Ako často sa môže predlžovať nájomná zmluva?

Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. V Slovenskej republike existujú dva hlavné typy nájomných zmlúv: bežná nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka a krátkodobá nájomná zmluva, ktorá sa riadi zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Tento článok sa zameriava na frekvenciu a podmienky predlžovania krátkodobých nájomných zmlúv.

Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z.

Zákon č. 98/2014 Z. z. upravuje právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu. Tento zákon sa však nevzťahuje na všetky typy nájomných pomerov, napríklad na byty obstarané podľa osobitných predpisov, služobné byty, družstevné byty, byty vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov.

Definícia krátkodobého nájmu

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá spĺňa náležitosti podľa § 3 zákona č. 98/2014 Z. z. a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Náležitosti nájomnej zmluvy

Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu, krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie. Zmluva musí obsahovať najmä:

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

• Údaje o zmluvných stranách (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia fyzickej osoby alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby).
• Označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu.
• Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
• Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy.
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona.

Predĺženie nájomnej zmluvy

Krátkodobý nájom bytu možno predĺžiť dodatkom k zmluve o krátkodobom nájme bytu. Predĺženie zmluvy je možné docieliť dodatkom k zmluve o krátkodobom nájme bytu, pričom nájom bytu podľa zákona vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Pri predĺžení krátkodobej nájomnej zmluvy nie je potrebné tlačiť celú nájomnú zmluvu znova. Stačí písomný dodatok, ktorý presne odkáže na pôvodnú nájomnú zmluvu (číslo/dátum, zmluvné strany, predmet nájmu), určí nové obdobie nájmu (od-do alebo na určitý čas), prípadne uvedie zmeny. Ak žiadne zmeny nie sú, stačí uviesť vetu typu „ostatné ustanovenia pôvodnej zmluvy zostávajú bezo zmeny“.

Obmedzenia predĺženia

Podľa zákona o krátkodobom prenájme bytu je možné zmluvu predĺžiť maximálne dvakrát, a to každé predĺženie na obdobie dvoch rokov. Celková doba trvania nájmu vrátane predĺžení nesmie presiahnuť šesť rokov.

Ak by sa po dvoch predĺženiach uzatvorila rovnaká zmluva o krátkodobom nájme, len s inou dobou, mohlo by sa to chápať ako obchádzanie zákona, resp. ako predĺženie pôvodnej zmluvy.

Zánik nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu zanikne:

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

• Uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý.
• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone.
• Písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.
• Zánikom predmetu nájmu.

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca porušuje zmluvné podmienky, poškodzuje byt alebo mešká s platbami. Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie alebo ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie.

Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu

Prenajímateľ má právo na riadne a včasné platenie nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Má tiež právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca porušuje zmluvné podmienky.

Nájomca má právo na užívanie bytu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a na poskytovanie plnení spojených s užívaním bytu. Má tiež právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak sa byt stane nespôsobilým na užívanie.

Peňažná zábezpeka

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsobenej škody na byte alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Alternatívy k predlžovaniu krátkodobého nájmu

Po uplynutí maximálnej doby trvania krátkodobého nájmu (6 rokov) existujú alternatívne možnosti, ako pokračovať v prenájme nehnuteľnosti:

Prečítajte si tiež: Psychiatrická PN: Trvanie a podrobnosti

1. Uzatvorenie novej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka: Táto možnosť umožňuje prenajímať nehnuteľnosť na dobu neurčitú alebo na dobu určitú bez obmedzení zákona o krátkodobom nájme. Avšak, prenajímateľ musí poskytnúť bytovú náhradu. Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť tak podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
2. Predaj nehnuteľnosti a následný prenájom: Ak prenajímateľ nechce pokračovať v prenájme, môže nehnuteľnosť predať a nový vlastník môže uzatvoriť novú nájomnú zmluvu s nájomcom.

Praktické rady a odporúčania

• Písomné oznámenie o nepredĺžení nájmu: Ak prenajímateľ nemá záujem o predĺženie nájomnej zmluvy, odporúča sa, aby v dostatočnom predstihu (ideálne aspoň mesiac pred skončením nájmu) písomne oznámil nájomcovi, že nájomná zmluva nebude predĺžená a že je povinný byt vypratať a odovzdať.
• Doručenie oznámenia: Oznámenie by malo byť doručené preukázateľne, napríklad doporučeným listom alebo osobne proti podpisu.
• Práva prenajímateľa pri neoprávnenom užívaní bytu: Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, je prenajímateľ oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok.
• Súdne konanie: Ak nájomca byt neodovzdá, má prenajímateľ možnosť domáhať sa vypratania súdnou cestou.

tags: #ako #často #sa #môže #predlžovať #nájomná