Kúpna zmluva, banka a kataster: Rozdiely a bezpečnosť pri prevode nehnuteľností

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, pri ktorom je nevyhnutné dbať na bezpečnosť finančných transakcií a správny postup pri prevode vlastníctva. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o rozdieloch medzi kúpnou zmluvou, bankou a katastrom, ako aj o rizikách a možnostiach bezpečného vyplatenia kúpnej ceny.

Úvod

Bezpečnosť vyplatenia kúpnej ceny je jedným z hlavných problémov, ktorým musí čeliť každý kupujúci pri kúpe nehnuteľnosti. Či už sa chystáte kúpiť nehnuteľnosť a máte v úmysle vyplatiť kúpnu cenu alebo časť kúpnej ceny v hotovosti, alebo ste majiteľom nehnuteľností a chcete, aby peniaze za Váš dom či byt boli uhradené v plnej výške, je dôležité poznať riziká a možnosti, ako zvýšiť bezpečnosť prevodu peňazí.

Kúpna zmluva a prevod vlastníctva

Na začiatok tá najdôležitejšia vec. V prípade kúpy nehnuteľnosti sa jej majiteľom nestávate momentom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti (kúpna alebo kúpnopredajná zmluva), ale až momentom vydania rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností! To znamená, že kataster musí odsúhlasiť a následne vložiť Vaše vlastnícke právo do katastra nehnuteľnosti. Najdôležitejším dokumentom, na základe ktorého sa realizuje zmena vlastníka nehnuteľnosti, je kúpna zmluva. Zákon hovorí, že vždy musí mať písomnú formu. Bez dokumentu preukazujúceho zmenu vlastníka, či už kúpou, darovaním alebo dedením, katastrálny úrad nemá na akom podklade túto zmenu uskutočniť a zapísať na list vlastníctva. Navyše predpisy stanovujú presný postup, ako celé konanie zmeny vlastníka na katastri musí prebiehať. V prípade kúpy nehnuteľnosti je nutné najskôr kúpnu zmluvu podať správe katastra, ktorý žiadosť o zmenu vlastníka zaeviduje a v štandardnom konaní má 30 dní na to, aby správnosť kúpnej zmluvy skontroloval a rozhodol o zmene vlastníka. Súčasťou tohto procesu je zmena na liste vlastníctva nehnuteľnosti.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpno - predajná zmluva, musí obsahovať náležitosti, ktoré zabezpečia, že nedôjde pri prevode nehnuteľnosti k chybám alebo nezrovnalostiam, ktoré by zabránili prevodu alebo skomplikovali predaj a následnú kúpu obom stranám. Určite sa vám zíde skúsený právnik, ktorý dozrie na vypracovanie kúpnej zmluvy, prípadne vám ju celú vyhotoví. Kúpna zmluva musí obsahovať presný popis zmluvných strán, predávajúcich aj kupujúcich. Okrem týchto základných bodov musí zmluva na kúpu bytu obsahovať aj ďalšie podstatné náležitosti vyžadované Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Spolu s kúpnou zmluvou netreba zabudnúť na kataster podať aj potvrdenie o nedoplatkoch od správcu bytového domu. Dôležitou súčasťou kúpnej zmluvy na akúkoľvek nehnuteľnosť je aj informácia o stave meračov energií, prípadne tieto sú uvedené v osobitnom dokumente, tzv. Kúpna zmluva je dôležitý právny dokument a jeho príprava si vyžaduje bohaté skúsenosti, s veľkou pravdepodobnosťou si ju nebudete vedieť vypracovať sami. Preto je dobré využiť na prípravu dokumentov služby realitných maklérov alebo právnikov, ktorí už presne vedia, ako má taká zmluva vyzerať, čo v nej nesmie chýbať a ako jednotlivé body sformulovať, aby boli obsahovo aj formálne správne.

