Katastrálny bulletin: Stavebné povolenia po roku 1976 a súvisiace postupy

Úvod

Článok sa zaoberá problematikou katastrálneho bulletinu v kontexte stavebných povolení vydaných po roku 1976. Analyzuje postupy a zmeny v legislatíve, ktoré ovplyvňujú evidenciu stavieb v katastri nehnuteľností.

Prevod práv zo stavebného povolenia

V praxi sa často vyskytuje prevod práv vyplývajúcich zo stavebného povolenia (a analogicky územného rozhodnutia). Ide o úkon, ktorým stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu na inú osobu. Dôležité je rozlišovať medzi prevodom práv zo stavebného povolenia a zmenou vlastníka pozemku, na ktorom sa má stavať. Pri zmene vlastníctva dochádza k prechodu stavebného povolenia ex lege podľa § 70 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Tento článok sa zameriava na prípady, kedy si stavebník želá previesť právo stavať na inú osobu súkromnoprávnym úkonom bez prevodu pozemku.

Takýto súkromnoprávny úkon, nazývaný napríklad zmluva o prevode práv a povinností stavebníka alebo zmluva o postúpení práv zo stavebného povolenia, je v praxi pomerne bežný. Motívy pre takéto konanie môžu byť rôznorodé, pričom vo všeobecnosti môže ísť o úplne legitímne dôvody. Záujem o prevod práv zo stavebného povolenia môže byť napríklad medzi spriaznenými osobami v rámci koncernov (z daňových alebo iných dôvodov ako je manažment rizika, oddelenie vlastníctva pozemku od vlastníctva projektu, záruky zo zmlúv o dielo, atď). Rovnako môže ísť o legitímne dôvody medzi fyzickými osobami.

K prevodu práv za stavebného povolenia však môže dochádzať aj z menej legitímnych motívov, napríklad v snahe obísť zákon.

Teoretické východiská

Stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné. Táto zásada je obsiahnutá už v rímskoprávnom výroku "Ius publicum privatorum pactis mutari non potest." (Súkromnoprávnymi dohodami nemožno meniť právo verejné). Obdobne aj v daňovej oblasti NS SR judikoval, že "daňová povinnosť je verejnoprávnou povinnosťou, preto dohoda uzatvorená s treťou osobou o prevode daňovej povinnosti je voči daňovému úradu právne neúčinná."

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Oprávnenia vyplývajúce zo správnych aktov nie sú prevoditeľné súkromnoprávnym úkonom v zmysle § 524 a nasl. OZ. Kým vyššie uvedené príklady ukazujúce absurdnosť dispozície s verejnoprávnymi oprávneniami sú správne akty in personam, stavebné povolenie je správny akt in rem. Práva alebo povinnosti, ktoré z takéhoto rozhodnutia vyplývajú sú "prenositeľné na inú osobu spolu s vecou, na ktorú sa vzťahujú." Táto "prenositeľnosť" si však vyžaduje konkrétne zákonné ustanovenie. "Skutečnost, že správní akt zavazuje i nástupce, musí být v zásadě vždy výslovne vyjádřena v zákoně". Takéto výslovné zákonné ustanovenie nachádzame v § 70 stavebného zákona, podľa ktorého "Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania." (resp. § 40 ods. 4 stavebného zákona vo vzťahu k územnému rozhodnutiu). Toto právne nástupníctvo sa týka len právneho nástupníctva vo vzťahu k veci (napr. pri prevode vlastníctva k pozemku alebo rozostavenej stavbe) a nemôže ísť o právne nástupníctvo v zmysle súkromnoprávnej dohody o prevode práv podľa § 524 a nasl. OZ.

Význam diskusie o prevode práv

Diskusia o prevode práv zo stavebného povolenia nie je len teoretizovaním. Stavebným povolením stavebný úrad zabezpečuje najmä ochranu verejných záujmov, predovšetkým zdravia ľudí a životného prostredia, dodržanie príslušných technických predpisov (§ 66 stavebného zákona) a iné podmienky, ktoré nezávisia od osoby stavebníka. Stavebný úrad v stavebnom konaní chráni aj dôležitý záujem, ktorý sa nachádza na hranici medzi verejným a súkromným právom - kontrolu práva stavebníka stavať na danom pozemku. Podľa § 58 ods. 2 stavebného zákona musí stavebník v konaní preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo má k nemu iné právo v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Ak sa práva zo stavebného povolenia prevedú súkromnoprávnym úkonom na inú osobu, verejná moc stráca možnosť kontrolovať ochranu tohto záujmu.

