Kataster nehnuteľností v Nemecku: Informácie pre slovenských občanov

Tento článok poskytuje prehľad o katastri nehnuteľností v Nemecku, s dôrazom na informácie relevantné pre slovenských občanov, ktorí vlastnia alebo plánujú vlastniť nehnuteľnosť v Nemecku. Článok sa zameriava na prístup k informáciám o nehnuteľnostiach, overovanie verejných listín a dedičské právo.

I. Prístup k informáciám o nehnuteľnostiach v Nemecku

1.1. Elektronický kataster nehnuteľností (EGB)

V Nemecku existuje možnosť elektronickej kontroly pozemkového registra. Každý federálny štát má svoj vlastný systém, ktorý je spoplatnený a podlieha splneniu vstupných kritérií. Napríklad, v Bádensku-Württembersku sa elektronický kataster nehnuteľností (EGB) zavádza už roky. Digitálny záznam takmer 6,0 milióna strán pozemkových registrov je takmer úplný v oblasti práva Württemberska a v oblasti štátnych pozemkových registrov v Bádensku-Württembersku. Celoštátne je v súčasnosti k dispozícii viac ako 88% všetkých katastrov nehnuteľností elektronicky.

1.2. FOLIA/EGB

Ministerstvo spravodlivosti Bádensko-Württembersko spoločne s federálnym štátom Šlezvicko-Holštajnsko vytvorilo v rozvojovom združení program FOLIA / EGB, ktorý umožňuje elektronické vedenie katastra nehnuteľností a poskytovanie informácií za prísnych právnych podmienok oprávneným tretím stranám na internete. Elektronický podpis sa robí s osobnou podpisovou kartou. Priama výmena údajov s inými orgánmi je možná prostredníctvom rozhraní.

1.3. Prístup k informáciám pre rôzne subjekty

Notári, iné verejné orgány, banky, stavebné spoločnosti a poisťovne majú prístup k elektronickým katastrálnym fondom prostredníctvom informačného systému, ak existuje oprávnený záujem. Pohodlné možnosti vyhľadávania umožňujú nájsť pozemkový register, aj keď je známy iba vlastník nehnuteľnosti alebo číslo parcely. Pre účasť vo výzve je potrebné povolenie katastra dátového centra Baden-Wuerttemberg. Súkromné osoby a spoločnosti Wenignutzer môžu získať informácie prostredníctvom príslušného katastra nehnuteľností alebo prostredníctvom katastrálneho kontrolného úradu v obci.

1.4. Obmedzenia prístupu

Prístup do katastra nehnuteľností v Nemecku nie je taký jednoduchý ako na Slovensku. Prístup udeľujú vybrané subjekty za jednotlivé spolkové krajiny a len na základe oprávnenej požiadavky. Fyzická osoba, navyše cudzinec, nemusí dostať prístup do on-line katastra.

Prečítajte si tiež: Slovenský rozsudok v Nemecku

II. Overovanie verejných listín pre použitie v Nemecku

Ak potrebujete použiť slovenské verejné listiny v Nemecku, je potrebné ich overiť. Toto overenie potvrdzuje hodnovernosť podpisu, funkciu osoby, ktorá listinu podpísala, a pravosť pečate alebo odtlačku pečiatky na listine. Vyšším overením sa neoveruje obsah alebo pravdivosť obsahu verejnej listiny, znaleckého posudku či prekladu.

2.1. Druhy verejných listín

Verejnou listinou je listina, na ktorej je odtlačok pečiatky slovenského orgánu/úradu alebo úradnej osoby a podpis úradnej osoby. Verejnou listinou sú aj osvedčovacie doložky vyhotovené v rámci notárskej činnosti. Medzi verejné listiny patria:

• Listiny vydané slovenskými orgánmi.
• Justičné verejné listiny.
• Listiny vydané inými orgánmi.