Druhy zmlúv pri kúpe a predaji nehnuteľnosti

Keď hovoríme o predaji a následnej kúpe nehnuteľnosti, stretávame sa s niekoľkými druhmi zmluvných dokumentov, ktoré sú súčasťou celého procesu.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Rezervačná zmluva - využívajú ju predovšetkým realitné kancelárie. Je to dokument, ktorý kupujúcemu zabezpečí, že súčasný majiteľ nehnuteľnosť nepredá nikomu inému do termínu, ktorý si obe strany dohodli a uviedli ho do zmluvy. Každá rezervačná zmluva musí obsahovať informácie o predávajúcich a budúcich kupujúcich, musí byť v nej presný popis nehnuteľnosti, kúpna cena, výška rezervačného poplatku alebo zálohy, ak sa na nej dohodnú a doba, dokedy rezervácia platí. Väčšinou je termín rezervácie dátum, dokedy musia obe strany podpísať kúpnu zmluvu. Súčasťou rezervačnej zmluvy je napr.
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve - tento typ zmluvy je používaný najčastejšie vtedy, ak zmluvné strany neuzatvárajú rezervačnú zmluvu.
• Kúpna zmluva - ide o právny dokument, ktorý je nutné uzavrieť za každých okolností. Práve kúpna zmluva potvrdzuje akt predaja/kúpy nehnuteľnosti a je vyvrcholením akýchkoľvek krokov smerujúcich k nadobudnutiu nehnuteľnosti. Podáva sa na kataster spolu so žiadosťou o zmenu vlastníckych práv, bez tohto kroku k prevodu nedôjde. Ak si kupujúci berie hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v banke, podmienkou k vyplateniu úveru je tiež predloženie originálu kúpnej zmluvy. presný popis zmluvných strán, predávajúcich aj kupujúcich. Okrem týchto základných bodov musí zmluva na kúpu bytu obsahovať aj ďalšie podstatné náležitosti vyžadované Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Spolu s kúpnou zmluvou netreba zabudnúť na kataster podať aj potvrdenie o nedoplatkoch od správcu bytového domu. Dôležitou súčasťou kúpnej zmluvy na akúkoľvek nehnuteľnosť je aj informácia o stave meračov energií, prípadne tieto sú uvedené v osobitnom dokumente, tzv.

Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. V prvom rade je potrebné overiť, či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké ťarchy (napr. vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností,. Ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti. viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať (napr. ponúkať nehnuteľnosť na predaj, t. j. plánovaný účel, pre ktorý ju kupujúci kupuje (napr.

Platba kúpnej ceny: Riziká a možnosti

Z pohľadu kupujúcich môžete vyplatiť kúpnu cenu viacerými spôsobmi, no nie každý spôsob je pre Vás ako kupujúcu stranu výhodný.

Platba v hotovosti

Nie sú ďaleko tie časy, kedy sa chodilo pri podpisoch zmluvy o prevode nehnuteľnosti s „igelitkami“ plných peňazí a následne sa predávali predávajúcim. V súčasnej dobe však platbu v hotovosti upravuje zákon o obmedzení platieb v hotovosti. Zákon striktne zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek, ktoré sú definované v zákone. Ak sa dohodnete, že predávajúcemu vyplatíte v hotovosti peniaze pri podpise kúpnej zmluvy, je to jeden z najnebezpečnejších spôsobov vyplatenia kúpnej ceny. Z pohľadu kupujúcej strany dávate všetky peniaze vopred majiteľovi, ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho následného povolenia. Nemáte žiadnu istotu v tom, že po vyplatení kúpnej ceny sa skutočne stanete aj majiteľom nehnuteľnosti. Stačí, ak pred Vami podá iný návrh na vklad s iným kupujúcim XY. V tomto prípade rozhodne kataster v prospech kupujúceho XY a vy nemáte ani nehnuteľnosť ani peniaze. Jediné čo Vám zostáva je súd, ktorý môže trvať niekoľko rokov.