Prax stavebných úradov

Sú známe dva typy postupov stavebných úradov. Prvá a podľa vedomostí častejšia prax je pomerne priamočiara. Podľa viacerých stavebných úradov zmluva o prevode práv stavebníka konštituuje právne nástupníctvo v zmysle § 70 stavebného zákona. Na základe takejto zmluvy v spojení s oznámením stavebnému úradu považujú úrady práva zo stavebného povolenia za prevedené. Táto interpretácia je sporná, pretože práva zo stavebného povolenia ako individuálneho správneho aktu in rem by mali byť viazané na vec a prechádzať na inú osobu len spolu s právom k tejto veci.

Druhá možnosť je povolenie zmeny stavby podľa § 68 stavebného zákona. Stavebný úrad vydá nové rozhodnutie, ktorým zmení stavebné povolenie v časti o osobe stavebníka. Tento postup sa javí ako čistejší, než akceptovanie zmeny stavebníka súkromnoprávnym úkonom. Na druhej strane je otázne, či zmena stavebníka je zmenou stavby. Okrem toho nie je jasné, čo by mal stavebník v takomto konaní dokladať a do akej miery sa táto zmena dotýka práv, právom chránených záujmov alebo povinností účastníkov konania a záujmov chránených dotknutými orgánmi v zmysle § 68 ods. 2 stavebného zákona. Ak by stavebný úrad usúdil, že táto zmena sa ich týka, bolo by potrebné zmenu opätovne prerokovať a rozhodovať o námietkach, resp. ďalších záväzných podmienkach.

Komparatívny pohľad: Poľská úprava

Veľmi zaujímavá a inšpiratívna je poľská úprava. Čl. 40 poľského stavebného zákona (Dz.u. z 2006 r., Nr. 156 poz. 1118, Prawo budowlane) tento problém veľmi konkrétne a prakticky rieši. "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 [stavebné povolenie] je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo povolenie vydané, preniesť toto povolenie na inú osobu, pokiaľ táto osoba spĺňa všetky podmienky ustanovené v tomto povolení a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Citovaný čl. 32 § 4 bod 2 hovorí o dôkaze, že osoba disponuje príslušným právom k nehnuteľnosti. Stranami tohto konania sú len osoby, medzi ktorými sa prenáša stavebné povolenie.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Táto úprava ideálnym spôsobom rieši uvedený problém. Chráni "záujem na oprávnenom využívaní pozemkov", zabezpečuje právnu istotu súkromných subjektov, ktoré vedia aké dokumenty sú potrebné, ukladá správnemu orgánu po predložení príslušných dokumentov povinnosť rozhodnutie vydať, jasne stanovuje účastníkov konania a nevyvoláva pochybnosti, ktoré by mohlo vyvolať konanie podľa § 68 nášho stavebného zákona (či sú zmenou dotknuté práva, atď.).

Úvahy de lege ferenda

Poľská úprava vhodným spôsobom vyvažuje legitímny záujem súkromných osôb na zmene stavebníka (ktorý by z hľadiska ochrany verejných záujmov v stavebnom konaní nemal byť pre verejnú moc problematický) a záujem na kontrole oprávneného využívania pozemkov. Obdobná úprava by bola vhodná aj pre slovenské účely. Zákonodarca by mal upraviť konanie, v ktorom by stavebný úrad na návrh rozhodol o zmene stavebníka, pričom nový stavebník by bol povinný preukázať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Takéto konanie by mohlo byť relatívne jednoduché a rýchle, keďže stavebný úrad by nemusel žiadať o stanoviská dotknutých orgánov a účastníkov. Návrh nového stavebného zákona túto otázku nerieši.

Metodické usmernenia k stavbám po roku 1976

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976

Zákon č. 50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) svojou novelou zákonom č. 46/2024 Z. z., ustanovením § 142l ods. 3 zaviedol, že stavby postavené pred 1. októbrom 1976, sa považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi (tzv. generálna amnestia) od 1. apríla 2024. Stavebný úrad k týmto stavbám nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona. Zákonný vznik legálnosti stavby ale nemá žiaden vplyv na existenciu, trvanie alebo práva k vlastníctvu pozemku na ktorom takáto stavba stojí. Od 1. apríla 2024 sa všetky stavby zhotovené pred 1. októbrom 1976 považujú za postavené v súlade s platnými predpismi bez ohľadu na vydané kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie; na zápis týchto stavieb do katastra sa ale naďalej aplikuje len § 46 ods. 7 katastrálneho zákona.

Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989

Stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so stavebným zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená (tzv. amnestia). Stavebný úrad k týmto stavbám taktiež nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona.

