Rozdiely medzi kúpnou a darovacou zmluvou: Kompletný sprievodca

Pri prevode nehnuteľnosti, ako je pozemok, dom alebo byt, sa často stretávame s dvoma základnými typmi zmlúv: kúpnou zmluvou a darovacou zmluvou. Hoci oba typy zmlúv vedú k zmene vlastníctva, majú zásadné rozdiely, ktoré je dôležité poznať pred prijatím rozhodnutia. Darovanie využívajú najmä ľudia, ktorí chcú svoj nehnuteľný majetok ešte za života previesť na deti, príbuzných alebo iné osoby. Pre darovaciu zmluvu sa rozhodujú ľudia aj vtedy, keď chcú predísť dedičským sporom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o rozdieloch medzi týmito dvoma typmi zmlúv, ich výhodách a nevýhodách, ako aj daňových aspektoch, aby ste sa mohli informovane rozhodnúť, ktorá zmluva je pre vás najvhodnejšia.

Darovacia zmluva

Darovacia zmluva je právny akt, ktorým darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému určitý majetok, a obdarovaný tento dar alebo sľub prijíma. Charakteristickým znakom darovania je jeho bezodplatnosť, čiže nedochádza k nadobudnutiu príjmu, a preto ho nemožno ani zdaňovať. Je rozšírené skôr medzi príbuznými osobami, zákon však pripúšťa aj darovanie medzi osobami, ktoré nie sú v príbuzenskom vzťahu.

Náležitosti darovacej zmluvy

Obsah darovacej zmluvy stanovuje Občiansky zákonník. Podľa neho musí mať písomnú podobu, ak je predmetom daru nehnuteľnosť a nesmie chýbať úradne overený podpis darcu. Platnosť zmluvy takisto ovplyvňuje aj to, či obdarovaný dar prijíma. Ak ho neprijme, darovacia zmluva je neplatná. Takisto ako v iných typoch zmlúv aj tu musia byť uvedené presné údaje o účastníkoch zmluvy: meno, adresa, štátna príslušnosť, osobný stav. Presne špecifikovaný v zmluve by mal byť aj predmet daru, aby nemohlo prísť k jeho zámene. Darovacia zmluva by mala obsahovať prejav vôle darcu pozemok darovať.

Podmienky vrátenia daru

Občiansky zákonník stanovuje, že darovanú nehnuteľnosť nemožno svojvoľne pýtať späť. Určuje presné podmienky vrátenia daru. Darovacia zmluva by mala okrem základných náležitostí obsahovať aj prípadné podmienky, na základe ktorých sa môže majiteľ domáhať vrátenia daru. Súd rozhodne v prospech bývalého majiteľa žiadajúceho o navrátenie daru len ak sa k nemu obdarovaný správal tak, že svojím správaním hrubo porušoval dobré mravy alebo sa tak správa k členom darcovej rodiny. Za hrubé porušenie mravov sa považuje napríklad fyzické napadnutie darcu obdarovaným, neposkytnutie pomoci v starobe, chorobe a to isté platí aj voči členom darcovej rodiny. Právo na vrátenie daru si môže darca uplatniť u obdarovaného. Ak sa navrátenia daru nedomôže, musí sa obrátiť na súd.

Dôležité upozornenia pri darovaní

Darovanie môže nastať len medzi žijúcimi osobami, neplatná je darovacia zmluva, na základe ktorej má začať užívať dar obdarovaný až po darcovej smrti. Pozor si treba dať ale v prípade, ak chcú vec darovať manželia. Ak ide o byt, dom, pozemok v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia s darovaním súhlasiť obaja manželia, inak je právny úkon darovania neplatný.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Výhody a nevýhody darovacej zmluvy

Výhody:

• Bezodplatnosť: Prevodca od vás nemôže požadovať odplatu. Ak ste v pozícii obdarovaného, prináša vám uzatvorenie darovacej zmluvy jednu celkom zjavnú výhodu: v budúcnosti od vás darca nemôže v súvislosti s darovaním požadovať vyplatenie nijakej protihodnoty.
• Žiadne dane pri darovaní: Pri darovaní sa neodvádza žiadna daň z príjmu, nakoľko sa jedná o bezodplatný prevod vlastníckeho práva.
• Možnosť predísť dedičským sporom: Darovanie je obľúbené, ak chcú ľudia predísť dedičským sporom.

Nevýhody:

• Možnosť darcu domáhať sa vrátenia daru: Ak po darovaní medzi darcom a obdarovaným vznikne konflikt, snažia sa darcovia veľmi často o vrátenie daru, a to aj vtedy, keď pre uplatnenie práva na jeho vrátenie nie sú splnené zákonné podmienky. Nárok na vrátenie daru darcovi vzniká len vtedy, ak sa obdarovaný voči nemu alebo členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.
• Pri zadlžení darcu hrozí, že o dar prídete: Až 3 roky po nadobudnutí daru od blízkej osoby trvá hrozba, že sa ozve veriteľ darcu a bude sa domáhať právnej neúčinnosti darovacej zmluvy, aby dosiahol možnosť uspokojenia svojej pohľadávky prostredníctvom prípadného speňaženia daru.
• Darovanie nad rámec obvyklosti môže skrátiť dedičský podiel: So znížením dedičského podielu treba počítať pri nadobúdaní daru od osoby, po ktorej by ste potenciálne mohli dediť. Pri dedení zo zákona sa dedičom do ich podielu započítava to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostali (okrem obvyklých darovaní, napr. pri príležitosti sviatkov apod.).

