Overenie zmluvy pre kataster: Kompletný sprievodca

Proces prevodu nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo nebytový priestor, je komplexný a vyžaduje si dôkladnú prípravu, najmä pokiaľ ide o kúpnu zmluvu. Náš článok vám poskytne užitočné informácie a prevedie vás krokmi potrebnými na úspešné overenie zmluvy pre kataster.

Právny rámec kúpnej zmluvy

Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všeobecnosti je nevyhnutné, aby kúpna zmluva spĺňala podmienky stanovené v § 42 ods. 2 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Ak ide o prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, je potrebné zohľadniť aj § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.

Medzi ďalšie dôležité náležitosti patrí:

• Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. g) katastrálneho zákona.
• Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 6 katastrálneho zákona.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Na to, aby bol prevod nehnuteľnosti právne účinný, je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť:

• Zmluvu, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
• Dohodu o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.
• Situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku (pri prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome).

Doručovanie písomností

Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.

Elektronické podanie

Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Oznámenie o návrhu na vklad

Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.

Rozhodnutie o návrhu na vklad

Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Poplatky

Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.

Overovanie podpisov

Podpisy účastníkov zmluvy sa často overujú, aby sa zabezpečila pravosť a právna istota, čo je obzvlášť dôležité pri prevode nehnuteľností. Overenie podpisu nespochybňuje platnosť zmluvy; naopak, je to bežný a odporúčaný postup. Zmluva by však mohla byť neplatná, ak by bolo s overením manipulované alebo by neodrážala slobodnú vôľu niektorej zo strán. Samotné overenie podpisov však nepredstavuje dôvod neplatnosti zmluvy.

Podpis predávajúcej osoby môže byť osvedčený na obecnom/mestskom úrade (matrike) aj v prípade, že obec je kupujúcou stranou, ide o prenesený výkon štátnej správy, ktorý len potvrdzuje totožnosť a to, že osoba podpis urobila alebo uznala, bez posudzovania obsahu zmluvy. Samotný fakt, že podpis overila obec ako „druhá strana“ zmluvy, nie je dôvodom neplatnosti kúpnej zmluvy ani dôvodom na zamietnutie vkladu do katastra. Neplatnosť by prichádzala do úvahy len ak by osvedčenie vykonal na to neoprávnený orgán/osoba, osvedčenie by nemalo zákonné náležitosti alebo by bol vada vôle predávajúcej.

Podľa ustanovenia § 42 ods. 3 zákona o katastri nehnuteľnosti je nutné, aby prevodca vlastníckeho práva k nehnuteľnosti evidovanej v katastri nehnuteľností mal na darovacej zmluve úradne overený podpis. Darovacia zmluva bez úradne overeného podpisu nie je spôsobilým podkladom pre zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v katastri.

Ak ste túto nehnuteľnosť nezahrnuli do dohody o vyporiadaní a chcete ju zahrnúť formou dodatku, dotatok k dohode o vyporiadaní BSM musí byť rovnako podpísaný oboma bývalými manželmi, pričom ich podpisy musia byť úradne overené.

Prečítajte si tiež: Psychiatrická PN: Trvanie a podrobnosti

Pri podávaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné, aby podpisy predávajúcich na kúpno-predajnej zmluve boli osvedčené, či už na matrike alebo u notára. Toto kritérium platí pre všetkých predávajúcich. Osvedčenie podpisov je nevyhnutné na zabezpečenie právnej istoty a na to, aby kataster mohol akceptovať návrh na vklad. Podpisy kupujúcich sa však neoverujú.

Platnosť overeného podpisu

Podľa ust. § 47 Občianskeho zákonníka návrh na vklad je potrebné podať v lehote do 3 rokov. Ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak nebol podaný návrh na vklad do troch rokov, potom zo zákona platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.

Riziká a odporúčania

Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.

Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.

Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.

Zánik práva a nová manželka

Ak bývalý partner "nestihne" podpísať darovaciu zmluvu na byt, prípadne sa ožení skôr, než nadobudne platnosť darovacia zmluva na onen byt, jeho nová manželka nebude mať automaticky právo na tento byt. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Ak darovacia zmluva nebude platná a účinná pred uzavretím manželstva, byt nebude súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

tags: #overenie #zmluvy #pre #kataster