná najmä pre záložného veriteľa pre rýchlosť speňaženia nehnuteľnosti. Na rozdiel od exekúcie, pri dobrovoľnej dražbe postačuje záložná zmluva a nie je potrebné čakať na rozhodnutie súdu. Proces dražby nehnuteľností je transparentnejší ako predaj prostredníctvom realitnej kancelárie z dôvodu vyššej kontroly dražobných spoločností. Činnosť dražobníkov kontroluje Ministerstvo spravodlivosti SR a na dražbu dohliada notár.

Ako sa vyhnúť nedobrovoľnej dražbe?

Dražobná spoločnosť je obchodná spoločnosť, ktorej predmetom činnosti je vykonávanie dobrovoľných dražieb na základe koncesnej živnosti podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Dobrovoľná dražba je verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk. Pri tomto verejnom konaní prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby na osobu, ktorá urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby.

Na dobrovoľnej dražbe je oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý si splnil povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku a ktorého účasť na dražbe nie je vylúčená zákonom č. 527/2002 Z.z. Dražobná zábezpeka je finančná čiastka, ktorú môže dražobník vyžadovať od účastníkov dražby ako podmienku účasti na dražbe. Účastník dražby je povinný zložiť ju dražobníkovi alebo do notárskej úschovy v lehote najneskôr do otvorenia dražby. Slúži najmä na zabezpečenie nákladov dražby v prípade zmarenia dražby a jej hodnota nesmie presiahnuť 30 % z najnižšieho podania. Licitátor je fyzická osoba, ktorá je zamestnancom dražobníka. Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa ceny obvyklej v mieste a čase konania dražby. V prípade ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok alebo orgán štátnej správy, musí byť cena určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako 6 mesiacov.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Zákonnou podmienkou vykonania dražby je uzavretie písomnej zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby medzi navrhovateľom a dražobníkom. Dražba musí byť ohlásená tak, aby nebola nikomu obmedzená možnosť účasti na nej. Oznámenie o dražbe dražobník uverejní v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby a v prípadoch ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik, alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne sumu 16 550,- €, dražobník uverejní oznámenie o dražbe najmenej 30 dní pred začatím dražby. Dražobník zašle oznámenie o dražbe taktiež ministerstvu spravodlivosti na zverejnenie v Obchodnom vestníku. Oznámenie o dražbe je dražobník ďalej povinný zverejniť na úradnej tabuli obce, v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, na mieste obvyklom vzhľadom na predmet dražby a v Notárskom centrálnom registri. Rovnopis oznámenia o dražbe musí byť podpísaný navrhovateľom a uložený u dražobníka. Podpis navrhovateľa musí byť úradne overený. Pred začatím dražby musí byť účastníkom dražby umožnená obhliadka predmetu dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe. Priestory, v ktorých sa má dražba konať, musia byť sprístupnené pre účastníkov dražby najmenej 30 minút pred začiatkom dražby. Verejnosti musia byť tieto priestory sprístupnené najmenej 10 minút pred začatím dražby. Samotná dražba sa otvára vyvolaním. Obsahom tohto vyvolania je oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, o jeho cene, o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby, najnižšie podanie a najnižšie prihodenie. Dražba prebieha, ak účastníci dražby robia vyššie podania. Ak nebolo počas dvojitej výzvy urobené vyššie podanie, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep tomu účastníkovi, ktorý urobil najvyššie podanie. Svojím podaním je účastník dražby viazaný. Udelením príklepu je dražba ukončená. Ak uhradí vydražiteľ cenu, ktorá bola dosiahnutá vydražením, v stanovenej lehote, prechádza ne neho vlastnícke právo k vydraženej veci. Ak sa nespisuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby , dražobník vydá vydražiteľovi písomné potvrdenie o vydražení predmetu dražby. Súčasťou tohto potvrdenia je rovnopis zápisnice o dražbe a podpísaný rovnopis oznámenia o dražbe. Ak bol na dražbe prítomný notár, vydražiteľ dostane 2 vyhotovenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice. Dražobník zašle po zaplatení ceny predmetu dražby 1 vyhotovenie osvedčeného odpisu notárskej zápisnice spolu s potvrdením o zaplatení príslušnej správe katastra, ak predmetom dražby bol byt, dom, alebo iná nehnuteľnosť. Odmena a náklady dražby sa môžu dohodnúť v zmluve o vykonaní dražby, inak sa náklady dražby hradia z výťažku dražby. Vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 % z výťažku dražby, ale nesmie prekročiť sumu 20 % z výšky pohľadávky. Ak sa upustilo od dražby z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 % z vymáhanej pohľadávky a po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby 10 % z vymáhanej pohľadávky. Dražobná spoločnosť je viazaná pri svojej dražobnej činnosti najmä zákonom č. 527/2002 Z.z.

