Darovacia Zmluva na Pozemok: Notárske Poplatky a Alternatívy

Darovacia zmluva je bežný spôsob bezodplatného prevodu vlastníctva majetku, ako je pozemok. Hoci zákon nevyžaduje, aby bola táto zmluva spísaná notárom, často sa to odporúča, najmä pri prevode nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na notárske poplatky spojené s darovacou zmluvou na pozemok a preskúma aj lacnejšie alternatívy.

Notárske Poplatky za Darovaciu Zmluvu

Cena darovacej zmluvy u notára sa odvíja od niekoľkých faktorov. Cenová ponuka sa odvíja predovšetkým od toho, či ide o právnu pomoc v rámci nesporovej agendy, kde je cena väčšinou dohodnutá pevnou sadzbou za vybavenie veci, alebo v rámci sporovej agendy, kde je cena dohodnutá za jeden úkon právnej služby. Medzi tieto faktory patria:

• Hodnota darovaného majetku: Cena pozemku má vplyv na celkovú cenu notárskych služieb. Notári určujú cenu podľa pevne stanoveného sadzobníka určeného zákonom, a cena zmluvy sa odvíja od hodnoty nehnuteľnosti. Vzhľadom na rast cien nehnuteľností, môže byť vypracovanie zmluvy notárom dnes aj 1000 Eur.
• Počet darcov a obdarovaných: Zložitosť zmluvy sa zvyšuje s počtom strán, čo môže ovplyvniť cenu.
• Zložitosť zmluvy: Ak zmluva obsahuje vecné bremená doživotného užívania alebo iné zložité klauzuly, cena sa môže zvýšiť. Samotná darovacia zmluva je právne zložitá.
• Rozsah služieb notára: Cena sa líši, ak notár zmluvu len overí alebo ju aj vypracuje.

Orientačné ceny za notárske služby v súvislosti s darovacou zmluvou:

• Vypracovanie darovacej zmluvy notárom: od 100 € do 250 €
• Overenie podpisov na zmluve: 5 € - 10 € za podpis
• Notárska úschova dokumentov alebo peňazí: podľa dohody, zvyčajne od 30 €
• Správny poplatok za vklad do katastra: 66,- Eur v prípade listinného podania.

Uvedené odmeny sú vrátane správneho poplatku na kataster ako aj všetkých ostatných poplatkov súvisiacich s prevodom.

Alternatívy k Notárskej Zmluve

Ak nechcete platiť stovky eur notárovi, môžete si darovaciu zmluvu vyplniť sami online - rýchlo, správne a s právne platnou štruktúrou.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

Online Vzory Darovacích Zmlúv

Existujú online platformy, ktoré ponúkajú vzory darovacích zmlúv. Na našom webe nájdete pripravené vzory, ktoré si jednoducho vyplníte, zaplatíte poplatok a okamžite stiahnete vo formáte PDF alebo Word. K dispozícii máme tieto typy darovacích zmlúv:

• Darovacia zmluva na pozemok
• Darovacia zmluva na byt s vecným bremenom doživotného užívania
• Darovacia zmluva na byt
• Darovacia zmluva na dom
• Darovacia zmluva na garáž
• Darovacia zmluva na peniaze
• Darovacia zmluva na auto

Všetky zmluvy sú vzorovo pripravené a overené, aby spĺňali aktuálne právne požiadavky podľa slovenského práva.

Pomoc Advokáta

Advokát ale cenu určuje po dohode s klientom, a preto tá suma nie je taká prehnaná ako u notára, pričom advokát za správnosť zmluvy ručí svojim menom. Napr. ja v mene klientov podávam zmluvu aj na kataster a dohliadam na celý proces, až kým to kataster nezapíše.

Dôležité Aspekty Darovacej Zmluvy

Náležitosti Zmluvy

Pre platnosť darovacej zmluvy je nevyhnutné, aby obsahovala určité náležitosti. Základným predpokladom platnosti darovacej zmluvy je písomná forma. Ústna dohoda o darovaní nehnuteľnosti je absolútne neplatná. Medzi tieto náležitosti patria:

• Identifikácia zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné číslo (resp. dátum narodenia), trvalé bydlisko darcu a obdarovaného.
• Predmet daru: Presná identifikácia darovanej nehnuteľnosti. To zahŕňa druh nehnuteľnosti (napr. byt, dom, pozemok), jej popis.
• Prejav vôle: Prejav vôle darcu bezodplatne previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného a prejav vôle obdarovaného tento dar prijať.
• Podpisy: Podpisy oboch zmluvných strán.

