Znalecký posudok pre hypotéku: Kompletný sprievodca

Každý, kto sa zaoberá transakciou s nehnuteľnosťou, či už ide o kúpu, predaj alebo žiadosť o hypotéku, sa stretne s potrebou určiť jej reálnu trhovú hodnotu. V takýchto prípadoch prichádza na rad znalecký posudok, ktorý slúži ako objektívne zhodnotenie danej nehnuteľnosti. Správne spracovaný znalecký posudok je nenahraditeľnou súčasťou každého realitného procesu. Pomáha kupujúcim aj predávajúcim robiť rozhodnutia založené na faktoch a pre banky predstavuje nástroj na zabezpečenie finančného rizika. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na znalecké posudky v kontexte hypoték, vrátane ich účelu, procesu vypracovania a dôležitých aspektov, ktoré by ste mali vedieť.

Význam znaleckého posudku pri hypotéke

Znalecký posudok je štandardnou požiadavkou každej banky, ktorá poskytuje hypotekárne úvery. Finančná inštitúcia potrebuje mať k dispozícii nezávislý odhad hodnoty nehnuteľnosti, ktorou klient ručí. Banky poskytujú hypotéku do výšky 90 % z hodnoty nehnuteľnosti (zvýhodnenú úrokovú sadzbu do výšky 80 % LTV). Hodnotu nehnuteľnosti stanovujú znalci, pričom banka má právo hodnotu nehnuteľnosti stanovenú znalcom upraviť.

Nielen banky, ale aj bežní ľudia čoraz častejšie vyhľadávajú znalcov, aby si potvrdili cenu nehnuteľnosti pred podpisom zmluvy. Vďaka objektívnemu posúdeniu sa znižuje riziko nedorozumení, konfliktov a strát. Znalecký posudok má význam aj v prípade, že nejde o úver, ale len o informovaný predaj. V tomto prípade môže byť znalecký posudok na nehnuteľnosť rozhodujúcim dokumentom pri stanovovaní predajnej ceny.

Ako prebieha oceňovanie nehnuteľnosti

Oceňovanie nehnuteľnosti začína osobnou obhliadkou. Znalec posudzuje aktuálny stav objektu, jeho dispozíciu, veľkosť, technické riešenie a aj estetické faktory. Po zhodnotení fyzických vlastností nasleduje analýza trhu. Znalec porovnáva konkrétnu nehnuteľnosť s podobnými objektmi, ktoré boli nedávno predané v tej istej oblasti. Výsledná cena sa vypočíta podľa zvolenej metódy - môže ísť o porovnávaciu, výnosovú alebo nákladovú techniku.

Znalecký posudok a hypotéka na stavbu domu

Hypotéka na stavbu domu je pomerne zložitou záležitosťou a má niekoľko nezvyčajností. Preto je dôležité mať správne informácie aby ste si naplánovali všetky potrebné kroky, jednoducho sa prekľučkovali úverovým procesom a vybrali banku čo najobozretnejšie.

Prečítajte si tiež: Porovnanie PZP pre invalidných dôchodcov

Pri hypotéke na stavbu domu banky schvaľujú úver podľa budúcej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú určí znalec v znaleckom posudku na základe projektovej dokumentácie a položkového rozpočtu.

Potrebné doklady k hypotéke na dom

K hypotéke na výstavbu od pozemku budete potrebovať:

  • stavebné povolenie
  • znalecký posudok na pozemok
  • projektovú dokumentáciu domu (nie je potrebná v každej banke)

Ak máte na pozemku rozostavanú stavbu, budete potrebovať:

  • stavebné povolenie
  • znalecký posudok na rozostavanú stavbu
  • projektovú dokumentáciu domu
  • geometrický plán

Postup pri hypotéke na výstavbu domu

  1. Prvým krokom vo výstavbe domu je vlastníctvo pozemku.
  2. Ak vlastníte pozemok, musíte s architektom naprojektovať stavbu.
  3. Následne si vybavujete stavebné povolenie, ku ktorému dokladáte všetky potrebné prílohy.
  4. Ďalším krokom je vyňatie istej časti pozemku z pôdneho fondu, na ktorej sa bude stavať rodinný dom.
  5. Podľa vybranej banky potom buď môžete žiadať o hypotéku na stavbu domu alebo z vlastných zdrojov postavíte základovú platňu a vytiahnete obvodové múry do výšky 1 až 1,2 metra.
  6. Ak máte postavené základy potrebujete geodeta, ktorý vám zameria rozostavanú stavbu.
  7. Nasleduje vyhotovenie znaleckého posudku.
  8. Ak máte znalecký posudok, podávate žiadosť o hypotéku na rozostavaný dom, ku ktorej doložíte všetky požadované doklady.
  9. Po schválení úveru, banka spolu so záložnými zmluvami posiela žiadosť o zápis rozostavanej stavby na kataster.
  10. Zároveň začínate postupne po častiach čerpať hypotéku a zvyšujete hodnotu stavby.
  11. Po dokončení do fázy holodomu môžete požiadať o kolaudačné rozhodnutie a pridelenie súpisného čísla.
  12. Následne podľa schválenej výšky úveru a potreby financií buď postupne dočerpáte celú výšku úveru alebo sa rozhodnete úver nedočerpať

Na čo si dať pozor pri hypotéke na výstavbu domu?

