Katastrálny zákon: Overenie podpisu a jeho vplyv na katastrálne konanie

V právnej praxi sa občas stáva, že orgán štátnej správy, po obdržaní návrhu na začatie konania, toto konanie preruší a požaduje dodatočné informácie alebo prílohy, hoci navrhovateľ je presvedčený, že jeho podanie je kompletné a bez nedostatkov. Tento článok sa zameriava na špecifický prípad overovania podpisu na zmluve o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ak je jednou zo zmluvných strán osoba nachádzajúca sa mimo územia Slovenskej republiky.

Úvod do problematiky overovania podpisov v katastrálnom konaní

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate dňom podpisu kúpnej zmluvy, ale až vkladom do katastra. Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu a vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností.

Konanie o povolení vkladu sa začína výlučne na návrh, ktorý môže podať účastník právneho úkonu, teda zmluvná strana. K návrhu na vklad je potrebné priložiť zmluvu, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Katastrálny zákon ustanovuje aj ďalšie prípadné prílohy.

Pri prevádzaní nehnuteľností musia byť podpisy na zmluve úradne overené. Overenie podpisu znamená potvrdenie, že ide o podpis konkrétnej osoby, spravidla identifikovanej podľa občianskeho preukazu. Osvedčenie podpisu vykonávajú notári a obecné, či mestské úrady a je spoplatnené.

Kedy je potrebné osvedčiť podpis na zmluve?

Potreba osvedčenia podpisu účastníka na zmluve je zakotvená v § 42 ods. 3 katastrálneho zákona (zák. č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam). Podľa tohto ustanovenia, podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.

Prečítajte si tiež: Ako získať späť poplatok za kataster

Toto neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Typy zmlúv, pri ktorých je potrebné osvedčenie podpisu

• Zmluva o prevode nehnuteľností: V prípade prevodnej zmluvy sa osvedčuje len podpis prevodcu, t.j. toho, kto prevádza nehnuteľnosť druhému účastníkovi. Pri kúpnej zmluve je prevodcom predávajúci, pri darovacej zmluve je to darca. Zámenná zmluva je takisto prevodnou zmluvou, pričom v jej prípade sa musia osvedčiť podpisy všetkých účastníkov.
• Zmluva o zriadení, či zrušení vecného bremena: V prípade zmluvy o zriadení vecného bremena sa osvedčuje podpis toho, kto bude povinným z vecného bremena. V prípade zániku vecného bremena sa osvedčuje podpis osoby, ktorej svedčí právo z vecného bremena - teda oprávnenej osoby, ktorá vecné bremeno vykonáva.
• Dohoda o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov: Na dohode o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa osvedčujú podpisy oboch manželov.
• Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva: Na dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť osvedčené podpisy všetkých spoluvlastníkov.

Ak sa zmluva vyhotoví u notára vo forme notárskej zápisnice, alebo sa autorizuje u advokáta, podpisy žiadneho z účastníkov na zmluve nie je potrebné osvedčovať. Taktiež nie je potrebné osvedčovať podpisy špecifických účastníkov zmluvy ako je štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec, mesto, vyšší územný celok (samosprávne kraje), Železnice SR.

Ak je účastník zmluvy zastúpený a zmluvu podpisuje jeho splnomocnenec, osvedčenie podpisu splnomocniteľa sa musí vykonať na plnej moci (§ 30 ods. 4 písm. c/ katastrálneho zákona), ktorá sa predloží do katastrálneho konania spolu so zmluvou.

Problém osvedčovania podpisov v zahraničí a požiadavka Apostille

Vo veci prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území Slovenskej republiky, ak je zmluvnou stranou osoba nachádzajúca sa mimo územia Slovenskej republiky, musí byť jej podpis úradne osvedčený, ak sa jedná o prevodcu. Vzhľadom na uvedené tak dôjde k osvedčeniu podpisu notárom pôsobiacim mimo Slovenskej republiky. Zmluva o prevode vlastníckeho práva je následne podaná na kataster.

Príslušný katastrálny úrad začaté katastrálne konanie môže prerušiť s odôvodnením, že na povolenie vkladu je nevyhnutné doložiť Apostille, a to spolu s jej úradným prekladom.

Prečítajte si tiež: Otváracie hodiny Katastrálneho úradu Zvolen

Kedy je požiadavka Apostille oprávnená?

Výsledok konania závisí od jeho okolností. Katastrálny úrad môže požadovať od účastníka konania Apostille nad rámec svojich zákonných oprávnení, avšak na druhej strane môže byť prípustným aj záver, že katastrálny úrad požaduje Apostille oprávnene.