K stavbám v rámci obdobia tzv. amnestie sú však v ustanovení § 142 l ods. 3, druhej vety uvedené ešte dve podmienky, a to, že tieto stavby sa musia užívať nepretržite na svoj účel a musí byť preukázané, že vlastník tejto stavby bol ku dňu 1. apríla 2024 aj vlastníkom pozemku, na ktorom je stavba postavená alebo má k nemu iné právo, ktoré je definované v zmysle ust. § 139 ods. 1 stavebného zákona. Rovnako ako pri generálnej amnestii k zápisu do katastra takýchto stavieb môže dôjsť len na základe návrhu, pričom sa pre stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 dňom 1. apríla 2024 aplikuje § 46 ods. 10 katastrálneho zákona.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Na zápis stavby do katastra nehnuteľností sa predkladá podľa ustanovenia § 46 ods. 10 katastrálneho zákona oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou.

Stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025

Zákonom č. 46/2024 Z. z. bol do § 140d stavebného zákona, zavedený nový inštitút tzv. preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Uvedená úprava určovala stavebnému úradu, aby pri stavbách, ktoré boli zhotovené v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024 a po zhotovení boli na daný účel nepretržite užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, na žiadosť ich vlastníka preskúmal ich spôsobilosť na trvalé užívanie a ich trvalé užívanie povoliť. Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa týka všetkých stavieb, ktoré mali byť predmetom územného rozhodnutia, stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia alebo ohlásenia s výnimkou reklamných stavieb.

Zákonom č. 26/2025 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti so zmenami vyvolanými Stavebným zákonom bol novelizovaný aj stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.). Novelou sa predĺžila lehota stavieb na ktoré sa dá aplikovať konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie a to tak, že ho možno aplikovať na stavby zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025. Upustilo sa od podmienky, že nemožno podať žiadosť o preskúmanie, ak sa začalo konanie podľa § 88a stavebného zákona (konanie o dodatočnom povolení stavby). Žiadosť o preskúmanie tak možno podať aj v prípade ak začalo konanie podľa § 88a a to aj v prípade, ak sa takéto konanie začalo pred 15. marcom 2025. Možnosť podania žiadosti vlastníka takejto stavby je limitovaná do 31. decembra 2025.

Na konanie podľa § § 140d stavebného zákona je vecne príslušný stavebný úrad, ktorý by bol príslušný vydať pre stavbu kolaudačné rozhodnutie, a ak ide o stavbu, pre ktorú sa nevyžaduje kolaudácia, orgán, ktorý by bol príslušný na povolenie stavby (§ 140d ods. 8 stavebného zákona).

Vyvlastňovanie pozemkov a stavieb

Návrh zákona o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov bol vypracovaný v súlade s Programovým vyhlásením vlády SR - časť Stavebníctvo a uznesením vlády SR č. 696 z 4. decembra 2013 k návrhu Plánu legislatívnych úloh vlády SR na rok 2014. V občianskom práve je vyvlastnenie upravené v § 128 ods.

Návrh zákona upravuje problematiku vyvlastnenia z hmotnoprávneho hľadiska, ako aj z hľadiska procesného. Podmienky odňatia alebo obmedzenia vlastníckeho práva vyvlastnením sú formulované v súlade s Listinou základných práv a slobôd a Ústavou SR, a to z hľadiska preukázania verejného záujmu na vyvlastnení, účelu, rozsahu a obsahu vyvlastnenia, ako aj z hľadiska podmienok na poskytnutie primeranej náhrady za vyvlastnenie. Účel vyvlastnenia je viazaný na osobitné zákony z dôvodu, že účel vyvlastnenia vo verejnom záujme ako aj ďalšie hmotnoprávne podmienky vyvlastnenia, sú zakotvené v jednotlivých osobitných zákonoch, ktoré komplexne upravujú problematiku osobitných druhov stavieb vrátane vyvlastnenia na konkrétne účely, ktoré tvoria predmet ich úpravy (napr. cesty, železnice, letiská, banské stavby a dobývacie priestory, stavby pre obranu štátu, vodné stavby, protipovodňové úpravy a pod.).

Základné podmienky vyvlastnenia sú zakotvené priamo v Ústave Slovenskej republiky a následne v Občianskom zákonníku. Podľa čl. 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky k vyvlastneniu alebo nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva možno prikročiť iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu. Návrh zákona ustanovuje, so zdôraznením výnimočnosti tohto inštitútu, že vyvlastnenie sa môže uskutočniť len vtedy, ak cieľ vyvlastnenia nemožno dosiahnuť dohodou alebo iným spôsobom.

tags: #katastrálny #bulletin #stavebné #povolenie #po #roku