Exkluzívna zmluva v realitnom svete: Podmienky a výhody pre predávajúcich

Realitný trh na Slovensku, rovnako ako aj v iných krajinách, ponúka rôzne možnosti a stratégie predaja nehnuteľností. Jednou z nich je exkluzívna zmluva, ktorá zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie s cieľom dosiahnuť najvyššiu možnú predajnú cenu. Tento článok sa zameriava na podmienky a výhody, ktoré vyplývajú z uzatvorenia exkluzívnej zmluvy s realitnou kanceláriou.

Čo je exkluzívna zmluva?

Výhradná zmluva (ďalej tiež exkluzívna zmluva) zaručuje predávajúcemu kompletný servis zo strany realitnej kancelárie a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Uzatvorenie výhradnej zmluvy dáva predávajúci realitnej kancelárii výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti vlastníka, teda zastupuje ho iba jedna realitná kancelária.

Exkluzivita znamená, že nehnuteľnosť predáva výhradne len jeden sprostredkovateľ - jedna realitná kancelária. V princípe je exkluzivita najrozumnejší a najrýchlejší spôsob predaja nehnuteľností. Keby tomu tak nebolo, tak by celý vyspelý svet nepredával nehnuteľnosti výhradne na exkluzivitu.

Ako funguje exkluzívna zmluva v praxi?

Pri exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve nemôže realizovať túto službu nikto, len daná realitná kancelária. Majiteľ nehnuteľnosti platí províziu len tej realitnej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho a nehnuteľnosť predá.

Provízie realitných kancelárií

Provízie realitných kancelárií na Slovensku sa pohybujú medzi 3 % a 6 %. Obvykle províziu platí predávajúci, no v praxi ju nepriamo platí aj kupujúci, pretože je započítaná do predajnej ceny. Provízia nie je fixná a najmä pri drahších nehnuteľnostiach je priestor na vyjednávanie. Dôležité je porovnať ponuky od 3-4 kancelárií a pred podpisom zmluvy si vyžiadať kompletný rozpis všetkých nákladov. Obvykle sa provízia uvádza bez DPH, preto je potrebné pripočítať 20 %, ak je realitka platca DPH. Pri štandardnej zmluve platíte províziu až po úspešnom predaji.

Prečítajte si tiež: Benefity exkluzívnej starostlivosti Orange

Prečo sa provízie líšia?

Makléri rôznych RK s cieľom získať nehnuteľnosť na predaj často ponúkajú nižšie provízie, a následne sú nízke investície do propagácie nehnuteľnosti, nízka kvalita poskytovaného servisu a maklérov, malé záruky. Stanovenie výšky podľa percenta z predajnej ceny. V skutočnosti nejde o to, že provízia je čistým ziskom makléra, ale že pokrýva marketing, čas maklera, právny servis a riziko.

Alternatívy k províziám

Vložte inzerát a ušetrite tisíce eur na provízii.

Výhody exkluzívnej zmluvy pre predávajúceho

Exkluzívne zastupovanie môže byť veľkou výhodou, pokiaľ si vlastník vyberie správnu realitku. Výhod pre predávajúceho je veľa. Prax potvrdzuje, že exkluzívna zmluva vám prinesie viac peňazí z predaja nehnuteľnosti, než pri neexkluzívnom predaji. Ponúkne vám absolútnu kontrolu nad celým procesom predaja, ktorý vám prinesie jedinečnú možnosť získať za vašu nehnuteľnosť najvyššiu možnú cenu.

Profesionálny servis a marketing

Maklér má istotu obchodnej transakcie, preto venuje maximálnu starostlivosť, čas a financie na propagáciu nehnuteľnosti v rôznych médiách. To vedie k jej rýchlejšiemu predaju. Maklér prezentuje o nehnuteľnosti pravdivé informácie, garantuje predpredajný, predajný a po predajný servis a usiluje o dosiahnutie najvyššej predajnej ceny.

Realitná kancelária propaguje nehnuteľnosť na najznámejších realitných inzertných portáloch, realizuje predajnú kampaň na sociálnych sieťach, realizuje kvalitnú fotodokumentáciu, virtuálne prehliadky, videá.

Prečítajte si tiež: Stavebné materiály: Pre a proti

Eliminácia neistoty a konkurenčného boja

Len exkluzívna zmluva prináša realitnému maklérovi dostatočnú voľnosť, aby mohol konať bez časového stresu a bez obáv z „vyfúknutia“ obchodu iným maklérom (tento stres vedie k tlaku maklérov na rýchle znižovanie ceny nehnuteľnosti). V prípade neexkluzívnej zmluvy vzniká medzi sprostredkovateľmi a niekedy (paradoxne a nelogicky) aj medzi vlastníkom a sprostredkovateľmi konkurenčný boj, ktorý ale neprináša možnosť licitácie ceny v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Môžeme povedať, že pri neexkluzívnej zmluve je zákazka horšie propagovaná, ceny v inzercii sa často rôznia, neexistuje jeden zodpovedný predajca a najmä predajná cena je vždy nižšia než pôvodne požadovaná.

