Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností a povinnosti súvisiace s opravami

Prenájom nehnuteľností predstavuje pre mnohých ľudí spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem alebo investovať do budúcnosti. S prenájmom sa však spájajú aj určité povinnosti, najmä v oblasti daní a údržby prenajímanej nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na daňové povinnosti prenajímateľov na Slovensku, ako aj na ich povinnosti spojené s opravami a údržbou prenajímaných priestorov.

Daňové povinnosti pri prenájme nehnuteľností

Registrácia na daňovom úrade

Podľa slovenskej legislatívy je každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na tých, ktorí prenajímajú len časť nehnuteľnosti, napríklad jednu alebo dve izby. Výnimkou sú prípady, keď už ste registrovaný na daňovom úrade ako samostatne zárobkovo činná osoba alebo ako podnikateľský subjekt. V takom prípade nie je potrebná opätovná registrácia. Rovnako to platí, ak už prenajímate nehnuteľnosť alebo jej časť a chcete rozšíriť svoje portfólio o ďalšiu nehnuteľnosť. Povinnosť registrácie nevzniká ani v prípade, ak prenajímate len pozemok.

Pri registrácii je potrebné predložiť určité dokumenty a informácie týkajúce sa nehnuteľnosti, ako napríklad doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, originál zmluvy o prenájme a prípadne potvrdenie o zaplatení dane z nehnuteľnosti. Po skontrolovaní všetkých potrebných tlačív má správca dane 30 dní na zaregistrovanie vašej žiadosti. Zmeny údajov, ako napríklad zmena priezviska, trvalého bydliska alebo pridanie titulu, je potrebné oznámiť správcovi dane najneskôr do 30 dní od danej zmeny.

Príjmy z prenájmu a daňové priznanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Poberanie tohto druhu príjmu nie je podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Tieto príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.

Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.

Prečítajte si tiež: Nemocenské dávky z Rakúska: Kompletný návod

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur + 1 050 eur = 6 050 eur), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 500 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t. j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Výdavky pri prenájme nehnuteľností

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Medzi tieto výdavky patria napríklad:

• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.

Prečítajte si tiež: Dôchodcovia a dane

Príklad: Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti dosiahol sumu 4 200 eur. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Keďže v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti dosiahol sumu 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.

Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.

Prečítajte si tiež: Slovenská legislatíva a kúpele

Povinnosti prenajímateľa týkajúce sa opráv a údržby

Právna úprava nájmu bytu sa nachádza v ustanoveniach § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z ustanovenia § 687 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyplýva povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s úžívaním bytu.

Drobné opravy a bežná údržba

Podľa odseku 2 rovnakého zákonného ustanovenia drobné opravy na byte, ktoré súvisia s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca, pokiaľ nájomná zmluva neurčuje inak. To znamená, že ak si zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú iné podmienky znášania nákladov súvisiacich s drobnými opravami a bežnou údržbou, uplatní sa všeobecná právna úprava Občianskeho zákonníka. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť napríklad na tom, že takto vzniknuté náklady bude znášať prenajímateľ, alebo sa môžu dohodnúť aj na ich pomernom znášaní.

Posledná veta odseku 2 ustanovenia § 687 Občianskeho zákonníka odkazuje na nariadenie vlády č. 87/1995 Z.z., ktoré vymedzí definíciu pojmov drobné opravy na byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Podľa ustanovenia § 5 ods. 1 nariadenia drobnými opravami na byte súvisiacimi s jeho užívaním sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia. Napríklad pôjde o opravu batérie, výmenu tesnenia, výmenu roštu, opravu horákov, opravu termostatu alebo opravu uvoľnených dlaždíc do výmery 1,5 m2. Drobnými opravami bytu, ktoré nie sú obsiahnuté v prílohe nariadenia budú také opravy a výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 €.

Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, urdžiavanie dreveného obloženia stieh, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).

Z nariadenia zároveň vyplýva, že náklady na drobné opravy a náklady za obvyklé užívanie nájomca nebude znášať, ak potreba ich vykonania vznikla pred uzatvorením nájomnej zmluvy, alebo ak vznikli ako následok tých opráv, ktoré musí znášať prenajímateľ. Ak užíva byt na základe nájomnej zmluvy viacero osôb, na znášaní nákladov sa budú podieľať pomerne.

Z ustanovenia § 687 ods. 2 Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca uhrádza náklady, ktoré vzniknú pri užívaní bytu. Nájomca v zmysle platnej úpravy upozorní prenajímateľa na potrebu vykonania opráv na byte. Na tomto základe by mal tieto opravy vykonať prenajímateľ. Nájomca má povinnosť poskytnúť prenajímateľovi pri vykonávaní opráv súčinnosť. Pokiaľ prenajímateľ nezabezpečí vykonanie opráv bezodkladne, môže ich vykonanie zabezpečiť na jeho náklady nájomca.

Riešenie sporov s nájomcom po skončení nájmu

Po skončení nájmu je dôležité správne postupovať pri riešení prípadných sporov s nájomcom, najmä ak nájomca odmieta byt opustiť alebo ak vznikli škody na byte.

Nevysťahovanie sa nájomcu po skončení nájmu

Ak sa nájomca po skončení nájmu nevysťahuje, prenajímateľ má možnosť obrátiť sa na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré stanovuje 30-dňovú lehotu na podanie návrhu na vydanie veci alebo vypratanie nehnuteľnosti, sa pri zániku nájmu bytu neuplatňuje. To znamená, že prenajímateľ má právo podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti kedykoľvek po skončení nájmu.

Súd vo svojom rozhodnutí o vyprataní nehnuteľnosti zároveň určí nájomcovi lehotu na vypratanie nehnuteľnosti. Táto lehota začína plynúť odo dňa právoplatnosti rozhodnutia. Ak nájomca nesplní svoju povinnosť ani na základe súdneho rozhodnutia, môže nastúpiť tzv. nútené vypratanie bytu prostredníctvom súdneho exekútora.

Svojpomocné vypratávanie nehnuteľnosti je protiprávnym konaním a môže viesť k trestnému činu porušovania domovej slobody.

Bezdôvodné obohatenie

Ak nájomca užíva byt aj po skončení nájmu bez právneho dôvodu, vzniká mu bezdôvodné obohatenie, ktoré je povinný prenajímateľovi uhradiť. Bezdôvodné obohatenie v tomto prípade predstavuje tzv. bežné nájomné. Bežné nájomné je možné v súdnej praxi určiť dvoma spôsobmi: prostredníctvom znaleckého posudku alebo na základe vyjadrenia realitnej kancelárie.

Rent management ako riešenie pre prenajímateľov

V súčasnosti je čoraz populárnejšie využívať služby rent managementu, ktoré prenajímateľom uľahčujú správu ich nehnuteľností a riešia mnohé z vyššie uvedených problémov. Rent management zahŕňa vybavenie všetkých právnych úkonov, nájdenie vhodného podnájomcu, zabezpečenie opráv a údržby, ako aj riešenie prípadných havarijných situácií.

tags: #financna #sprava #najom #a #vykonanie #oprav