Nájomná zmluva s cudzím štátnym príslušníkom: Všetko, čo potrebujete vedieť

Nájomná zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Definuje podmienky, za ktorých nájomca užíva nehnuteľnosť prenajímateľa za vopred dohodnuté nájomné. Kvalitná nájomná zmluva chráni obe strany - prenajímateľa pred škodami na byte a nájomcu pred neočakávaným vysťahovaním.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Pri tvorbe nájomnej zmluvy je dôležité zahrnúť niekoľko kľúčových údajov:

• Označenie zmluvných strán: Presné údaje o vlastníkovi bytu (prenajímateľ) a osobe, ktorá sa do bytu nasťahuje (nájomca). Pre fyzické osoby uveďte meno, priezvisko, dátum narodenia a adresu trvalého bydliska. Pre právnické osoby uveďte obchodné meno, sídlo spoločnosti, IČO a zápis v obchodnom registri.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Presná identifikácia bytu alebo nebytového priestoru. Uveďte katastrálne územie, parcelné číslo pozemku, súpisné číslo bytového domu, číslo vchodu, poschodia a číslo bytu. Odporúča sa pridať názov obce a okresu. Ďalej uveďte rozsah, v akom sa bude objekt využívať, počet izieb a veľkosť obytnej plochy.
• Výška nájomného: Suma, na ktorej sa dohodli prenajímateľ a nájomca. Na Slovensku musí byť nájomné minimálne 1 cent, inak by išlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
• Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu: Rozdeľte cenu za nájom a platby spojené s nájmom (plyn, elektrina, ohrievanie vody, príspevky do fondu opráv). Ak je v zmluve iba jedna suma, môže to spôsobiť jej neplatnosť.
• Ďalšie odporúčané údaje: Opis bytu, jeho stavu a príslušenstva, spôsob platenia nájomného a termín úhrady, podmienky navýšenia nájomného a prípadné poplatky pri omeškaní platby.

Krátkodobý vs. bežný nájom

Existujú dva základné typy nájomných zmlúv: krátkodobá a bežná.

Krátkodobá nájomná zmluva

• Upravená zákonom č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu (§ 3).
• Musí mať písomnú formu, pričom každá strana má minimálne jedno vyhotovenie.
• Nájomca je menej chránený ako pri bežnej zmluve (napríklad pri výpovedi nemá nárok na bytovú náhradu).
• Nevzťahuje sa na byty obstarané podľa osobitných predpisov, byty vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov, družstevné a služobné byty, ani byty vo vlastníctve Bratislavy a Košíc.
• Doba uzatvorenia: Na dobu určitú, maximálne 2 roky. Po skončení sa môže predĺžiť maximálne dvakrát o ďalšie 2 roky (celkovo maximálne 6 rokov).
• Skončenie nájmu: Ak sa strany nedohodnú inak, nájom končí dňom skončenia platnosti zmluvy. Ak nájomca po skončení zmluvy byt užíva a prenajímateľ nepodá žalobu na vypratanie do 30 dní, zmluva sa obnoví za rovnakých podmienok. Ak je zmluva dohodnutá na dobu dlhšiu ako rok, obnovuje sa vždy na rok.
• Dohody v zmluve: Zmluvné strany si môžu dohodnúť podmienky peňažnej zábezpeky (depozitu), práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa, spôsoby skončenia nájomného vzťahu a uviesť stav meračov energií.
• Ústna alebo písomná forma: Musí byť vždy písomná.
• Právna úprava: Zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu a Občiansky zákonník (§ 663 - 719), s výnimkou ustanovení uvedených v § 10 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z.z.
• Registrácia: Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na daňovom úrade do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci vzniku nájmu (§ 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). Inak sa skončenie nájmu riadi Občianskym zákonníkom (§711 ods. 1, 3 a 6).

Bežná nájomná zmluva

• Uzatvára sa podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
• Nájomca je viac chránený ako prenajímateľ. Ak sa nájom skončí zo zákonných dôvodov (prenajímateľ potrebuje byt pre seba a rodinu), musí prenajímateľ poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu.
• Výpovedná doba je minimálne trojmesačná.
• Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať iba z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku, zatiaľ čo nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
• Ústna alebo písomná forma: Zmluva nemusí byť písomná, ale o jej obsahu sa musí vyhotoviť zápisnica.
• Doba uzatvorenia: Musí byť presne vymedzené, na akú dobu je zmluva určená. Ak sa strany nedohodnú, zmluva platí na dobu neurčitú. Po jej ukončení sa zmluva automaticky neobnovuje.
• Zánik nájomnej zmluvy: Nájom zaniká písomnou dohodou, uplynutím doby nájmu, neplatením nájomného alebo výpovednou lehotou.