Pre platnosť darovacej zmluvy je dôležité, aby bola vôľa oboch strán slobodná, vážna, určitá a zrozumiteľná.

Prečítajte si tiež: Invalidný dôchodok a roky poistenia

Kto Môže Byť Darcom a Obdarovaným?

Darcom môže byť fyzická alebo právnická osoba, ktorá je právoplatným vlastníkom danej nehnuteľnosti a má plnú spôsobilosť na právne úkony. Na strane obdarovaného môže stáť rovnako fyzická alebo právnická osoba. Zákon neobmedzuje okruh osôb, ktorým je možné nehnuteľnosť darovať.

Predmet Darovania

Predmetom darovania môže byť akákoľvek nehnuteľnosť, ktorá je evidovaná v katastri nehnuteľností a je vo vlastníctve darcu. To zahŕňa pozemky, rodinné domy, byty, nebytové priestory (napríklad garáže, prevádzky), ako aj rozostavané stavby, ak sú už zapísané v katastri. Rovnako je možné darovať aj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti.

Proces Darovania

1. Príprava zmluvy: Určite odporúčame zveriť prípravu zmluvy odborníkovi - advokátov alebo notárovi.
2. Podpis zmluvy: Zmluva sa podpíše v písomnej podobe pred notárom.
3. Návrh na vklad: Po podpísaní zmluvy je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.
4. Katastrálne konanie: Katastrálny odbor preskúma predloženú zmluvu a návrh.
5. Oznámenie o povolení vkladu: Katastrálny odbor doručí účastníkom konania (darca a obdarovaný) oznámenie o povolení vkladu.

Dane a Poplatky

Do konca roka 2023 podliehalo darovanie nehnuteľnosti dani z darovania. S účinnosťou od 1. januára 2024 však došlo k zrušeniu dane z darovania. V neposlednom rade, je potrebné si uvedomiť, že akýmkoľvek nadobudnutím nehnuteľnosti, aj darovaním, vzniká novému majiteľovi povinnosť podať daňové priznanie.

Zrušenie Darovania

Občiansky zákonník upravuje aj situácie, kedy môže dôjsť k zrušeniu darovania. Darca môže dar odobrať, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo k členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Právo darcu na odvolanie daru je časovo obmedzené.

Vecné Bremená a Obmedzenia

Pri darovaní nehnuteľnosti je dôležité venovať pozornosť prípadným vecným bremenám, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo v prospech inej nehnuteľnosti. Darovacia zmluva by mala jasne špecifikovať, či sa nehnuteľnosť daruje aj s existujúcimi vecnými bremenami, alebo či sa darca zaväzuje tieto bremená pred darovaním zrušiť. Okrem vecných bremien môžu na nehnuteľnosti viaznuť aj iné obmedzenia vlastníckeho práva, ako napríklad záložné právo, exekúcia alebo predkupné právo.

Prečítajte si tiež: Psychiatrická PN: Trvanie a podrobnosti

Darovanie vs. Dedenie

Ste vo veku, kedy začínate premýšľať o budúcnosti svojho majetku. Máte byt v Trnave alebo dom na dedine a chcete, aby ho dostali vaše deti. Darovať im to hneď? Nechať to na dedičské konanie?

Náklady

1. Dedičstvo (Drahšia cesta): Dedičské konanie nie je zadarmo. Platíte súdne poplatky a hlavne odmenu notárovi. Príklad: Ak má váš dom hodnotu 200 000 €, poplatky u notára môžu byť cca 1 000 € až 1 500 €.
   • Verdikt: Darovanie je výrazne lacnejšie.
2. Pri darovaní nehnuteľnosti sa platí poplatok za osvedčenie podpisu darcu na darovacej zmluvy (v priemere 2 eurá za osvedčenie podpisu v závislosti od subjektu, ktorý podpis osvedčuje - obec, obvodný úrad alebo notár). Okrem toho sa platí správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, ktorý je vo výške 66 eur - tento poplatok je možné optimalizovať, ak sa návrh podá elektronicky, v takom prípade je poplatok vo výške 33 eur a v prípade podania oznámenia o zamýšľanom návrh na vklad je možné zníženie ešte o ďalších 15 eur, t.j. výsledná suma tohto správneho poplatku môže klesnúť až na úroveň 18 eur (položka 11 prílohy zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch). Summa summarum prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti formou darovania vychádza pri úplnej optimalizácii nákladov približne na 20 eur, ak nepočítame s odmenou advokáta v prípade, že zúčastnené strany si dokážu pripraviť darovaciu zmluvu a návrh na vklad svojpomocne.

