Zánik zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku zmenou vlastníctva

Základná právna úprava nájmu poľnohospodárskej pôdy je obsiahnutá v Občianskom zákonníku a zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov (ďalej len "Zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov"). Tento článok sa venuje problematike zániku zmluvy o nájme poľnohospodárskeho pozemku pri zmene vlastníctva a s tým súvisiacich právnych aspektoch.

Nájom poľnohospodárskej pôdy a zmeny v legislatíve

Nájom poľnohospodárskej pôdy je upravený v Zákone o nájme, ktorý prechádza početnými zmenami. Tieto zmeny môžu ovplyvniť zaužívané inštitúty nájmu poľnohospodárskej pôdy. Medzi najdôležitejšie zmeny patrí:

• Zmena definície poľnohospodárskeho pozemku: Upresňuje legislatívny pojem "pozemok slúžiaci na poľnohospodárske účely", čím sa dosahuje jednoznačnejšie vymedzenie. Pozemok na účely tohto zákona je taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely.

• Určovanie výšky minimálneho nájomného: Novela zákona upravuje určovanie výšky minimálneho nájomného. Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej trojnásobok obvyklej výšky nájomného za poľnohospodársku pôdu v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991.

• Zrušenie obnovy nájomného vzťahu: Plánuje sa zrušenie obnovy nájomného vzťahu, ktoré v súčasnosti zabezpečuje predĺženie nájmu v prípade, ak prenajímateľ (vlastník) poľnohospodárskej pôdy nevyzve aspoň rok pred skončením nájmu nájomcu na vrátenie pozemku. K zrušeniu obnovy nájomného vzťahu možno uviesť, že aj keď ide o opatrenie v prospech vlastníkov poľnohospodárskych pozemkov a zároveň podporuje hospodársku súťaž medzi potenciálnymi nájomcami, môže zvýšiť cenu nájomného.

  Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o rodičovskom príspevku

Prevod vlastníckeho práva a jeho vplyv na nájom

Pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskej pôde nedochádza k automatickému zániku nájomných vzťahov k predmetnej pôde. Ak ste kúpili poľnohospodársky pozemok, na ktorý bola uzatvorená nájomná zmluva, tak vy ako nový vlastník ste momentom zápisu vášho vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vstúpili do všetkých práv prenajímateľa podľa nájomnej zmluvy, ktorú uzatvoril pôvodný vlastník.

Nájomná zmluva na dobu určitú

Pri nájomnej zmluve dojednanej na dobu určitú táto zmluva zaniká výlučne uplynutím doby, na ktorú bola dojednaná. Nájomnú zmluvu dojednanú na dobu určitú nie je podľa zákona možné vypovedať. Ak prenajímateľ alebo nájomca rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas.

Nájomná zmluva na dobu neurčitú

Pri nájomnej zmluve dojednanej na neurčitý čas zákon pripúšťa výpoveď. Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. Ak je nájomcom pôdy poľnohospodársky podnik, tak nájom poľnohospodárskej pôdy musí v tomto prípade trvať najmenej 5 rokov.

Nadobudnutie pozemku mladým poľnohospodárom

Podľa platnej právnej úpravy ani nadobudnutie poľnohospodárskeho pozemku mladým poľnohospodárom nemá za následok automatický zánik nájomných zmlúv uzatvorených na tomto pozemku. Platná právna úprava totiž vôbec nerieši situáciu, kedy mladý poľnohospodár nadobudne pozemok s už uzatvorenou nájomnou zmluvou.

Odporúčania pre nového vlastníka

Na pozemkoch, na ktorých predchádzajúci vlastník uzatvoril nájomnú zmluvu s poľnohospodárskym podnikom, nemôžete hospodáriť pokiaľ nedôjde k zániku nájomných zmlúv, ktoré k daným poľnohospodárskym pozemkom uzatvoril váš právny predchodca. Odporúča sa dohodnúť sa s príslušným nájomcom na ukončení nájomného vzťahu založeného nájomnou zmluvou, ktorú uzatvoril váš právny predchodca. V opačnom prípade vám nezostane nič iné, než čakať na uplynutie dohodnutej doby nájmu a uplatniť postup podľa citovaného § 12 ods. 1 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

Prečítajte si tiež: Ukončenie príspevku pre mladých

Užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy

Ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, vlastník pozemku doručí užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody. Ak ide o pozemok v podielovom spoluvlastníctve, postupuje sa podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Vlastník pozemku môže vyzvať "neoprávneného" užívateľa pozemku na jeho vrátenie. Ak tak vlastník pozemku urobí, tak tento užívateľ je povinný predmetný pozemok uvoľniť, avšak v lehote do 30 dní po zbere úrody (ak je na tomto pozemku niečo zasiate). Nájomca však nie je oprávnený žiadať vrátenie pozemku, toto právo prislúcha výlučne vlastníkovi pozemku.

