Katastrálny Bulletin: Premlčanie Záložného Práva a Jeho Dôsledky

Úvod

Záložné právo je dôležitý inštitút zabezpečujúci pohľadávky veriteľov. V praxi sa však často vyskytujú otázky týkajúce sa jeho trvania, premlčania a vplyvu na vlastnícke práva k nehnuteľnostiam. Tento článok sa zameriava na problematiku premlčania záložného práva v kontexte katastrálneho bulletinu, pričom analyzuje rôzne aspekty a dôsledky tohto právneho inštitútu.

Vplyv Rozdelenia Podielového Spoluvlastníctva na Záložné Právo

Rozdelenie podielového spoluvlastníctva má špecifický vplyv na záložné právo spojené s nehnuteľnosťou. Dôležité je, že rozdelením nehnuteľnosti záložné právo nezaniká. Naďalej sa vzťahuje na celú nehnuteľnosť, a to až do momentu úplného uhradenia pohľadávky alebo vykonania výmazu záložného práva katastrálnym úradom z dôvodu splnenia záväzku.

Exekučné Záložné Právo a Darovacia Zmluva

V prípade, že na nehnuteľnosti viazne exekučné záložné právo, je prevod nehnuteľnosti darovacou zmluvou značne komplikovaný. Aj keby ste podali návrh na vklad darovacej zmluvy na katastrálny úrad, správa katastra tento návrh s vysokou pravdepodobnosťou odmietne. Dôležitá je výška pohľadávky vymáhaná súdnym exekútorom, pretože samotné zriadenie exekučného záložného práva automaticky neznamená predaj podielu na nehnuteľnosti v exekučnom konaní.

Výmaz Záložného Práva Daňovým Úradom

Ak ste nadobudli drobný majetok z dôvodu, že otec nemal žiadny majetok okrem majetku nepatrnej hodnoty a uhradili ste náklady spojené s pohrebom, môžete ako vlastník pozemku nehnuteľnosť prenajať. Odporúča sa poslať správcovi dane uznesenie o zastavení dedičského konania z dôvodu nepatrného majetku (úradne overenú kópiu) a súčasne požiadať, aby daňový úrad podal návrh na výmaz záložného práva v súlade s príslušnými ustanoveniami zákona. Správca dane môže rozhodnutie o zriadení záložného práva z vlastného alebo iného podnetu zmeniť alebo zrušiť, a to aj čiastočne, ak daňový subjekt daňovú pohľadávku alebo daňový dlžník, poddlžník, alebo iná osoba podľa § 59 daňový nedoplatok zaplatila celkom alebo sčasti, alebo ak zanikol predmet záložného práva, alebo došlo k zániku daňovej pohľadávky, alebo daňového nedoplatku iným spôsobom, alebo ak je iný dôvod na jeho zmenu alebo zrušenie. Rozhodnutie sa doručí daňovému subjektu a v prípade daňového nedoplatku daňovému dlžníkovi alebo poddlžníkovi, ktorí proti nemu môžu v lehote 15 dní odo dňa doručenia podať odvolanie.

Prepis Nehnuteľnosti s Hypotékou

Prepísanie nehnuteľnosti na inú osobu aj v prípade existujúcej hypotéky je možné. Je však nevyhnutné mať na pamäti, že v prípade existujúcej hypotéky bude zväčša potrebný súhlas banky alebo iného veriteľa s prepisom vlastníckeho práva. Záložné právo (hypotéka) je spôsobom zabezpečenia záväzkov a v prípade nesplnenia záväzkov veriteľom môže byť nehnuteľnosť predaná alebo zaťažená v ich prospech.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Podateľňa Katastra a Vrátenie Listín

Podateľňa katastra nesmie odmietnuť prijatie písomného podania a nesmie ani vrátiť už prijaté písomné podanie ani jeho prílohy, ak zákon alebo vyhláška neustanovuje inak. Zákon o katastri nehnuteľností upravuje vrátenie listiny len v prípade, ak verejná listina alebo iná listina obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, alebo ak neobsahuje náležitosti. V takom prípade ju okresný úrad vráti vyhotoviteľovi alebo tomu, kto podal návrh na záznam, a určí lehotu na vykonanie opravy. Verejnou listinou sa rozumejú písomné vyhotovenia rozhodnutí štátnych orgánov a notárskych osvedčení.