  • Prístup na pozemok: Ak prístup k pozemku banky neakceptujú, úver vám neschvália.
  • Nedostatok vlastných zdrojov: Majte prichystaných viac vlastných zdrojov, pretože sa zvykne stávať, že sa celý proces predraží.
  • Polohová diferenciácia: Čím je koeficient polohovej diferenciácie vyšší, tým vyššiu hodnotu bude mať vaša stavba a výstavba cez banku nebude problém.
  • Zlý postup pri výstavbe: Pri výstavbe sa držte pokynov banky a používajte poskytnuté tranže na zhodnocovanie stavby.
  • Zle vybraná banka: Správny výber banky je podstatnou vecou pre úsporu vašich nervov a času.

Náklady spojené s hypotékou na výstavbu domu

  • stavebné povolenie
  • projektová dokumentácia od architekta (štandardne pár tisícok eur)
  • geometrický plán na zameranie stavby (200 až 400 eur)
  • znalecký posudok na rozostavanú stavbu (150 až 300 eur)
  • znalecký posudok na pozemok pri výstavbe od pozemku (100 až 200 eur)
  • kolok na kataster na založenie pozemku (66 eur alebo 33 eur)
  • kolok na kataster na založenie rozostavanej stavby (66 eur alebo 33 eur)
  • poplatok za poskytnutie hypotéky (0 eur až 2% z objemu úveru)
  • poplatok za jednotlivé tranže (0 až 40 eur za jednu tranžu)
  • poplatok za nedočerpanie hypotéky (0 až 500 eur)
  • poplatok za štandardný bežný účet (0 až 7 eur - mesačne)

Ako prebieha čerpanie hypotéky na výstavbu domu?

Čerpanie hypotéky pri výstavbe nehnuteľnosti prebieha tranžovo. To znamená, že banka uvoľňuje peniaze postupne podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti.

  1. Prvú tranžu vám banka poskytne z hodnoty pozemku alebo pozemku spolu s rozostavanou stavbou - podľa toho či máte postavenú základovú dosku a múry vytiahnuté do výšky aspoň 1 až 1,2 metra. Z tejto hodnoty banka obvykle poskytne 50 - 90%.
  2. Následne druhú až predposlednú tranžu viete čerpať ak banke preukážete, že ste zvýšili hodnotu stavby z prostriedkov, ktoré vám požičala v predošlej tranži.
  3. Poslednú tranžu banka poskytne ak je dodržaný postačujúci stupeň rozostavanosti stavby.

Hypotéka na stavbu montovaného domu, resp. drevodomu

Stavba montovaného domu alebo drevodomu je u ľudí stále viac a viac obľúbenou a tak banky nemajú problém financovať takéto nehnuteľnosti aj so splatnosťou 30 rokov. Rozdiel oproti murovanej nehnuteľnosti je ten, že hypotéku viete riešiť až keď bude stavba schopná na zápis do katastra, čo je možné ak máte postavenú konštrukciu stavby.

Prečítajte si tiež: Ako vypočítať nezdaniteľnú časť na manželku s dôchodkom?

Tipy a triky pre získanie znaleckého posudku

  • Výber znalca: Niektoré banky majú interných znalcov, alebo interné zoznamy odporúčaných znalcov, prípadne majú zoznamy znalcov, ktorých znalecké posudky neakceptujú, preto odporúčame výber znalca konzultovať s bankou vopred. Najlepšie je nájsť si znalca sám. Vždy to však treba zvážiť, zistiť presné podmienky a presne prepočítať všetky možnosti.
  • Cena posudku: Cena za vypracovanie znaleckého posudku k hypotéke v prvom rade závisí na type nehnuteľnosti. Do posudku na byt investujete od 90 do 130 €, pri domoch je to okolo 250€.
  • Akcie bánk: Banky ponúkajú klientom v rámci marketingových akcií rôzne možnosti ako, niekedy zdanlivo, ušetriť na posudku. Ak banka ponúka, že niečo zaplatí za Vás, treba byť veľmi ostražitý. Treba si zistiť presné podmienky akcie a spočítať si to. Banka zvyčajne tieto náklady ukrýva do iných poplatkov, alebo úrokovej sadzby.
  • Platnosť posudku: Niekedy banke stačí starší znalecký posudok a nové fotografie. Či banka ponúkne túto možnosť a aký starý posudok banka akceptuje, si určuje sama.
  • Viacero vyhotovení: Ak viete, že budete znalecký posudok potrebovať vo viacerých bankách, znalci za malý poplatok vytlačia viac vyhotovení. Je dobré si CD s posudkom a aspoň jednu papierovú verziu ponechať pre prípad refinancovania.

Čo robiť, ak banka zníži hodnotu nehnuteľnosti

Znalecký posudok, nech už je zaplatený kýmkoľvek, nie je pre banku záväzný. Tá môže takzvanou supervíziou znaleckého posudku predpokladanú hodnotu nehnuteľnosti znížiť.

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť umožňuje schválenie hypotéky na kúpu skolaudovaného domu alebo bytu zapísaného v liste vlastníctva bez toho, aby ste mali vybratú nehnuteľnosť. Následne máte 6 mesiacov na nájdenie vysnívaného bývania.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre osobitný príspevok na Úrade Práce Levoča

tags: #ktora #banka #poskytuje #hypoteku #znalecky #posudok

Ďalšie články