Štruktúra katastrálneho bulletinu a jej význam v kontexte prihlasovania trvalého pobytu a stavebného práva

Tento článok sa zaoberá štruktúrou katastrálneho bulletinu a jeho významom v kontexte prihlasovania trvalého pobytu a stavebného práva na Slovensku. Skúmame, ako katastrálny bulletin prispieva k riešeniu otázok týkajúcich sa apartmánov, stavebných predpisov a vlastníckych práv.

Úvod do problematiky

V súčasnosti je často diskutovaná téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, ktoré sú označované ako apartmány. Existujú dva hlavné názorové prúdy: jeden tvrdí, že trvalý pobyt v apartmáne nie je možný, pretože sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý prúd argumentuje tým, že ak je apartmán v katastri nehnuteľností vedený ako byt, trvalý pobyt je možné prihlásiť. Pre správne pochopenie tejto problematiky je nevyhnutné definovať základné pojmy ako byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytu.

Právny rámec ohlasovania pobytu

Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. V zmysle § 3 ods. 2 tohto zákona, občan môže mať trvalý pobyt len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu. Toto ustanovenie jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom, ktorá je určená na bývanie.

Definícia budovy a bytu v slovenskom právnom poriadku

Pre presné pochopenie problematiky je potrebné definovať pojmy budova a byt. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) definuje stavby ako pozemné a inžinierske. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.

Definícia bytu sa nachádza aj v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tohto zákona je byt miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Rozdiely v definíciách bytu

Je dôležité všimnúť si rozdiely medzi definíciami bytu v stavebnom zákone a v bytovom zákone. Stavebný zákon definuje byt ako miestnosť alebo súbor miestností určených na trvalé bývanie, pričom obytná miestnosť musí spĺňať stavebnotechnické podmienky na trvalé bývanie. Bytový zákon definuje byt ako miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie.

Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viaceré rozhodnutia, vrátane kolaudačného rozhodnutia. Podľa § 76 ods. 1 stavebného zákona, dokončenú stavbu alebo jej časť možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia. V kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom.

Problematika apartmánov

Pojem apartmán nemá v slovenskej legislatíve presnú definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie, vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Na túto otázku neexistuje jednoznačná odpoveď. Pôvod problematiky apartmánov je potrebné hľadať v územno-plánovacej činnosti miest a obcí.

Mestá a obce schvaľujú územné plány, ktoré určujú pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Stavebníci musia tento pomer dodržiavať. Pri stavbe budovy môžu vzniknúť priestory, ktoré nie je možné označiť za "plnohodnotný byt", pretože prekračujú limit bytov uvedený v územnom pláne alebo nespĺňajú stavebnotechnické predpisy. Ak chce developer využiť tieto priestory na trvalé bývanie, označí ich ako apartmány.

Podľa odbornej verejnosti sú apartmány miestnosti v budovách, ktoré sa javia ako byty, ale nespĺňajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru alebo nemajú dostatok denného svetla. Stavebný úrad musí posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení a všetky technické normy predtým, ako povolí užívanie budovy.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Úloha stavebného úradu

Byt je súborom miestností určených na trvalé bývanie. Subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania priestoru, je stavebný úrad. Ak apartmány nespĺňajú stavebnotechnické normy alebo boli označené za apartmány z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, stavebný úrad by pri kolaudácii nemal označiť tieto priestory za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.

Stanovisko Ministerstva vnútra SR a katastra nehnuteľností

Podľa § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov, občan pri ohlasovaní trvalého pobytu predkladá doklad o vlastníctve budovy alebo jej časti, teda list vlastníctva. Ministerstvo vnútra SR sa vyjadrilo, že trvalý pobyt v apartmáne je možný, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.

V katastrálnom bulletine č. 3/2007 kataster uviedol, že podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, sa v katastri nehnuteľností evidujú byty a nebytové priestory. Keďže katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastra nehnuteľností apartmán ako byt, aj keď ide o sezónne bývanie.

Záver a odporúčania

Odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoznačná a každý prípad je potrebné posudzovať individuálne. Je potrebné rozlišovať, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy. Podľa katastra nehnuteľností sa apartmány zapisujú do katastra nehnuteľností ako byty. V takom prípade nie je dôvod na odmietnutie zápisu trvalého pobytu v apartmáne.

Dôležité je ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov, podľa ktorého má občan trvalý pobyt len v budove alebo jej časti, ktorá je určená na bývanie. Za časť budovy sa považuje aj byt. Ak je však apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako nebytový priestor, situácia je odlišná. Ohlasovňa pobytov nemá právomoc posudzovať, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie, túto právomoc má výlučne stavebný úrad.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Metodické usmernenia Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky vydáva metodické usmernenia k aplikácii stavebného zákona. Tieto usmernenia sa týkajú stavieb postavených pred 1. októbrom 1976, od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 a od 1. januára 1990 do 31. marca 2025.

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi (tzv. generálna amnestia). Stavebný úrad k týmto stavbám nevedie žiadne konanie v zmysle stavebného zákona.

Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989

Stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa považujú za stavby postavené v súlade so stavebným zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená.

Stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2025

Zákonom č. 46/2024 Z. z. bol do § 140d stavebného zákona zavedený inštitút preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie. Stavebný úrad preskúma spôsobilosť stavby na trvalé užívanie a jej trvalé užívanie povolí, ak boli zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025. Možnosť podania žiadosti vlastníka takejto stavby je limitovaná do 31. marca 2026.

Vecné bremená a ich vplyv na katastrálne konanie

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvoláva len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou. Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom.

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena

Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo, prípadne obec (alebo iný orgán verejnej správy). V mene právnickej osoby uzatvára zmluvu o zriadení vecného bremena štatutárny orgán.

tags: #katastrálny #bulletin #štruktúra