Nahliadanie do Katastrálneho Operátu

V zmysle § 68 katastrálneho zákona máte právo do katastrálneho operátu nahliadať a robiť si z neho pre svoju potrebu výpisy, odpisy, náčrty alebo kópie. Toto právo sa umožňuje len vlastníkovi alebo inej oprávnenej osobe, ich právnym predchodcom a právnym nástupcom. Môžete požiadať príslušný kataster o vyhotovenie kópie listín, ktoré potrebujete, ale nie o ich vrátenie.

Formy Prevodov Bytu

Prevod bytu je možný rôznymi formami, napríklad darovaním alebo kúpou. Pri darovaní je potrebné, aby zmluva obsahovala predmet daru, opis bytu, opis spoločných častí, zariadení a príslušenstva a o pristúpení k zmluve o správe bytového domu. Samozrejme, musí obsahovať ustanovenia o tom, že byt bezodplatne darujete a váš syn tento dar s vďakou prijíma. Do zmluvy si môžete zakomponovať aj právo na vrátenie bytu. Obdobne platí uvedené aj pri kúpnej zmluve. V tejto je však potrebné uviesť, že sa byt predáva a kupujúci ho kupuje za určitú kúpnu cenu. Kúpnu cenu je potrebné buď určiť konkrétnou sumou, alebo určiť spôsob, akým sa táto určí. Rovnako je dobré si dohodnúť lehotu a spôsob jej úhrady.Lehotu úhrady môžete naviazať až na rozhodnutie o povolení vkladu. Dovtedy môže byť kúpna cena uschovaná v notárskej úschove, ktorej zriadenie si za týmto účelom môžete dohodnúť v zmluve, alebo kupujúci zriadi bankovú vinkuláciu a kúpna cena bude vinkulovaná v banke na špeciálnom účte. Potom, čo kataster povolí vklad, banka alebo notár kúpnu cenu uvoľní v prospech predávajúceho. Jedná sa o istú formu ochrany, aby nedošlo k tomu, že vlastnícke právo prejde na kupujúceho, avšak kupujúci kúpnu cenu predávajúcemu neuhradí. Ak si však dôverujete, uvedené zriaďovať nemusíte a môžete sa dohodnúť na úhrade bežným prevodom na účet predávajúceho do istého času od podpisu zmluvy. V takomto prípade však odporúčame zahrnúť do zmluvy ustanovenie o tom, že ak nedôjde k prevodu vlastníckeho práva, má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. V každej z týchto zmlúv môžete súčasne uviesť aj ustanovenia o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľnosti v prospech darcu/predávajúceho.

Exekúcia a Splátkový Kalendár

Podľa ust. § 63 exekučného poriadku platí, že ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur, nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Exekučné záložné právo možno zriadiť, len ak sa preukázalo, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného- dlžníka, pričom návrh na zriadenie exek. záložného práva musí podať oprávnený v exek. konaní. Ak pohľadávka v exek. konaní nebude uhradená, je možné v zmysle exek. poriadku nariadiť predaj nehnuteľnosti v exek. konaní. Ak je pohľadávka vyššia ako 2000 € na splátkový kalendár bude dlžník potrebovať súhlas oprávneného v exek. Ak je pohľadávka menšia ako 2000 € je potrebné podať žiadosť o splátkový kalendár v zmysle ust. § 61g/ exek. poriadku.

Dedenie Dlhov a Exekučné Konanie

Ak jeho dedičia neodmietnu dedičstvo, budú dediť rovným dielom aj jeho dlhy. Smrť nespôsobuje zastavenie exekučného konania, ak existujú právni nástupcovia. Na druhej strane však Občiansky zákonník dedičom poskytuje ochranu, a to takým spôsobom, že zodpovedajú za dlhy poručiteľa iba do výšky hodnoty nadobudnutého majetku.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Odstúpenie od Zmluvy o Prevod Nehnuteľností

O odstúpení od zmlúv o prevode nehnuteľností sa diskutovalo tak často, že ide spolu s rozhodcovskými doložkami v spotrebiteľských zmluvách a určujúce témy Lexfora. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 20. júla 2011, sp. zn. 6 Sžo 229/2010, je najlepšie a najdôkladnejšie odôvodnené rozhodnutie, ktoré bolo k tejto téme na Slovensku vydané.

