Hypotekárny úver a spoludlžník: Podmienky, možnosti a riešenia v rôznych životných situáciách

Hypotéka je pre mnohých ľudí kľúčovým nástrojom na získanie vlastného bývania. Avšak, život prináša rôzne situácie, ktoré môžu ovplyvniť schopnosť splácať úver. Či už ide o radostné udalosti, ako je narodenie dieťaťa, alebo ťažké situácie, ako je strata zamestnania, rozvod alebo úmrtie, je dôležité vedieť, ako postupovať a aké možnosti máte k dispozícii. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty hypoték, vrátane podmienok získania, vplyvu životných udalostí na splácanie, a možností riešenia problémov so splácaním.

Hypotéka pre partnerov: Na čo si dať pozor?

Ak uvažujete o spoločnom úvere s partnerom, ktorý nie je vaším manželom, je potrebné zvážiť niekoľko faktorov. Banky by nemali mať problém s poskytnutím úveru pre partnerov, pokiaľ sú schopní ho splácať. Hlavnou podmienkou je teda schopnosť platiť úver načas.

Rozdiely medzi úverom s partnerom a úverom manželov

Schopnosť splácať úver sa hodnotí u manželov aj u partnerov rovnako. Jediným rozdielom je, že partneri si môžu zvoliť výšku majetkových podielov, zatiaľ čo manželský pár má automaticky bezpodielové vlastníctvo.

Možnosti riešenia úveru partnerov v praxi

Partneri majú tri možnosti, ako postupovať pri riešení úveru:

1. Úver požiadajú partneri spoločne, ale jeden z nich je spoludlžník: Na začiatku by si mali partneri stanoviť, ktorý z nich bude žiadateľ a ktorý bude spoludlžník. Žiadateľ by mal byť partner s vyšším príjmom, pretože dostane vyšší úver a lepšiu úrokovú sadzbu, partner s nižším príjmom by mal byť spoludlžníkom. Je vhodné, ak partneri vstupujú do hypotéky rovnocenne, takže každý platí polovicu úveru.
2. Úver si zoberie len jeden partner, druhý zaplatí za nehnuteľnosť v hotovosti: Jeden z partnerov si berie úver, kde ako spoludlžník je uvedený partner, ktorý polovicu nehnuteľnosti zaplatil v hotovosti. V nevýhode bude partner, ktorý platil v hotovosti, pretože ak je uvedený ako spoludlžník, musí úver platiť aj v prípade, ak ten druhý partner nebude.
3. Úver zoberie iba jeden z partnerov: Táto možnosť je výhodná, ak jeden z partnerov má nízky príjem, čo by mohlo ohroziť získanie vyššej sumy úveru. Zároveň je to výhoda, ak jeden z partnerov má vysoký príjem a nemusí zahŕňať toho druhého do úveru.

Čo s úverom, ak nastane rozchod?

Rozchod a vlastnenie nehnuteľnosti oboma partnermi môže spôsobiť rôzne situácie. Prvou je, že jeden z partnerov odkúpi časť nehnuteľnosti toho druhého. Druhá možnosť je, ak by si nikto nechcel ponechať nehnuteľnosť, tá by sa predala a zisk z predaja by sa rozdelil medzi bývalých partnerov a banke by sa vyplatila zvyšná suma úveru. V prípade, ak sa medzi bývalými partnermi dohoda nekoná, celý proces môže skončiť na súde.

Prečítajte si tiež: Výhody hypotéky pre mladých

Vplyv životných udalostí na hypotéku

Životné udalosti môžu mať významný vplyv na schopnosť splácať hypotéku. Je dôležité vedieť, ako postupovať v rôznych situáciách.

Narodenie dieťaťa

Narodenie dieťaťa je radostná udalosť, ktorá však môže mať vplyv na rodinný rozpočet. Ak vám v rodine vypadne jeden príjem, môžu vzniknúť obavy, či aj v novej situácii dokážete hypotéku spoľahlivo splácať. Zo zákona máte nárok na zníženie splátok istiny úveru, ak ste neprekročili v čase podania žiadosti o úver vek 35 rokov (týka sa oboch rodičov). Zníženie je možné počas troch rokov, teda až 36 mesiacov, od narodenia alebo osvojenia dieťaťa.

Rozvod

Majetok, ktorý ste nadobudli počas manželstva, si môžete vysporiadať do troch rokov od rozvodu. Môžete sa dohodnúť, alebo o vysporiadanie požiadate súd. Zároveň je dobré vedieť, že bez ohľadu na to, ako si majetok vysporiadate, ak máte spoločnú hypotéku, voči banke ste aj naďalej spoločnými dlžníkmi z úverovej zmluvy.

