Financovanie hypotéky: Štátny príspevok pre mladých a porovnanie bánk

Hypotéka je pre mnohých mladých ľudí prvým krokom k vlastnému bývaniu. Štát sa snaží túto cestu uľahčiť prostredníctvom rôznych foriem podpory, ako je napríklad štátny príspevok pre mladých. V tomto článku sa pozrieme na aktuálne podmienky, porovnáme ponuky bánk a zistíme, ako maximalizovať výhody tejto podpory.

Hypotéka pre mladých v roku 2024: Nové pravidlá a výhody

Od roku 2024 vstúpili do platnosti nové pravidlá pre hypotéky pre mladých. Hlavnou zmenou je forma štátnej podpory, ktorá sa realizuje prostredníctvom daňového bonusu na zaplatené úroky.

Princíp je jednoduchý: štát preplatí 50 % zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € ročne. Tento daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov, počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke. Celkovo tak môžete získať až 6 000 €.

Podmienky pre získanie daňového bonusu v roku 2024

Pre získanie daňového bonusu na hypotéku pre mladých je potrebné splniť niekoľko podmienok, ktoré sa týkajú hypotéky, nehnuteľnosti a žiadateľov.

Podmienky týkajúce sa hypotéky:

• Musí ísť o prvú účelovú hypotéku žiadateľov.
• Účelom hypotéky musí byť nadobudnutie, výstavba, rekonštrukcia, dostavba alebo údržba nehnuteľnosti.

Podmienky týkajúce sa nehnuteľnosti:

• Platí len na 1 hypotéku a 1 nehnuteľnosť.
• Nehnuteľnosť musí byť určená na bývanie (byt alebo dom).
• Zakladaná nehnuteľnosť musí byť na Slovensku.

Podmienky týkajúce sa žiadateľov:

• Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok).
• Príjem na jedného žiadateľa môže byť maximálne do 1,6-násobku priemernej mzdy na Slovensku.
• Daňový bonus si môže uplatniť iba klient - hlavný dlžník v podávanom daňovom priznaní alebo prostredníctvom zamestnávateľa, ktorý mu daňové priznanie zabezpečuje. Spoludlžníkovi nárok na daňový bonus nevzniká.

Pre žiadosti podané v roku 2025 je maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 stanovená na 2374,4 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná, teda 4748,8 €. Do príjmu sa nezarátavajú sociálne dávky štátu, ako napríklad rodičovský príspevok, materská, dôchodky a podobne.

Prečítajte si tiež: Sprievodca pre finančné semináre

Riešenia pre špecifické situácie

Hypotéku pre mladých s daňovým bonusom na zaplatené úroky je možné získať legálnym spôsobom aj v niektorých životných situáciách, keď nejakú z podmienok nespĺňate.

Vyšší príjem jedného žiadateľa: Ak ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6-násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2-násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru. Tento krok sa odporúča robiť len naozaj blízkym osobám resp. osobám, ktoré si maximálne dôverujú.

Vyšší súčet príjmov dvoch žiadateľov: Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2-násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6-násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr.

Vek nad 35 rokov u jedného zo žiadateľov: Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.

Ako si uplatniť daňový bonus?

Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období. V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov.

Prečítajte si tiež: Financovanie liekov a zdravotnej starostlivosti

O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje vaša daň. Pokiaľ ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.

Postup pri uplatnení daňového bonusu

Daňový bonus si môžete uplatniť dvoma spôsobmi:

1. Prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane:
   • Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.
   • Povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok.
2. Podávaním daňového priznania:
   • Termín na podanie daňového priznania je až 31. marec.
   • Povinnou prílohou je potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky.

Dôležité: Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní.

Od akej výšky hypotéky je možné získať plnú výšku daňového bonusu?

Plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne a 6000 € za 5 rokov možno získať v kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby cca 3,5%. V online kalkulačkách si viete vypočítať, koľko ušetríte na úrokoch tým, že štát bude refundovať 50% zaplatených úrokov. Stačí zadať výšku hypotéky, úrokovú sadzbu a dobu splatnosti, následne vám kalkulačka vypočíta mesačnú splátku hypotéky. V tabuľke vám kalkulačka vypočíta koľko preplatíte na úrokoch každý rok počas prvých piatich rokov (na túto dobu máte daňový bonus) a zároveň sa rovno prepočítava aj výška refundácie vo forme daňového bonusu. Posledný údaj, ktorý sa vypočítava je pomer výšky daňového bonusu voči zaplateným úrokom.

Porovnanie bánk a výber najvýhodnejšej hypotéky

Pri hypotéke pre mladých s daňovým bonusom je kľúčové vyberať banku, v ktorej preplatíte čo najmenej na úrokoch a všetkých ostatných nákladoch spojených s hypotékou. Preto je veľmi dôležité vyberať tie banky, ktoré majú čo najnižšie kampaňové úrokové sadzby. Dôležitým parametrom je schopnosť banky vám prehodnotiť úrokovú sadzbu formou reštartu hypotéky, ak sadzby v čase poklesnú.

Prečítajte si tiež: Odchod do starobného dôchodku

Aktuálne ponuky hypoték (príklad):

Poznámka: Tabuľka slúži ako ilustračný príklad. Aktuálne ponuky bánk sa môžu líšiť. Je potrebné si ich overiť priamo v banke.