Dve Chápania Následkov Odstúpenia od Zmluvy o Prevode Nehnuteľností

Podľa prvej školy ("česká škola") dochádza odstúpením k zániku zmluvy ex tunc, v dôsledku čoho sa automaticky obnovuje vecnoprávna pozícia existujúca pred účinnosťou zmluvy a pred zápisom práva do katastra. Inými slovami, účinnosťou odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností, na základe ktorej bol zapísaný prevod vlastníckeho práva, dochádza automaticky k obnoveniu vlastníckeho práva prevodcu. Ak prevodca platne a účinne odstúpi od zmluvy, automaticky sa opäť stáva vlastníkom a správa katastra túto zmenu zapíše záznamom.

Česká škola v podstate vytvára spätne v čase fikciu, že vlastnícke právo nikdy nevzniklo. To nezadržateľne vedie k logicky absurdnému dôsledku, že o vlastnícke právo v dôsledku odstúpenia medzi prevodcom (A) a nadobúdateľom (B) automaticky prichádza aj tretia osoba (C), ktorá vec medzitým nadobudla od osoby B. Keďže tento dôsledok je zjavne absurdný, musel tento záver na základe ústavnoprávnych úvah korigovať Ústavný súd Českej republiky. Výsledok možno nazvať "korigovaná česká škola", podľa ktorej odstúpením síce dochádza k automatickému obnoveniu vlastníckeho práva prevodcu, to však neplatí, ak je potrebné chrániť dobromyseľne konajúcu tretiu osobu.

Alternatívou k českej škole je argumentácia, ktorú sme sa snažili s Michalom obhájiť v článku v Justičnej revue (3/2010). Keďže naša argumentácia akcentuje záväzkový charakter následkov odstúpenia, nazval by som ju pre účely tohto článku "záväzková škola". Podľa záväzkovej školy nie je dôvod myslieť si, že zrušenie zmluvy v dôsledku odstúpenia automaticky navracia vecnoprávnu pozíciu. Ustanovenie § 48 ods. 2 OZ hovorí o "zrušení", na čo nadväzuje § 457 OZ, podľa ktorého si majú strany "zrušenej" zmluvy vrátiť čo dostali. Nadobúdateľ zo zrušenej zmluvy dostal vlastnícke právo, mal by ho teda vrátiť. Zo zákona však nevyplýva, že by k návratu dochádzalo automaticky ex lege. Túto povinnosť by mal kupujúci splniť vecnoprávnym (solučným) úkonom. Zjednodušene povedané overeným podpisom na papieri, ktorým prevádza vlastnícke právo späť na pôvodného prevodcu a tým plní svoj záväzok vzniknutý ex lege na základe § 457 OZ. Zápis v katastri by mal byť vo forme vkladu, nie záznamu. Ak nadobúdateľ odmietne tento záväzok splniť, môže ho prevodca žalovať na plnenie ("žalovaný je povinný spätne previesť vlastnícke právo …"), pričom rozhodnutie súdu podľa § 161 ods. 3 OSP nahradí solučný úkon nadobúdateľa (citované ustanovenie OSP sa zväčša aplikuje len na zmluvy o budúcich zmluvách, podľa gramatického aj systematického výkladu by sa však malo aplikovať širšie).

