Krátkodobá PN a jej vplyv na vybavenie hypotéky

Schválenie a čerpanie hypotéky je proces, ktorý môže trvať niekoľko dní, ale v komplikovanejších prípadoch aj niekoľko týždňov. Banky si pri schvaľovaní hypotéky dôkladne preverujú finančné možnosti klienta, aby predišli riziku nesplácania úveru a ochránili ho pred nezvládnuteľným zadlžením. Jedným z faktorov, ktoré môžu proces schvaľovania ovplyvniť, je aj práceneschopnosť (PN).

Prečo banky skúmajú PN?

Banka si pri posudzovaní žiadosti o hypotéku všíma viaceré faktory, ktoré môžu jej schválenie skomplikovať. Ľudia často stroskotajú na tom, že idú posledné mesiace na krátkodobú PN, čo môže byť pre banku výkričníkom. Banky sa okrem iného zameriavajú na dĺžku pracovného pomeru alebo dĺžku podnikania. Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote.

Čo banka sleduje pri posudzovaní PN?

Doba trvania PN

Banka sleduje, ako dlho trvá PN. Krátkodobá PN nemusí byť problém, ale dlhodobejšia PN môže signalizovať zdravotné problémy, ktoré by mohli ovplyvniť schopnosť klienta splácať úver.

Frekvencia PN

Ak klient často chodí na PN, môže to byť pre banku signál, že nie je stabilný zamestnanec a môže mať problémy so splácaním úveru. Banka môže skúmať aj dôvod PN.

Vplyv PN na príjem

Banka sleduje, ako PN ovplyvňuje príjem klienta. Banka skúma výšku a stabilitu príjmu klienta. Akceptuje príjem zo zamestnania a podnikania. Banky zvyčajne skúmajú priemerný príjem za posledných 6 mesiacov pri závislej činnosti a za posledné zdaňovacie obdobie pri príjme z podnikania. K hlavným príjmom je možné dokladovať tzv. vedľajšie príjmy, ako napríklad príjmy z prenájmu, rôzne prídavky, príspevky a dôchodky, v ojedinelých prípadoch výživné na dieťa, ako aj pravidelne vyplácané diéty.

Prečítajte si tiež: Význam náhradnej rodinnej starostlivosti

Ďalšie faktory ovplyvňujúce schválenie hypotéky

Okrem PN banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku berú do úvahy aj ďalšie faktory:

Zamestnanie

Banka skúma dobu a formu pracovnej zmluvy. Žiadateľ nesmie byť vo výpovednej lehote a musí byť po skúšobnej lehote. Bankové domy akceptujú príjem zo závislej činnosti, čas neurčitý, ako aj čas určitý. Odporúča sa, aby žiadateľ požiadal o úver, až keď má vyplatenú celú mzdu za tri mesiace.

Podnikanie

V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne minimálne jeden rok. Pre banku je dôležité aj to, aby zamestnávateľ klienta nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne a aby nebol v omeškaní so zaplatením daní. Ak klient požiadal o odklad daňového priznania do 30. júna, k žiadosti o úver bude predkladať žiadosť o jeho odklad, zároveň musí mať v čase predkladania žiadosti o úver už podané daňové priznanie a uhradenú daň.

Výdavky

Banka skúma výšku výdavkov klienta, vrátane splátok iných úverov.

Úverová história

Banka skúma úverovú históriu klienta, aby zistila, či v minulosti nemal problémy so splácaním úverov.

Prečítajte si tiež: Zlatý Melón: Krátkodobé pôžičky

Vek

Pri žiadosti je posudzovaný aj vek žiadateľa, kde banky vnímajú ako rizikového žiadateľa každého s vekom vyšším ako 40 rokov.

Rodinný stav

Prípadne zaváži aj to, či si berie hypotéku sám, alebo si ju berú v páre.

Nehnuteľnosť

Dôležitý je aj výber nehnuteľnosti, kde banka skúma jej vhodnosť, prípadne či na ňu nie sú viazané nejaké vecné bremená. Platí, že čím atraktívnejšiu nehnuteľnosť zakladáte, tým ochotnejšie vám ju banka založí.

Znalecké ohodnotenie

Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, je dôležité znalecké ohodnotenie. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať. Znalecké posudky vypracované externými znalcami sa v drvivej väčšine supervidujú znalcami banky.

Rizikové aktivity

Ďalším výkričníkom pre banku môže byť aj stávkovanie alebo gamblerstvo. Banka je v pozore, aj keď na výpisoch z účtu vidí, že si klient platí predplatné na webových stránkach, kde sa môže vyskytnúť nevhodný alebo erotický obsah.

Prečítajte si tiež: Faktory pre krátkodobú pôžičku VUB

AML riziko

Transakcie z krajín s vysokým AML rizikom (anti-money laundering) môžu vyústiť do žiadosti o doplnenie dokladov, čo môže spomaliť alebo zablokovať proces.

Dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky

Pre schválenie hypotéky je potrebné predložiť banke nasledovné dokumenty:

• Doklady totožnosti: Občiansky preukaz, pas
• Doklady o príjme: Potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, daňové priznanie (pri podnikaní)
• Doklady k nehnuteľnosti: List vlastníctva, kúpna zmluva (ak sa jedná o kúpu nehnuteľnosti), znalecký posudok
• Ďalšie dokumenty: Môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, napríklad potvrdenie o zaplatení odvodov, potvrdenie o stave účtu

Životné poistenie a hypotéka

Banky sa okrem poskytovania bežných bankových produktov sústredia v poslednej dobe tiež na predaj produktov v oblasti životného poistenia. Najčastejšie sa zameriavajú na poistenie niektorých rizík v súvislosti s čerpaním hypotéky. Klienti sa často mýlia, čo presne banka pod „poistením úveru“ myslí. Najčastejšie si zamieňajú poistenie úveru a poistenie nehnuteľnosti, ktorú pri úvere zakladajú. Správne nastavené životné poistenie je poistenie rizikové (nie investičné), pričom dôležité je poisťovať hlavne veľké riziká ako smrť, invalidita, závažné ochorenia, pracovná neschopnosť (PN) a trvalé následky úrazu.

Poistenie hypotéky nie je povinnosťou, ale slúži pre prípady, keď nie je klient schopný z akýchkoľvek dôvodov splácať požičané peniaze. Jeho základom vždy býva poistenie pre prípad úmrtia, ktoré vlastne „oslobodí“ klientových pozostalých od splatenia dlhu. Ďalšími prípadmi, keď nemusíte byť schopný úver splácať, môžu byť úrazy, dlhodobá choroba alebo strata zamestnania, pri ktorých vám takisto môže pomôcť poistenie hypotekárneho úveru, ale aj rizikové či životné poistenie. Každopádne na poistenie úveru by mal myslieť každý, kto chce mať istotu, že aj v ťažkých životných situáciách, ktoré síce nemusia, ale môžu nastať, bude schopný svoju dlžobu voči banke splácať a nepríde tak o nehnuteľnosť do ktorej už v priebehu života investoval svoj čas a hlavne peniaze.

Pre tých z vás, ktorí ešte nemajú uzavreté životné alebo rizikové poistenie, ale chcú sa zabezpečiť pre prípad neschopnosti splácať úver, je výhodné uzavrieť poistenie splácania hypotekárneho úveru priamo v banke. Toto poistenie sa však bude týkať len samotného úveru. V banke môžete získať výhodnejší úrok k úveru, istotu pokrytia celej sumy úveru a jednoduchosť pri vybavovaní poistenia. Na druhej strane môže byť cena za samotné poistenie vyššia, čiže v konečnom dôsledku môže prevýšiť nižší úrok za úver a vy nakoniec zaplatíte oveľa viac ako bez poistenia. Preto sa vždy dôkladne informujte o tom, koľko a za čo budete platiť, a pozorne čítajte zmluvné podmienky.

Ak už máte uzavreté životné alebo rizikové poistenie, nemusíte uzatvárať ďalší samostatný produkt, pretože tieto kryjú aj neschopnosť splácania pôžičky pri vašom úmrtí, strate zamestnania alebo pri úraze. Vybaviť si tento druh poistenia je však o niečo časovo náročnejšie a jeho krytie nemusí byť dostatočné práve pre váš úver. Naopak, výhodou poistenia v poisťovni je širší okruh poistných udalostí (poistenie úveru v banke sa vzťahuje iba na úver) a zároveň miernejšie podmienky pre splnenie poistenej udalosti.

Či sa rozhodujete medzi poistením hypotéky v banke alebo v poisťovni, rozdiel v možnostiach poistenia nie je až taký výrazný a vo väčšine prípadov sú rozdelené do nasledujúcich balíkov:

• Poistenie pre prípad úmrtia - zahŕňa smrť spôsobenú úrazom alebo chorobou (výnimkou môže byť samovražda).
• Poistenie pre prípad trvalej invalidity - stav invalidity musí byť uznaný ako trvalý (viac ako 70 % postihnutia), a to priamo Sociálnou poisťovňou.
• Poistenie pre prípad dlhodobej práceneschopnosti - k poistnému plneniu však dochádza väčšinou až po 2 mesiacoch dokladovanej nepretržitej PN.
• Poistenie pre prípad straty zamestnania - účinné je iba vtedy, ak došlo k strate zamestnania (prepusteniu) zo strany zamestnávateľa.

Čo robiť, ak vám hypotéku zamietnu?

