Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka: Podmienky a aspekty

Nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zapísaným v katastri nehnuteľností od nevlastníka predstavuje komplexný problém, ktorý sa dotýka právnej praxe aj právnej doktríny. Ide o prípady, keď osoba A prevedie nehnuteľnosť na osobu B na základe určitého úkonu (napr. absolútne neplatného právneho úkonu, relatívne neplatného právneho úkonu, úkonu odstúpenia od zmluvy, naplnenia rozväzovacej podmienky). Následne osoba B prevedie nehnuteľnosť na osobu C. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka, pričom zohľadňuje aktuálny vývoj judikatúry a právnej teórie.

Úvod do problematiky

Kúpa nehnuteľnosti patrí medzi najdôležitejšie rozhodnutia v živote jednotlivca alebo rodiny. Je spojená nielen s ekonomickými faktormi, ale aj so sociálnymi a emocionálnymi aspektmi, keďže kúpou nehnuteľnosti sa buduje domov. Investícia do nehnuteľnosti predstavuje vhodný spôsob zhodnotenia kapitálu, najmä v období inflácie. Závažnosti tohto rozhodnutia by mala zodpovedať náležitá opatrnosť kupujúceho. Právny poriadok by mal chrániť starostlivého kupujúceho osobitnými ochrannými mechanizmami.

Nemo plus iuris a jeho prelomenie

Zásada "nemo plus iuris", ktorá hovorí, že nikto nemôže previesť na iného viac práv, ako má sám, je stará ako rímske právo. Moderné právne poriadky túto zásadu uplatňujú, ale zároveň pripúšťajú jej prelomenie, najmä prostredníctvom inštitútu vydržania a nadobudnutia od nevlastníka. Slovenský právny poriadok obsahuje všeobecnú úpravu vydržania v Občianskom zákonníku, ale nepozná všeobecnú úpravu nadobudnutia od nevlastníka. Vzájomný vzťah týchto inštitútov je často nejasný a sprevádzaný terminologickými nepresnosťami.

Vydržanie ako ochrana dobromyseľného nadobúdateľa

Vydržanie prispieva k ochrane dobromyseľného nadobúdateľa, ktorý nadobudol a počas zákonom stanovenej doby držal vec v dobrej viere, hoci sa neskôr ukázalo, že niektorý z predchádzajúcich nadobúdacích titulov bol neplatný. Vydržanie odstraňuje právnu neistotu spojenú s vadami nadobúdacieho titulu, ak oprávnený držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti nemohol o týchto vadách vedieť. Oprávnenou držbou je taká držba, pri ktorej je držiteľ dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí. Vzniku takejto držby musí predchádzať ospravedlniteľný omyl držiteľa veci - skutkový alebo právny. Vydržacia doba je 3-ročná v prípade hnuteľných vecí a 10-ročná v prípade nehnuteľných vecí. Dobromyseľný držiteľ po splnení zákonom stanovených podmienok nadobúda vlastnícke právo k veci aj napriek tomu, že nadobúdací titul bol neplatný.

Zmena v judikatúre a nález Ústavného súdu

Slovenské súdy pomerne dlho odmietali všeobecné nadobudnutie od nevlastníka a trvali na tom, že zásada "nemo plus iuris" musí platiť za každých okolností, ibaže by zákon výslovne ustanovoval inak. Zásadná zmena nastala v marci 2016, keď Ústavný súd vydal nález I. ÚS 549/2015. V danom prípade išlo o reťaz prevodov nehnuteľností zo štátu na súkromnú osobu, pričom vadným prevodom bol prevod medzi dvoma štátnymi organizáciami. Ústavný súd sa rozhodol analyzovať prípustnosť všeobecného nadobudnutia od nevlastníka a skonštatoval, že dva chránené záujmy - vlastnícke právo pôvodného vlastníka a nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti novým nadobúdateľom na základe jeho dobrej viery - sa dostanú do vzájomnej kolízie. Dospel k záveru, že pokiaľ nemožno zachovať maximum z obidvoch základných práv, treba prihliadnuť na princíp všeobecnej spravodlivosti a zvažovať všeobecné súvislosti tohto typu kolízie, ako aj individuálne okolnosti konkrétneho rozhodovaného prípadu.

Prečítajte si tiež: NSN Pozemky: Ako ich Získať?

