Konštitučné Účinky Katastra Nehnuteľností: Medzi Záznamom a Skutočnosťou

Úvod

Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý eviduje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho hlavným cieľom je zabezpečiť právnu istotu v oblasti nehnuteľností. Zápisy v katastri nehnuteľností majú rôzne právne účinky, pričom sa rozlišujú konštitutívne a deklaratórne účinky. Tento článok sa zameriava na analýzu konštitučných účinkov katastra nehnuteľností, na ich význam a dopady na právne vzťahy.

Konštitutívne a Deklaratórne Účinky Zápisov v Katastri Nehnuteľností

Vykonanie platného právneho úkonu má vo väčšine prípadov za následok vznik, zmenu alebo zánik práv a povinností. Avšak existujú aj také právne úkony, ktoré len potvrdzujú už predtým existujúci právny stav. Rozdiel medzi konštitutívnym a deklaratórnym účinkom právneho úkonu možno najlepšie vysvetliť na zápisoch do verejných registrov, ktorými sú obchodný register alebo kataster nehnuteľností.

Pri zápisoch s konštitutívnym účinkom právny stav vznikne až momentom zápisu do príslušného registra, nikdy nie skôr. Ako príklad možno uviesť vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností po uzatvorení kúpnej zmluvy alebo samotný zápis spoločnosti do obchodného registra po podpísaní zakladateľskej listiny. Naopak zápis s deklaratórnym účinkom len potvrdzuje právny stav, ktorý už vznikol skôr.

Záznam v Katastri a Jeho Evidenčná Funkcia

Podľa §5 ods. 2 katastrálneho zákona (KZ), záznam je úkon okresného úradu (OÚ), ktorý plní evidenčné funkcie a nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam. Práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním, práva k nehnuteľnostiam osvedčené notárom, ako aj práva k nehnuteľnostiam vyplývajúce z nájomných zmlúv, zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo z iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných listín a iných listín (§ 34 ods. 1 KZ).

Hodnovernosť a Záväznosť Údajov Katastra

Údaje katastra uvedené v § 7 KZ (vymedzujúcom obsah katastra) sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak (§ 70 ods. 1 KZ). Údaje katastra, a to údaje o právach k nehnuteľnostiam, parcelné číslo, geometrické určenie nehnuteľnosti, druh pozemku, geometrické určenie a výmera katastrálneho územia, názov katastrálneho územia, výmera poľnohospodárskej jednotky alebo lesnej hospodárskej jednotky, alebo organizačnej jednotky, údaje o základných a podrobných polohových bodových poliach, údaje o bodových poliach, ako aj štandardizované geografické názvy sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak (§ 70 ods. 2 KZ).

Prečítajte si tiež: Využitie laserovej terapie pri rehabilitácii

Problémy a Kontroverzie v Praxi

V praxi sa vyskytujú situácie, kedy dochádza k nesúladu medzi zápisom v katastri nehnuteľností a skutočným právnym stavom. Príkladom môže byť exekučná dražba nehnuteľnosti, kde boli porušené ustanovenia zákona a napriek tomu bol vydražiteľ zapísaný ako vlastník. Následné zrušenie uznesenia o schválení príklepu Ústavným súdom SR (ÚS SR) vedie k zložitej právnej situácii, kde pôvodný vlastník nie je zapísaný v katastri, ale uznesenie, na základe ktorého bol vydražiteľ zapísaný, bolo zrušené.

Prípadová Štúdia: Exekučná Dražba a Zrušenie Príklepu

V exekučnom konaní došlo k exekučnej dražbe bytu. Počas exekučného konania boli porušené ustanovenia zákona č. 233/1995 Z. z. (ďalej len EP) aj iných platných právnych predpisov. Okrem toho bola vymáhaná pohľadávka aj s trovami exekúcie zaplatená povinným ešte pred vyhlásením dražby. V štádiu, keď už bolo rozhodnuté exekučným súdom o schválení príklepu a rozhodnutie sa stalo právoplatné a vykonateľné, bolo možné podať len sťažnosť na ÚS SR. Počas rozhodovania na ÚS SR došlo k ďalším právnym úkonom. Vydražiteľ bol zapísaný na katastri nehnuteľností ako vlastník na základe uznesenia o schválení príklepu. Neskôr bol podaný z jeho strany aj návrh na vypratanie bytu, ktorým súd zaviazal povinného k vyprataniu bytu (rozhodnutie ešte nie je právoplatné). Ale zároveň povinný (v tom čase skôr z opatrnosti a z dôvodu využitia možnosti zapísať informatívnu poznámku do katastra nehnuteľností) podal aj žalobu o určenie vlastníctva proti novému vlastníkovi (vydražiteľovi).