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva je dohoda, na základe ktorej vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu. OZ hovorí o dohodnutej cene, čo neznamená, že cena musí byť podľa znaleckého posudku.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Na rozdiel od darovacej zmluvy, kúpna zmluva vyžaduje dohodnutú cenu. Od 1.1.2013 nadobudol účinnosť zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý zakazuje vykonávať platby v hotovosti prevyšujúce sumu 15 000 eur, ak sa jedná o platby medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi. Ak je odovzdávajúcim alebo preberajúcim platby fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo právnická osoba, platba v hotovosti nesmie presiahnuť sumu 5 000 eur. Zákon zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek presne definovaných v zákone.

Výhody a nevýhody kúpnej zmluvy

Výhody:

• Istota prevodu: Pri kúpnej zmluve je menej pravdepodobné, že bude spochybnená, ak je riadne zaplatená kúpna cena.
• Daňové výhody pri predaji nehnuteľnosti: Ak nadobúdate nehnuteľnosť kúpnou zmluvou a následne ju predáte, môžete si znížiť základ dane o kúpnu cenu, ktorú ste preukázateľne zaplatili.
• Ochrana kupujúceho: Kúpna zmluva poskytuje kupujúcemu väčšiu právnu ochranu v prípade vád nehnuteľnosti.

Nevýhody:

• Povinnosť úhrady kúpnej ceny: Kupujúci je povinný zaplatiť predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.
• Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti: Ak predávate nehnuteľnosť nadobudnutú kúpnou zmluvou do 5 rokov od jej nadobudnutia, musíte zaplatiť daň z príjmu.

Riziká spojené so simulovanou kúpnou zmluvou

V prípade, že namiesto darovacej zmluvy uzatvoríte kúpnu zmluvu, v ktorej uvediete určitú kúpnu cenu, aby ste zastreli skutočný úmysel darovania, hrozia vám hneď 2 riziká:

1. Predávajúci sa rozhodne, že vašu „gentlemanskú“ dohodu ohľadom darovania nedodrží a kúpnu cenu uvedenú v zmluve od vás začne vymáhať (prípadne náhle zomrie a kúpnu cenu začnú vymáhať jeho dedičia).
2. Vyjde najavo (napr. pričinením ďalších príbuzných), že hoci ste „naoko“ uzatvorili kúpnu zmluvu, prevod v skutočnosti prebehol formou darovania. V takom prípade sa však môže stať, že celý úkon bude posúdený ako neplatný, a to najmä ak sa týka nehnuteľnosti.

Daňové hľadisko

Ak nadobúdate nehnuteľnosť, ktorú následne plánujete predať, je dobré zvážiť tiež daňové aspekty. Tieto totiž predstavujú osobitnú premennú, ktorá môže ovplyvniť vaše rozhodovanie ohľadom konkrétnej formy nadobúdacej zmluvy. Predaj nehnuteľností podlieha dani z príjmu; to neplatí, ak nehnuteľnosť predáte až po piatich rokoch odo dňa jej nadobudnutia (pokiaľ zároveň nebola zaradená v obchodnom majetku).

Z hľadiska rozhodovania medzi kúpnou alebo darovacou zmluvou by ste mali vedieť, že ak by vo vašom prípade príjem z následného predaja nadobudnutej nehnuteľnosti nebol oslobodený od dane, môžete ho pre účely zdaňovania znížiť o daňové výdavky, ktorými sú:

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

• v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti kúpnou zmluvou kúpna cena, ktorú ste preukázateľne zaplatili prevodcovi,
• v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti darovacou zmluvou záleží, či by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v dobe darovania darca nehnuteľnosť predal.

Kedy zvoliť darovaciu a kedy kúpnu zmluvu?

Pri rozhodovaní medzi darovacou a kúpnou zmluvou je dôležité zvážiť všetky okolnosti prípadu, ako aj osobné preferencie účastníkov.

• Darovacia zmluva: Je vhodná v prípadoch, keď ide o bezodplatný prevod majetku, najčastejšie medzi blízkymi osobami. Je tiež vhodná, ak chcete predísť dedičským sporom.
• Kúpna zmluva: Je vhodná v prípadoch, keď ide o odplatný prevod majetku, a kupujúci má záujem o právnu ochranu v prípade vád nehnuteľnosti. Je tiež vhodná, ak plánujete nehnuteľnosť predať v budúcnosti a chcete si znížiť základ dane o kúpnu cenu.

Časté otázky a odpovede

Otázka: Môžem darovať nehnuteľnosť s vecným bremenom?

Áno, je možné darovať nehnuteľnosť s vecným bremenom, napríklad s právom doživotného užívania pre darcu alebo inú osobu.

Otázka: Je možné zmeniť darovaciu zmluvu na kúpnu zmluvu?

Ak už bol povolený vklad do katastra nehnuteľností na základe darovacej zmluvy, nie je možné zmeniť darovaciu zmluvu na kúpnu zmluvu.

Otázka: Môže darca žiadať vrátenie daru?

Áno, darca môže žiadať vrátenie daru, ale len za určitých okolností, napríklad ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že hrubo porušuje dobré mravy.

Otázka: Potrebujem znalecký posudok pri kúpnej zmluve?

Pre účely kúpnej zmluvy nie je znalecký posudok povinný, ale odporúča sa pre určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Avšak pre účely hodnoty nehnuteľnosti je treba dať vyhotoviť znal.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Otázka: Ako postupovať, ak jeden zo spoluvlastníkov zomrie pred podpisom kúpnej zmluvy?

V takom prípade práva a povinnosti zomrelého spoluvlastníka prechádzajú na jeho dedičov. Dediči vstupujú do práv a záväzkov zomrelého, vrátane tých, ktoré vyplývajú z predchádzajúcich dohôd o predaji nehnuteľnosti, ak taká existovala.

tags: #rozdiel #medzi #kúpnou #zmluvou #a #darovacou