Ak vám banka hypotéku zamietne, nezúfajte. Môžete sa pokúsiť získať hypotéku v inej banke. Rôzne banky sa na rôzne situácie môžu pozerať inak. Pred ďalšou žiadosťou si najskôr overte, či v registroch už nefigurujete ako neplatič, inak by ste v banke opäť dostali stop. Ak vám neschvália hypotéku v jednej banke pre podlžnosti na odvodoch, daniach či pre omeškanie splátok, návšteva ďalšej banky je zbytočná.

V živote každého z nás môžu nastať nečakané situácie, ktoré spôsobia problémy so splácaním akéhokoľvek úveru. Byť pripravený a čeliť tomu dokážete viacerými spôsobmi, pomôže vám napríklad poistenie úveru alebo refinancovanie pôžičky. Skôr, ako sa rozhodnete zobrať si rôzne druhy úverov, skúste zvážiť svoje finančné možnosti a vyrátať si, koľko mesačne dokážete posielať na splátky úveru, pôžičky alebo hypotéky. Ako sme už vyššie spomínali, predísť problémom so splácaním pôžičky môžete už na začiatku, pri žiadosti o spotrebiteľský úver. Stačí, ak požiadate aj o poistenie úveru. Nikdy neviete, kedy sa vám poistenie pôžičky alebo hypotéky môže zísť. Dobrou prevenciou, ako nemať problémy so splácaním pôžičky, je refinancovanie úverov (konsolidácia úverov). Čiže zlúčenie viacerých nevýhodných úverov (pôžička na auto, pôžička rekonštrukciu kúpeľne, alebo pôžička na novú práčku…) do jednej výhodnej pôžičky. na úrokoch (resp. Zároveň získate oveľa nižšiu úrokovú sadzbu, čím si znížite mesačnú splátku.

Ako postupovať, ak ste na PN a potrebujete hypotéku

Nachádzate sa v situácii, keď potrebujete hypotéku, ale ste momentálne na PN? Získať hypotéku aj počas PN je možné, hoci to môže byť náročnejšie. Niektoré banky sú ochotné akceptovať aj príjmy z nemocenského poistenia. Priemerná doba vybavenia hypotéky sa zvyčajne pohybuje od 2 do 4 týždňov, ale v prípade PN sa môže tento proces predĺžiť.

Kroky pre zvýšenie šancí na získanie hypotéky počas PN

• Pridanie spoludlžníka: Ak máte nižší príjem počas PN, pridanie spoludlžníka (napr. partnera) môže zvýšiť vašu šancu na získanie hypotéky.
• Potvrdenie o príjme: Predložte potvrdenie o príjme (napr. výplatné pásky, daňové priznanie).
• Informovanie banky: Informujte banku o akýchkoľvek zmenách vo vašej situácii (napr. plánovaný návrat do práce).

Ďalšie faktory ovplyvňujúce schválenie hypotéky

• Príjem: Pre získanie hypotekárneho úveru musí mať žiadateľ pravidelný príjem zo zamestnania alebo z podnikania. Banky akceptujú rôzne príjmy, ale niektoré podliehajú prísnejším podmienkam.
• Zamestnanec: Príjem zo závislej činnosti overujú banky priamo v Sociálnej poisťovni. Pracovný pomer musí trvať minimálne 3 mesiace.
• SZČO: Príjem SZČO banka akceptuje na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaní. Podmienkou je, aby živnosť existovala minimálne 12 mesiacov.
• Spoločník s. r. o.: Ďalšie akceptovateľné príjmy Pri vybavovaní hypotekárneho úveru akceptujú niektoré banky aj rôzne doplnkové príjmy, ktoré musia byť podporené hlavným príjmom žiadateľa alebo spolužiadateľa. Príjmy musia byť bezhotovostne poukazované na účet.

Faktory, ktoré môžu viesť k zamietnutiu hypotéky

• Omeškanie splátok
• Väčšie množstvo zamietnutých žiadostí o úver
• Opakované nepovolené prečerpanie
• Exekúcie
• Dlhy v Sociálnej poisťovni

Hypotéka a koronavírus

Pandémia koronavírusu priniesla do bánk množstvo nových obmedzení. Banky v súčasnosti neposkytnú úver každému a chránia tak seba, ale aj klientov. Ohrození sú najmä tí žiadatelia o hypotéku, ktorí pracujú v zastavených odvetviach ekonomiky. Veľký problém s akceptáciou príjmu v bankách majú aktuálne aj osoby zamestnané v zahraničí a podnikatelia, ktorí boli kvôli karanténe nútení zavrieť svoje prevádzky.

Možnosti riešenia

Ak je vaša finančná situácia len dočasne zhoršená a neexistujú obavy o dlhodobý negatívny dopad na váš rozpočet, môžete využiť tzv. predschválený úver.