Nálezom ÚS SR rozhodol, že konaním pred exekučným súdom došlo k porušeniu základného práva na súdnu ochranu čl. 46 ods. 1 Ústavy a právo na spravodlivé súdne konanie čl. 6 ods. 1 Dohovoru. Súd uznesenie o schválení príklepu na dražbe zrušil a vec vrátil na ďalšie konanie. Poukázal však zároveň aj na ustanovenie § 61 EP, podľa ktorého navrátenie do predošlého stavu je v exekúcii vylúčené a s ktorou skutočnosťou sa má exekučný súd v konaní vyporiadať.

Aktuálny Stav a Otázky

Pôvodný vlastník bytu už nie je vlastníkom, lebo nie je zapísaný na LV, nový vlastník (vydražiteľ ) je vlastníkom, lebo je zapísaný v LV, ale uznesenie o schválení príklepu bolo zrušené a vrátené na ďalšie konanie, v ktorom exekučný súd vyzýva účastníkov, aby sa vyjadrili k veci a to hlavne vzhľadom na ustanovenie § 61 EP. Akú váhu by malo mať ustanovenie § 61 EP v tomto prípade, ak uznesenie o schválením príklepu na dražbe bolo ÚS SR zrušené (a vrátené)? V ďalšom konaní nedôjde k schváleniu príklepu (pohľadávka aj s trovami je splatená), správne by mal exekútor od exekúcie upustiť (čo inak do dnešného dňa neurobil) a exekučný súd by mal rozhodnúť tak, že neschváli príklep udelený na dražbe. Dochádza k obnoveniu pôvodného stavu?

Originárne Nadobudnutie Vlastníckeho Práva a Jeho Obmedzenia

Vydražiteľ získava vlastnícke právo udelením príklepu na dražbe, čo sa označuje ako "originárne" nadobudnutie vlastníckeho práva. To znamená, že vlastnícke právo sa neodvodzuje od pôvodného vlastníka. Avšak, aj takéto nadobudnutie musí byť v súlade s platným právom. Ak dôjde k porušeniu právnych predpisov, "originárny" vlastník nemôže byť chránený pred pôvodným vlastníkom.

Prečítajte si tiež: Alkohol a zdravie

Priorita Materiálnej Pravdy Pred Formálnym Zápisom

Judikatúra potvrdzuje, že súd je oprávnený v konaní o vlastníckej žalobe riešiť otázku vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam a môže sa odchýliť od stavu zapísaného v katastri nehnuteľností (Rozsudok NS SR z 27.10.2000, sp. zn. 22 Cdo 67/2000). Skutočný stav má prednosť pred stavom zapísaným v katastri. Keďže v uvedenom prípade sa právo k nehnuteľnosti zapisuje záznamom, tento nemá konštitučné účinky, ale je len evidenčným zápisom, ktorý je okresný úrad povinný zmeniť (§ 36 KZ ods. 2), keď sa preukáže opak - a to spôsobilou verejnou (prípadne inou) listinou potvrdzujúcou právo k nehnuteľnosti (napríklad rozsudok o určení práva k nehnuteľnosti). Preto nemôžeme čisto len na základe aktuálneho zápisu v KN, navyše vykonaného záznamom s určitosťou vyvodzovať kto je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti, zvlášť ak je táto otázka predmetom prebiehajúceho konania na súde. Zásada materiálnej pravdy má prednosť pred zásadou materiálnej publicity.

Názory a Diskusie

V právnickej komunite sa vedú diskusie o výklade § 61 EP a jeho dopadoch na navrátenie predošlého stavu v exekučnom konaní. Niektorí právnici tvrdia, že § 61 EP vylučuje navrátenie predošlého stavu len v rámci exekučného konania, nie v rámci iných konaní. Ak by nestačilo predložiť rozhodnutie o zrušení príklepu na kataster a ten by vlastníctvo „vrátil“ pôvodnému vlastníkovi, tak potom sa treba súdiť. Problém by ale mohol nastať, ak by medzičasom vydražiteľ nehnuteľnosť previedol na inú (dobromyseľnú?) osobu.

Podľa §34 ods. 2 KZ, ak súd rozhodol o neplatnosti právneho úkonu alebo neplatnosti dobrovoľnej dražby, okresný úrad vyznačí stav pred týmto právnym úkonom alebo pred dobrovoľnou dražbou; to platí aj vtedy, ak právo k nehnuteľnosti bolo dotknuté ďalšou právnou zmenou a ak je rozhodnutie súdu záväzné pre osoby, ktorých sa táto právna zmena týka.

Prečítajte si tiež: Použitie magnetoterapie

tags: #konstitučné #účinky #katastra #nehnuteľností