Ako zvýšiť bezpečnosť pri platbe v hotovosti

Aby ste zvýšili bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe touto formou platby, je potrebné si pred vyplatením kúpnej ceny vybrať z katastra nehnuteľností overený list vlastníctva na právne účely (správny poplatok je vo výške 8 EUR). List vlastníctva musí byť bez plomby a musí spĺňať všetky náležitosti na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti a rovnako je dôležité si vypýtať od predávajúceho potvrdenie o prijatí kúpnej ceny. I napriek tomu všetkému je to veľmi nebezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť.

Prevod na účet predávajúceho

Druhou možnosťou, ako vyplatiť kúpnu cenu nehnuteľnosti, je formou prevodu na účet predávajúceho v plnej výške. V tomto prípade neplatia limity ako v predchádzajúcom prípade - prevodu hotovosti (do 15.000 EUR pri FO - nepodnikateľov, resp. Platba peňazí prostredníctvom prevodu na účet je jedna z častých možností vyplatenia kúpnej ceny. Na druhej strane však v sebe ukrýva obrovskú nevýhodu, rovnako ako v predchádzajúcom prípade - vyplatíme predávajúcemu 100% kúpnej ceny vopred, bez toho, aby sme sa stali majiteľmi nehnuteľnosti - pred právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Ako zvýšiť bezpečnosť pri prevode na účet

Bezpečnosť prevodu peňazí zvýšite jednoduchými úkonmi. Je dôležité, aby ste v banke skontrolovali, že bankový účet je účtom predávajúceho (nie rodinného príslušníka, alebo tretej osoby) a rovnako ako v prvom prípade katastrom potvrdený list vlastníctva na právne účely.

Úschova peňazí

Úschova peňazí vo všeobecnosti znamená, že ako kupujúci (zložiteľ) vložíte na účet tretej osoby (uschovávateľ) kúpnu cenu, kde sa na určité časové obdobie vzdávate práva s peniazmi disponovať. Najčastejšie je táto doba dohodnutá na 2 mesiace, aby stihol prebehnúť prevod na katastri spolu s určitou časovou rezervou.

Úschova v realitnej kancelárii

V tomto prípade je uschovávateľom realitná kancelária. Kúpna cena z úschovy bude najčastejšie vyplatená v prípade, ak na liste vlastníctva je meno kupujúceho a sú splnené ostatné podmienky podľa zmluvy o prevode nehnuteľností (nadobudnutie nehnuteľnosti bez tiarch predávajúceho a pod.), resp. rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra. Riziko spojené s touto formou vyplatenia je v tom, že dávate možnosť realitnej kancelárii disponovať s týmito peniazmi. Tento problém nastáva hlavne v tom momente, ak účet, na ktorý ste vložili peniaze, je prevádzkovým účtom, z ktorého RK vypláca svoje náklady a pod.. Rovnako môže byť pre majiteľa realitnej kancelárie veľkým pokušením ukončiť svoju podnikateľskú činnosť, ak kupujúci zloží na ich účet vyššiu cenu do úschovy najmä, resp.

Ako zvýšiť bezpečnosť pri úschove v realitnej kancelárii

Ak sa rozhodnete vyplatiť kúpnu cenu týmto spôsobom a chcete zvýšiť bezpečnosť prevodu peňazí za kúpu nehnuteľnosti, je potrebné zistiť ako dlho už táto spoločnosť figuruje na trhu (zistiť na základe výpisu z Obchodného registra SR), spokojnosť zákazníkov s realitnou kanceláriou. Aj napriek tomu, že som realitný maklér, Vám neodporúčam vyplácať touto formou kúpnu cenu. Je s tým spojené viac ako veľké riziko sprenevery a našou úlohou je mať čo najbezpečnejší prevod peňazí. Úschovu v rámci realitnej kancelárie odporúčam maximálne iba v jedinom prípade a to pri zložení rezervačného, resp.