Možnosti vlastníka nehnuteľnosti

Navrhovateľom dražby môže byť aj vlastník nehnuteľnosti, ak táto nie je zaťažená napríklad exekučným záložným právom alebo iným právom tretích osôb. Aj keď to nie je úplne štandardný postup, vlastník nehnuteľnosti môže podať návrh na dražbu nehnuteľnosti. Záložné práva však zostávajú zapísané na liste vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti. Preto celý proces treba robiť v úzkej súčinnosti s bankou, prípadne aj s inými veriteľmi dlžníka. Preto by sa vlastník nehnuteľnosti mal najskôr dohodnúť s bankou, čo bude ďalej so záložným právom, resp. s úverom, ku ktorému sa viaže. Napríklad, že z výťažku dražby vyplatí úver, že banke ponúkne inú nehnuteľnosť a dôjde k zmene záložného práva, že úver prejde na nového vlastníka nehnuteľnosti. Navyše zároveň platí, že akékoľvek nakladanie so založenou nehnuteľnosťou - napríklad predaj, darovanie, založenie, dražba - je podmienené súhlasom banky. Návrh na dobrovoľnú dražbu môže dať len veriteľ, ktorý má záložné pravo k nehnuteľnosti. Jednoducho povedané, ak je byt či dom zaťažený hypotékou od banky, banka je záložný veriteľ a dražbu musí vykonať banka. Banky majú štandardne v zmluvách s klientmi dohodnuté, že klient nie je oprávnený bez súhlasu banky previesť nehnuteľnosť na tretiu osobu. Majiteľ potrebuje k predaju nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe súhlas veriteľa. Dražobník je povinný upustiť od dražby najneskôr do jej začatia, ak je navrhovateľom dražby vlastník nehnuteľnosti a ak bol na predmet dražby nariadený výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie.

Hypotéky na kúpu nehnuteľnosti v dražbe

OTP Banka úvery na kúpu nehnuteľnosti v dražbe neposkytuje. Poskytuje ho len v prípade, ak by klient aj touto nehnuteľnosťou úver zabezpečil. Je to z dôvodu, že vydražiteľ nadobúda vlastnícke právo až po zaplatení ceny nehnuteľnosti, nie je možné teda zriadiť záložné právo k nehnuteľnosti, a teda nie je možné ani úver vyčerpať. Druhou hrozbou je, že majiteľ vydraženej nehnuteľnosti môže do troch mesiacov napadnúť dražbu a v prípade, že by súd rozhodol v jeho prospech, banka by mala nezabezpečený úver. Klient môže banku požiadať o hypotekárny úver. Podmienky na jeho získanie sa od štandardných v ničom nelíšia. Úver je možné poskytnúť. Ak má klient záujem kúpiť nehnuteľnosť v dobrovoľnej dražbe, odporúčame, aby úver zabezpečil inou nehnuteľnosťou. Následne je možné požiadať banku o zmenu zabezpečenia za nehnuteľnosť nadobudnutú v dobrovoľnej dražbe.

Preverenie nehnuteľnosti pred dražbou

Po úspešnom výbere nehnuteľnosti treba pristúpiť k prevereniu nehnuteľnosti. V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je korektné, aby kupujúci bol informovaný o právnom stave nehnuteľnosti. List vlastníctva každej nehnuteľnosti má tri časti. V časti „A“ je majetková podstata - teda informácie o nehnuteľnosti. V časti „B“ sú vlastníci a iné oprávnené osoby. Často najdôležitejšia je časť „C“ - ťarchy. Podľa zistených skutočností práve v tejto časti listu vlastníctva sa rozhodneme či danú nehnuteľnosť kúpime alebo nie. Prevažná väčšina ľudí sa rozhodne ani len neuvažovať nad kúpou nehnuteľnosti, ktorá má v liste vlastníctva ťarchu. V prípade kúpy nehnuteľnosti na úver možnosť rozhodovania nemáme. Je na finančnej inštitúcii, či aktuálnu ťarchu v liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti akceptuje, alebo nie.

