Kto môže predávať nehnuteľnosť a aké sú podmienky?

Predaj nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý sa riadi určitými pravidlami a podmienkami. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od vlastníckych vzťahov a ďalších faktorov. V tomto článku sa pozrieme na to, kto môže predávať nehnuteľnosť a aké sú s tým spojené podmienky.

Vlastníctvo nehnuteľnosti

Nehnuteľnosť môžu vlastniť dospelé osoby, ale aj maloleté osoby, teda osoby, ktoré ešte nedovŕšili 18 rokov. Maloletí môžu nehnuteľnosť nadobudnúť napríklad darovaním alebo v dedičskom konaní. Príkladom môže byť situácia, keď starí rodičia darujú rodinný dom svojej dcére a jej dvom maloletým deťom. Ak sa matka rozhodne dom predať, pretože má vyriešené bývanie a starostlivosť o dom je pre ňu záťaž, musí brať do úvahy, že maloleté dieťa má práva, ale nie je spôsobilé na právne úkony. To znamená, že s nehnuteľnosťou nemôže samo nakladať (predať, darovať, prenajať, založiť).

Zastupovanie maloletého

V mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, vo väčšine prípadov rodič. Alternatívne môže v mene maloletého konať zástupca poverený súdom. Ten sa ustanovuje v prípade, ak by mohlo dôjsť k stretu záujmov zákonného zástupcu (matky) a maloletého dieťaťa, alebo k stretu záujmov zastúpených detí, ak ich zastupuje ten istý zástupca (napríklad matka zastupujúca svoje dve maloleté deti).

V takýchto prípadoch je potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý je oprávnený zastupovať maloleté dieťa a hájiť jeho záujmy. Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napríklad na predaj domu. Ak by v takomto prípade podpísala kúpnu zmluvu na predaj domu matka ako zákonný zástupca, mohla by byť takáto zmluva neplatná.

Schválenie úkonu súdom

Samozrejme, nestačí, aby kúpnu zmluvu pri predaji domu podpísal kolízny opatrovník ustanovený súdom na tento právny úkon. Následne je potrebné požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého. Hlavným cieľom tohto úkonu je chrániť záujmy maloletých detí. Súd rozhodne, či je predaj v súlade s ich záujmami. Súčasťou návrhu na schválenie musí byť kúpna zmluva, rodné listy detí a list vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Obvykle je potrebné dať oceniť predávanú nehnuteľnosť znaleckým posudkom, aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Súd prihliada aj na ďalšie záujmy maloletých detí, napríklad či majú vyriešené bývanie a podobne. Peniaze získané predajom patria maloletému.

Prečítajte si tiež: Koľko hodín môže dôchodca pracovať?

O schválení právneho úkonu za maloletého by mal súd rozhodnúť bez zbytočného odkladu. Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, pretože právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad.

Predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastní maloleté dieťa, je celkom výzva, má veľa špecifík a vyžaduje si okrem iného aj veľkú dávku trpezlivosti, pretože celý proces trvá niekoľko mesiacov.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Zákon o DPH sa na občana vzťahuje vtedy, ak pri predaji nehnuteľnosti koná v postavení zdaniteľnej osoby. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Občan pri predaji svojho súkromného nehnuteľného majetku koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak pred dotknutým predajom podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké používajú podnikateľské subjekty (výrobcovia, obchodníci). Takéto aktívne kroky môžu pozostávať, okrem iného, zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov, čiže ide o činnosti, ktoré nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom.

Ak občan predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok v postavení súkromnej osoby, tento predaj nie je predmetom dane a nepodlieha zákonu o DPH. Pri predaji nie je rozhodujúce, akú výšku príjmu občan presiahne z predaja, rovnako je bezpredmetné, aké množstvo nehnuteľností predáva a v akom časovom období.

Prečítajte si tiež: Kombinácia úrazovej renty a dôchodku

Registrácia za platiteľa DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z predaja nehnuteľností 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať do 5 pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

Daňový úrad občana (zdaniteľnú osobu) zaregistruje, pridelí identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť prvým dňom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, v ktorom bol presiahnutý obrat 50 000 eur.

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) predá nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. Ak ide o situáciu, kedy občan (zdaniteľná osoba) nebol povinný ešte podať žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, a následne predajom nehnuteľnosti presiahne obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

Predaj nehnuteľnosti získanej darovaním

Predať nehnuteľnosť získanú darovaním môžete kedykoľvek po jej nadobudnutí, teda hneď po zápise do katastra nehnuteľností na vaše meno. Z právneho hľadiska neexistuje lehota, ktorú by ste museli čakať. Ak ste nehnuteľnosť zdedili od priamych príbuzných (napr. rodičov), do lehoty 5 rokov sa započítava aj doba, počas ktorej ju vlastnili oni. Čiže ak ju vaši rodičia vlastnili viac ako 5 rokov, vy ju môžete predať bez dane a odvodov aj ihneď.

Ak ste však nehnuteľnosť dostali darom od rodičov, tu sa môže alebo aj nemusí započítavať hodnota daru v čase darovania. Ak sa totiž predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom v čase darovania. Druhá situácia je ak darca v čase darovania nehnuteľnosti nespĺňal podmienku oslobodenia, ako výdavok pri príjme z predaja darovanej nehnuteľnosti sa uplatní cena, za akú nehnuteľnosť obstaral darca (obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu).

Prečítajte si tiež: Pracovná zmluva a rodinná výpomoc

Podľa zákona o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov. Pri darovaní však zákon neumožňuje, aby sa do tejto lehoty započítavala doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil darca. Výnimka, ktorú si mnohí daňovníci zamieňajú, sa týka dedenia v priamom rade (napríklad rodič - dieťa), kde sa naopak doba držby poručiteľa započítava, a teda je možné uplatniť oslobodenie od dane už po nadobudnutí dedičstvom.

Spoluvlastníctvo

Fakt, že nehnuteľnosti majú viacero vlastníkov je bežný a stretávame sa s tým pomerne často. Spoluvlastnícky podiel je podľa § 137 ods. Podiel spoluvlastníka nezanemená, že vlastníte konkrétnu izbu v danej nehnuteľnosti či to, že vám patrí niektoré poschodie. Znamená to, že vám patrí určitý podiel, na celej nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o predaj veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, nie je potrebné, aby s predajom súhlasili všetci spoluvlastníci.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov znamená, že skôr než svoj podiel ponúknete na trhu pre tretiu osobu, ste povinný tento podiel ponúknuť ďalším spoluvlastníkom. V ponuke je potrebné uviesť hlavne podmienky, za ktorých bude uzavretá zmluva na spoluvlastnícky podiel. Kúpnu cenu je potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, v opačnom prípade toto právo zanikne.

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu.

V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3 osobe.

Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j.

Ak si spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb.

Predkupné právo nájomcu

Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

tags: #kto #môže #predávať #nehnuteľnosť #podmienky