Rozdiely medzi sprostredkovateľskou zmluvou a spotrebiteľskou zmluvou

V právnom systéme Slovenskej republiky zohrávajú zmluvy kľúčovú úlohu pri regulácii vzťahov medzi subjektmi. Medzi množstvom zmluvných typov majú osobitné postavenie sprostredkovateľská zmluva a spotrebiteľská zmluva. Hoci obe patria do oblasti záväzkového práva, ich účel, charakteristika a právna úprava sa v mnohých ohľadoch líšia. Cieľom tohto článku je poukázať na hlavné rozdiely medzi týmito dvoma typmi zmlúv, s prihliadnutím na legislatívny vývoj a judikatúru súdov.

Vývoj zmluvného práva na Slovensku

Právna úprava zmluvného práva na Slovensku prešla v priebehu rokov výraznými zmenami. Pôvodný Občiansky zákonník z roku 1964, ktorý bol poznačený vtedajšou dobou, bol novelizovaný a dopĺňaný s cieľom prispôsobiť ho potrebám trhového hospodárstva a európskemu právu. V rámci rekodifikácie súkromného práva sa tvorcovia nového Občianskeho zákonníka inšpirovali dielom akademika Štefana Lubyho, ktorý sa zaoberal kategorizáciou zmluvného práva.

Lubyho členenie zmluvných záväzkov, ktoré rozlišovalo medzi zmluvami smerujúcimi na výmenu tovaru, zmluvami smerujúcimi na prenechanie užívania majetkovej podstaty a zmluvami, predmetom ktorých je typické konanie alebo jeho výsledok, sa stalo základom pre návrh novej systematiky zmluvného záväzkového práva. Návrh nového Občianskeho zákonníka z 15. septembra 2015, odovzdaný dňa 16. septembra 2015, navrhol zracionalizovať pôvodných 14 dielov zmluvného záväzkového práva do 5 dielov, ktoré korešpondujú s Lubyho kategóriami.

Sprostredkovateľská zmluva

Sprostredkovateľská zmluva je upravená v Občianskom zákonníku (§ 774 až 777). Podľa tejto úpravy sa sprostredkovateľ zaväzuje, že bude vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby záujemca mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu.

Podstatné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy:

• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzavretiu zmluvy
• Záväzok záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu, ak bude výsledok dosiahnutý zásluhou sprostredkovateľa

Nárok na odmenu:

Podľa judikatúry Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (rozhodnutie z 31.01.2011, sp. zn. 4 Cdo 148/2010) vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu len vtedy, ak sú kumulatívne splnené dve podmienky:

Prečítajte si tiež: Opatrovateľská zmluva: Podrobný sprievodca

1. Záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu.
2. Zmluva bola uzavretá pričinením sprostredkovateľa.

Z uvedeného vyplýva, že sprostredkovateľ je v sprostredkovateľských zmluvách uzatváraných so spotrebiteľom v značne nevýhodnej pozícii. Z uvedeného dôvodu sa preto snažia sprostredkovatelia chrániť v sprostredkovateľských zmluvách prostredníctvom ustanovení o zmluvnej pokute, ktorú by bol povinný zaplatiť záujemca napríklad v prípade, ak by k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy nedošlo z dôvodu na strane záujemcu.

Zmluvná pokuta a sprostredkovateľská zmluva:

Najvyšší súd Českej republiky vo svojich početných rozhodnutiach (napr. rozhodnutie z 26.07.2010 so sp. zn. 33 Cdo 498/2009, z 28.02.2008 so sp. zn. 33 Cdo 3053/2007 či z 26.09.2013 so sp. zn. 33 Cdo 2746/2013) jednoznačne konštatoval, že „záväzok uzavrieť kúpnu zmluvu [analogicky to platí ale aj o akejkoľvek inej sprostredkovávanej zmluve - napr. Tento argument bližšie rozvinul Najvyšší súd Českej republiky vo svojom rozhodnutí z 26.07.2010 so sp. zn. 33 Cdo 498/2009, v ktorom uviedol: „Zaistený záväzok nemôže vzniknúť bez existencie zaisťovaného (hlavného) záväzku a nemôže bez neho existovať, čo je výrazom akcesorickej povahy zaistenia. Ak je článok II.4. sprostredkovateľskej zmluvy posudzovaný ako dojednanie o zmluvnej pokute, potom majetkovú sankciu predstavuje povinnosť zaplatiť čiastku vo výške dojednanej provízie pre prípad, že záujemca bez vážneho dôvodu nevyužije príležitosť za podmienok ním v zmluve stanovených uzavrieť kúpnu zmluvu s treťou osobou vyhľadanou sprostredkovateľom. Žalovanej [záujemcovi] ale uvedená povinnosť nevznikla, pretože z ustanovenia § 774 a nasl. obč. zák. Tento rovnako významný právny argument bližšie rozviedol napr. Krajský súd v Hradci Králové vo svojom rozhodnutí z 27.03.2013 so sp. zn. 21 Co 102/2013, ktorý konštatoval, že dojednanie zmluvnej pokuty v sprostredkovateľskej zmluve uzavretej podľa Občianskeho zákonníka za neuzavretie sprostredkovávanej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. Ďalej súd konštatoval, že „v žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade kúpnu zmluvu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Z uvedeného teda vyplýva, že zmluvnú pokutu v sprostredkovateľskej zmluve nie je možné dohodnúť z dôvodu, že povinnosťou záujemcu dohodnutou v sprostredkovateľskej zmluve nemôže byť povinnosť uzatvoriť či podpísať sprostredkovávanú zmluvu s treťou stranou. Ak by zmluvné strany sprostredkovateľskej zmluvy nerešpektovali ustanovenia Občianskeho zákonníka a judikatúru a dojednali by si zmluvnú pokutu pre prípad, ak záujemca neuzatvorí s treťou stranou sprostredkovávanú zmluvu, takáto dohoda o zmluvnej pokute by bola absolútne neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka.

