Komisionálny prenájom hotela: Podmienky a aspekty, ktoré treba zvážiť

Komisionálny prenájom hotela predstavuje komplexný proces s množstvom podmienok a aspektov, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. Tento článok poskytuje ucelený pohľad na túto problematiku, pričom zohľadňuje legislatívne zmeny v zdaňovaní nehnuteľností a praktické aspekty súvisiace s prevádzkou hotela.

Úvod do problematiky komisionálneho prenájmu hotela

Komisionálny prenájom hotela je forma prenájmu, pri ktorej prenajímateľ (komitent) poveruje sprostredkovateľa (komisionára), aby v jeho mene a na jeho účet prenajímal hotel. Komisionár tak koná vo vlastnom mene, ale na účet komitenta, a za svoju činnosť dostáva províziu. Tento typ prenájmu sa často využíva v prípadoch, keď vlastník hotela nemá kapacity alebo skúsenosti s jeho prevádzkou a prenecháva túto činnosť na odborníka.

Právny rámec prenájmu nehnuteľností a DPH

Od roku 2019 nastali významné zmeny v zdaňovaní dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Tieto zmeny majú za cieľ zabrániť zneužívaniu odpočtov dane pri dodaní a nájme nehnuteľností určených na bývanie. Zmeny sa týkajú obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu, ak predmetom nájmu je byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Súčasne sa stanovujú nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp.

Zmeny v zákone o DPH od roku 2019

S účinnosťou od 1. 1. 2019 došlo v súvislosti s dodaním a nájmom nehnuteľností podľa § 38 zákona o DPH k viacerým zásadným zmenám na základe zákona č. 369/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z. n. p. Ak nie sú splnené podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, zdaneniu podlieha nielen dodanie novej stavby, ak neuplynie 5 rokov od jej prvej kolaudácie alebo prvého užívania, ale aj dodanie staršej stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu používania stavby po vykonaní stavebných prác za podmienky, že náklady na stavebné práce predstavovali najmenej 40 % hodnoty stavby pred začatím stavebných prác a tiež dodanie zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania po vykonaní stavebných prác za podmienky, že stavebné práce predstavovali najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím prác. Osobitne sú upravené podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH. Pri posúdení splnenia časovej podmienky oslobodenia od dane sa rovnako ako pri dodaní stavby berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania, resp. Platiteľ dane pri dodaní stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7 zákona o DPH, nemôže podľa § 38 ods.

Obmedzenie práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu

Dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je platiteľ dane (prenajímateľ) povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Prečítajte si tiež: Zmluva o komisionálnom predaji: podrobný sprievodca

Definícia nehnuteľnosti a jej častí

Podľa § 119 zákona č. 40/1964 Zb Občiansky zákonník v z. n. p. nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn voda, teplo a pod. Dodaním tovaru je podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy, t. j. predmetom plnenia je zhotovenie diela (stavby alebo jej časti). Časťou stavby sú priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr.

Členenie stavieb podľa stavebného zákona

Podľa § 43a ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z. n. p. sa stavby členia podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sa podľa účelu členia na bytové budovy a nebytové budovy. Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona sú bytové budovy definované ako stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napr. detské domovy, domovy dôchodcov a pod. Podľa § 43c ods.

Poznámka: Medzi nebytové budovy podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria napr. hotely, motely, penzióny a ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty, budovy pre administratívu, budovy pre obchod a služby, garáže, kryté parkoviská, priemyselné budovy a sklady, budovy pre školstvo, na vzdelávanie a výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, ostatné nebytové budovy, napr. nápravné zariadenia a kasárne a pod. Podľa § 43c ods.

Vymedzenie stavieb podľa vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR

Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v z. n. p. vymedzuje rozdelenie stavieb podľa druhu v prílohe č. 7 (napr. priemyselná budova, poľnohospodárska budova, bytový dom, rodinný dom, administratívna budova, polyfunkčný dom, inžinierska stavba atď.), rozdelenie priestoru podľa druhu v prílohe č. 9 (byt, nebytový priestor, rozostavaný byt, rozostavaný nebytový priestor), a tiež rozdelenie nebytových priestorov podľa druhu v prílohe č. Jednotlivými druhmi nebytových priestorov podľa prílohy č. 10 vyhlášky č. 461/2009 Z. z.

Poznámka: Bytový dom je podľa § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v z. n. p. budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Byt je podľa § 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Nebytový priestor je podľa § 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali) ani spoločné časti domu (časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť ako napr. strechy, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia) ani spoločné zariadenia domu (zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu ako napr.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Apartmán v bytovom dome

Apartmánom v bytovom dome je podľa § 38 ods. 9 zákona o DPH na účely uplatnenia § 38 ods. Na účely uplatnenia § 38 zákona o DPH nehnuteľná vec musí byť stavbou, resp. jej časťou. V čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie (EÚ) č.

