Katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z.: Komplexný výklad

Katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z. je kľúčovým právnym predpisom, ktorý upravuje evidenciu nehnuteľností na Slovensku. Zákon definuje postup pri evidencii nehnuteľností, jej vedenie, zápis práv k nehnuteľnostiam a iné súvisiace záležitosti. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný výklad tohto zákona, zohľadňujúc jeho historický vývoj, súčasné znenie a praktické aplikačné problémy.

Historický kontext evidencie nehnuteľností na Slovensku

Evidencia pôdy na našom území má hlboké korene, siahajúce až k berným (daňovým) rulám Márie Terézie. V počiatkoch išlo primárne o súpis pozemkov a majetkov na daňové účely. Historicky sa evidencia nehnuteľností na Slovensku viaže na pozemkový kataster a pozemkové knihy. Ríšsky zákonník č. 96 z roku 1871 prepojil pozemkový kataster a pozemkové knihy a určil, že pozemkové hárky tvoria základ pre pozemkovú knihu. V pozemkovej knihe sa evidovali vlastnícke práva k nehnuteľnostiam a používal sa intabulačný systém, podľa ktorého sa vlastníctvo nadobúdalo vkladom do pozemkovej knihy.

Tento konštitutívny princíp bol zrušený Občianskym zákonníkom č. 141/1950 Zb., tzv. stredným občianskym zákonníkom. Ten síce zápis do pozemkovej knihy naďalej predpokladal, ale prestal sankcionovať nezapisovanie do nej neplatnosťou úkonov. Tým, a tiež skutočnosťou, že došlo k zmene v dôsledku prechodu na socializmus, ktorý uprednostňoval všeľudové vlastníctvo a potláčal osobné vlastníctvo k pôde, mnohé prevody a prechody vlastníckeho práva neboli do pozemkovej knihy zapísané. Taktiež zanikla dovtedajšia zásada, že stavba je súčasťou pozemku.

Stav trval do roku 1964, keď štát zriadil strediská geodézie, ktoré evidovali nehnuteľnosti, a to v novozakladaných evidenciách, zoznamoch a súpisoch, z ktorých sa neskôr stali listy vlastníctva.

Od rozdelenia Československa a vzniku Slovenskej republiky nastala potreba samostatnej úpravy evidencie nehnuteľností, ako aj práv k nehnuteľnostiam. Právna úprava platná v období rokov 1993 až 1995 bola zakotvená v zákonoch č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a v zákone č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike. Išlo o predpokladané provizórne riešenie, ktoré malo byť platné dočasne, a to do doby prijatia moderného civilného kódexu. Keďže práce na novom občianskom zákonníku neboli zavŕšené a zákony zmeneným potrebám spoločnosti nevyhovovali, bola pre daný stav vypracovaná nová norma.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Prijatie a obsah Katastrálneho zákona č. 162/1995 Z. z.

Bol prijatý zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), ktorý nadobudol účinnosť 1. 1. 1996. Tento zákon aj s mnohými novelizáciami platí dodnes. Bezprostredne po ňom nasledovalo prijatie zákona č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii, ktorý na zákon č. 162/1995 Z. z. Aj napriek tomu, že týmito zákonmi sa v súčasnosti riadime, stále je priestor na ich zlepšenie tak, aby nevznikali pri aplikácii výkladové problémy.

Katastrálny zákon upravuje najmä:

• Kataster nehnuteľností: Geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Súčasťou katastra sú údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam a to o vlastníckom práve, záložnom práve, vecnom bremene, a o predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva, ako aj o právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí, zo správy majetku vyšších územných celkov, o nájomných právach k pozemkom, ak nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej päť rokov.
• Katastrálne operáty: Kataster tvoria katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území.
• Katastrálne územie: Časť zemského povrchu oddelená od susedných častí hranicou územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranicou vymedzenou právom k nehnuteľnosti, hranicou držby alebo hranicou druhu pozemku, alebo rozhraním spôsobu využívania pozemku. Je určená lomovými bodmi. Za hranicu susedných pozemkov vymedzenú vlastníckym právom sa považuje hranica podľa skutočnej držby, ak ju vlastníci susedných pozemkov uznávajú a ak nie je medzi nimi sporná.
• Parcela: Je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej parcelného čísla.
• Hranica pozemku: Je vymedzenie tvaru a rozmerov nehnuteľnosti alebo katastrálneho územia ich hranicami. Je ich definovanie v zobrazovacom systéme.
• Lomový bod: Je bod, v ktorom sa lomí hranica územnej správnej jednotky, katastrálneho územia, zastavaného územia obce, hranica vymedzená právom k nehnuteľnosti, hranica držby, hranica druhov pozemkov alebo rozhrania spôsobu využívania pozemkov.
• Výmera parcely: Je vyjadrenie plošného obsahu priemetu pozemku do zobrazovacej roviny v plošných metrických mierach. Veľkosť výmery parcely vyplýva z geometrického určenia a polohového určenia pozemku a zaokrúhľuje sa na celé štvorcové metre.
• Katastrálne územia: Je územno-technická jednotka, ktorú tvorí územne uzavretý a v katastri spoločne evidovaný súbor pozemkov.
• Katastrálny operát: Je súbor dokumentačných materiálov obsahujúcich údaje katastra z jedného katastrálneho územia.
• Katastrálna mapa: Je polohopisná mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sa v katastrálnej mape zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a spravidla značkami druhov pozemkov.
• Mapa určeného operátu: Je mapa, na ktorej sú zobrazené pozemky vymedzené vlastníckymi hranicami v nájme právnických osôb a fyzických osôb a sú zlúčené do väčších celkov.
• Súlad údajov katastra: Je porovnanie zápisu a zákresu tej istej nehnuteľnosti vo verejnej listine a inej listine a v iných operátoch so zápisom a zákresom v súbore popisných informácií a v súbore geodetických informácií katastra.
• Geodetické práce: Pre účely katastra sa geodetickými prácami rozumejú meračské práce, zaznamenávanie a spracúvanie výsledkov merania, zobrazovacie práce a aktualizácia súboru geodetických informácií.
• Rozostavaná stavba: Na evidovanie v katastri je to stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.
• C-KN Parcely: Je parcela, ktorej hranice sú v teréne viditeľné a zobrazené na katastrálnej mape (čo je hlavný rozdiel oproti parcelám registra E). Register C pokrýva celé katastrálne územie, tj. každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.
• E-KN Parcely: Je parcela zapísaná v katastri, ale jej hranice nie sú v teréne viditeľné. Parcely registra E sú evidované na mape určeného operátu a na rozdiel od CKN parciel, nepokrývajú celé katastrálne územie. Každá EKN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej CKN parcele.

