Ochrana vydražiteľa v kontexte dobrovoľných dražieb

Dobrovoľné dražby predstavujú komplexný proces, ktorý je upravený zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Tento proces slúži ako nástroj na výkon záložného práva a ochranu práv vlastníkov voči dlžníkom. Avšak, celý proces je komplexný a vyžaduje si dodržiavanie zákonných povinností. V tomto článku sa zameriame na problematiku dobrovoľných dražieb, s dôrazom na ochranu vydražiteľa a s tým súvisiace aspekty.

Proces dobrovoľnej dražby

Oznámenie o vykonaní dobrovoľnej dražby je tretím krokom v procese realizácie dobrovoľnej dražby a nasleduje po návrhu na vykonanie dražby a vyhotovení zmluvy o vykonaní dražby. Ak je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16 550 eur, dražobník je povinný uverejniť oznámenie o dražbe v registri dražieb najmenej 30 dní pred začatím dražby.

Cenu nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe ustanovuje súdny znalec, ktorý vypracuje znalecký posudok pre účely konkrétnej dražby. Ak ide o nehnuteľnosť, podnik, jeho časť alebo o kultúrnu pamiatku, alebo ak je vlastníkom predmetu dražby územný samosprávny celok, prípadne orgán štátnej správy, cena predmetu dražby musí byť vždy určená znaleckým posudkom, ktorý nesmie byť v deň konania dražby starší ako šesť mesiacov. Vlastník predmetu dražby, ako aj osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, alebo nájomca sú povinní po predchádzajúcej výzve umožniť vykonanie ohodnotenia a obhliadku predmetu dražby.

Dražba sa otvára vyvolaním, ktoré obsahuje označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadnutú alebo zistenú cenu, údaje o právach a záväzkoch viaznucich na predmete dražby, údaje o nájomných zmluvách a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie podania.

Práva a povinnosti účastníkov dražby

Mnohí klienti sú zaskočení po obdržaní dražobného oznámenia a majú obavy o svoju nehnuteľnosť. Je dôležité poznať svoje práva a možnosti v danej situácii. Ak sa ocitnete v takejto situácii, je vhodné obrátiť sa na odborníkov, ktorí vám poskytnú potrebné informácie a pomôžu vám prejsť celým procesom.

Prečítajte si tiež: Informácie o dražbách v Ružomberku

Zákonné záložné právo a dražba

Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého jedného z jeho členov. Vlastníctvo bytov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. S vlastníctvom bytov sú spojené mnohé práva a povinnosti, pričom niektoré z povinností sú zviazané so zákonným záložným právom, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby.

Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, s ktorou vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy. Vlastníci sú povinní poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak vlastník neplní túto povinnosť, stáva sa dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v bytovom dome.

V dnešnej dobe sa vlastník bytu môže dostať do platobnej neschopnosti pomerne jednoducho. Je dôležité, aby správcovia bytových domov a predsedovia spoločenstiev reagovali na omeškané platby včas a upovedomili dlžníka o možných následkoch jeho konania. Kumulácia dlhu môže viesť k vážnym problémom.

Výkon záložného práva a dobrovoľná dražba

Jedným zo spôsobov, ktorým sa záložný veriteľ môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe, podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu alebo žaloby na zaplatenie dlžnej sumy. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku pohľadávky.

Po splnení základných podmienok sa môže pristúpiť k výkonu záložného práva písomným oznámením záložcovi a dlžníkovi. Obsahom tohto oznámenia bude informácia o začatí výkonu záložného práva a spôsobe uspokojenia. Zároveň sa podáva návrh na vykonanie dražby a po odsúhlasení návrhu sa uzatvára zmluva o vykonaní dražby. V celom priebehu prípravy dražby sa môže dlžník domáhať vyčíslenia výšky pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby oznámiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby.

Prečítajte si tiež: Ponuky nehnuteľností Hlohovec a okolie

Priebeh dobrovoľnej dražby

Zabezpečiť riadny a zákonný proces prípravy a priebeh dobrovoľnej dražby je v prvom rade úlohou dražobníka. Samotná dobrovoľná dražba začína otvorením dražby resp. jej vyvolaním, ktorého obsahom je označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, najnižšie podania a najnižšie prihodenie. Následne sa pristúpi k licitácii a dražba sa končí buď príklepom licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby alebo ukončením neúspešnej dražby z dôvodu, že žiaden účastník nespravil podanie alebo sa nikto nezúčastnil dobrovoľnej dražby. Po dražbe nasledujú úkony ako zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením, rozvrh výťažku, doručovanie listín a samotné odovzdanie draženého predmetu.

