Odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľnosti v Slovenskej republike

Prevod nehnuteľnosti je proces, ktorý typicky pozostáva z dvoch fáz: uzatvorenie zmluvy (napríklad kúpnej alebo darovacej) a následná registrácia prevodu na katastrálnom úrade. Samotné uzatvorenie zmluvy nestačí na zmenu vlastníka; je potrebné aj právoplatné rozhodnutie katastrálneho úradu o povolení vkladu. Čo sa však stane, ak dôjde k jednostrannému zrušeniu takejto zmluvy?

Úvod do problematiky odstúpenia od zmluvy

Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola v minulosti často diskutovaná. Kľúčovou otázkou bolo, či má odstúpenie od zmluvy účinky od samého začiatku a či tieto účinky platia voči všetkým osobám (teda má vecnoprávne účinky), alebo len medzi zmluvnými stranami (obligačno-právne účinky).

Judikát Najvyššieho súdu SR a jeho dôsledky

Odpoveď na túto otázku prinieslo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Sžo/229/2010, ktoré stanovilo, že odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností má vecnoprávne účinky, avšak s ochranou práv dobromyseľného nadobúdateľa. Toto rozhodnutie bolo publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod číslom 81/2014 a má povahu judikátu.

Význam tohto rozhodnutia spočíva nielen v určení účinkov odstúpenia od zmluvy, ale aj v určení postupu katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.

Aktuálny postup katastrálnych úradov

V súčasnosti, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad doručí odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzve ho, aby sa v určenej lehote vyjadril, či s odstúpením súhlasí. Kupujúci je zároveň poučený, že ak s odstúpením nesúhlasí, je povinný podať príslušnú žalobu. Ak kupujúci preukáže, že žalobu podal, katastrálny úrad záznam nevykoná a na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. Ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, katastrálny úrad zapíše vlastnícke právo pôvodného majiteľa záznamom.

Prečítajte si tiež: Ochrana nesvojprávnych osôb

Tento postup katastrálnych úradov potvrdzujú aj stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktoré na uvedený judikát opakovane odkazujú v Katastrálnom bulletine a potvrdzujú správnosť postupu katastrálnych úradov.

Rozlišovanie momentu odstúpenia od zmluvy

Je dôležité rozlišovať, kedy k odstúpeniu od zmluvy dôjde. Ak k nemu dôjde predtým, ako katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak k odstúpeniu dôjde až po zápise kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti, mal by podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Rovnaký postup by sa mal uplatňovať aj pri zrušení darovacej zmluvy.

Kritické zhodnotenie súčasného postupu katastrálnych úradov

Súčasný postup katastrálnych úradov však môže kolidovať s niektorými procesnými zásadami.

Možný nedostatok naliehavého právneho záujmu na určení neplatnosti odstúpenia od zmluvy

Rekodifikácia civilného procesu obmedzila možnosť podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu. Tejto neplatnosti sa možno dovolávať len v prípade, ak takáto možnosť vyplýva z osobitného predpisu. Katastrálny zákon ani iný predpis však takúto možnosť výslovne neuvádza.

Existuje názor, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná, pretože inak by kupujúci nemal účinný procesný nástroj na ochranu svojho vlastníckeho práva. Žaloba o určenie vlastníckeho práva by nemusela byť prípustná, ak kupujúci ešte nie je vlastníkom nehnuteľnosti (v prípade odstúpenia pred povolením vkladu). Zamietnutie žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mohlo viesť k odňatiu spravodlivosti.

Prečítajte si tiež: Všetko o striedavej starostlivosti

Možná kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny

Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy po zápise kupujúceho ako vlastníka, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V takom prípade by kupujúci, zapísaný na liste vlastníctva ako vlastník (verejná listina), podával žalobu voči predávajúcemu, ktorý tam zapísaný nie je.

List vlastníctva je verejná listina a platí prezumpcia, že údaje v ňom uvedené sú pravdivé, pokiaľ sa nepreukáže opak. Odstúpenie od zmluvy je však súkromná listina s nižšou dôkaznou hodnotou. Predávajúci by mal preukázať, že kupujúci nie je vlastníkom a že list vlastníctva nie je pravdivý. Dôkazné bremeno by malo ležať na predávajúcom, ktorý sa dovoláva svojho vlastníckeho práva na základe odstúpenia od zmluvy.

Kupujúci by sa tak mohol dostať do paradoxnej situácie, kedy by preukazoval pravdivosť verejnej listiny a zároveň nepravdivosť súkromnej listiny. Tento postup by mohol byť v rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a negatívnou dôkaznou teóriou.

Možná kolízia súkromnej listiny a správneho aktu

Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, čo je správny akt. Platí prezumpcia správnosti správneho aktu, pokiaľ nie je úradným postupom zrušený alebo zmenený. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina by samo o sebe nemalo spochybniť správnosť rozhodnutia katastrálneho úradu.

Kupujúci by tak musel preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu, namiesto predávajúceho, ktorý by mal spochybňovať túto správnosť.

Prečítajte si tiež: Praktické aspekty BSM

Zrušenie darovacej zmluvy

Podľa Úradu geodézie, kartografie a katastra SR by sa rovnaký postup mal uplatňovať aj pri odvolaní darovania. Ak darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad vyzve obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí, alebo ho vyzve na podanie žaloby.

Vychádza sa z právneho názoru, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá má podobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.

Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou pri darovaní

Pri odvolaní darovania sa obdarovaný môže dostať do situácie, kedy musí preukazovať, že hrubo neporušil dobré mravy, čo je v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou. Bežnou praxou je, že ak obdarovaný odmieta dar vydať, darca podáva žalobu o vydanie veci alebo o určenie vlastníckeho práva a nesie dôkazné bremeno preukázať hrubé porušenie dobrých mravov.

tags: #judikatura #SR #odstúpenie #od #zmluvy #vzor