Poznámka: Pojem budova je definovaný v čl. 12 ods. 2 smernice Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty ako akákoľvek stavba pevne spojená so zemou. Pojmy „budova“ a „stavba“ v súvislosti s čl. 13b vykonávacieho nariadenia Rady č. 1042/2013 sú vymedzené vo Vysvetlivkách k pravidlám EÚ v oblasti DPH týkajúcich sa miesta poskytovaných služieb v súvislosti s nehnuteľným majetkom. Budovu možno vymedziť ako (umelo vytvorenú) stavbu so strechou a múrmi. Stavba má širší význam, ktorý zahŕňa aj iné (umelo vytvorené) stavby, ktoré nie sú obvykle klasifikované ako budova. Medzi stavby okrem budov patria aj stavebno-inžinierske diela, ako sú cesty, mosty, letiská, prístavy, hrádze, plynovody, vodovodné a kanalizačné systémy a pod.

Daňový režim pri dodaní nehnuteľnosti

Z hľadiska uplatnenia správneho režimu DPH pri dodaní (predaji) nehnuteľnosti (zdanenie, resp. stavbu, resp. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH. Pre uplatnenie oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 a 7 zákona o DPH pri dodaní stavby alebo jej časti (vrátane jednotlivých bytov, apartmánov a nebytových priestorov) je podstatné splnenie časovej podmienky 5 rokov odo dňa prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby, resp.

Poznámka: Pre uplatnenie daňového režimu (zdanenie, resp. oslobodenie od dane) pri dodaní stavby, resp. jej časti vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí sa skúma tzv.

Praktické aspekty komisionálneho prenájmu hotela

Pri komisionálnom prenájme hotela je dôležité zvážiť aj praktické aspekty súvisiace s prevádzkou hotela. Medzi ne patrí zabezpečenie kvalitného ubytovania, stravovania, doplnkových služieb a kongresových priestorov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Kvalitné ubytovanie a služby

Hotel by mal spĺňať kritériá aj náročnejšieho klienta. Izby by mali byť komfortné a vybavené všetkým potrebným pre pohodlný pobyt. Reštaurácia by mala ponúkať vynikajúce jedlá domácej a medzinárodnej kuchyne s bohatou vinotékou. Hostia by mali mať k dispozícii aj wellness bar a lobby bar.

Kongresové priestory a technické vybavenie

Exkluzívne priestory hotela umožňujú organizáciu školení, tlačových konferencií, svadieb, osláv, firemných večierkov, recepcií a banketov. Hotel by mal zabezpečiť kompletné technické vybavenie a občerstvenie podľa požiadaviek klienta.

Wellness a relax

Hotel by mal ponúkať hosťom možnosti, ako po pracovnom dni doplniť endorfíny, cítiť sa fit a získať energiu pre ďalší úspešný deň. Hostia by mali mať k dispozícii bazén a saunu, squashový kurt, golfový trenažér, fitness centrum a wellness bar.

Príklady hotelov v Nitre

Pre ilustráciu, v Nitre sa nachádza napríklad Hotel Agroinštitút *** Nitra, ktorý ponúka kompletné služby a kvalitné ubytovanie. Hotel sa nachádza v tichom a peknom prostredí v blízkosti výstaviska Agrokomplex, v mestskej časti Chrenová, s krásnym výhľadom na hrad, Zobor a Kalváriu. Hotel ponúka priestranné dvojlôžkové alebo jednolôžkové izby a apartmány. V cene ubytovania sú raňajky, parkovisko a bezplatné pripojenie na internet. Všetky izby sú vybavené samostatnou kúpeľňou (sprchový kút, WC), chladničkou, TV, telefónom a prípojkou na internet. Hotel zabezpečuje stravovanie v hotelovej reštaurácii s domácou a medzinárodnou kuchyňou. Hotel má dlhoročné skúsenosti s organizovaním kongresov a je ideálnym partnerom pre firemné akcie alebo eventy. V komplexe je k dispozícii 14 miestností rozličnej veľkosti (s kapacitou 12 - 80 miest, kongresová sála s kapacitou 220 miest) na usporiadanie nielen kongresov, ale aj seminárov, školení, pracovných porád, obchodných jednaní a taktiež rodinných osláv. Hotel zabezpečí kompletné technické vybavenie a občerstvenie podľa požiadaviek klienta. Pre hostí, ktorí hľadajú uvoľnenie po namáhavom dni, hotel ponúka dokonalé spojenie oddychu, relaxu a komfortu s neopakovateľnou atmosférou vo FITLIFE CENTRE, ktoré ponúka spinning, pilates, taebo, SM systém a vo wellness centre sú k dispozícii sauny - fínska, parná a infrasauna a hydromasážna vaňa s vírivkou a svetelnou terapiou.

tags: #komisionálny #prenájom #hotel #podmienky