V procese dražby sa uplatňuje zásada verejnosti, ktorá súvisí nielen s účelom samotných dražieb, ale aj so zabezpečením dohľadu nad dražbou resp. jej zákonnosti. Priebeh dobrovoľnej dražby je zároveň osvedčený vo forme notárskej zápisnice. Notár je povinný v notárskej zápisnici uviesť presný priebeh dražby a v prípade akýchkoľvek nesúlad so zákonom, je dlžník oprávnený obrátiť sa na súd a domáhať sa ochrany svojich práv.

Ochrana vydražiteľa

Donedávna bol v právnej teórií zaužívaný právny názor, že nadobudnutie vlastníctva prostredníctvom dražby je tzv. originálne nadobudnutie. Avšak existuje aj názor právnej vedy, že príklep je tzv. inou právnou skutočnosťou v zmysle § 132 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Je potrebné rozlišovať medzi dobrovoľnou dražbou a dražbou podľa exekučného poriadku. Už ustálenou judikatúrou súdov je príklep súdneho exekútora v dražbe v rámci exekučného konania označený za originálny spôsob nadobúdania vlastníckeho práva dobromyseľným vydražiteľom. Avšak v prípade dobrovoľnej dražby súdy rozhodujú inak. Dobrovoľná dražba v skutočnosti nie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva. V dobrovoľnej dražbe nemožno nadobudnúť vec od nevlastníka, a to ani za stavu, že nebol podaný návrh na určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.

V zmysle § 140 ods. 2 písm. l) exekučného poriadku dražobná vyhláška musí obsahovať výzvu, aby uplatnenie práv, ktoré nepripúšťajú dražbu, sa preukázalo pred začatím dražby s upozornením, že inak by sa také práva nemohli uplatniť na ujmu vydražiteľa, ktorý bol dobromyseľný. Zákon o dobrovoľných dražbách nič podobné neustanovuje. Okrem uvedeného súdny exekútor vykonáva verejnú moc pod dohľadom exekučného súdu, čo je ďalší podstatný rozdiel medzi exekučnou a dobrovoľnou dražbou.

Prečítajte si tiež: Príležitosti a riziká dražieb nehnuteľností

Keď sa zamyslíme bližšie a rozanalyzujeme si inštitút dobrovoľnej dražby zistíme, že je založená na súkromno-právnom základe a má súkromno-právny charakter. Uprednostnenie výkladu, že vydražiteľ v dobrovoľnej dražbe nadobúda vlastnícke právo aj vtedy, keď ani navrhovateľ dražby, ani záložca neboli vlastníkmi predmetu dražby, by znamenalo, že by sa bez ústavného dôvodu prihliadlo prakticky len na majetkový záujem vydražiteľa, ktorý zaplatil svoje najvyššie podanie za predmet dražby, ktorý reálne nenadobudol. Preto je vhodné, aby si každý vydražiteľ pred urobením najvyššieho podania na dobrovoľnej dražbe, urobil due diligence nehnuteľnosti. Čiže aby si zistil, či neexistujú právne spory o určenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorých výsledok by sa ho mohol dotknúť.

Vypratanie nehnuteľnosti po dražbe

Ak prebehne dražba v zmysle ustanovení zákona o verejných dražbách, budete musieť nehnuteľnosť vypratať v lehote určenej v oznámení o uskutočnení dražby. Táto lehota nie je zákonom stanovená ani limitovaná. V oznámení bude uvedená lehota na odovzdanie vydraženej nehnuteľnosti, ale aj ďalšie podmienky odovzdania nehnuteľnosti. Po úspešnej dražbe má dražobník povinnosť vyhotoviť do piatich dní odo dňa uskutočnenia dražby zápisnicu o dražbe. V tejto zápisnici bude jednak zhrnutý priebeh dražby, ale tiež opätovne uvedené podmienky a lehoty na odovzdanie nehnuteľnosti. Vo väčšine prípadov sa lehota na vypratanie a odovzdanie nehnuteľnosti pohybuje okolo 60-90 dní.

Ak vo veci sa nekonala dražba, nie ste povinná sa z bytu vysťahovať a treba urobiť všetky právne úkony, aby Vás z bytu nemohli vysťahovať /žaloba o neplatnosť dražby/.

Možnosti napadnutia dražby

Máte možnosť napadnúť dražbu, ak sú na to splnené podmienky. Majiteľ Vás nemôže násilím vyhnať z bytu a tiež nemôže do bytu vstupovať bez Vášho súhlasu, ak v byte bývate.

tags: #drazba #bytov #ochrana #vydrazitela