Úschova u advokáta

Vo svojej realitnej praxi som sa stretol i so spôsobom úschovy peňazí u advokáta. Funguje to podobným spôsobom ako pri úschove prostredníctvom realitnej kancelárie (Zmluva o úschove), len s tým rozdielom, že peniaze zložíte na účet advokáta, resp. na účet advokátskej kancelárie. Rovnako, ako v prípade RK i tu trvajte na tom, aby ten účet bol oddelený (tzv. depozitný účet - účet, ktorý slúži výhradne iba na úschovu finančných prostriedkov klientov za účelom vyplatenia kúpnej ceny nehnuteľnosti). V prípade úschovy u advokáta je možné v zmluve o úschove dojednať i ďalšie podmienky vyplatenia kúpnej ceny. Na rozdiel od úschovy v realitnej kancelárii, môžeme úschovu u advokáta považovať za bezpečnejší spôsob. Rovnako bezpečný ako v prípade notárskej úschovy. Advokáti sú zo zákona povinní poistiť sa v oblasti zodpovednosti za výkon činnosti, tzv. poistenie profesnej zodpovednosti právnikov. Okrem advokátov túto zákonnú povinnosť musia splniť i notári. Minimálny limit poistenia advokátov je vo výške 1.500.000 EUR. Treba mať na zreteli, že sa nejedná v tomto prípade o poistenie peňazí na účte advokáta či notára, ale iba o poistenie ich činnosti.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Ako zvýšiť bezpečnosť pri úschove u advokáta

Preto, ak sa rozhodnete pre možnosť advokátskej úschovy, odporúčam Vám, aby ste si vopred vyhľadali advokáta alebo advokátsku kanceláriu, ktorá funguje na trhu viac ako 5 rokov. Zároveň odporúčam vyhľadať si referencie od známych či minulých klientov. Ak sa jedná o skutočne vysoké šesť a viac ciferné sumy, v tomto prípade by bolo na zvážení rozdeliť túto platbu na viacerých advokátov, príp.

Úschova v banke formou viazaného účtu (vinkulácia)

Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu, tzv. vinkulácia, patrí medzi najrozšírenejšie a bezpečnejšie spôsoby vyplatenia peňazí. Kúpna cena je vinkulovaná (zablokovaná) na účte kupujúceho. Predávajúci následne dostane od banky potvrdenie o zriadení vinkulácie a zablokovaní kúpnej ceny (to je pre majiteľa doklad o tom, že kupujúci disponuje potrebným obnosom peňazí). Obyčajne zriadenie vinkulácie trvá od 1 do 3 dní a doba zablokovania peňazí je od 2 do 3 mesiacov. Nakladanie s peniazmi uloženými na vinkulačnom účte je možné iba v tom prípade, ak s tým súhlasí aj predávajúci. Vinkulácia bude uvoľnená predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulácii, ktorá vychádza zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dokladom na uvoľnenie vinkulácie je originál listu vlastníctva potvrdený katastrom, kde v časti „B“ figuruje meno nového vlastníka a zároveň sú splnené ostatné podmienky.

Riziká vinkulácie

Z hľadiska predávajúceho môže vinkulácia znamenať isté riziko, a to v tom prípade, ak vznikne exekúcia na osobu kupujúceho v čase, keď prebieha vinkulácia, potom finančné prostriedky z vinkulácie podliehajú exekúcii.

Notárska úschova

Notárska úschova, spolu s advokátskou úschovou, je najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny, ktorý je momentálne na Slovensku možný. Rovnako ako advokát i notár je zo zákona povinný poistiť sa voči zodpovednosti za výkon činnosti - poistná suma je závislá od kompetencií notárskeho úradu - cca 1.600.000 EUR a zároveň sa dá v prípade potreby jednotlivo u poisťovni navýšiť. Rovnako ako v prípade advokátskej úschovy i v prípade notárskej úschovy sa poistenie nevzťahuje na peniaze uložené na bankovom účte, z toho dôvodu je potrebné dbať na výber toho správneho notára.

