Kúpna zmluva na nehnuteľnosť na Slovensku: Praktická pomôcka

Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o pozemok alebo budovu, predstavuje významný krok v živote každého človeka. Tomuto procesu by sa preto mala venovať náležitá pozornosť. Hoci sa na prvý pohľad nemusí zdať zložitý, v prípade nejasností je vždy lepšie obrátiť sa na odborníka, aby sa predišlo potenciálnym problémom. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť na Slovensku, vrátane jej povinných náležitostí, odporúčaných doplnkov a postupu po jej podpísaní.

Právny základ kúpnej zmluvy

Každá kúpna zmluva, ktorej predmetom je predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanoveniach § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. To platí aj v prípade, ak ide o kúpnu zmluvu medzi dvoma podnikateľmi, a to napriek tomu, že pri právnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa vo všeobecnosti aplikuje Obchodný zákonník.

Čo musí obsahovať kúpna zmluva na nehnuteľnosť?

Aby bola kúpna zmluva platná, musí obsahovať určité náležitosti. V prípade kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sú to:

• Písomná forma: Kúpna zmluva musí byť písomná. Ústna dohoda o predaji nehnuteľnosti nie je platná. Príkladom je situácia, keď sa Jozef ústne dohodne s Petrom na predaji pozemku za 10 000 eur. Jozef zaplatí, ale k podpisu písomnej zmluvy nedôjde. V tomto prípade Peter zostáva vlastníkom pozemku, pretože kúpna zmluva nebola písomná.
• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne identifikovať predávajúceho a kupujúceho, a to uvedením ich mena, priezviska (vrátane rodného priezviska), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu. Takéto presné označenie je nevyhnutné pre potreby katastrálneho úradu.
• Označenie predmetu kúpy: Musí byť jasne špecifikované, aká nehnuteľnosť sa predáva. V prípade pozemku je potrebné uviesť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva (LV). Pri budovách je potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
• Uvedenie kúpnej ceny: Zmluva musí obsahovať sumu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
• Záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy: Predávajúci sa zaväzuje odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.
• Záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpy a zaplatiť kúpnu cenu: Kupujúci sa zaväzuje prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť za ňu dohodnutú sumu.

Ak niektorá z týchto náležitostí chýba, kúpna zmluva je absolútne neplatná a považuje sa za neuzatvorenú.

Odporúčané doplnky kúpnej zmluvy

Okrem povinných náležitostí je vhodné do zmluvy zahrnúť aj nasledujúce:

Prečítajte si tiež: Notárske služby na Slovensku

• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob zaplatenia: Ak kúpna cena nebude zaplatená v celosti pri podpise zmluvy, je dôležité špecifikovať lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť zvyšnú časť. Ak sa platba realizuje prostredníctvom úveru, je vhodné to tiež uviesť v zmluve.
• Určenie lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti: Dohodnite sa na termíne, do ktorého má predávajúci odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu.
• Uvedenie stavu meračov energií: Pri predaji domu, bytu alebo inej budovy sa odporúča uviesť aj stav meračov energií (elektrina, plyn, voda). Predídete tak možným budúcim sporom, napríklad ak sa zistí, že predávajúci neuhradil faktúry za energie.
• Prehlásenia predávajúceho: Je vhodné zahrnúť prehlásenie predávajúceho, že môže s nehnuteľnosťou voľne nakladať, že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnym právom inej osoby (napr. záložným právom), a že k nehnuteľnosti sa neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky.

Zahrnutie týchto doplnkových bodov nie je povinné a nemá vplyv na platnosť zmluvy, ale môže výrazne prispieť k predchádzaniu budúcim problémom.

Špecifické náležitosti kúpnej zmluvy pri predaji bytu

Predaj bytu má určité špecifiká, ktoré vyplývajú zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tento zákon kladie zvýšené požiadavky na zmluvu, ktorej predmetom je prevod bytu (predaj alebo darovanie). Okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy musí zmluva o prevode bytu obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 tohto zákona. Tieto náležitosti sú povinné a ich absencia spôsobuje absolútnu neplatnosť zmluvy.

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať:

• Popis bytu a jeho príslušenstva: Podrobný popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a jeho príslušenstva (napr. pivnica, balkón).
• Vymedzenie polohy bytu v dome: Označenie čísla bytu, čísla vchodu a opis nebytového priestoru.
• Určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu: Presné určenie podlahovej plochy bytu a jeho vybavenia.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu: Určenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Určenie a popis spoločných častí domu: Popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
• Úprava práv k pozemku: Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku: Dohoda o vymedzení veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku medzi nadobúdateľom bytu a vlastníkom domu.
• Zistenie technického stavu bytu: Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada.
• Vyhlásenie nadobúdateľa o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Postup po podpísaní kúpnej zmluvy

Podpísanie kúpnej zmluvy nie je konečným krokom. Na to, aby sa kupujúci stal vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebné vykonať ešte ďalšie úkony.

Samotným uzatvorením kúpnej zmluvy sa kupujúci nestáva vlastníkom nehnuteľnosti. Na to, aby sa celý proces kúpy nehnuteľnosti dokončil, je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo k nehnuteľnosti až vtedy, keď kataster povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, a nie už samotným podpísaním kúpnej zmluvy.

Prečítajte si tiež: Ochrana LGBT osôb na Slovensku

Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné:

1. Overiť podpisy: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť úradne overené. Overenie je možné vykonať u notára alebo na matričnom úrade. Notár je zvyčajne dostupnejší, ale o niečo drahší. Overenie podpisu kupujúceho nie je nevyhnutné.
2. Podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra: Návrh na vklad sa podáva na príslušný katastrálny úrad. Návrh môže podať predávajúci alebo kupujúci. K návrhu je potrebné priložiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach.

Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva je spojené so zaplatením súdneho poplatku, ktorý je spravidla vo výške 66 eur. Ak žiadate urýchlené rozhodnutie (do 15 dní), poplatok je 266 eur. Poplatok je možné znížiť podaním návrhu elektronicky (33 eur, resp. 133 eur pri urýchlenom konaní) alebo podaním oznámenia o zamýšľanom návrhu na vklad (poplatok 51 eur). V prípade podania oznámenia je potrebné do 90 dní podať aj samotný návrh na vklad.

Kataster by mal o návrhu na vklad rozhodnúť do 30 dní od jeho doručenia, ak návrh neobsahuje žiadne chyby. Ak je všetko v poriadku, kataster vydá rozhodnutie o vklade, na základe ktorého zapíše kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti do katastra. Týmto sa celý proces predaja nehnuteľností končí. Ak kataster nevydá rozhodnutie do 30 dní, môžete žiadať o vrátenie zaplateného poplatku.

Prečítajte si tiež: Všetko o vrátení erotických pomôcok

tags: #kúpna #zmluva #pomôcka #slovensko