2.2. Orgány vykonávajúce vyššie overenie

• Justičné verejné listiny: Orgány, ktoré vykonávajú vyššie overenie justičných verejných listín sú krajské súdy alebo Ministerstvo spravodlivosti SR.
• Verejné listiny vydané inými orgánmi: Overujú spravidla príslušné orgány rezortu, do ktorého pôsobnosti patrí orgán, ktorý verejnú listinu vydal (potvrdil). Napríklad:
  • Ministerstvo vnútra SR overuje matričné doklady (okrem rozhodnutí o osobnom stave) a verejné listiny vydané orgánmi samosprávy.
  • Ministerstvo školstva, vedy, výskumu a športu SR overuje verejné listiny vydané v jeho rezorte, najmä listiny vydané vysokými školami, strednými a základnými školami.
  • Ministerstvo zdravotníctva SR overuje verejné listiny vydané v jeho rezorte.
  • Ministerstvo obrany SR overuje verejné listiny vydané v rezorte ministerstva obrany.
  • Ministerstvo zahraničných vecí a európskych záležitostí SR overuje verejné listiny, ktorých overenie nepatrí žiadnemu z orgánov uvedených vyššie.

2.3. Formy vyššieho overenia

• Apostila: Osvedčenie vydané krajským súdom alebo ministerstvom spravodlivosti (podľa príslušnosti). Apostilu umiestni krajský súd alebo ministerstvo spravodlivosti len na listinu uvedenú v bode II. vyššie. Apostila sa vyžaduje pre štáty, ktoré sú zmluvnou stranou Dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín (ozn.č. 213/2002 Z.z.).
• Konzulárna superlegalizácia: Ak sa má slovenská verejná listina použiť v štáte, ktorý nie je uvedený v bode A. (štáty, ktoré sú zmluvnou stranou Dohovoru o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín), najprv ju overí krajský súd alebo ministerstvo spravodlivosti (podľa príslušnosti uvedenej v bode II. po overení konzulárnym odborom MZV a EZ SR musí listinu ešte ďalej overiť zastupiteľský úrad (veľvyslanectvo, resp. konzulát) toho štátu, v ktorom sa listina má použiť.

2.4. Oslobodenie od overovania

Od 16. februára 2019 sú od všetkých foriem overovania (apostil, superlegalizácia) oslobodené určité druhy verejných listín vydaných alebo osvedčených v členských štátoch EÚ (Belgicko, Bulharsko, Chorvátsko, Cyprus, Česko, Dánsko, Estónsko, Fínsko, Francúzsko, Grécko, Holandsko, Írsko, Litva, Lotyšsko, Luxembursko, Maďarsko, Malta, Nemecko, Poľsko, Portugalsko, Rakúsko, Rumunsko, Slovensko, Slovinsko, Spojené kráľovstvo, Španielsko, Švédsko, Taliansko). Vyššie overenie verejných listín vo vzťahu k Českej republike sa spravidla nevyžaduje. Niektoré dvojstranné medzinárodné zmluvy SR nevyžadujú vyššie overenie justičných verejných listín, ak sa predkladajú súdom alebo aj iným príslušným orgánom druhého zmluvného štátu.

2.5. Poplatky

Správny poplatok za overenie krajským súdom alebo ministerstvom spravodlivosti je 5 eur za overenie úradného podpisu na listine (za každý podpis) a 5 eur za overenie úradnej pečiatky (za každý odtlačok). Správny poplatok za vydanie apostilu krajským súdom alebo ministerstvom spravodlivosti je 10 eur. Pri osvedčení úradnej pečiatky alebo úradného podpisu pri konzulárnej superlegalizácii je správny poplatok 5 eur za každý osvedčený úradný podpis, resp. každé osvedčenie úradnej pečiatky.

III. Nemecké dedičské právo z pohľadu slovenského dediča

Ak poručiteľ (zosnulá osoba) mal v čase smrti obvyklý pobyt v Nemeckej spolkovej republike, na dedičské konanie sa bude vzťahovať nemecké dedičské právo, bez ohľadu na štátnu príslušnosť poručiteľa.

Prečítajte si tiež: BSM: Všetko, čo potrebujete vedieť

3.1. Voľba práva

Európske nariadenie regulujúce dedičské záležitosti pripúšťa aj možnosť voľby iného dedičského práva, konkrétne dedičského práva podľa štátnej príslušnosti poručiteľa. Takáto voľba však musí byť uskutočnená výslovne, v rámci právneho úkonu, ktorý znamená nakladanie s majetkom pre prípad smrti (napr. v rámci závetu).

3.2. Dedičské konanie

Na rozdiel od Slovenskej republiky dedičské veci v Nemecku prejednávajú súdy a nie notári. Konkrétne ide o okresné súdy (Amtsgerichte), ktoré majú na to vytvorené špeciálne oddelenia pre dedičské záležitosti (Abteilung für Nachlasssachen).

