Kúpna zmluva a prevod vlastníctva v judikatúre Slovenskej republiky

Kúpna zmluva je jedným z najčastejších typov zmlúv, ktoré sa uzatvárajú pri prevode nehnuteľností. Prevod vlastníctva k bytu alebo inej nehnuteľnosti je zložitý proces, ktorý si vyžaduje dodržiavanie zákonných náležitostí. Judikatúra slovenských súdov prináša dôležité usmernenia pre interpretáciu a aplikáciu právnych predpisov v oblasti kúpnych zmlúv a prevodu vlastníctva. Tento článok sa zameriava na vybrané aspekty tejto problematiky, ako ich reflektujú rozhodnutia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky a ďalších súdov.

Náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt, nazývaná aj zmluva o prevode vlastníctva k bytu, musí byť vyhotovená v písomnej forme. Zároveň je potrebné, aby obsahovala všetky náležitosti vyžadované nielen podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.) ale aj podľa príslušných ustanovení Zákona č. 182/1993 Z.z. Zákon určuje presné a konkrétne náležitosti, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva na byt (zmluva o prevode vlastníctva bytu). V kúpnej zmluve na byt (tzv. zmluva o prevode vlastníctva bytu) je nutné uviesť aj samotný predmet zmluvy, t. j. byt.

Dodatky ku kúpnej zmluve a ich platnosť

Judikatúra sa zaoberala aj otázkou platnosti dodatkov ku kúpnym zmluvám. V jednom prípade strany uzavreli kúpnu zmluvu na prevod nehnuteľností za kúpnu cenu 6 000 000 Sk. Vklad vlastníckeho práva bol povolený. Následne strany uzavreli dodatok ku kúpnej zmluve, ktorým sa kúpna cena zvýšila na 8 000 000 Sk. Kupujúci však zaplatil len pôvodne dohodnutú výšku kúpnej ceny, v dôsledku čoho predávajúci od kúpnej zmluvy odstúpil.

Základom sporu bola otázka, či je uvedený dodatok o zvýšení kúpnej ceny platným právnym úkonom. Okresný súd ho za taký považoval. Krajský súd ako súd odvolací, naopak, tvrdil, že dodatok je neplatný, a to z dvoch dôvodov. Po prvé, dodatok nepredstavoval neoddeliteľnú súčasť kúpnej zmluvy, pretože k nej nebol pripojený ani s ňou pevne zviazaný, ako to vyžaduje § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej aj "OZ"), a ani predložený správe katastra na účely vkladu vlastníckeho práva. A po druhé, dodatok bol uzavretý až po povolení vkladu.

Bytový dom a jeho definícia

Podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z.z. bytovým domom (ďalej len "dom") sa na účely tohto zákona rozumie dom, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Za bytový dom v zmysle uvedeného zákonného ustanovenia treba považovať dom, ktorý vykazuje tam uvedené znaky. Bytový dom podľa citovaného ustanovenia charakterizuje existencia bytov (t.j. aspoň dvoch), ktoré s…

Prečítajte si tiež: Zálohové platby pri nájme bytu

Budova bez charakteru bytového domu

Už zo samotného pojmu „budova, ktorá nemá charakter bytového domu“ je zrejmé, že ide o stavby, ktoré vzhľadom na svoje stavebno - technické usporiadanie a účel užívania uvedený v kolaudačnom rozhodnutí sú určené na iné účely ako na bývanie. Za takéto budovy možno považovať tie stavby, ktoré nespĺňajú kritériá určené pre obytné domy, teda najmä tie budovy, v ktorých zo súčtu podlahovej plochy všetkých miestností, pripadajú aspoň dve tretiny na nebytové priestory, obdobne možno za budovu, ktorá nemá charakter bytového domu považovať stavbu, pri ktorej prevažuje iná funkcia ako funkcia bývania (…).

Prerušenie konania a jeho význam pre rozhodnutie súdu

V danom prípade bol predmetom konania návrh navrhovateľky na prerušenie konania v zmysle § 109 ods. 2 písm. c/ O.s.p. Podľa tohto ustanovenia platí, že pokiaľ súd neurobí iné vhodné opatrenia, môže konanie prerušiť, ak prebieha konanie, v ktorom sa rieši otázka, ktorá môže mať význam pre rozhodnutie súdu, alebo ak súd dal na takéto konanie podnet. Ustanovenie upravuje tzv. fakultatívne prerušenie konania, to znamená prerušenie konania, ktoré nie je pre samotné konanie nevyhnutné. Prerušenie konania je tu na úvahe vec prejednávajúceho súdu a je upravené len ako procesná možnosť tohto súdu, nie…

Prevod vlastníctva bytovej nehnuteľnosti v BSM

Podľa názoru dovolacieho súdu Zmluvu o prevode vlastníctva bytovej nehnuteľnosti uzatvorenú za vyššie uvádzaného skutkového stavu medzi bytovým družstvom na jednej strane a oboma manželmi (žalobcom ako členom družstva a žalovanou ako manželkou žalobcu), spoločnými nájomcami družstevného bytu, ako kupujúcimi na druhej strane, v ktorej zmluve manželia zhodne prejavili vôľu nadobudnúť družstevný byt do svojho BSM (žalobca v spore nepreukázal opak) nie je možné považovať za neplatnú pre rozpor s ustanovením § 28 zákona č. 182/1993 Z. z. len preto, že v čase uzatvorenia tejto zmluvy bol výlučným č…