Úmrtie

Úmrtie najbližších je pre dotknutých vždy smutnou a náročnou udalosťou. Banka sa aj v tomto prípade snaží zmierniť následky vzniknutej situácie. Po úmrtí jediného dlžníka banka zastavuje úročenie úveru na nevyhnutné obdobie - kým neprebehne dedičské konanie. Po ukončení dedičského konania sa úver spravidla opätovne začína úročiť a je potrebné ho začať splácať. V prípade úmrtia je potrebné banke bezodkladne doručiť úmrtný list a v čase ukončenia dedičského konania aj právoplatné uznesenie k dedičskému konaniu.

Strata zamestnania alebo PN

Pri neočakávanej situácii, akou je strata zamestnania alebo PNka, vám môže pomôcť poistenie úveru. Ak máte v banke uzatvorené poistenie schopnosti splácať úver, je dôležité skontrolovať, ktoré riziká máte týmto poistením kryté a čo najskôr navštíviť banku alebo poisťovňu. Ak nemáte uzatvorené poistenie k úveru ani životné poistenie, a prišli ste napríklad o zamestnanie, môžete sa s bankou dohodnúť na dočasnom znížení splátok.

Prečítajte si tiež: Hypotéka a spoluvlastnícky podiel: Čo potrebujete vedieť

Ako získať hypotéku: Podmienky a faktory

Výška úveru, ktorý vám banka schváli, nie je len o vašich príjmoch, ale aj o vašich výdavkoch, aktuálnych záväzkoch a legislatívnych limitoch stanovených Národnou bankou Slovenska (NBS).

Základné kritériá

Základným kritériom je výška a stabilita čistého mesačného príjmu. Banka posudzuje, či ide o príjem zo zamestnania, podnikania, dôchodku alebo iných zdrojov. Stabilný pracovný pomer na dobu neurčitú je najlepšie hodnotený.

Bonita

Bonita vyjadruje schopnosť klienta riadne splácať záväzky. Podľa odporúčaní NBS môže výška hypotéky predstavovať maximálne 8-násobok ročného čistého príjmu žiadateľa.

DTI a DSTI

• DTI (Debt-to-Income): Maximálna výška hypotéky podľa DTI vyplýva z ročného príjmu × maximálny povolený násobok (napr. 8 ×), znižuje sa po 40. roku života.
• DSTI (Debt Service-to-Income): Ide o pomer splátok k disponibilnému príjmu. Po odpočítaní životného minima musí klientovi zostať aspoň 40 % z príjmu, pričom splátky všetkých úverov nesmú prekročiť 60 % z tejto sumy.

LTV

LTV (Loan-to-Value) určuje, aký podiel z hodnoty nehnuteľnosti je banka ochotná prefinancovať. Od 1. 7. 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny.

Faktory ovplyvňujúce výšku hypotéky

Výpočet maximálnej hypotéky je komplexný proces. Zohľadňuje sa nielen výška a zdroj príjmu, ale aj úverová história, typ a hodnota nehnuteľnosti, rodinná situácia a ďalšie faktory. Každá banka má mierne odlišné podmienky, no všetky musia rešpektovať pravidlá NBS.

Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

Čo robiť, ak banka neschváli požadovanú výšku hypotéky?

Ak vám banka neschváli požadovanú výšku hypotéky, nemusí to nutne znamenať koniec vašich plánov.

Zvýšenie príjmu

Banky vychádzajú z doložených príjmov. Ak je to možné, požiadajte zamestnávateľa o navýšenie mzdy alebo si zlegalizujte ďalšie príjmy, napríklad z prenájmu či podnikania.

Zníženie záväzkov

Ak máte iné úvery (napr. spotrebný úver, lízing či kreditnú kartu), skúste ich pred podaním žiadosti splatiť. Každý záväzok znižuje vašu bonitu aj maximálnu výšku hypotéky.

Spoludlžník

Ak váš príjem nestačí, môžete si hypotéku zobrať spolu s manželom/manželkou, partnerom alebo inou dôveryhodnou osobou. Ich príjem sa pripočíta k vášmu a tým sa zvýši úverový limit.

Kúpa lacnejšej nehnuteľnosti alebo dofinancovanie

Ak banka odmieta požadovanú sumu, môžete zvážiť kúpu lacnejšej nehnuteľnosti, prípadne dofinancovať rozdiel vlastnými úsporami.

