Faktúra za prenájom nebytových priestorov: Vzor a dôležité aspekty

Tento článok poskytuje komplexný pohľad na faktúru za prenájom nebytových priestorov, s dôrazom na zákonné požiadavky a praktické aspekty. Cieľom je poskytnúť užitočné informácie pre prenajímateľov aj nájomcov, aby sa vyhli nejasnostiam a zabezpečili súlad s platnou legislatívou.

Úvod

Nájom nebytových priestorov je bežná prax, ktorá sa riadi špecifickými zákonmi a predpismi. Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Faktúra za prenájom je potom dokladom o platbe za užívanie nebytového priestoru.

Právny rámec nájmu nebytových priestorov

Nájom nebytových priestorov upravujú dva hlavné právne predpisy:

• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
• Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“).

Podľa § 3 ods. 1 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a obsahovať nasledovné náležitosti:

Prečítajte si tiež: Účtovanie kúpeľnej starostlivosti

• Označenie zmluvných strán:
  • Fyzická osoba: Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
  • Živnostník: Obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
  • Právnická osoba: Obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej konať za právnickú osobu.
• Označenie predmetu nájmu: Presná špecifikácia nebytového priestoru (umiestnenie, poschodie, číslo, súpisné číslo stavby, parcela, katastrálne územie, výmera). Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.
• Účel nájmu: Podľa ustanovenia §3 ods. 2 Zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
• Výška a splatnosť nájomného: Presná suma nájomného, termín splatnosti a spôsob platby.
• Doba nájmu: Ak ide o nájom na dobu určitú, musí byť uvedený presný dátum začiatku a konca nájmu. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.

Predmet zmluvy

Prenajímateľ prenecháva nájomcovi predmet nájmu do dočasného užívania podľa podmienok upravených v zmluve. Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi za to nájomné. Nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu. Okrem práva užívať nebytový priestor, nájomca má právo užívať spoločné časti, zariadenie a príslušenstvo stavby, ako aj požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu. Prenajímateľ prenecháva nájomcovi do užívania predmet nájmu spolu s jeho zariadením, ktorého zoznam je uvedený v protokole o odovzdaní predmetu nájmu. Prenajímateľ vyhlasuje, že mu nie sú známe závady a poškodenia predmetu nájmu, jeho vybavenia, spoločných častí, zariadení a príslušenstva stavby, na ktoré by mal nájomcu osobitne upozorniť. Nájomca vyhlasuje, že je oboznámený so stavom predmetu nájmu, ktorý je v stave spôsobilom na riadne užívanie a takto preberá predmet nájmu do užívania.

Nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu

Nájomná zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac. Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného.

V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä:

Zmluvné strany sa dohodli, že skutočná výška úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sa zúčtuje so zaplatenými preddavkami najneskôr do jedného mesiaca po obdržaní ročného vyúčtovania od jednotlivých dodávateľských subjektov. Následne na základe skutočnej spotreby plnení spojených s užívaním predmetu nájmu predloží prenajímateľ nájomcovi písomné vyúčtovanie preddavkov v lehote do 14. dní odo dňa, kedy bude ročné vyúčtovanie doručené prenajímateľovi. Na základe tohto vyúčtovania nájomca doplatí prenajímateľovi vzniknutý nedoplatok do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania nájomcovi. Ak nájomná zmluva trvá, zmluvné strany sa môžu dohodnúť, či sa preplatok započíta na nájomné alebo bude nájomcovi vrátený do 14. dní odo dňa predloženia vyúčtovania.

Ďalšie služby ako zabezpečuje prenajímateľ a nájomca sa zaväzuje uhrádzať príslušné služby za každý kalendárny mesiac na základe faktúry od dodávateľa služby. Nájomca je oprávnený zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Prečítajte si tiež: Faktúra členský príspevok - dôležité informácie

Faktúra za prenájom nebytových priestorov - vzor

Faktúra za prenájom nebytových priestorov by mala obsahovať nasledovné údaje:

• Označenie faktúry: Faktúra / Daňový doklad
• Číslo faktúry: Jednoznačné číslo faktúry
• Údaje prenajímateľa (dodávateľa):
  • Obchodné meno/Meno a priezvisko
  • Sídlo/Trvalý pobyt
  • IČO (ak je prenajímateľom právnická osoba alebo živnostník)
  • DIČ (ak je prenajímateľ platiteľom DPH)
  • IČ DPH (ak je prenajímateľ platiteľom DPH)
• Údaje nájomcu (odberateľa):
  • Obchodné meno/Meno a priezvisko
  • Sídlo/Trvalý pobyt
  • IČO (ak je nájomcom právnická osoba alebo živnostník)
  • DIČ (ak je nájomca platiteľom DPH)
  • IČ DPH (ak je nájomca platiteľom DPH)
• Dátum vyhotovenia faktúry:
• Dátum splatnosti faktúry:
• Predmet fakturácie: Nájom nebytových priestorov (špecifikácia priestoru, obdobie nájmu)
• Sadzba DPH: (ak je prenajímateľ platiteľom DPH)
• Základ dane:
• Výška DPH: (ak je prenajímateľ platiteľom DPH)
• Celková suma faktúry:
• Spôsob úhrady:
• Číslo účtu prenajímateľa (IBAN):
• Ďalšie údaje: Napr. číslo nájomnej zmluvy, variabilný symbol

Doba nájmu, začatie a skončenie nájmu

Ak bola daná písomná výpoveď jednou zo zmluvných strán, skončí sa nájom v zmysle tejto zmluvy uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej zmluvnej strane výpoveď doručená. Nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Nájom nebytového priestoru zaniká:

• písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom,
• výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
• odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka,
• zánikom predmetu nájmu.

Práva a povinnosti zmluvných strán

Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať. Nájomca má právo užívať predmet nájmu, pričom je povinný užívať ho riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Pri výkone svojich práv je nájomca povinný dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove. Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomca je povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu. Nájomca je povinný odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorí ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov. Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase. Prenajímateľ má právo kontroly predmetu nájmu minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre Zamestnávateľov – Kúpeľná Starostlivosť

Záverečné ustanovenia nájomnej zmluvy

Táto zmluva je uzavretá a nadobúda účinnosť dňom jej podpísania obidvomi zmluvnými stranami. Zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, z ktorých obidve zmluvné strany obdržia po jednom vyhotovení. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve. Práva a povinnosti zmluvných strán neupravené touto zmluvou sa spravujú právnymi predpismi Slovenskej republiky, najmä zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Prenajímateľ a nájomca vyhlasujú, že ich zmluvná voľnosť nie je žiadnym spôsobom obmedzená a sú plne spôsobilí k právnym úkonom. Zmluvné strany prehlasujú, že táto zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, slobodne, určite, vážne a zrozumiteľne, nie v tiesni, ani za inak nápadne nevýhodných podmienok.

Problémy a omyly v nájomných zmluvách

Častým problémom je nesprávne označenie zmluvy. Hoci sa výrazy "zmluva o prenájme" a "zmluva o nájme" často používajú zameniteľne, z právneho hľadiska sú ekvivalentné. Dôležité je, aby zmluva obsahovala všetky zákonom požadované náležitosti.

Protokol o odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu

O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody.

Protokol musí obsahovať presné označenie zmluvných strán.

Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam špecifikujte predmet prevzatia čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa preberá. Odovzdávajúci v právnom postavení predávajúceho a preberajúci v právnom postavení kupujúceho uzavreli kúpnu zmluvu, v zmysle ktorej sa odovzdávajúci zaviazal odovzdať preberajúcemu nehnuteľnosť, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom , katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. , pre okres , obec , katastrálne územie , a to: Nebytový priestor , umiestnený na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúci sa na ulici v , so súpisným číslom stavby.

Spolu s predmetom prevzatia preberajúci od odovzdávajúceho prevzal aj: 3 ks kľúčov od vchodových dverí nebytového priestoru3 ks kľúčov od bytového domu.

Účtovanie v spoločenstve vlastníkov bytov

Spoločenstvo vystavilo faktúru súkromnej firme Berta s. r. o. - úhrada od spoločnosti Berta s. r. Na základe interného účtovného dokladu sa účtuje tvorba FPÚaO vo výške prijatého penále od dlžníka, ak sa spoločenstvo rozhodlo z týchto príjmov tvoriť fond.

Technické zhodnotenie domu (zateplenie, bezbariérový prístup a podobne) sa účtuje prostredníctvom účtov nákladov, pretože tak ako dom a byty sú vo vlastníctve spoločníkov bytov a spoločenstvo nemôže nadobúdať dom ani byty. Preto neúčtuje tieto skutočnosti ako zvýšenie dlhodobého majetku, ale priamo do spotreby.

tags: #faktura #za #prenajom #nebytovych #priestorov #vzor