Zákonný podnájom poľnohospodárskych pozemkov

Inštitút náhradného užívania poľnohospodárskych pozemkov s účinnosťou od 01.01.2008 zanikol a v súčasnosti sa už neuplatňuje. Ako určitá náhrada bol zavedený tzv. zákonný podnájom poľnohospodárskych pozemkov podľa ustanovenia § 12a Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. Tento zákonný podnájom sa však vzťahuje iba na prípady, kedy vlastník pozemkov po skončení nájmu vyzval nájomcu (poľnohospodársky podnik) na vrátenie pozemkov, avšak tieto pozemky sú neprístupne alebo ich nemožno samostatne racionálne užívať. Vždy však máte možnosť sa s príslušným poľnohospodárskym podnikom dohodnúť na uzatvorení podnájomnej zmluvy.

Chyby v nájomných zmluvách

Ak sú v nájomných zmluvách chybne uvedené výmery jednotlivých pozemkov, ktoré sú predmetom prenájmu, samotná táto chyba sa považuje len za chybu v písaní a počítaní, ktorá nemá za následok prípadnú neplatnosť nájomnej zmluvy. Pre platnosť nájomnej zmluvy sa vyžaduje predovšetkým presná identifikácia predmetu nájmu, na ktorú postačuje uvedenie katastrálneho územia, čísla listu vlastníctva a parcelného čísla.

Podnájom a súhlas vlastníka

Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. To znamená, že nájomca je oprávnený uzatvoriť podnájomnú zmluvu na predmet nájmu, pokiaľ mu to výslovne nezakazuje nájomná zmluva uzatvorená s vlastníkom predmetu nájmu. Povinnosť žiadať vlastníka o predchádzajúci súhlas s podnájmom by musela byť výslovne dojednaná medzi prenajímateľom a nájomcom v nájomnej zmluve.

Zánik nájmu pri zmene štruktúry nájomcu

§ 12 ods. 6 Zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov obsahuje osobitný dôvod ukončenia zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzke podniku, založený na podstatných zmenách v štruktúre nájomcu. Ak počas nájmu pozemku na poľnohospodárske účely dôjde k predaju podniku, k predaju väčšinového podielu podľa § 114 ods. 1 Obchodného zákonníka, k predaju väčšiny majetkových podielov alebo väčšiny akcií doterajšieho nájomcu, je nájomca povinný túto skutočnosť oznámiť zverejnením počas 15 dní na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa pozemok nachádza. Prenajímateľ môže do šiestich mesiacov odo dňa zvesenia oznámenia ukončiť nájomný vzťah; nájomný vzťah v takom prípade zaniká po zbere úrody.

Prečítajte si tiež: Všetko o materskej a rodičovskej dovolenke

Zmena vlastníctva a právne nástupníctvo

Zákon o nájme je špeciálnou právnou úpravou nájomného vzťahu (lex specialis), ktorá ak vo svojich ustanoveniach neupravuje určitú právnu otázku týkajúcu sa nájmu, tá sa subsidiárne riadi všeobecným právnym predpisom (lex generalis) a to Občianskym zákonníkom. Zmena v subjekte prenajímateľa (vlastníka / podielového spoluvlastníka, alebo správcu) nemá vplyv na trvanie nájomného vzťahu a ani na jeho obsah, teda neplatí, že kúpou, dedením, darovaním, či iným prevodom / prechodom predmetu nájmu nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme, sa takáto zmluva automaticky ruší.V § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa jedná o špecifický prípad sukcesie s ktorou je spojená tá skutočnosť, že na nadobúdateľa ako nového prenajímateľa a vlastníka prechádzajú všetky práva a povinnosti prenajímateľa z nájomnej zmluvy uzavretej podľa Zákona o nájme a to priamo zo zákona (ex lege), ak nastane skutočnosť, s ktorou zákon uvedený dôsledok spája - t. j. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatej veci. Nový vlastník ako nový prenajímateľ teda do pôvodného nájomného vzťahu so všetkými jeho základnými obsahovými atribútmi, akými sú najmä predmet nájmu a práva a povinnosti subjektov daného vzťahu vyplývajúce zo zákona, resp. zmluvy.

tags: #zánik #zmluvy #o #nájme #poľnohospodárskeho #pozemku