Možnosti riešenia ťarchy na nehnuteľnosti

1. Predčasné splatenie úveru: Buď sa splatí zostatok úveru súčasného majiteľa z finančných zdrojov majiteľa alebo z financií kupujúceho. Finančné prostriedky na splatenie zabezpečeného úveru sa poukážu na účet uvedený v doklade o vyčíslení zostatku úveru s príslušným variabilným symbolom, pričom úverujúca banka sa zaviaže po úplnom splatení úveru vystaviť potvrdenie o splatení úveru (tzv. kvitanciu) a súhlas o výmaz záložného práva. Katastrálny úrad v lehote do 60 dni vymaže záložné právo z listu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Ak sa použijú finančné zdroje kupujúceho, pravidlom je, že by kúpna cena mala byť väčšia ako zostatok úveru predávajúceho. Kúpna cena znížená o čiastku zostatku úveru sa poukáže na účet predávajúceho. Podobnou možnosťou je, ak splatenie zostatku úveru predávajúceho sa uskutoční z hypotekárneho úveru (HÚ) kupujúceho. Postup je takmer identický. Platí podmienka, že zvyšná časť kúpnej ceny v momente čerpania HÚ už musí byť splatená. Akceptovateľné záložné práva z pohľadu finančných inštitúcií sú záložné práva ostatných finančných inštitúcií, záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania, záložné právo mesta, zákonné záložné právo v prospech spoločenstva a vecné bremená s právom prechodu, prejazdu a právo vstupu.
2. Zmena predmetu zabezpečenia: V praxi sa táto možnosť využíva najmenej. Základnou požiadavkou je, že treba mať vhodnú nehnuteľnosť na založenie. Výhodou riešenia sú úspory na poplatkoch, ktoré súvisia s predčasným splatením hypotéky.
3. Riešenie iných záložných práv: Záložné právo nebankovej inštitúcie a záložné právo fyzickej osoby sú taktiež pomerne častou ťarchou, ktoré sa z pohľadu kúpy správajú úplne rovnako. Pri kúpe z vlastných zdrojov (nie z hypotéky) treba do kúpnej zmluvy presne zakotviť, za akých podmienok sa vymaže ťarcha a prebehne kúpa. Uvedené ťarchy sú pre banky a stavebné sporiteľne neakceptovateľné, t.j. nedajú sa riešiť hypotékou. Záložné právo Štátneho fondu rozvoja a bývania sa dá predčasne splatiť so sankciami alebo presunúť na inú nehnuteľnosť. Záložné právo exekútora je ťarcha, ktorú finančné inštitúcie neakceptujú. Znamená to, že túto ťarchu je potrebné najprv vymazať z listu vlastníctva. Až potom môžeme požiadať o hypotekárny úver. Vo väčšine prípadov predávajúci nedisponuje finančnými zdrojmi na vyplatenie pohľadávky exekútora. Podľa odborníkov sa neodporúča kupovať nehnuteľnosť, ktorá má zapísaných viac ako tri exekúcie v liste vlastníctva. V takomto prípade je vysoký predpoklad, že sa počas vyrovnávania exekúcií objaví ďalšia. Pre vylúčenie rizika zápisu ďalšej exekúcie je možné požiadať príslušný okresný súd o vyjadrenie, či neprebieha ďalšie exekučné konanie voči predávajúcemu. Pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou záložného práva exekútora je potrebná bezpodmienečná súčinnosť predávajúceho alebo splnomocneného advokáta, a to najmä počas vyrovnávania záväzkov. Ideálne je, keď po vyrovnaní záväzku exekútor bezodkladne vystaví potvrdenie o splatení pohľadávky so súhlasom o výmaz ťarchy pre kataster. Záložné právo mesta je ťarcha, s ktorou sa stretávame už len občas. Tieto ťarchy vznikli pri odkupovaní mestských bytov do osobného vlastníctva. Kupujúci dostali zľavu, na byty však vzniklo záložné právo na zmluvne dohodnutú dobu 10 rokov od nadobudnutia. Po uplynutí tejto doby mesto na požiadanie vystaví súhlas na výmaz záložného práva. V prípade predaja takejto nehnuteľnosti pred uplynutím v zmluvne dohodnutej doby majiteľ musí zaplatiť sankčnú pokutu uvedenú v kúpnej zmluve, na základe ktorej byt nadobudol od mesta. Tento druh záložného práva finančné inštitúcie neakceptujú, a musia byť vyplatené z vlastných finančných zdrojov kupujúceho resp. Zákonné záložné právo v prospech spoločenstva je záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vzniká zo zákona ku každému bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome už prvým prevodom bytu alebo nebytového priestoru do osobného vlastníctva nájomníka podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto záložné právo nemá žiadny vplyv na kúpu bytu. Znamená to, že finančné inštitúcie toto záložné právo akceptujú. Doživotné právo užívania domu alebo bytu je v prospech určitej osoby (in personam). Zaniká smrťou fyzickej osoby resp. zánikom právnickej osoby alebo vzájomnou dohodou oprávneného a povinného z vecného bremena. V prípade smrti fyzickej osoby treba podať návrh o zrušenie vecného bremena spolu s originálom alebo overenou kópiou úmrtného listu oprávneného. Uplatnené záložné právo v prospech veriteľa je fáza, ktorá nasleduje po nesplnení záväzkov zo strany dlžníka. Iné obmedzenia, ako napr. ochranné pásma, sa viažu k inžinierskym sieťam, elektrickým stĺpom a podobne.