3.3. Spôsoby dedenia

Nemecké právo, podobne ako slovenské, pozná dva základné spôsoby dedenia:

• Dedenie na základe právneho úkonu pre prípad smrti.
• Dedenie na základe zákona.

Na rozdiel od slovenského dedičského práva nemecké dedičské právo pripúšťa viacero foriem právnych úkonov pre prípad smrti. Popri závete pozná aj tzv. dedičskú zmluvu (Erbvertrag). Okrem toho pripúšťa aj špecifické druhy závetov, napr. spoločný závet manželov alebo jeho podtyp - berlínsky závet, ktoré podľa slovenského práva nie sú prípustné.

3.4. Dedičské skupiny

Nemecké právo rozlišuje 4 dedičské skupiny. Slovenské právo rovnako rozoznáva 4 dedičské skupiny. Ich zloženie, t. j. osoby, ktoré do jednotlivých skupín spadajú, je však odlišné. Úplne osobitné postavenie má podľa nemeckého práva manžel/manželka zosnulej osoby.

Prečítajte si tiež: Trvalý a prechodný pobyt v Rimavskej Sobote

3.5. Neopomenuteľní dedičia

Na Slovensku do tejto skupiny spadajú výlučne deti poručiteľa, pričom neopomenuteľný dedič musí dostať z dedičstva aspoň svoj zákonný podiel (maloletý dedič) alebo jeho polovicu (plnoletý dedič). K ich vydedeniu môže dôjsť len za výnimočných okolností presne stanovených Občianskym zákonníkom. Nemecké právo zahŕňa do skupiny neopomenuteľných dedičov nielen potomkov poručiteľa, ale za určitých okolností aj manžela/manželku poručiteľa resp. poručiteľových rodičov. Výška ich nároku z tohto titulu predstavuje polovicu ich zákonného podielu.

3.6. Závet

Podľa nemeckej právnej úpravy sa spôsobilosť na zriadenie závetu nadobúda dovŕšením 16. roku života. V podmienkach SR je to už 15. rok života. Nemecké dedičské právo rozoznáva dva druhy závetov: (i) holografný závet a tzv. (ii) verejný závet. Tzv. alografný závet, ktorý je prípustný podľa slovenského práva, nemecký právny poriadok nepripúšťa. Na rozdiel od väčšiny iných štátov nemecké dedičské právo pripúšťa tzv. spoločný závet manželov (gemeinschaftliches Testament). Nemecké dedičské právo okrem toho, na rozdiel od toho slovenského, pozná aj inštitút tzv. dedičskej zmluvy (Erbvertrag).

3.7. Odkaz (legát)

Nemecké dedičské právo pozná aj inštitút „odkazu“ alebo „legátu“ (Vermächtnis), ktoré slovenské právo aktuálne už neupravuje. Ide pritom o špeciálny odkaz, ktorý je potrebné predstaviť si ako dar v rámci dedičstva pre konkrétnu osobu.

3.8. Zistenie majetku

Ak ste zdedili niečo napr. po príbuznom v Nemecku, azda najviac vás prekvapí, že sa síce dozviete o tom, že ste dedičom, ale nedozviete sa, čo ste vlastne zdedili. Súd pre pozostalostné veci totiž dediča/dedičov len oboznámi, že sa stali dedičmi poručiteľa. Súd však neposkytuje dedičovi žiaden súpis majetku či záväzkov po poručiteľovi. Tieto si dedič musí zistiť sám. Na tieto účely má však zo zákona rozsiahle právo na poskytnutie informácie zo strany úradov (napr. katastra nehnuteľností), bánk, poisťovní atď., ako aj voči iným osobám, napr. osobám, ktoré majú predmet dedičstva v držbe, či spolužijúcim osobám poručiteľa.

3.9. Poverenie na výkon závetu

Ďalším inštitútom, ktorý slovenské právo nepozná, je poverenie na výkon závetu (Testamentvollstreckung). Ide o veľmi užitočný inštitút najmä v prípadoch rozsiahlejších pozostalostí. Vykonávateľa závetu poručiteľ (zvyčajne v závete) poverí, aby vykonal všetko potrebné v súvislosti s výkonom závetu.