Uprednostňovanie exkluzívnych nehnuteľností

Aj z našej odbornej praxe jasne vychádza, že práve exkluzívne nehnuteľnosti sa predávajú najrýchlejšie. Do istej miery je to spôsobené aj tým, že takéto domy, byty či pozemky sú uprednostňované pred inými, figurujú na začiatku ponukových listov, v top ponuke internetových serveroch a záujemcom o kúpu sa privilegovane ponúkajú. Správna realitná kancelária pri exkluzívnom predaji spolupracuje aj s ďalšími realitnými spoločnosťami a hľadajú spoločne kupujúceho.

Kontrola nad procesom predaja

Je tou jedinou osobou, ktorá vedie rokovania a poskytuje potrebné materiály finančnému poradcovi, banke či agentovi kupujúceho. Zároveň tak vie ich kroky aj kontrolovať, resp.

Negatívne dôsledky neexkluzívneho predaja

Znehodnotenie predaja nehnuteľnosti sa stáva bohužiaľ veľmi často a je to zapríčinené nesprávnym postupom vlastníka, ktorý si napr. môže myslieť, že pokiaľ jednu nehnuteľnosť dá predávať 8 realitným spoločnostiam, predá ju najrýchlejšie. Opak je pravdou. V praxi to funguje tak, že každá realitná kancelária začne inzerovať jeho nehnuteľnosť prevažne na rovnakých internetových serveroch, ale za odlišných cenových a predajných podmienok (nie všetky realitné kancelárie postupujú seriózne, častokrát uvádzajú ceny bez provízií a potom tlačia práve predávajúcich s cenou nižšie).

Nedôvera kupujúcich

Na realitných serveroch a magazínoch sa objavujú inzeráty od rôznych RK na rovnakú nehnuteľnosť, ale každý s inými údajmi o cene, veľkosti alebo vybavení. U kupujúceho to vzbudzuje nedôveru a vytvára dojem ťažko predajnej nehnuteľnosti. Kupujúci preto vyčkáva. Vidí vašu nehnuteľnosť s rovnakými fotkami 8x pod sebou inzerovanú s odlišným popisom (textom) a inou cenou.

Prečítajte si tiež: Riziká exkluzívnej zmluvy

Doba trvania exkluzívnej zmluvy

Doba výhradného zastúpenia, čiže exkluzivity sa líši v závislosti od lokality, rýchlosti a kvality realitného trhu v nej. Obvyklá doba exkluzivity pri bytoch predstavuje tri mesiace, v prípade iných nehnuteľností šesť až dvanásť mesiacov. pri investičných pozemkoch na 12 mesiacov.

Povinnosti klienta pri exkluzívnej zmluve

Klient sa zaväzuje, že počas doby trvania výhradného (exkluzívneho) sprostredkovania dojednaného v Sprostredkovateľskej zmluve neuzavrie žiadnu inú zmluvu o sprostredkovaní, sprostredkovateľskú zmluvu, zmluvu o obstaraní predaja veci ani žiadnu inú obdobnú zmluvu, ktorej predmetom by bolo sprostredkovanie prevodu vlastníckeho práva k Nehnuteľnosti alebo prenájmu Nehnuteľnosti bez súčinnosti Sprostredkovateľa. V opačnom prípade je Klient povinný uhradiť Sprostredkovateľovi paušálnu náhradu Nákladov vo výške jednej polovice sumy dohodnutej Odmeny Sprostredkovateľa.

Práva a povinnosti realitnej kancelárie

Predávajúci má povinnosť informovať realitnú kanceláriu o tejto skutočnosti a realitná kancelária má povinnosť s takýmto kupujúcim zrealizovať obchod. Maklér po úvodnom zhodnotení obchodného prípadu navrhne plán predaja nehnuteľnosti. Spolu s vedením realitnej kancelárie maklér pripraví propagačnú kampaň a potrebné finančné prostriedky. Podstatou stratégie predaja je namixovať rôzne formy oslovenia prípadných záujemcov o kúpu. Tieto rôzne druhy a formy propagácie sa spúšťajú v rôznom čase na rozličných miestach (internet, lokálne médiá, tlač a iné).

Príprava nehnuteľnosti na predaj

Vašej nehnuteľnosti je podmienkou pre profesionálny servis. Dôkladne ju pripraviť a čo najviac zvýšiť jej atraktivitu. Nehnuteľnosť by mala pôsobiť čisto a neosobne, aby umožnila záujemcovi vlastné predstavy o možnom budúcom využití či zariadení. Pri rodinných domoch by mali byť udržiavané. RK v tejto fáze odstráni všetky nedostatky (pokiaľ sú odstrániteľné) a tým dosiahne, aby mohla byť ponúknutá čo najširšiemu okruhu záujemcov. Následne nehnuteľnosť pripraví na predaj pomocou homestagingu, vytvorí fotodokumentáciu, videá, 3D prehliadky a propagačné texty do inzercie.