Nájomná zmluva s cudzím štátnym príslušníkom

Pri nájomnej zmluve s cudzím štátnym príslušníkom je potrebné zohľadniť špecifické aspekty, ako napríklad:

• Právo cudzinca na podnikanie: Ústava SR zaručuje každému právo podnikať, vrátane cudzincov. Cudzinci majú rovnaké práva a povinnosti ako slovenskí občania.
• Majetková účasť cudzincov v s.r.o.: Cudzinec (občan nečlenského štátu EÚ) môže bez obmedzení založiť s.r.o. na Slovensku alebo sa stať spoločníkom existujúcej s.r.o. Podpisy na zakladateľských dokumentoch musia byť úradne osvedčené.
• Konateľ slovenskej s.r.o.: Konateľom s.r.o. môže byť aj cudzinec, ak spĺňa zákonné podmienky (vek 18 rokov, spôsobilosť na právne úkony a bezúhonnosť). Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov. Ak cudzinec nemá trvalý pobyt na Slovensku, musí sa preukázať, že sa na Slovensku zdržiaval najmenej šesť mesiacov v priebehu posledných piatich rokov. Výpis z registra trestov musí byť starší ako tri mesiace a úradne preložený do slovenčiny.
• Pobyt cudzinca na Slovensku: Ak je cudzinec konateľom slovenskej s.r.o. a nemá povolenie na pobyt na Slovensku (alebo v inom členskom štáte EÚ), musí požiadať o prechodný pobyt na účel podnikania podľa zákona č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov. Žiadosť sa podáva osobne na zastupiteľskom úrade SR v krajine, ktorá mu vydala cestovný doklad alebo v krajine, kde má bydlisko.

Bývanie cudzincov na Slovensku

Cudzinci si môžu na Slovensku zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Sprievodca nájomnou zmluvou a príspevkom

• Možnosti prenájmu: Celý byt, rodinný dom, izba v byte alebo časť domu.
• Spôsob hľadania: Priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie.
• Nájomná zmluva: Štandardne písomná, zabezpečuje ju vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. Mala by byť uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu.
• Doba trvania: Dohodnutá na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).
• Povinné údaje v zmluve: Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu, jednoznačné označenie nehnuteľnosti, výška nájomného, výška platieb za služby spojené s užívaním bytu (napr. energie), opis príslušenstva a stavu bytu.
• Práva a povinnosti: Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti.
• Drobné opravy: Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca.
• Závady a poškodenia: Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
• Úpravy v byte: V zmluve je možné si dohodnúť možnosť uskutočňovať v nehnuteľnosti iné/malé úpravy.
• Nočný kľud: Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný hlukom.
• Platby: Akékoľvek platby spojené s prenájmom realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.
• Ochrana nájmu: Nájom bytu je chránený - ak nedôjde k obojstrannej dohode, prenajímateľ ho môže vypovedať iba z dôvodov ustanovených v zákone. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace.
• Ubytovanie: Musí byť v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie.
• Minimálne požiadavky: Ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Napríklad obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti.

Praktické rady pri prenájme

• Zariadenie bytu: Definujte základné vybavenie bytu (kuchynská linka, kúpeľňa, posteľ, sedačka, skriňa, stôl, elektrospotrebiče).
• Realitná kancelária vs. súkromník: Oslovte kvalitnú a preverenú realitnú kanceláriu, aby ste sa vyhli internetovým špekulantom.
• Skryté poplatky: Dajte si pozor na dohodnuté sankcie za porušenie nájomnej zmluvy a na jasné rozdelenie sumy celkového nájomného na odplatu za nájom a úhradu za spotrebované energie.
• Prehliadka bytu a lokality: Absolvujte prehliadku bytu a lokality, a to aj vo večerných hodinách.
• Parkovanie: Zaujímajte sa o možnosti parkovania.
• Susedia: Zoznámte sa so susedmi.
• Občianska vybavenosť: Zistite si dostupnosť potravín, obchodov, školy, škôlky a zastávky MHD.
• Nájomná zmluva: Nechajte si vypracovať kvalitnú nájomnú zmluvu advokátom alebo si nechajte zmluvu skontrolovať právnikom. Dajte si pozor na výpovednú lehotu a spôsob vyúčtovania platieb za energie.

Rozvod s cudzím štátnym príslušníkom

Rozvod s cudzím štátnym príslušníkom má svoje špecifiká, ktoré upravuje zákon č. 97/1963 Zb. o medzinárodnom práve súkromnom a procesnom.

• Právomoc súdu: Právomoc slovenských súdov je daná, ak aspoň jeden z manželov je slovenským štátnym občanom.
• Právo rozhodujúce o rozvode: Rozvod sa spravuje právnym poriadkom štátu, občanmi ktorého sú manželia v čase začatia konania.
• NARIADENIE RADY (ES) č. 2201/2003: Upravuje právomoc a uznávanie a výkon rozsudkov v manželských veciach.
• Obvyklý pobyt: Rozhodujúcim kritériom je skutočný pobyt, nie trvalý pobyt.
• Konanie na Slovensku: Ak má slovenský súd právomoc, návrh na rozvod sa podáva na okresnom súde podľa trvalého pobytu navrhovateľa.
• Doručovanie do cudziny: Ak sa manžel nachádza v zahraničí, súd využije doručovanie do cudziny podľa medzinárodných dohovorov (napr. Haagsky dohovor). Ak sa zásielka vráti ako nedoručená, súd môže pristúpiť k doručeniu verejnou vyhláškou.
• Rozvod bez účasti manžela: Rozvod je možné uskutočniť aj bez účasti manžela, ak sú splnené zákonné podmienky.

Prečítajte si tiež: Právne aspekty nájmu v školstve

Prečítajte si tiež: Zmluva o nájme bytu Zbehy

tags: #nájomná #zmluva #vzor #s #cudzím #štátnym