Podľa záväzkovej školy toto riešenie vedie k logickejším dôsledkom, keďže nezakladá problém dobromyseľného nadobúdateľa (ktorý sa podľa korigovanej českej školy musí riešiť nesystematickým exkurzom do ústavného práva). Tak isto nevzniká spätná fikcia, že kupujúci vlastne prestáva byť vlastníkom ku dňu uzavretia zmluvy. Riešenie je symetrickejšie, pretože v prípade odstúpenia vzniknú dve symetrické obligačnoprávne povinnosti - nadobúdateľ musí spätne previesť vlastnícke právo a prevodca musí vrátiť kúpnu cenu. Ani vo vzťahu ku kúpnej cene nedochádza k automatickému vráteniu (musí sa žalovať na plnenie), identicky by sa teda malo riešiť aj vecné právo.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Postoj Slovenských Súdov

Najčastejšie citovaným autoritatívnym zdrojom bolo doteraz rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 21. augusta 1997, sp. zn. 3 Cdo 151/96 (59/1997 ZSP). Ťažko povedať, či toto rozhodnutie stálo na strane českej alebo záväzkovej školy, keďže bolo vnútorne značne nekonzistentné a nelogické. Na jednej strane hovorilo, že odstúpenie nezakladá zánik vecného práva a nie je automaticky dôvodom na obnovenie vlastníckeho práva v katastri (náznak záväzkovej školy). Ďalej však tvrdilo, že konštitutívne účinky môžu byť nahradené dvoma spôsobmi. Po prvé, vkladom na základe dohody účastníkov. Alebo alternatívne záznamom na základe rozhodnutia súdu o žalobe požadujúcej určenie vlastníckeho práva. Tieto dve možnosti si však protirečia. Buď k obnoveniu vecnoprávnej pozície dochádza automaticky (v takom prípade je nelogické hovoriť o dohode a zápise formou vkladu). Alebo naopak nedochádza, v takom prípade však súd na základe určovacej žaloby nemá čo určovať.

K otázke odstúpenia sa dvakrát vyjadril aj Ústavný súd Slovenskej republiky. V oboch prípadoch sa prihlásil ku korigovanej českej škole (aj s výslovným odkazom na príslušné české rozhodnutia) (nález z 30. septembra 2010, sp. zn. I. ÚS 350/08 a nález z 10. februára 2010, sp. zn. I. ÚS 50/2010). V ani jednom prípade však nešlo primárne o otázku následkov odstúpenia, len o rozšírenie argumentácie v odôvodnení. Ústavný súd v oboch prípadoch judikoval, že tretia osoba nemôže v dôsledku odstúpenia prísť o dobromyseľne nadobudnuté vlastnícke právo.

Čo Povedal Správny Senát Najvyššieho Súdu

Správny senát Najvyššieho súdu Slovenskej republiky v rozsiahlom civilistickom exkurze sa prihlásil ku korigovanej českej škole, pričom argumentoval nasledovne. Keďže odstúpením sa zmluva zrušuje ex tunc a keďže vecnoprávne účinky nemôžu nastať bez obligačnoprávnych, dochádza medzi stranami v dôsledku odstúpenia k právnemu stavu, "ako keby k uzatvoreniu zmluvy vôbec nedošlo a to nielen z hľadiska obligačných účinkov ale i účinkov vecnoprávnych". Najvyšší súd judikoval, že obligačné účinky zmluvy spočívajúce v záväzku predávajúceho previesť nehnuteľnosť do vlastníctva kupujúceho už zápisom do katastra aj tak zanikli, pretože boli nahradené účinkami vecnoprávnymi.

Najvyšší súd ju však následne s odkazom na českú ústavnú judikatúru koriguje a dopĺňa, že automatické obnovenie vlastníckeho práva predávajúceho nastáva len vtedy, ak vlastníctvo nebolo pred odstúpením dobromyseľne nadobudnuté treťou osobou. Z uvedeného logicky vyplýva, že k zápisu spätného prechodu vlastníckeho práva dochádza záznamom, ktorého podkladom je listina o odstúpení (jednostranný adresovaný právny úkon), ktoré si nevyžaduje súhlas príjemcu ani rozhodnutie súdu. Správa katastra nie je oprávnená skúmať platnosť odstúpenia (či došlo k naplneniu dôvodov na odstúpenie), je však povinná skúmať, či platnosť odstúpenia je medzi účastníkmi sporná. Ak áno, bude musieť rozhodnúť súd (na základe určovacej žaloby, nie žaloby na plnenie). Ak platnosť odstúpenia nie je sporná, správa katastra vykoná zápis vo forme záznamu.

tags: #katastralny #bulletin #premlčanie #záložného #práva