Homestaging

Homestaging je služba, ktorú RK ponúka väčšinou klientom, s ktorými má podpísanú exkluzívnu zmluvu. Princípom je príprava nehnuteľnosti na predaj tak, aby nielen na fotografiách, ale aj na obhliadkach vyzerala lepšie. REALITNÝ GPS TIP: Homestagingu sa nevyhýbajte.

Obhliadky nehnuteľnosti

Obhliadka nehnuteľnosti je veľmi dôležitou časťou predajného procesu. Je to jedinečná príležitosť, ako správne a profesionálne nehnuteľnosť prezentovať potenciálnemu kupujúcemu a rozhodne patrí do rúk profesionálneho makléra. Je logické, že vy ste ešte stále so svojou nehnuteľnosťou emočne spätý a je možné, že by ste prezentovali nepodstatné veci a naopak. Cieľ obhliadky je jasný - predaj.

Pokiaľ ste na obhliadke prítomný, odporúčame správať sa slušne, úctivo, nereagovať na prípadné komentáre obhliadajúcich a nechať voľne pracovať makléra. Miešaním sa do reči, upresňovaním podľa vás podstatných faktov a pod. robíte maklérom len medvediu službu. Maklér je školený v komunikačných zručnostiach a vie čo, kedy a ako prezentovať. Vie, čo je v tejto fáze podstatné a čo nie. S prichádzajúcimi sa pozdravte a utiahnite sa niekde mimo diania. Ideálne je, ak na tento čas nehnuteľnosť opustíte. To sa týka aj detí, domácich miláčikov a pod.

Možnosť vykonávať obhliadky nehnuteľnosti bez predávajúceho alebo nájomcov výlučne maklérom je veľká výhoda pre predávajúceho. Obhliadajúci totiž takúto nehnuteľnosť vnímajú ako voľnú a pripravenú k nasťahovaniu. Maklér tak dokáže prezentovať nehnuteľnosť ako budúci domov záujemcu o kúpu bez akýchkoľvek rušivých vplyvov.

Stanovenie predajnej ceny

Realitné kancelárie disponujú skúsenými maklérmi, ktorí v prípade, ak pravidelne predávajú nehnuteľnosti v danej lokalite, majú veľmi dobrý prehľad o cenách predávaných, ale aj predaných nehnuteľností. Za elementárny faktor, ktorý určuje cenu nehnuteľnosti, sa ale považuje vždy jej umiestnenie, čiže lokalita, kde sa nachádza. Maklér k nej pripája precízne zistený trend trhu či svoje skúsenosti z trhu. V úvode predaja nehnuteľnosti profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou nehnuteľnosti.

Zmena predajnej ceny

Predajná cena môže klesať v závislosti od záujmu o danú nehnuteľnosť. Maklér navrhne zníženie ceny vtedy, keď nie je dostatočný ohlas z trhu na realizovanú propagačnú kampaň. Vyššiu predajnú cenu možno dosiahnuť vtedy, ak je záujem o nehnuteľnosť taký veľký, že viac záujemcov je ochotných kúpiť vašu nehnuteľnosť v tom istom čase. V tomto momente váš maklér urobí úkony, ktoré zvýšia kúpnu cenu vo váš prospech.

Sprostredkovateľská zmluva

Sprostredkovateľská zmluva je dohoda podmienok zastupovania medzi predávajúcim / kupujúcim a realitnou kanceláriou / maklérom. Je dohodnutý predmet zmluvy (t.j. nehnuteľnosť, ktorá sa predáva/kupuje), predajná cena, výška provízie pre makléra, atď. Mať podpísanú sprostredkovateľskú zmluvu má význam aj pre vás, budete mať na papieri uvedený rozsah služieb, ktorý vám musí RK dodať a v prípade, ak nedodá, môžete žiadať zľavu z provízie.

Zánik zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva môže zaniknúť splnením účelu, dohodou zmluvných Strán, uplynutím doby, na ktorú sa uzatvorila, vypovedaním s jednomesačnou výpovednou lehotou bez uvedenia dôvodu, ak Sprostredkovateľská zmluva bola uzatvorená na dobu neurčitú, odstúpením ktoroukoľvek zo zmluvných Strán z dôvodov uvedených vo VOP alebo uplynutím dohodnutej doby, ak Sprostredkovateľská zmluva bola uzatvorená na dobu určitú.

tags: #exkluzívna #zmluva #viac #predávajúcich #podmienky