Kúpa nehnuteľnosti v Bratislave: Podmienky, trendy a alternatívy

Nedostupnosť vlastného bývania je citeľný problém, ktorý sa týka najmä mladých ľudí na Slovensku. Čerstvý absolvent by musel šetriť aj 10 rokov, aby si mohol dovoliť menší bungalov niekde na okraji mesta. Mnohí preto radšej volia mama hotel alebo nájomné bývanie, než aby sa zadlžili hypotékou. Tento článok sa zameriava na podmienky kúpy nehnuteľnosti v Bratislave, alternatívne možnosti bývania v okolí hlavného mesta a faktory, ktoré ovplyvňujú rozhodovanie potenciálnych kupcov.

Bývanie v Bratislave vs. satelity

Väčšina mladých ľudí si nemôže dovoliť kúpu nehnuteľnosti priamo v Bratislave, aj keď tu pracujú. Preto čoraz viac z nich vyhľadáva bývanie v satelitných mestách a obciach v okolí. Developeri reagujú na tento dopyt ponukou menších a cenovo dostupnejších bytov. Ak by si mladý človek chcel v súčasnosti zobrať hypotéku vo výške 200-tisíc eur, musí mať našetrené aspoň 10 % z tejto sumy, teda 20-tisíc eur.

Aké sú teda možnosti v satelitoch Bratislavy? Napríklad, v projekte Macek sa cena 2-izbového bytu pohybuje okolo 85-tisíc eur a do centra Bratislavy sa dá dostať po diaľnici za 28 minút pri bežnej premávke. Nový byt s rovnakou rozlohou v Bratislave stojí bežne viac ako 120-tisíc eur. Očakáva sa, že ceny nehnuteľností budú rásť, preto sa oplatí zvážiť kúpu nového bývania.

Faktory ovplyvňujúce rozhodovanie

Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti je dôležité zvážiť viacero faktorov:

• Finančné možnosti: Je nevyhnutné preveriť si finančné možnosti a schopnosť získať úver. Treba mať jasno v reálnom rozpočte predtým, než sa pustíte do obhliadok.
• Lokalita: Rozumný okruh dojazdu do Bratislavy je pre mnohých do 30 minút autom. Trnava alebo Nitra môžu byť dobré alternatívy. Pokiaľ je v blízkosti diaľnica alebo rýchlostná cesta, rozumná vzdialenosť dochádzania je do 45 kilometrov. Senec bude čoskoro najdostupnejšie mesto v okolí Bratislavy vďaka plánovanému rozšíreniu diaľnice D1 a Seneckej cesty I/61.
• Infraštruktúra: Dôležitá je kvalitná miestna infraštruktúra, blízkosť diaľnice či Malých Karpát, prípadne vlakové spojenie do Bratislavy.
• Vzdialenosť do zamestnania: Nie je jedno, kde v rámci hlavného mesta pracujete.
• Osobné priority: Pre niekoho je prioritou cena, pre iného komfort bývania a väčší priestor.

Kúpa a predaj nehnuteľnosti: Harmonogram a rady

Kúpa novej nehnuteľnosti je často podmienená predajom starej, čo môže prinášať finančný stres a časový tlak. Dôležité je správne nastavenie harmonogramu a komunikácia medzi všetkými stranami.

Prečítajte si tiež: Všetko o zľavách na vlak

• Overenie finančných možností: Najskôr si preverte finančné možnosti a schopnosť získať úver.
• Súbežné hľadanie a predaj: Následne spustite hľadanie nového bývania a predaj svojej nehnuteľnosti.
• Rezervácia: Rezervácia novej nehnuteľnosti by mala prísť až v momente, keď je predaj minimálne rozbehnutý alebo zazmluvnený.
• Rent-back: Jedným z riešení je tzv. rent-back, teda nájom späť. Klient predá svoj byt alebo dom, pričom na dohodnuté obdobie v ňom ešte ostáva bývať a novému majiteľovi platí nájom, kým sa presťahuje do nového bývania.
• Spolupráca odborníkov: Celý proces by mal byť pod jednou strechou alebo v rámci dobre nastavenej spolupráce realitného makléra s finančným sprostredkovateľom.
• Prepis energií a poistenie: Pri sťahovaní do nového bytu alebo domu je dôležitý aj prepis energií a služieb, ako aj zrušenie pôvodného poistenia nehnuteľnosti a domácnosti a uzatvorenie nového. Poistenie v prospech banky je takmer vždy nevyhnutnou podmienkou čerpania hypotéky.

Vplyv pandémie a práca z domu

Možnosť pracovať z domu a vysoké ceny bývania vo veľkých mestách môžu byť spúšťačom toho, aby sa ľudia sťahovali do menších miest. Množstvo rodín počas pandémie zistilo, že pracovať a vychovávať školopovinné deti v 3-izbovom byte nie je najkomfortnejšie, preto zvažujú presťahovanie sa do rodinného domu neďaleko od mesta.

Zvýšený záujem o nehnuteľnosti, najmä rodinné domy mimo Bratislavy, je viditeľný už niekoľko rokov. Tomuto záujmu zodpovedá masová výstavba nehnuteľností do vzdialenosti zhruba 30 km od Bratislavy. V takých obľúbených lokalitách ako Senec, Bernolákovo, Veľký Biel či Miloslavov pre nedostatok pozemkov vznikajú satelitné oblasti vzdialené jeden až tri kilometre od centra týchto miest či obcí.