Základné podmienky získania hypotéky

Tak ako pri každej hypotéke, aj pri hypotéke pre mladých musíte spĺňať základné podmienky pre jej získanie:

1. Maximálna celková výška hypotéky pre mladých - DTI (Debt-to-Income): Podmienka DTI určuje aké maximálne úverové zaťaženie môžete mať podľa výšky vášho príjmu. Vypočítava sa ako 8 násobok vášho čistého ročného príjmu. V prípade viacerých žiadateľov o úver sa váš čistý ročný príjem najprv sčíta a následne vynásobí ôsmimi. Avšak ak ste dlžník, ktorý má nad 41 rokov a váš úver bude splatený po dovŕšení 65. roku vášho života, limit sa bude znižovať každým rokom o čiastku 0,25. Existujú aj výnimky, ktoré sa môžu podľa nariadení NBS udeliť, ak vám daný DTI limit nepostačuje. Objem výnimiek predstavuje 5 až 10% z celkového objemu poskytnutých hypoték.
2. Maximálna mesačná splátka hypotéky pre mladých - DTSI (Debt Service-to-Income): Podmienka DTSI určuje vašu schopnosť splácať úvery s vašou výškou čistého príjmu. Vypočítava sa tak, že sa od čistého mesačného príjmu odčítajú životné minimá na všetkých žiadateľov a ich deti, z toho sa odčíta rezerva 40% a výsledok určuje limit na mesačnú splátku všetkých úverov. Následne sa vaša hypotéka simuluje so zvýšeným úrokom o 2%, čo je tzv. “stress test”, aby sa zistilo, či budete schopný úver splácať aj po potenciálnom zvýšení vašej úrokovej sadzby v budúcnosti. Aj pri DTSI sú určité výnimky, konkrétne v 5 percentách prípadov, kde sa môže rezerva znížiť zo 40 na 30 percent.
3. Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty nehnuteľnosti - LTV (Loan-to-Value): Podmienka LTV určuje maximálne možnú hypotéku vzhľadom na hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Štandardne poskytujú banky 80-percentné financovanie. Zvyšných 20% môžete financovať z vlastných zdrojov, využiť úver na dofinancovanie alebo založiť ďalšiu nehnuteľnosť. Vo výnimočných prípadoch sú banky ochotné poskytnúť aj 90% financovanie.

Na aké tipy hypoték sa vzťahuje daňový bonus?

Daňový bonus na zaplatené úroky pre mladých sa vzťahuje na hypotekárny úver s účelom:

• Kúpa bytu
• Kúpa domu
• Výstavba domu
• Rekonštrukcia nehnuteľnosti

Kedy môžete prísť o daňový bonus?

O zvýhodnenie pôžičky pre mladých môžete prísť, ak svoj hypotekárny úver zrefinancujete. Daňový bonus sa vzťahuje len na vašu prvú úverovú zmluvu spojenú s bývaním. Pri refinancovaní sa stará úverová zmluva ruší a nahrádza ju nová. Pri refinancovaní nevzniká povinnosť vyplatený bonus vrátiť. Napriek tomu je dôležité pri refinancovaní prepočítať, koľko môžete získať z bonusu oproti ušetreniu preplatenosti v novej banke.

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých do roku 2017 vs. súčasnosť

Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a možno ju považovať za historicky najvýhodnejšiu hypotéku vôbec. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2% a banky znižovala sadzbu o 1% t.j. dokopy o 3%. Výsledkom bolo, že klient preplatil za 5 rokov na úrokoch iba niečo cez 150 €! Problém však bol v tom, že banky si rozlične vykladali spôsob bonifikácie, čo spôsobovalo, že rozdiely v zostatkoch medzi bankami po 5 rokoch splácania boli aj vyše 3000 €. Práve to bol dôvod, prečo došlo k zmene, aby sa jasne zrovnali podmienky medzi bankami.

Pri starom modeli štátneho príspevku pre mladých posudzovala splnenie všetkých podmienok banka. Skúmala vek klienta, účel hypotéky aj jeho príjem za predchádzajúci kalendárny rok formou dokladovania ročného zúčtovania dane. A zníženú splátku o príspevok štátu a banky mal klient pri starom modeli hneď po schválení hypotéky. Pri aktuálnom modeli daňového bonusu skúma banka len vek a účel hypotéky, na základe ktorých buď schváli hypotéku aj s daňovým bonusom, alebo bez neho. Ak však aj schváli hypotéku s daňovým bonusom, neznamená to ešte, že daňový bonus na zaplatené úroky automaticky získavate, pretože až následne pri podaní ročného zúčtovania dane resp.

Tipy a odporúčania pre získanie hypotéky pre mladých

• Overte si, či máte nárok na hypotéku pre mladých: Skontrolujte si podmienky na získanie daňového bonusu pre mladých. V prípade, že ste žiadatelia dvaja, presuňte sa na našu sekciu o špecifikách hypotéky pre mladých pri dvoch žiadateľoch.
• Prejdite si základné podmienky: Stále treba myslieť na to, že hypotéku vám musia najprv v banke schváliť. Overte si 3 základné podmienky na získanie hypotéky pre mladých a vypočítajte si vašu maximálnu výšku hypotéky.
• Nezabudnite si uplatňovať daňový bonus: Ak sa vám podarí získať hypotéku s daňovým bonusom pre mladých, nezabudnite si ho aj uplatňovať. Viete tak získať späť až 6000€ na úrokoch.

tags: #financovanie #hypotéky #štátny #príspevok #pre #mladých