Právo na riadne odôvodnenie súdneho rozhodnutia

Dovolací súd v danom prípade dospel k záveru, že právo žalobkyne na riadne odôvodnenie porušené bolo. Odôvodnenie napadnutého rozsudku odvolacieho súdu (rovnako i potvrdzujúce rozhodnutie súdu prvého stupňa) totiž vychádza z ústavnej nekonformnosti výkladu noriem spojených s uplatnením práva na súdnu ochranu, zjavnej nesprávnosti deklarovaných premís a z nich dôvodiacich právnych záverov, čo má dopad na celkovú presvedčivosť rozhodnutia, na spravodlivé usporiadanie vzťahov. Občiansky súdny poriadok totiž stojí na zásade a princípoch, ktoré uprednostňujú zabezpečenie spravodlivej ochrany práv a…

Prevod členského podielu v bytovom družstve

Družstevný byt v dome vo vlastníctve bytového družstva nie je vo vlastníctve člena bytového družstva. Pokiaľ však ide o členský podiel, ktorý môže byť predmetom prevodu alebo dedenia, tento má určitú majetkovú hodnotu, ktorého cena sa stanoví ako cena všeobecná, t.j. cena, za ktorú by bolo možné v danom mieste a čase nadobudnúť členské práva a povinnosti k bytu porovnateľnej veľkosti, polohy, vybavenia, veku a podobne, pričom obvykle sa táto trhová hodnota zisťuje porovnaním s už realizovanými prevodmi členských podielov (podobných bytov) v danom čase a mieste (R 40/2002). Ak je členom bytovéh…

Prečítajte si tiež: Zaujímavosti o pracovných zmluvách

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka (§ 143 Občianskeho zákonníka). Veci v bezpodielovom spoluvlastníctve užívajú obaja ma…

Odstúpenie od zmluvy

Odstúpenie od zmluvy je jednostranným právnym úkonom adresovaným druhej zmluvnej strane, ktorým sa ruší zmluvný záväzkový vzťah. Uvedený právny úkon nadobúda účinnosť okamihom, kedy dôjde do dispozičnej sféry druhého subjektu. Jeho účinnosť nie je podmienená súhlasom druhého účastníka, ani rozhodnutím súdu. Odstúpiť od zmluvy je možné len vtedy, ak je to v zákone stanovené, alebo účastníkmi dohodnuté (§ 48 ods. 1 O.z.). Úmrtie účastníka zmluvy nie je zákonným dôvodom pre odstúpenie. Navyše vylučuje možnosť, aby sa takýto prejav vôle odstupujúceho účastníka reálne dostal do dispozičnej…

Premlčacia lehota na uplatnenie práva na prevod vlastníctva bytu

Pokiaľ však ide o zodpovedanie časti dovolateľkou nastolenej právnej otázky, či späťvzatím žiadosti o prevod vlastníckeho práva k bytu a podaním novej žiadosti začína plynúť nová premlčacia lehota na uplatnenie tohto práva na súde, dovolací súd dáva do pozornosti uznesenie z 21. decembra 2010 sp. zn. 6Cdo/37/2010, v ktorom najvyšší súd konštatoval, že „zákon o vlastníctve bytov upravuje okrem iného aj podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a v rámci nich i podmienky vzniku práva na prevod vlastníctva bytu. Súhrn týchto podmienok, v prípade ich splnenia, tvorí právnu skutočnosť majúcu za násl…

Praktické aspekty kúpnej zmluvy

Po tom, ako ste sa konečne dohodli s druhou stranou na podmienkach predaja/kúpy bytu, prichádza na rad vyhotovenie samotnej kúpnej zmluvy na byt alebo inak nazývanej aj zmluva o prevode vlastníctva k bytu. Kúpna zmluva na byt musí byť vyhotovená v písomnej forme. Zároveň je potrebné, aby obsahovala všetky náležitosti vyžadované nielen podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka ale aj podľa príslušných ustanovení Zákona č. 182/1993 z.z.

Skúsený advokát vám vypracuje kúpnu zmluvu na byt nielen podľa vašich potrieb a požiadaviek ale aj tak, aby obsahovala všetky zákonom vyžadované náležitosti ale aj ďalšie potrebné ustanovenia o ostatných právach a povinnostiach zmluvných strán.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad judikátu

V texte kúpnej zmluvy na byt musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemkom, na ktorých je bytový dom postavený, resp. Predmetné pozemky sa prevádzajú na kupujúceho v tom prípade, ak vlastnícke práva k ním sú v celom rozsahu vyporiadané. V kúpnej zmluve na byt je taktiež potrebné identifikovať aj subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Taktiež nemôže chýbať vyhlásenie kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o výkone správy, resp.

Odporúčania pri úhrade kúpnej ceny

Ak uhrádzate kúpnu cenu či už čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov, odporúčame vám zriadiť vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu u notára. Tieto osoby následne uvoľnia dohodnutú kúpnu cenu bytu alebo jej časť v prospech predávajúceho až po splnení vopred dohodnutých podmienok.

Spoločné časti a zariadenia domu

Spoločnými časťami domu sú časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými zariadeniami domu je potrebné rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i v prípade, ak sú umiestnené mimo domu.

Overenie podpisu predávajúceho

Keďže predmetom kúpnej zmluvy na byt je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, zákon vyžaduje, aby podpis predávajúceho na zmluve bol úradne overený. Podľa ustanovenia § 46 ods.

V prípade zmluvy o prevode vlastníctva pozemku musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine. Podľa ustanovenia § 42 ods.

tags: #judikát #kúpna #zmluva #prevod #vlastníctva