Spoluvlastnícky podiel na hypotéke: Výhody a nevýhody

Podnikanie s partnerom, či už formou s.r.o. alebo združenia bez právnej subjektivity, je bežné. V kontexte financovania bývania sa však môže objaviť otázka spoluvlastníckeho podielu na hypotéke. Aké sú jeho výhody a nevýhody?

Podnikanie v združení a jeho právna úprava

Združenie osôb je upravené v Občianskom zákonníku (§ 829 až § 841). Združenie nemá právnu subjektivitu, a teda nemôže nadobúdať práva a povinnosti. Združenie vzniká uzavretím zmluvy o združení. Osoby sa môžu združovať na rôzne účely, vrátane podnikateľských aktivít.

Zmluva o združení

Združenie vzniká, ak minimálne dve osoby uzavrú zmluvu o združení. Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu zmluvy, avšak zákon o DPH (č. 222/2004 Z. z.) vyžaduje písomnú formu pri žiadosti o registráciu pre daň z pridanej hodnoty. V zmluve je žiaduce detailne upraviť názov združenia, rozdelenie príjmov a výdavkov, majetok, poverenie osoby zodpovednej za vedenie záznamov a účtovníctva, určenie podielov na majetku a rozhodovanie o obstaraní spoločných vecí.

Majetok v združení

Združenie nemá právnu subjektivitu, a teda nemôže nadobúdať vlastnícke právo k majetku. Vlastníkmi majetku sú jednotliví účastníci združenia. Majetok môžeme rozdeliť na:

• majetok poskytnutý účastníkmi pri vzniku združenia
• majetok nadobudnutý zo spoločných prostriedkov

Podľa § 833 Občianskeho zákonníka sa majetok rozlišuje na majetok určený podľa druhu (napr. zásoby, peniaze) a majetok určený jednotlivo (napr. auto, stroj, budova, pozemok). Vlastnícke právo k majetku určenému jednotlivo zostáva u účastníka združenia, ktorý ho poskytuje. Majetok určený podľa druhu prechádza do podielového spoluvlastníctva všetkých členov združenia. Majetok nadobudnutý pri spoločnom podnikaní prechádza do podielového spoluvlastníctva všetkých členov združenia s rovnakými podielmi, pokiaľ nie je v zmluve dohodnuté inak.

Prečítajte si tiež: Rodinná dynamika

Podnikanie v združení a daň z príjmov

Združenie nie je daňovníkom a nepodáva daňové priznanie. Daňovníkmi sú konkrétni účastníci združenia.

Určenie základu dane z príjmov

Do základu dane z príjmov daňovníkov je potrebné zahrnúť príjmy a výdavky zo samostatného podnikania, ako aj prislúchajúcu časť príjmov a výdavkov dosiahnutých spoločne v združení. Podľa § 10 ods. 2 zákona o dani z príjmov sa príjmy a výdavky zahŕňajú do základu dane rovným dielom, pokiaľ nie je v zmluve dohodnutý iný pomer. Daňovník môže uplatňovať výdavky percentom z príjmov (paušálne výdavky) alebo v skutočnej preukázateľnej výške vedením účtovníctva alebo daňovej evidencie.

Uplatňovanie daňových odpisov

Pri uplatňovaní daňových odpisov sa neuplatňuje postup podľa § 10 ods. 2 zákona o dani z príjmov. Odpisovanie hmotného majetku a nehmotného majetku je upravené v § 24 ods. 3 a ods. 6 zákona o dani z príjmov. Hmotný majetok a nehmotný majetok, ktorý bol poskytnutý konkrétnym účastníkom združenia na bezodplatné užívanie, odpisuje len účastník združenia, ktorý ho poskytol. Hmotný majetok a nehmotný majetok získaný pri výkone spoločnej činnosti je v spoluvlastníctve všetkých účastníkov združenia a každý má nárok na odpis zodpovedajúci výške jeho spoluvlastníckeho podielu. Pri majetku, ktorý sa neodpisuje, sa uplatňuje postup podľa § 10 ods. 2 zákona o dani z príjmov.

Podnikanie v združení a daň z pridanej hodnoty

Združenie nemá právnu subjektivitu, a teda nie je zdaniteľnou osobou podľa zákona o DPH. Zdaniteľnými osobami sú účastníci združenia.