Spotrebiteľská zmluva

Spotrebiteľská zmluva je zmluva uzavretá medzi dodávateľom a spotrebiteľom. Dodávateľom je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení zmluvy koná v rámci svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti, a spotrebiteľom je osoba, ktorá pri uzatváraní a plnení zmluvy nekoná v rámci svojej obchodnej alebo podnikateľskej činnosti.

Ochrana spotrebiteľa:

Spotrebiteľské zmluvy podliehajú osobitnej právnej úprave, ktorá zabezpečuje zvýšenú ochranu spotrebiteľa ako slabšej strany zmluvného vzťahu. Táto ochrana sa prejavuje najmä v:

• Informačných povinnostiach dodávateľa
• Práve spotrebiteľa na odstúpenie od zmluvy
• Zákaze nekalých obchodných praktík
• Možnosti spotrebiteľa obrátiť sa na orgány ochrany spotrebiteľa

Zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho:

Tento zákon upravuje osobitné pravidlá pre zmluvy uzavreté na diaľku (napr. cez internet) alebo mimo prevádzkových priestorov predávajúceho (napr. podomový predaj). V prípade týchto zmlúv má spotrebiteľ právo odstúpiť od zmluvy do 14 dní bez uvedenia dôvodu.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy:

V oblasti sprostredkovania realít je jedným z najvýznamnejších právnych predpisov, ktoré majú vplyv na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho v aktuálne účinnom znení (ďalej len „Zákon č. 102/2014 Z.

Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a záujemcom - spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárane podľa § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. v písomnej forme. Uvedená povinnosť je výslovne ustanovená v § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. potvrdenie o výslovnom súhlase spotrebiteľa a vyhlásení podľa § 4 ods. 6 písm. b) alebo ods. 8 písm.

V prípade ak by sprostredkovateľ porušil vyššie uvedenú povinnosť, dopustil by sa podľa § 15 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. správneho deliktu, za ktorý orgán dohľadu uloží sprostredkovateľovi pokutu od 300 € do 16.500 €. Z gramatického výkladu predmetných ustanovení pritom súčasne jednoznačne vyplýva, že orgán, ktorý vykonáva dohľad nad dodržiavaním Zákona č. 102/2014 Z. z. Súčasne podľa § 15 ods. 4 Zákona č. 102/2014 Z. z. horná hranica sadzby pokuty podľa odseku 2 (v danom prípade porušenia povinnosti podľa § 6 ods. 2 Zákona č.

Predmetom sprostredkovateľskej zmluvy je poskytovanie sprostredkovateľských služieb. V prípade sprostredkovateľských zmlúv, na ktoré sa vzťahuje režim Zákona č. 102/2014 Z. z. má spotrebiteľ právo odstúpiť od zmluvy bez uvedenia dôvodu v lehote 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy. Toto oprávnenie spotrebiteľa vyplýva z § 7 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z. podľa ktorého ak predávajúci včas a riadne poskytol spotrebiteľovi informácie o práve odstúpiť od zmluvy podľa § 3 ods. 1 písm.

Spotrebiteľ sa ale môže podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. so sprostredkovateľom v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy. Takéto vyhlásenie má obzvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože následkom takéhoto vyhlásenia spotrebiteľa je, že ak už v čase 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy služba úplne poskytnutá (napr. Odstúpením od zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu. Ak by sa spotrebiteľ so sprostredkovateľom nedohodol na poskytovaní služieb ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy a sprostredkovateľ by službu úplne poskytol v lehote prvých 14 dní, spotrebiteľ by mohol napr. v posledný deň 14-dňovej lehoty od zmluvy odstúpiť a sprostredkovateľovi by nevznikol nárok na províziu napriek tomu, že si už splnil všetky záväzky, ktoré mu vyplývali zo sprostredkovateľskej zmluvy (teda už sprostredkoval uzavretie príslušnej kúpnej či inej dohodnutej zmluvy).

Prečítajte si tiež: Sprostredkovanie a spotrebiteľ

Podľa § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. 1. predávajúci neposkytol spotrebiteľovi informácie podľa § 3 ods. 1 písm. h) alebo písm. 2. spotrebiteľ neudelil predávajúcemu výslovný súhlas so začatím poskytovania služby podľa § 4 ods. Bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme by ale sprostredkovateľ nevedel preukázať ani výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a ani vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený podľa § 4 ods. 6 písm. a) Zákona č. 102/2014 Z. z. Naviac, porušenie uvedenej povinnosti ustanovenej v § 4 ods. 6 Zákona č. 102/2014 Z. z. je podľa § 15 ods. 1 písm.

Hlavné rozdiely medzi sprostredkovateľskou zmluvou a spotrebiteľskou zmluvou

tags: #sprostredkovatelska #zmluva #a #spotrebitelska #zmluva #rozdiely