Bezpečnosť

1. Tu sa karta obracia: Ak ste majiteľ, pri dedičstve ste v bezpečí (lebo ste majiteľom až do smrti).
2. Najväčší strach: “Prepíšem dom na syna. Dom sa nedá predať bez vášho súhlasu (resp.
   • Pozor na znenie zmluvy: Samotná darovacia zmluva je právne zložitá.

Ochrana Majetku pri Rozvode

1. Často sa pýtate: “Čo ak darujem dom dcére a ona sa rozvedie?
   • Fakt: Nie. Dar (ak je darovaný len dcére) nespadá do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov). Pri rozvode ostáva dom celý jej.
2. Ak darujete pozemok iba dcére, zostane jej výlučným vlastníkom. Ak to zahrniete aj jej manželovi, budú mať obaja ideálny spoluvlastnícky podiel. V prípade rozvodu by mohlo dôjsť k deleniu majetku a zať by mal nárok na polovicu. Ak chcete predísť možným komplikáciám v prípade rozvodu, bolo by rozumné darovať pozemok iba dcére.

Ochrana pre Rodiča: Vrátenie Daru

Zákon pamätá aj na nevďačné deti. Ak sa obdarovaný správa k vám (darcovi) v hrubom rozpore s dobrými mravmi, môžete žiadať vrátenie daru.

Kedy Darovať?

Darujte, ak: Chcete deťom pomôcť s bývaním už teraz, chcete ušetriť na notárskych poplatkoch a máte dobré vzťahy.

Prevod Majetku: Inter Vivos vs. Mortis Causa

Právny poriadok umožňuje viacero spôsobov ako je možné prerozdeliť majetok medzi potomkov. Vzhľadom na viaceré odlišnosti medzi možnými spôsobmi sme pripravili stručnú analýzu tejto problematiky poukazujúcu na zásadné výhody a nevýhody každého spôsobu prerozdelenia majetku medzi dedičov - v zásade sa ponúkajú dve základné riešenia a to (i) prerozdelenie majetku inter vivos (za života) alebo (ii) prerozdelenie majetku mortis causa (pre prípad smrti).

Daňové Aspekty

Z hľadiska daňových aspektov sú na tom darovanie a dedenie rovnako - podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) tejto dani nepodlieha príjem získaný darovaním alebo dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru alebo ich častí alebo hnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty.

Podľa súčasného právneho stavu platí, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

Trvalý pobyt v súčasnosti už na daň z príjmu v prípade prevodu nehnuteľností nemá vplyv (§ 9 ods. 1 písm. Rovnako aj v prípade darovania je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku (§ 9 ods. 1 písm.

V prípade nehnuteľnosti získanej dedením je podmienkou oslobodenia od dane z príjmu skutočnosť, že (i) ide o dediča v priamom rade alebo manžela a (ii) uplynulo minimálne 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa, t.j. poručiteľ bol vlastníkom nehnuteľnosti aspoň 5 rokov pred svojou smrťou.

Súdne a Notárske Poplatky pri Dedení

Súdny poplatok za konanie o dedičstve je do 3 319 eur čistej hodnoty dedičstva (po odpočítaní dlhov) 6.50 eur, do 9 958 eur čistej hodnoty dedičstva 16.50 eur a nad 9 958 eur z čistej hodnoty dedičstva 0, 2 %, najviac 165,50 eura (položka 18a prílohy zákona č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov). Teda, čim menej toho poručiteľ zanechá (resp. vyporiada za života), tým nižší bude súdny poplatok, pričom aj pri nulovej hodnote dedičstva je dedič povinný zaplatiť súdny poplatok vo výške 6.50 eur.

Odmena notára ako súdneho komisára za úkony vykonané v konaní o dedičstve, ktoré bolo zastavené, je 13 eur. Súd konanie zastaví, ak poručiteľ nezanechal majetok. Ak poručiteľ zanechal majetok nepatrnej hodnoty, môže ho súd vydať tomu, kto sa postaral o pohreb, a konanie zastaví (§ 175h ods. 1 a 2 Občianskeho súdneho poriadku; obdobne § 187 a § 188 Civilného mimosporového poriadku).

Ak konanie o dedičstve nebolo zastavené, pretože poručiteľ zanechal majetok, resp. majetok viac ako nepatrnej hodnoty, odmena notára sa vypočítava percentuálne odstupňovaným podielom zo všeobecnej hodnoty majetku závislým od výšky majetku, ktorý tvoria iba aktíva bez odpočítania dlhov poručiteľa. Za každých okolností je odmena notára najmenej vo výške 23 eur, pričom k tomu je potrebné prirátať tiež náhradu hotových výdavkov a náhradu za stratu času (bližšie pozri vyhlášku MS SR č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov).