Niektoré korporácie, ktoré nechali od prepuknutia pandémie všetkých svojich zamestnancov na home office, zistili, že ich ľudia majú rovnakú produktivitu, ako keď pracovali v kancelárii. Domnievam sa, že aj ceny nájmov a drahý život v hlavnom meste presvedčili množstvo zamestnancov na odchod do lacnejších krajov, prípadne na návrat do svojho rodiska.

Situácia v iných regiónoch Slovenska

Podobná situácia ako v Bratislave je aj v iných krajoch Slovenska. Napríklad, v okolí Košíc ľudia, ktorí majú možnosť pracovať z domu, často uprednostnia dom pred bytom na sídlisku. Ceny bytov medzikvartálne rástli najvýraznejšie práve v Košiciach, čím prebrali prvenstvo Bratislave. V okolí Prešova sa pri súčasných cenách bytov väčšina ľudí prikláňa k bývaniu v rodinnom dome aj vo väčšej vzdialenosti od mesta.

V Žilinskom kraji sa nezväčšil záujem o bývanie v menších mestách. Väčšina kupujúcich, ktorí sa zaujímajú o byty, preferuje bývanie v meste. Väčšiu skupinu tvoria ľudia, ktorí hľadajú pre svoje bývanie rodinný dom.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca zľavami na vlak

Daňové a právne aspekty kúpy nehnuteľnosti

Ak máte príjem z predaja bytu či domu, nie vždy ste oslobodení od dane a poistného. Z hľadiska dane z príjmov a odvodov platí, že predaj nehnuteľnosti po piatich rokoch od nadobudnutia fyzická osoba, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku, nezdaňuje.

Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať daň z pridanej hodnoty a štát mu vyplatí „nadmerný odpočet“. Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely dane z pridanej hodnoty.

Pri kúpe nehnuteľnosti ako právnická osoba nie je právna pozícia kupujúceho natoľko chránená. Na druhej strane kupovať nehnuteľnosť na právnickú osobu je rozumnejšie hlavne v situáciách, keď je s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku alebo jeho časti alebo veci.

Aktuálna situácia na trhu s nehnuteľnosťami

Hoci sa trh s nehnuteľnosťami stabilizoval, nedostupnosť bývania naberá nový rozmer. Suma, ktorú zaplatíte za dvojizbový byt rastie a to napriek tomu, že novostavby priniesli viac bytov. Neporovnateľne zdraželi aj staršie byty. V Bratislave zdraželo bývanie o desať percent medziročne, pričom naprieč krajinou stúpli ceny bývania až o 12 percent.

Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) sa ustálila priemerná cena bytov na skoro 3 300 eur za meter štvorcový. Dáta Štatistického úradu SR ukázali najsilnejšie zdraženie v Bratislavskom kraji, na asi 4 300 eur za meter.

Prečítajte si tiež: Ako si dokúpiť roky do dôchodku?

Podľa Bruchánika sa ceny bytov najmä v Bratislave nebudú znižovať, pretože samotní developeri sú pri výstavbe aj predaji opatrní. Investori si uvedomujú, že aj keď postavia málo bytov, sú stále nedostatkovým tovarom a tým pádom ich s istotou predajú. K tomu sa pridáva aj investičné bývanie, ktoré je v Bratislave skutočne intenzívne.

Najlacnejšie nehnuteľnosti v Bratislave: Freak show?

Nájsť v Bratislave vlastné obstojné bývanie za rozumnú cenu je ako hľadať jednorožca. V sume do 75-tisíc nájdete ponuky, ktoré vyzerajú ako ukážková freak show. Napríklad, železobetonová technická stavba, ktorá prešla revitalizáciou a ponúkla nové bytové a atelierové priestory.

Za necelých 70-tisíc sa môžete stať hrdým majiteľom nebytového priestoru, ktorý je však možné prerobiť na pohodlné bývanie. Avšak, na nebytový priestor nedostanete klasickú hypotéku.

Ponuka dvojizbového bytu vo Vrakuni vyzerá tiež zaujímavo. 40 metrov štvorcových v hlavnom meste za 72-tisíc eur. Áno, sme v Pentagone a byt je potrebné kompletne zrekonštruovať, ale vo výsledku nemusí ísť vôbec o zlú ponuku.

Investície do nehnuteľností na Slovensku

Vzhľadom na rastúci vývoj slovenskej ekonomiky, investície vlády do cestovného ruchu posilňujú ekonomickú situáciu krajiny. Očakáva sa, že ceny budú pokračovať v raste, čím sa predpokladá, že miestny trh s nehnuteľnosťami zostane jedným z najbezpečnejších a najvýhodnejších oblastí na investovanie v Európe.

Náklady spojené s obstaraním nehnuteľnosti sú na Slovensku pomerne nízke, pretože daň z prevodu bola zrušená. Aj keď samozrejme neexistujú žiadne záruky na 100% bezpečnú investíciu do akéhokoľvek podnikania, dôsledným plánovaním a s pomocou odborníkov je možné správnym ovládaním mnohých premenných ovplyvniť vašu investíciu do tej miery, že môžete mať istotu zisku z vašich investícií kedykoľvek, keď sa ju rozhodnete predať.

Pretože väčšina slovenskej populácie (okolo 70%) sú aj vlastníkmi nehnuteľností, v ktorých býva, stratégia “kúpiť a prenajať nehnuteľnosť” sa kedysi považovala za vysoko rizikovú. Tento druh investícií sa ukázal byť za posledné desaťročie výhodný, pretože drvivá väčšina obyvateľov Slovenska žije vo veľkých panelových domoch, ktoré sa v poslednom období renovujú. Rekonštrukcia takýchto nehnuteľností následne obvykle zvýši dopyt, a zároveň aj cenu.

tags: #kupit #nehnutelnost #v #bratislave #podmienky