Registrácia pre daň z pridanej hodnoty

Účastníci združenia sa registrujú pre daň z pridanej hodnoty, ak splnili podmienky pre povinnú registráciu podľa § 4 ods. 2 zákona o dani z pridanej hodnoty alebo v prípade dobrovoľného rozhodnutia podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z pridanej hodnoty. Povinnosť podať žiadosť o registráciu majú účastníci združenia, ak za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov dosiahnu celkový obrat 49 790 eur. So žiadosťou o registráciu je každý účastník združenia povinný predložiť daňovému úradu aj písomnú zmluvu o združení.

Prečítajte si tiež: Výhody a nevýhody zamestnania a živnosti pre vojenských dôchodcov

Kúpna zmluva a spoluvlastnícky podiel

Kúpna zmluva je zásadný dokument pri predaji či kúpe nehnuteľnosti. Upravujú ju príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka, Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Katastrálneho zákona. V zmluve musia byť označené zmluvné strany - predávajúci a kupujúci. Ak na strane predávajúceho stojí viacero osôb (spoluvlastníkov bytu), musia byť v zmluve uvedení a identifikovaní všetci. Rovnako v prípade viacerých kupujúcich je potrebné uviesť podiel, v akom nehnuteľnosť nadobúdajú.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Predmet kúpy musí byť v zmluve určený a opísaný čo najpresnejšie. V prípade nehnuteľností musí kúpna zmluva obsahovať osobitné náležitosti určené Katastrálnym zákonom a Zákonom o vlastníctve bytov. Každá kúpna zmluva musí obsahovať aj výšku dohodnutej kúpnej ceny a spôsob jej úhrady.

Financovanie hypotékou

Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je bezpečný spôsob kúpy nehnuteľnosti. Banka na základe presne definovaných podmienok uvoľní peniaze predávajúcemu priamo na účet. Ak plánujete kúpnu cenu vyplatiť čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov, zriaďte si buď vinkuláciu v banke, alebo notársku úschovu u notára.

Daňové aspekty prevodu nehnuteľnosti

Daň z príjmu

Podľa zákona o dani z príjmov je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia.

Daň z nehnuteľnosti

Po prevode nehnuteľnosti je potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákona o miestnych daniach.

Prečítajte si tiež: Rozhodovanie medzi PN a úradom práce

Spoluvlastníctvo a hypotéka: Výhody a nevýhody

Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti s hypotékou prináša určité špecifiká. Je dôležité si uvedomiť, že všetci spoluvlastníci sú spoločne a nerozdielne zodpovední za splácanie hypotéky.

Výhody

• Zvýšenie dostupnosti bývania: Spoluvlastníctvo umožňuje kúpu nehnuteľnosti aj osobám, ktoré by si ju samostatne nemohli dovoliť.
• Rozloženie finančnej záťaže: Splácanie hypotéky je rozložené medzi viacerých spoluvlastníkov, čo znižuje individuálnu finančnú záťaž.
• Možnosť investície: Spoluvlastníctvo môže byť zaujímavou investičnou príležitosťou.

Nevýhody

• Spoločná zodpovednosť: Všetci spoluvlastníci sú zodpovední za splácanie celej hypotéky, aj keď jeden zo spoluvlastníkov prestane splácať svoj podiel.
• Komplikácie pri predaji: Predaj spoluvlastníckeho podielu môže byť komplikovanejší ako predaj celej nehnuteľnosti.
• Možné spory: Spory medzi spoluvlastníkmi môžu viesť k problémom pri správe a užívaní nehnuteľnosti.
• Predkupné právo: Ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo na spoluvlastnícky podiel, ktorý chce jeden zo spoluvlastníkov predať.

Alternatívy k spoluvlastníctvu

Ak sa chcete vyhnúť nevýhodám spoluvlastníctva, existujú aj iné možnosti:

• Družstevné bývanie: Družstvo je vlastníkom nehnuteľnosti a členovia družstva majú právo užívať byt.
• Návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môžu požiadať súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

tags: #je #lepsie #pri #hypo #spoluvlastnicky #podiel