Kúpna zmluva a prevod nehnuteľnosti: Podmienky a aspekty

Predaj alebo darovanie nehnuteľnosti predstavuje významný právny úkon, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a znalosť platnej legislatívy. Či už sa rozhodnete predať nehnuteľnosť sami, alebo prostredníctvom realitného makléra, je dôležité poznať podmienky a riziká spojené s týmto procesom. Tento článok sa zameriava na kúpnu zmluvu, prevod nehnuteľnosti, s dôrazom na situácie, keď je jedna zo strán obmedzená v spôsobilosti na právne úkony (nesvojprávnosť) a na podmienky, ktoré je potrebné splniť, aby bol prevod platný a právne neohroziteľný.

Predaj nehnuteľnosti a úloha realitného makléra

Pri predaji nehnuteľnosti máte dve základné možnosti: ísť na vlastnú päsť, alebo osloviť realitného makléra. Ak sa rozhodnete pre druhú možnosť, je dôležité vybrať si makléra s dobrými referenciami, ktorý bude hájiť vaše záujmy.

Často sa stáva, že makléri zastupujú nehnuteľnosť nevýhradnou formou spolupráce. Predávajúci sa môže rozhodnúť ponúknuť nehnuteľnosť viacerým realitným kanceláriám a čaká, ktorá skôr zoženie kupca. Vtedy však mnohí makléri do svojho portfólia len skopírujú fotky nehnuteľnosti, pridajú k nim upravený text a navýšia predajnú cenu o výšku svojej provízie. Maklér teda po telefonáte záujemcu osloví majiteľa nehnuteľnosti bez toho, aby s ním kedykoľvek predtým komunikoval. Ak teda natrafíte na makléra s bohatou ponukou nehnuteľností, mali by ste si rozmyslieť, či ho chcete osloviť. Portfólio makléra s desiatkou nehnuteľností môže pôsobiť profesionálne. No len naoko. Na druhej strane, môžete osloviť priamo makléra, ktorý by zastupoval vás a na základe zmluvy o spolupráci vám sprostredkuje celý proces kúpy za vopred dohodnutú províziu. Vyberajte podľa dostupných referencií. Realitný maklér má prinášať pridanú hodnotu a hájiť záujmy klientov, ktorých zastupuje.

Obhliadka nehnuteľnosti a právny stav

Na realitnom trhu sa nachádza množstvo ponúk, no zvyčajne len malá časť z nich vyhovuje kritériám kupujúceho. Pri obhliadke nehnuteľnosti sa okrem pôdorysu a vizuálu ponuky pýtajte najmä na technický a právny stav nehnuteľnosti. Vypýtajte si dokumenty na podloženie tvrdení, ktoré vám hovoria predávajúci alebo maklér, a to priamo od nich. Právny stav si overíte z čiastočného výpisu listu vlastníctva, ktorý je bežne dostupný na Katasterportali.

Prevod nehnuteľnosti v rodinných vzťahoch a otázka dedičstva

V rodinných vzťahoch často dochádza k situáciám, keď starší člen rodiny (napríklad stará mama) chce previesť svoj majetok (napríklad byt) na jedného z potomkov, pričom existujú obavy z nárokov ostatných dedičov. Jednou z možností je predaj nehnuteľnosti za symbolickú sumu, s podmienkou doživotného užívania. Je však táto možnosť skutočne bezpečnejšia ako vydedenie?

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Reálne vydediť niekoho na Slovensku je extrémne problematické a sú presne vymenované dôvody, kedy to je možné (§469 OZ). Ak je osoba svojprávna, tak predaj/darovanie je podla mna istota. Bol teraz pripad v gelnici, kde sud zrusil predaj/prevod nehnutelnosti, avsak tam bolo podane zrejme trestne oznamenie a predavajuci bol psych pacient a liecil.

Darovacia zmluva vs. kúpna zmluva: Riziká a výhody

Darovacia zmluva aj predaj za "symbolickú" sumu je napadnutelny na sude, predaj za beznu cenu je viac-menej neprestrelny. Treba len dodrzat zopar zasad (predajna zmluva idealne cez pravnika alebo notara, prevod cez ucet alebo not. uschovu). Pravo dozitia znizi cenu max o 20% ako tarchu, vsetko riesit zmluvne, kedze je vysoka pravdepodobnost napadnutia, preto to musi byt ciste.