Kľúčové definície a inštitúty

Iná oprávnená osoba

Katastrálny zákon definuje tzv. inú oprávnenú osobu. Ide o osobu oprávnenú z práva k nehnuteľnosti, a to záložný veriteľ, oprávnený z vecného bremena, nájomca, správca majetku štátu, vyššieho územného celku alebo obce. Taktiež Slovenský pozemkový fond a správca lesného pozemku, ak ide o nakladanie s pozemkami nezistených vlastníkov.

Evidencia stavieb

V doterajšom znení katastrálneho zákona platilo, že v katastri „sa spravidla“ nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Táto formulácia spôsobovala aplikačné problémy (akú záväznosť má „spravidla“), preto sa budú evidovať len tie stavby, ktoré majú obvodové múry a budú uzavreté strešnou konštrukciou (vypúšťaný § 6 ods.).

Rozhodovanie v pochybnostiach

Doteraz platilo, že v prípade pochybností, či ide o predmet evidovania v katastri, rozhodoval príslušný okresný úrad (teda ten, ktorý bol príslušný na konanie).

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Zápis práv k nehnuteľnostiam

Katastrálny zákon upravuje rôzne spôsoby zápisu práv k nehnuteľnostiam, vrátane vkladu, záznamu a poznámky. Za prínosné a nosné ustanovenia treba považovať najmä tie, ktoré sa týkajú vkladov, záznamov a poznámok.

Vklad

Vklad je najčastejší spôsob zápisu práv k nehnuteľnostiam. Práva k nehnuteľnostiam8) zo zmlúv uvedené v § 1 ods. (2) Práva k nehnuteľnostiam uvedené v § 1 ods. povolení ku dňu určenému v návrhu na vklad.

Správa katastra preskúma zmluvu, či je v súlade so zákonom, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Proti rozhodnutiu správy katastra možno podať odvolanie do 30 dní odo dňa jeho doručenia. Lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad je 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.

Návrh na vklad sa podáva na tlačive, ktoré sa zverejní na internetovej stránke úradu. Podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. Zmluva môže byť opravená dodatkom so skončeným textom, ak s tým účastníci súhlasia. Vkladové konanie je ukončené právoplatným rozhodnutím správy katastra o povolení vkladu.

Záznam

Záznam sa používa na zápis práv k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu alebo inou skutočnosťou. (2) Pri zápise údajov o právach k nehnuteľnostiam (§ 1 ods. 1 písm. o udelení súpisného čísla, 15) ak sa nepreukáže niečo iné. (1 písm. o zrušení súpisného čísla.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Poznámka

Poznámka sa zapisuje do katastra na základe rozhodnutia súdu alebo iného štátneho orgánu. (3) Na vykonanie zmeny podľa odseku 1 písm. v katastrálnom operáte. Námietky možno podať proti chybám v obnovenom katastrálnom operáte.

Katastrálny operát a jeho obnova

Katastrálny operát je súbor dokumentačných materiálov obsahujúcich údaje katastra z jedného katastrálneho územia. V prípade, ak katastrálny operát nezodpovedá skutočnému stavu, môže dôjsť k jeho obnove. o začatí konania dotknutú správu katastra. Práva a vecného bremena k týmto pozemkom sa zapisujú do obnovený katastrálny operát.

Aplikačné problémy a výkladové nejasnosti

Aj napriek novelizáciám, katastrálny zákon stále obsahuje ustanovenia, ktoré môžu spôsobovať aplikačné problémy a výkladové nejasnosti. Príkladom je evidencia inžinierskych a drobných stavieb, kde formulácia "sa spravidla" viedla k nejednoznačnosti.

Spoluvlastníctvo a jeho evidencia

Podľa § 137 ods. Pri spoluvlastníctve nie je podiel na veci reálne vymedzený, nie je teda zrejme, ktorému zo spoluvlastníkov patrí tá-ktorá časť zo spoločnej veci, nemožno teda ani povedať, že ak piati dedičia dedia celok pozemku o výmere 5 000 m2 rovným dielom po 1/5-ine vzhľadom na celok, že dedia každý časť tohto pozemku o výmere po 1 000 m2. V rámci dedičského konania nevznikajú rozdelením jestvujúcich pozemkov ďalšie menšie pozemky, v rámci tohto konania dedičia dedia pozemky v takom stave, v akom ich poručiteľ zanechal ku dňu svojej smrti (JUDr. Karol KOVÁCS, ARS NOTARIA č. 3/2004, str. 18). Pre jednoduchšie vysvetlenie, ak niekto vlastní napr. 1/2 z pozemku, nemôže si svoju polovicu oplotiť z dôvodu, že vlastní 1/2 z každého centimetra štvorcového tohto pozemku.

tags: #katastrálny #zákon #162/1995 #Z. #z. #výklad