Dobrá viera a jej posudzovanie

Aký je, resp. Aké sú limity dobrej viery? Možno vylúčiť existenciu dobrej viery, ak bola daná vec niekoľkokrát za sebou rýchlo prevedená? V prvom rade je potrebné uvedomiť si, čo je nevyhnutným predpokladom vydržania. Občiansky zákonník nepriamo vychádza z toho, že vec prevádza jej vlastník, pričom dotknutý scudzovací právny úkon je neplatný. Keďže sa nadobúdateľ za istých okolností o tejto neplatnosti nemá ako dozvedieť (objektívne ospravedlniteľný omyl), zákonodarca sa rozhodol ochraňovať jeho dobrú vieru. Vzhľadom na to, že všeobecné nadobudnutie od nevlastníka nemá v slovenskom práve prakticky žiadnu históriu, nemožno z dostupnej literatúry vyvodiť jednoznačné závery, akými charakteristickými znakmi a limitmi sa všeobecné nadobudnutie od nevlastníka vyznačuje. Hranica medzi inštitútmi vydržania a nadobudnutia od nevlastníka je často nejasná a objavuje sa mnoho terminologických nepresností.

Nadobudnutie od nevlastníka a platnosť nadobúdacieho titulu

Podľa názoru autora by sme sa v tejto veci mali prikloniť k českej doktríne, ktorá tvrdí, že všeobecné nadobudnutie od nevlastníka sa od „štandardného“ nadobudnutia veci odlišuje iba tým, že prevodca nedisponuje vlastníckym právom a nie je oprávnený scudziť vec ani z iného titulu. To zároveň predpokladá existenciu riadne uzavretého a platného nadobúdacieho titulu. Preto hovoríme o nadobudnutí od nevlastníka. V takom prípade je zrejmé, že tento inštitút chráni iba nadobúdateľa veci, ktorý nadobúda vec na základe platného scudzovacieho úkonu od nevlastníka v dobrej viere. Ak by slovenské právo akceptovalo tento výklad, zrejme by sa vo veľkej miere elegantne vyhlo diskusiám o tom, kedy „ešte“ možno uplatniť inštitút vydržania a kedy „už“ treba uplatniť inštitút nadobudnutia od nevlastníka a vice versa.

Občianskoprávny vs. obchodnoprávny režim

V znení Obchodného zákonníka nenachádzame všeobecnú úpravu pravidiel vo vzťahu k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľným veciam. Tieto sú výlučným spôsobom obsiahnuté v Občianskom zákonníku, ktorý odkazuje na aplikáciu osobitného predpisu, ktorým je zákon o katastri nehnuteľností. V zmysle Obchodného zákonníka sú predmetom kúpnej zmluvy výlučne hnuteľné veci (tovar), čím sú z kategórie aplikácie týchto ustanovení vylúčené nielen veci nehnuteľné, ale aj iné predmety právnych vzťahov. V porovnaní s obchodnoprávnou úpravou definuje občianskoprávna úprava kúpnej zmluvy ako objekt záväzku „predmet kúpy“, teda všeobecne. Kúpa nehnuteľnej veci v obchodnoprávnych vzťahoch patrí vplyvom tejto zákonnej konštelácie k tzv. kombinovaným (zmiešaným) obchodnoprávnym vzťahom.

Zmluva o predaji podniku a nadobudnutie nehnuteľnosti

Napriek tomu, že všetky predpoklady hovoria o vylúčení možnosti nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnej veci od neoprávnenej osoby na základe § 446 OBZ, predsa je nevyhnutné zaoberať sa osobitným prípadom - zmluvou o predaji podniku. Predmetom kúpy v zmysle tohto paragrafu je podnik ako hromadná vec, čoho súčasťou môžu byť aj nehnuteľné veci. Základným argumentom pre rozšírenie uplatnenia pravidiel z hnuteľných vecí aj na nehnuteľné veci predstavuje v tomto kontexte interpretačné pravidlo obsiahnuté v § 483 ods. 3 OBZ. Tento paragraf ustanovuje, že vlastnícke právo k veciam, ktoré sú zahrnuté do predaja, prechádza z predávajúceho na kupujúceho účinnosťou zmluvy. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza vkladom do katastra nehnuteľností.