Darovacia zmluva vypracovaná právnikom, ktorý presne vie, čo musí obsahovať je absolutne právoplatná, ak nie je podpísaná "pod nátlakom, zmluve porozumeli, svoju vôľu prejavili slobodne, nie v tiesni… a podobne " a nie je dôvod ju spochybňovať. V prípade dedičského konania môže "vydedený" potomok namietať, že ostatní pozostali dostali časť dedičstva za života poručiteľa a v takom prípade sa to môže akoby zaratať do jednotlivých čiastok. Ale v tomto prípade, predpokladám, že babka toho mimo nehnuteľnosti veľa nemá, takže už nebude veľmi čo dediť.

Je dôležité si uvedomiť, že darovacia zmluva je štandardný právny úkon. Pokiaľ nie sú dôvody, tak súd nemá prečo zrušiť darovaciu zmluvu. A ak tie dôvody sú, napr. Ani predaj za 1 € nie je neštandardný právny úkon. Kde sa zakazuje niečo predávať za 1 €?

Ale porovnavas tu predaj tvojej ulice za 1 euro mestu (kde je uplne jasne, ze ak by si predaval sa realnu cenu mesto by nekupilo a cistit sneh a v lete zametat by si musel z vlastneho vrecka namiesto toho, ze to prebralo mesto) s tym, ze niekto "preda" svoj majetok za podhodnotenu cenu jednemu z dedicov, aby druheho nemusel uspokojit v ramci dedickeho konania. Bohuzial, cenova mapa nehnutelnosti existuje a predavat nieco za 1euro ak to stoji 100.000e je zjavne podvod. Moja svokra sa ako JUDr. zivi dedickym/stavebnym/reklamacnym pravom a toto je presne parketa, kde 90% sudov zrusi takuto zmluvu alebo v ramci DK zapocita dar ako plnenie, ak je este majetok, ktory je mozne prededit.. A ak nie okresny sud, tak krajsky taketo spekulacie rusi ako na beziacom pase. Jedine co treba je nenechat to tak, a mat (dobreho) pravnika.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Ochrana pred napadnutím zmluvy

Aby sa predišlo napadnutiu zmluvy na súde, je dôležité dodržať niekoľko zásad:

• Predaj za trhové ceny: Ideálne je predať nehnuteľnosť za trhové ceny, vyplatiť peniaze v plnej výške. Babka tie peniaze v tichosti prepije alebo rozdá, to je už jej problém.
• Právna pomoc: Predajnú zmluvu je vhodné vypracovať prostredníctvom právnika alebo notára.
• Prevod cez účet alebo notársku úschovu: Prevod peňazí by mal prebehnúť cez bankový účet alebo prostredníctvom notárskej úschovy.
• Právo dožitia: Ak je súčasťou zmluvy právo dožitia, znižuje to cenu nehnuteľnosti maximálne o 20% ako ťarchu.
• Zmluvné ošetrenie: Všetky aspekty prevodu by mali byť dôkladne ošetrené v zmluve.

Nesvojprávnosť a prevod nehnuteľnosti

Ak je jedna zo strán zmluvy nesvojprávna, je potrebné zabezpečiť, aby bola zastúpená opatrovníkom, ktorý bude konať v jej najlepšom záujme. Súd môže zrušiť predaj/prevod nehnuteľnosti, ak bolo podané trestné oznámenie a predávajúci bol psychicky chorý a liečil sa. Napadnúť zmluvu je možné v prípade, že ste niektorou zo zmluvných strán (pokiaľ by ste sa k babke správali zle, tak môže žiadať vrátenie daru). Táto ťarcha sa maže z katastra na základe úmrtného listu. Totiž on musí preukázať na súde, že obdarovaný sa k nemu nespráva napr. v súlade s tzv. "dobrými mravmi". Teda aktívnym žalobcom musí byť darca a musí disponovať relevantnými dôkazmi. Kadejaká babka/dedko na to (bohužiaľ) nemajú spôsobilosti. Zo svojho okolia vidím, že starkí už chcú mať vo svojom veku pokoj a nie chodiť po súdoch a niečo dokazovať, či bojovať so svojím (nevďačným) synom, dcérou, vnukom,…

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kupna #zmluva #nesvojpravnost #podmienky