Skúste inú banku

Každá banka má trochu odlišné postupy, prístupy k riziku aj metodiku hodnotenia klienta. Ak vám jedna banka nevyhovela, skúste sa obrátiť na inú - môže vám schváliť vyššiu hypotéku alebo lepšie podmienky.

Spoludlžník: Pomocník pri získavaní hypotéky

Ak má záujemca o bývanie nedostatočný príjem na získanie úveru v požadovanej výške, riešením býva spoludlžník. Ten zvýši bonitu klienta a banke dá väčšiu istotu, že úver bude splácaný. Po čase však môže spoludlžník chcieť zo záväzku odísť. Takúto zmenu je vždy potrebné riešiť s bankou, ktorá s ňou musí súhlasiť.

Vypustenie dlžníka z úverového vzťahu

Vypustenie dlžníka z úverového vzťahu môže nastať na podnet klienta alebo z podnetu súdu, teda v prípade rozvodu. V oboch prípadoch ide o zmenu, ktorá podlieha schvaľovaniu na strane banky. Klient podá žiadosť o zmenu zmluvných podmienok a doloží potrebné doklady.

Podmienky banky pri vypustení spoludlžníka

Banka v takom prípade zvyčajne vyžaduje viacero dokumentov. V prvom rade potrebuje podpísanú dohodu o vysporiadaní bezpodielového vlastníctva manželov, z ktorej bude jasné, kto preberá splácanie úveru. Ak by príjem jedného z manželov nestačil, banka škrtnutie spoludlžníka nemusí schváliť.

Pridanie nového dlžníka

Pridanie nového dlžníka môže byť aj podmienkou banky, aby bolo schválené vypustenie jedného z existujúcich dlžníkov. Po schválení zmeny banka vypracuje dodatok, ktorý podpisuje vypúšťaný dlžník, zostávajúci dlžník aj nový dlžník.

Výmena spoludlžníka

Banky podobne postupujú aj vtedy, keď chce klient nahradiť konkrétneho spoludlžníka inou osobou. Výmena spoludlžníka môže byť jednoduchšia, ak má nový spoludlžník väzby na dlžníka.

Ďalšie podmienky bánk

Na úvere musí zostať vždy aspoň jeden z pôvodných dlžníkov, ktorí podpisovali počiatočnú zmluvu. Podmienkou je, že sa budú kvalifikovať v rámci hodnotiaceho modelu.

Hypotéka pre seniorov: Podmienky a možnosti

Dostanú vôbec starší ľudia úver na bývanie? Za akých podmienok môžu ľudia nad 65 rokov získať hypotéku? Do akého veku ju možno splácať?

Vek a splatnosť

Maximálna splatnosť hypotekárneho úveru je 30 rokov. Klient s aktuálnym vekom do 50 rokov môže splácať hypotéku najneskôr do veku 72 rokov, zatiaľ čo klienti medzi 50 a 55 rokmi majú limit do 70 rokov. Pri starších klientoch sa splatnosť značne skracuje.

Príjem

VÚB banka akceptuje starobný dôchodok ako samostatný príjem, avšak podmienky sa pri starších klientoch značne sprísňujú. Senior musí preukázať dostatočný a stabilný príjem, najčastejšie starobný dôchodok, prípadne iné pravidelné príjmy, napríklad prenájom nehnuteľnosti.

Úrokové sadzby a poistenie

Pri úrokových sadzbách sú rovnaké bez ohľadu na prípad klienta. Banky vo všeobecnosti nevyžadujú povinné uzatvorenie poistenia pri hypotéke, ale odporúčajú, aby si klienti vytvorili poistenie úveru alebo životného poistenia.

Riešenia pre seniorov

Pre seniorov, ktorí nespĺňajú prísne podmienky na získanie hypotekárneho úveru, existujú aj iné formy financovania, ako napríklad spotrebný úver alebo financovanie cez rodinu.

Riešenie problémov so splácaním hypotéky

Ak sa dostanete do situácie, že máte problémy so splácaním hypotéky, je dôležité komunikovať s bankou a hľadať riešenia.

Reštrukturalizácia úveru

Je možné využiť reštrukturalizáciu úveru - predĺženie lehoty splatnosti, odklad splátok alebo odklad splátok.

Individuálny prístup banky

Banky ponúkajú individuálny prístup k riešeniu vzniknutej situácie a vždy sa hľadá riešenie, ktoré vyhovie obom stranám.

tags: #hypo #uver #a #spoludlznik #podmienky