Daňový bonus pri náraste úrokovej sadzby

V súvislosti s nárastom úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie sa zvyšuje finančné zaťaženie domácností. Klientom bánk, ktorým v roku po refixácii úrokovej sadzby úveru na bývanie skokovo narástli úroky a tak aj splátka, pomôže ministerstvo financií formou daňového bonusu.

Poistenie pri hypotéke

Téma poistenia pri hypotéke Vás určite neobíde pri vybavovaní v banke. Cieľom banky je, aby v prípade tých najhorších udalostí (hlavne smrť, invalidita, či dlhodobá PN), bol úver splácaný, resp. vysporiadaná dlžná čiastka. Aj keď je to v súvislosti s ďalšími poisteniami zvláštne, tak práve tento druh poistenia nie je vôbec potrebné pri hypotéke uzatvárať. Pritom je to vlastne jediné poistenie, ktoré chráni viac nás ako banku.

Poistenie nehnuteľnosti je pre poskytnutie hypotéky, resp. čerpanie finančných prostriedkov zo schváleného úveru, kľúčové. Poistením nehnuteľnosti chránite svoj majetok, pri hypotéke však pre banku znamená záruku v prípade nepredvídateľného znehodnotenia založenej nehnuteľnosti. Ak by dom, ktorým zabezpečujete hypotéku, bol napr. zničený požiarom, banke je jedno, či máte kde bývať. Hlavné je, aby mala istotu, že dostane naspäť svoje požičané peniaze.

Poistenie domácnosti, teda zjednodušene vnútra nehnuteľnosti, je “ruka v ruke” riešené spoločne s poistením nehnuteľnosti. Tu začína hra na slovíčka, kedy je klient často niekam smerovaný. Sú vyššie uvedené poistenia povinné? Pri poistení úveru sme sa vyjadrili pomerne jasne už vyššie. V podstate hlavne v prípade poistenia nehnuteľnosti banka naozaj neposkytne prostriedky zo schváleného úveru skôr, kým klient nepreukáže, že je zábezpeka ochránená poistením nehnuteľnosti. Najčastejšie sú nepovinné práve poistenie domácnosti a samotné poistenie úveru (schopnosti splácať hypotéku). Zároveň však platí, že ak aj banka vyžaduje poistenie, je možné si ho uzatvoriť nielen v rámci úverovej zmluvy, ale aj samostatne (v banke alebo v poisťovni). Každé poistenie kryje v prípade hypotéky niečo veľmi dôležité.

Niekedy banky, v prípade využitia zmluvných pripoistení v rámci hypotekárnej zmluvy, poskytujú rôzne benefity navyše. Dokonca aj zľavy z úrokovej sadzby, čo sa prejaví na nižšej splátke. Tu sa opäť vrátime k poisteniu úveru, pretože práve toto poistenie Vám môže priniesť zľavu z poplatku za poskytnutie (aj keď v mnohých bankách sa dá získať poplatok za poskytnutie 0 EUR aj inak), alebo nejakú menšiu zľavu na úrokoch (už nie je totiž v ponukách bánk príliš veľký priestor na ďalšie znižovanie sadzieb). Všeobecne platí, že poistenie úveru, ktoré je možné si dojednať priamo v hypotekárnej zmluve, je cenovo výhodnejšie pre starších klientov (niekde okolo veku 40-45 rokov sa to totiž láme a dobré životné poistenia sú často oveľa drahšie), naopak mladší klienti by mali zvažovať aj alternatívu životného poistenia.

Ako sa bude správať napr. zmluvné poistenie nehnuteľnosti počas 30 rokov? Budete ho môcť flexibilne upraviť? Aké sú pri týchto zmenách poplatky? Totiž niektoré banky si účtujú napr. Aj prípadnú potrebu flexibility pri úvere na 20 - 30 rokov, čo je bežná doba pri hypotékach, je dobré zvážiť. Odporúčame spozornieť, ak niekde v zmluve je odstavec, ktorý začína slovom PREHLASUJEM alebo nejako obdobne. Často je to text, ktorý sa týka napr. zdravotného stavu. Obvykle sa tam prehlasuje, že ste v podstate zdravý. Čo mnohokrát nie je 100%-tná pravda. Je dobré, ak pri vstupe do poistenia je zohľadnený Váš reálny zdravotný stav. Naozaj odporúčame zvážiť aj to, ako flexibilne viete poistenia, resp. poistné sumy/limity, upravovať. Napr. byt, ktorý sa kupoval pred 10 rokmi, má dnes výrazne vyššiu cenu. Ak by došlo k tomu najhoršiemu a byt by zničil napr. požiar - dáva Vám zmysel, aby bola len vyplatená zostatková časť úveru (napr. cena o 30% nižšia ako je dnešná reálna hodnota)?

tags: #krátkodobá #PN #pri #vybavovaní #hypotéky