3.10. Daň z dedičstva

Na rozdiel Slovenska, kde bola daň z dedičstva od roku 2004 zrušená (do určitej miery je však stále prítomná v rámci dane z príjmov), v Nemecku táto daň stále existuje. Každému z dedičov, a to predovšetkým v závislosti od stupňa príbuzenského vzťahu k poručiteľovi, zo zákona prináleží tzv. Freibetrag, t. j. určitá hodnota majetku nadobudnutého dedením, ktorá nepodlieha zdaneniu - nezdaniteľná časť. Zdaneniu následne podlieha len suma prevyšujúca oslobodenie. Sadzba dane závisí od zaradenia dediča do konkrétnej zdaňovacej skupiny (Steuerklasse), ako aj od výšky sumy majetku (prevyšujúcej nezdaniteľnú časť).

IV. Aktuálne zmeny v prístupe ku katastru nehnuteľností na Slovensku

Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) chystá úpravu zákona o katastri nehnuteľností. Bez registrácie budú dostupné iba údaje o nehnuteľnostiach a základné identifikačné údaje o vlastníkovi nehnuteľnosti, ako napríklad meno a priezvisko. Pokiaľ bude mať niekto záujem o získanie bližších identifikačných údajov, až vtedy by mala byť potrebná registrácia. Hlavný dôvod prečo chce úrad zaviesť tieto zmeny je zvýšiť bezpečnosť vlastníkov nehnuteľností.

4.1. Dôvody zmien

ÚGKK SR koncom minulého roka oslovilo aj Prezídiom Policajného zboru SR, ktorý v rámci svojej činnosti zistil, že pri páchaní trestnej činnosti si páchatelia vyhľadávajú a typujú svoje obete prostredníctvom osobných údajov zverejnených na niektorom z katastrálnych portálov.

4.2. Dostupnosť údajov

Údaje katastra budú naďalej prístupné každému, bezodplatne a bez časového obmedzenia. Znamená to, že pozrieť si plný kataster nehnuteľností, budú môcť len zaregistrovaní členovia.

4.3. Názory odborníkov

Advokát a odborník na ochranu osobných údajov Jakub Berthoty upozorňuje na dve roviny prístupu a využívania údajov vo verejných registroch. Podľa jeho názoru má postup vlády oporu v rozsudku Súdneho dvora EÚ, ktorý povedal, že nie je nevyhnutné plošne zverejňovať na internete osobné údaje pre fungovanie registra. Povinná registrácia je však podľa Berthoryho v poriadku.

4.4. Obavy a výzvy

Slovensko.Digital vyzýva štát na odborné prediskutovanie témy ešte pred začatím medzirezortného pripomienkového konania. Obávajú sa, že ak by úrad dané informácie poskytoval napríklad v prípade katastra majiteľom nehnuteľností, malo by to nedozerné následky vrátane zvýšenia kriminálnych aktivít práve voči týmto osobám.

4.5. Dátum platnosti

Nové pravidlá majú vstúpiť postupne do platnosti od 1. júla 2026. Dovtedy sa pripraví nová elektronická platforma, ktorá umožní registráciu používateľov a bezpečné vyhľadávanie údajov. Konečný termín platnosti zákona bude od 1. januára 2027.

V. Porovnanie prístupu ku katastru nehnuteľností v rôznych krajinách

• Česká republika: Právna úprava zverejňovania údajov katastra na internete sa najviac podobá na slovenskú. Poplatky sa platia za úradný výpis poskytnutý buď v papierovej podobe alebo elektronicky diaľkovým prístupom, ktorý obsahuje všetky informácie o právnych vzťahoch k nehnuteľnosti.
• Maďarsko: Kataster nehnuteľností spravuje ministerstvo poľnohospodárstva a katastrálne úrady Maďarska. Registrovaní používatelia majú prístup k online službám (TAKARNET) maďarského katastra nehnuteľností od roku 2003. Používatelia online katastra nehnuteľností majú bezplatný prístup k obmedzenému množstvu údajov.
• Rakúsko: Sprístupňuje návštevu katastra nehnuteľností za malý poplatok, ktorý sa musí zaplatiť súdu, notárovi alebo právnikovi.
• Poľsko: Má prístup do katastra bezplatný. Katastrálny portál je online platforma, ktorá funguje už od roku 2004.

tags: #kataster #nehnutelností #nemecko #informácie