Východiskovým dokumentom na účely posúdenia predmetného prípadu je Dohovor o zrušení požiadavky vyššieho overenia zahraničných verejných listín (ďalej aj ako „Haagsky dohovor o Apostille“). V prvom rade je potrebné zistiť, či obe krajiny (t. j. krajina, v ktorej sa osvedčenie podpisu vykonalo a krajina, v ktorej sa má doložka o osvedčení podpisu použiť) sú zmluvnými stranami Haagskeho dohovoru o Apostille alebo nie.

Pokiaľ teda sú oba štáty zmluvnými stranami predmetného dohovoru, je v zmysle článku 3 druhý odsek Haagskeho dohovoru o Apostille potrebné ďalej skúmať, či medzi týmito krajinami neexistuje bilaterálna zmluva, ktorá by požiadavku Apostille zrušila, zjednodušila alebo listinu, ktorá má byť predložená v druhom štáte, z požiadavky vyššieho overenia vyňala.

Príklad: Osvedčenie podpisu v Rakúsku

Na účely ďalšieho posúdenia vyššie uvedenej modelovej situácie bude východiskovou krajinou, v ktorej došlo k úradnému osvedčeniu podpisu predávajúceho, Rakúska republika. Rakúska republika je ako aj Slovenská republika zmluvnou stranou Haagskeho dohovoru o Apostille. Medzi Slovenskou a Rakúskou republikou súčasne existuje bilaterálna zmluva v zmysle článku 3 druhý odsek Haagskeho dohovoru (Zmluva medzi Československou socialistickou republikou a Rakúskou republikou o vzájomnom právnom styku v občianskoprávnych veciach, o listinách a o právnych informáciách so Záverečným protokolom).

S ohľadom na vyššie uvedené tak nie je osvedčenie podpisu vykonané rakúskym notárom na účely katastrálneho konania prebiehajúceho na území Slovenskej republiky potrebné ďalej overovať. Znamená to, že požiadavka Apostille by v predmetnom katastrálnom konaní bola zo strany katastrálneho úradu prekročením jeho právomoci.

Prečítajte si tiež: Dubovany: Katastrálne zmeny

Napriek tomu je však bežnou praxou, že katastrálne konanie v prípade, ktorý bol namodelovaný vyššie, je zo strany katastrálneho úradu prerušené s tým, že na účely povolenia vkladu do katastra nehnuteľností je potrebné (aspoň podľa názoru dotknutého katastrálneho úradu) doložiť Apostille. Súčasne nie je zriedkavou ani požiadavka úradného prekladu dokladanej Apostille.

V zmysle Oznámenia Ministerstva zahraničných vecí Slovenskej republiky č. 213/2002 Z. z. musí „správa katastra pri posudzovaní zahraničnej verejnej listiny skúmať, či existuje dvojstranná zmluva o právnej pomoci, ktorú uzavrela SR so štátom, z ktorého pochádza daná listina. Súčasne nie je v zmysle predmetného Oznámenia nevyhnutné Apostille, ak je táto skutočne potrebná, prekladať, keďže „vzor osvedčenia - „apostille“ [je] uvedený v prílohe k Haagskemu dohovoru a je stanovený jednotne pre všetky zmluvné štáty Haagskeho dohovoru.“ Z dôvodu uvedeného tak kataster nehnuteľností nie je oprávnený preklad Apostille vyžadovať.

V prípade Rakúskej republiky je preto možné jednoznačne skonštatovať, že požiadavka katastra nehnuteľností doplniť k overovacej doložke rakúskeho notára Apostille spolu s jej úradným prekladom je konaním nad rámec zákonného oprávnenia katastrálneho úradu.

Možnosti riešenia a odporúčania

Za týmto účelom má podľa vyjadrenia Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) katastrálny úrad buď možnosť prerušiť konanie v súlade s § 31a písm. f) zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon), alebo zamietnuť návrh na vklad.

Vzhľadom na relatívne nízky počet bilaterálnych zmlúv by mohol ÚGKK v zmysle § 12 ods. 1 písm. a) Katastrálneho zákona usmerniť katastrálne úrady (t.j. im poskytnúť zoznam orgánov) potom, ako sám overí ich právomoci pomocou Ministerstva zahraničných vecí SR, prípadne zastupiteľských úradov SR v príslušných štátoch.

tags: #katastrálny #zákon #overenie #podpisu