V konaní o dedičstve platí odmenu notára a jeho hotové výdavky dedič, ktorý nadobudol dedičstvo, ktoré nie je predlžené; ak je dedičov niekoľko, platia tieto trovy podľa vzájomného pomeru čistej hodnoty ich dedičských podielov. V ostatných prípadoch platí tieto trovy štát (§ 140 ods.

V každom prípade pri nadobudnutí nehnuteľnosti väčšej hodnoty náklady spojené s dedičským konaním prevyšujú náklady spojené s darovaním.

Ďalšie Aspekty Darovania

• Pri darovacej zmluve je potrebné upozorniť na to, že darovanie je možné len za života darcu, nakoľko darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti je zo zákona absolútne neplatná (§ 628 ods.
• Z pohľadu nadobúdateľa (obdarovaného) je nevýhodou to, že za istých okolností sa darca môže domáhať vrátenia daru, resp. jeho peňažnej ekvivalencie - podľa ustanovenia § 630 OZ darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
• Darcovi možno odporučiť, aby na svojej strane zohľadnil a posúdil, či sa prípadným darovaním nevystaví nebezpečenstvu trestného stíhania pre poškodzovanie veriteľa podľa § 239 Trestného zákona.
• Výhodou darovania pre obdarovaného je predovšetkým to, že s výnimkou možnosti vrátenia daru a právnej neúčinnosti darovania voči veriteľom darcu, obdarovaný o tento dar už nemôže prísť - v prípade ponechania na dedenie sa situácia môže rôznymi spôsobmi modifikovať, pričom vlastník môže do svojej smrti s týmto majetkom disponovať, t.j. previesť ho inú osobu, príp. zaťažiť, môže dôjsť taktiež k rozšíreniu okruhu dedičov, vydedeniu, odkázania závetom inému dedičovi a pod. Práve z týchto dôvodov budú mať potomkovia záujem na nadobudnutí majetku ešte za života poručiteľa.
• Čo do obsahu má závet v podstate rovnaké účinky ako darovacia zmluva - závet možno v tomto smere označiť ako darovanie pre prípad smrti. S ohľadom na náklady spojené s dedením je z tohto hľadiska lepšou alternatívou darovacia zmluva za života darcu. Navyše pre tvorbu závetu sú zákonom ustanovené prísnejšie formálne podmienky pre jeho platnosť.
• Ďalšou výhodou darovania ako by sa mohlo na prvý pohľad zdať je to, že darovanie čo do kvantity majetku nie je zákonom nijako limitované - pri závete totiž obmedzuje testamentárnu dispozíciu kategória tzv. neopomenuteľných dedičov. Podľa ustanovenia § 479 OZ „Maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov“.
• Táto skutočnosť je korigovaná v rámci inštitútu započítania daru na dedičský podiel (tzv. kolácia) obdarovaného dediča, čim dochádza fakticky k zníženiu jeho dedičského podielu - z uvedeného vyplýva, že aj na darovanie uskutočnené za života darcu sa prihliada pri prerozdelení majetku v rámci dedičského konania, čím sa tento inštitút svojimi účinkami približuje inštitútu tzv. Kolácia je upravená v ustanovení § 484 OZ, podľa ktorého „Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok.

Príklad Kolácie:

Po poručiteľovi ostali štyria dedičia bez zanechania závetu z toho manžel a tri deti. V danom prípade dedia zo zákona v prvej dedičskej skupine rovným dielom. Jedno z detí však za života poručiteľa dostalo do daru nehnuteľnosť za 100.000 eur. Majetok po poručiteľovi po odpočítaní dlhov je vo výške 300.000 Eur. Tzv. kolačná podstata (hodnota dedičstva + dary, ktoré majú byť započítané) je v tomto prípade 400.000 eur. Z tejto kolačnej podstaty sa vypočítajú dedičské podiely jednotlivých dedičov a od dedičského podielu dediča, ktorý bol obdarovaný, sa odpočíta cena daru, ktorú dostal. Keďže dedičia sú štyria a dedia rovným dielom na každého pripadá 100.000 eur. Nakoľko jedno z detí dostalo neobvyklý dar presahujúci rámec bežného darovania vo výške 100.000 eur, tento dar sa započíta na jeho dedičský podiel, t.j. na tohto dediča nepripadá z dedičstva žiaden majetok.

tags: #darovacia #zmluva #pozemok #notar #poplatky