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou

Výhodnou a bezpečnou kúpou môže byť aj kúpa nehnuteľnosti, ktorá v má liste vlastníctva zapísanú ťarchu. Samozrejme, musíme byť veľmi obozretní. Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje poskytnutú pôžičku či úver (vrátane úrokov a poplatkov). Záložné právo poskytuje bankám dodatočnú ochranu proti riziku nesplatenia úveru. Záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností na základe záložnej zmluvy, ktorá sa vzťahuje na konkrétnu hypotéku a nehnuteľnosť. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.

Zriadenie záložného práva pri hypotéke

Zriadenie záložného práva pri hypotéke na rodinný dom či byt je kľúčovým krokom v procese získania úveru.

1. Pred podaním žiadosti o hypotéku zhodnoťte svoje finančné možnosti a zvážte, či budete schopní pravidelne a včas splácať úver.
2. Po schválení úveru vám banka pripraví zmluvnú dokumentáciu vrátane záložných zmlúv, v ktorých sa špecifikuje, že kupovaná nehnuteľnosť bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Nezabudnite, že nehnuteľnosť musí byť poistená pre prípad rizika jej znehodnotenia. Poistná suma by mala zodpovedať výške úveru alebo reprodukčnej hodnote nehnuteľnosti.
3. Následne podáte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností.
4. Záložná zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. Ďalšou dôležitou náležitosťou je identifikácia pohľadávky, ktorú má veriteľ voči dlžníkovi a ktorá sa zabezpečuje záložným právom.

Príklad zmluvných strán

Predstavte si, že pán Marek Kupujúci plánuje kúpiť byt od pani Zuzany Predávajúcej. Marek požiada banku o hypotéku, aby mohol financovať túto kúpu. Aby banka mala istotu, že úver bude splatený, je potrebné zriadiť záložné právo na nehnuteľnosť. Preto Zuzana Predávajúca poskytne svoj byt ako zabezpečenie. Tým sa Zuzana stáva záložcom vo vzťahu k banke.

Čo robiť pri omeškaní so splátkou hypotéky?

Ak sa dlžník omešká so splátkou, banka ho najskôr upozorní na omeškanie splátok a pošle výzvu na úhradu. Cieľom banky je v prvom rade hľadať riešenie, ktoré bude prínosné pre obe strany. Až v situácii, keď všetky tieto možnosti zlyhajú a dlžník nereaguje alebo nie je ochotný spolupracovať, banka pristupuje k ďalším krokom.

Prevencia problémov so splácaním

• Bezodkladne kontaktovať banku.
• Poistenie hypotéky.
• Finančná rezerva.

Riešenia pri problémoch so splácaním

• Splatenie hypotéky z výnosu z predaja.
• Presun záložného práva na inú nehnuteľnosť.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo je právny nástroj, ktorým exekútor zabezpečí, aby dlžník nemohol voľne nakladať so svojou nehnuteľnosťou.

tags: #drazba #zalozenej #nehnutelnosti #podmienky