Publicita vecných práv a kataster nehnuteľností

Medzi základné charakteristické črty vecných práv patrí ich publicita. Práve tento aspekt vecných práv predstavuje jeden z rozdielov vo vzťahu k obligáciám ako v zásade súkromným (diskrétnym) právnym skutočnostiam. Uvedený rozdiel je najviac badateľný práve pri zmluvnom nadobúdaní vlastníckeho práva, ktorý vychádza v prípade slovenskej občianskoprávnej úpravy z princípu kauzálnej tradície. V zmysle tohto princípu je pre účinný prevod vlastníckeho práva potrebná existencia právneho dôvodu (lat. „titulus“) a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva (lat. „modus“). Tieto úvahy nás prirodzeným spôsobom privádzajú k polemike o právnej povahe zápisu osoby v katastri nehnuteľností ako vlastníka nehnuteľnosti a možnosti tretej osoby (kupujúceho) nadobudnúť vlastnícke právo v dobrej viere, ak vyjde najavo, že zapísaný prevodca (predávajúci) nebol k prevodu oprávnený. Právne účinky takéhoto zápisu sa týkajú už mnohokrát diskutovanej úpravy princípu materiálnej publicity katastra nehnuteľností v právnom poriadku SR.

Prečítajte si tiež: Ako nadobudnúť vlastníctvo vydržaním?

Investigatívna povinnosť kupujúceho

Právny režim de lege lata a súvisiaca rozhodovacia činnosť slovenských súdnych autorít kladie zvýšený dôraz na potrebu predzmluvnej prevencie zo strany nadobúdateľa vlastníckeho práva (kupujúceho). Prevencia zároveň musí smerovať nielen k skúmaniu stavu evidovaného, ale aj skutočného. Inými slovami povedané: čím nižšiu právnu relevanciu pripisujeme evidovanému stavu, tým dôležitejšie je venovať pozornosť aj stavu skutočnému. Doterajšie zistenia ukazujú, že ani občianskoprávny ani obchodnoprávny režim kúpnej zmluvy (s výnimkou zmluvy o predaji podniku) nevytvárajú predpoklady pre dobromyseľné nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Rovnako môžeme konštatovať, že súčasná katastrálna úprava nepripisuje zápisu v katastri nehnuteľností právne účinky (v prípade počiatočnej absencii právneho dôvodu) a tým chráni výlučne skutočný stav. V kontexte týchto zistení zostáva posúdiť, v akej forme existuje v slovenskom súkromnom práve tzv. investigatívna, resp. vyšetrovacia povinnosť kupujúceho, teda sumár preventívnych krokov pri skúmaní oprávnenia predávajúceho.

Dobromyseľnosť a ochrana vlastníckeho práva

Podľa ustálenej judikatúry súdov Slovenskej republiky, súdov Českej republiky a Európskeho súdu pre ľudské práva, dobromyseľnému nadobúdateľovi vlastníckeho práva musí byť v materiálnom právnom štáte poskytnutá súdna ochrana aj pred pôvodným (skutočným) vlastníkom. Ochranu skutočného vlastníka, zaručovanú zásadou „nikto nemôže previesť viac práv, než má sám“, možno prelomiť ochranou dobrej viery nadobúdateľa, pokiaľ je nad akúkoľvek pochybnosť zrejmé, že nadobúdateľ je dobromyseľný, že vec riadne podľa práva nadobudol. Dobrá viera musí byť pritom hodnotená veľmi prísne, pričom poskytnutie ochrany dobromyseľnému nadobúdateľovi sa s prihliadnutím na individuálne okolnosti posudzovanej veci musí javiť ako spravodlivé.

Nález Ústavného súdu a princíp dobrej viery

V náleze sp. zn. I. ÚS 549/2015 Ústavný súd uviedol, že aj keď Občiansky zákonník explicitne neupravuje všeobecný spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam od nevlastníka iba na základe dobrej viery nadobúdateľa, s výnimkou vydržania nemožno bezvýnimočne tvrdiť, že samotná absencia vlastníckeho práva prevodcu (dominus auctoris) povedie automaticky k neplatnosti zmluvy o prevode vlastníckeho práva. Princíp dobrej viery chrániaci účastníkov súkromnoprávnych vzťahov je jedným z kľúčových prejavov princípu právnej istoty odvíjajúceho sa od princípu právneho štátu. Nadobúdateľovi vlastníckeho práva, pokiaľ toto právo nadobudol v dobrej viere, musí byť poskytovaná široká ochrana, pretože v opačnom prípade by si nikdy nemohol byť istým svojím vlastníctvom, čo by bolo v rozpore s poňatím materiálneho právneho štátu.

Prečítajte si tiež: Právna úprava exemplára a vzoru

tags: #nadobudnutie #vlastníckeho #práva #k #nehnuteľnosti #od