Postup notárskej úschovy

Kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára, ktorý predtým pripraví notársku zápisnicu (Zápisnica o prevzatí peňazí do notárskej úschovy) na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, následne dôjde k podpisu zápisnice. V zápisnici sú uvedené všetky strany a podmienky za akých budú peniaze z notárskej úschovy uvoľnené. Nakoľko zápisnicu podpisujú obe zmluvné strany spolu s notárom, predávajúci má istotu v tom, že kupujúci disponuje finančnou čiastkou, ktorá bola pred podpisom prevedená na účet notára. Ďalšou výhodou je to, že peniaze v notárskej úschove sú v porovnaní s vinkuláciou v banke ochránené pred exekúciou kupujúceho a teda predávajúcemu odpadá ďalšia pochybnosť.

Hypotéka ako spôsob úhrady kúpnej ceny

V súčasnosti jedným z najbežnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) je jej zaplatenie z prostriedkov poskytnutých hypotekárnou bankou na základe zmluvy o hypotekárnom úvere. V zmluvnom vzťahu s hypotekárnou bankou vystupuje len hypotekárna banka (v pozícii veriteľa) a kupujúci (v pozícii dlžníka). Výška hypotekárnych úverov, ktoré sa poskytujú na účely kúpy nehnuteľnosti, sa spravidla pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok tisícov až stotisícov eur. Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte pred tým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu.

Zriadenie záložného práva

Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci. Zmluvu o zriadení záložného práva môže s hypotekárnou bankou uzatvoriť len aktuálny vlastník nehnuteľnosti. Vlastníkom nehnuteľnosti pritom až do času povolenia vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy zostáva predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho. Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadoch uzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností. Za týchto okolností je totiž už hypotekárna banka chránená tým, že ak by poskytnutý hypotekárny úver nebol riadne a včas splatený, mohla by na základe zriadeného záložného práva danú nehnuteľnosť napríklad predať na dražbe. Tým by sa jej vrátili (minimálne sčasti) finančné prostriedky poskytnuté ako hypotekárny úver.

Podmienky hypotekárnej banky

Samozrejme, nie je vylúčené, aby si hypotekárna banka určila aj iné podmienky, len za ktorých splnenia poskytne hypotekárny úver. Všetky tieto skutočnosti je pritom dôležité zohľadniť aj pri určení spôsobu úhrady kúpnej ceny v kúpnej zmluve. Ten totiž musí v týchto prípadoch vychádzať predovšetkým z podmienok dohodnutých v zmluve o hypotekárnom úvere, resp. Ak bude kúpna cena (resp.

Vyplatenie hypotekárneho úveru

Ako je uvedené vyššie, v kúpnej zmluve by malo byť uvedené aj to, že hypotekárny úver hypotekárna banka prevedie priamo na účet uvedený predávajúcim. Uvedené znamená, že hypotekárny úver nebude vyplácaný na účet kupujúcim, ktorý by túto sumu následne vyplácali predávajúcemu, ale hypotekárna banka ju prevedie priamo na účet predávajúceho. Je taktiež vhodné, aby si zmluvné strany v kúpnej zmluve vyššie uvedené ustanovenie doplnili ešte aj o povinnosť oboch zmluvných strán poskytovať si navzájom súčinnosť potrebnú na to, aby hypotekárna banka poskytla kupujúcim hypotekárny úver.

Odstúpenie od zmluvy a vrátenie platby

Obdobne by sa zmluvné strany mali dohodnúť aj na postupe v prípade, ak niektorá zmluvná strana odstúpi od kúpnej zmluvy. Uvedené ustanovenie chráni predávajúceho pred nepriaznivými následkami situácie, keď by kupujúci porušil svoju povinnosť zaplatiť kúpnu cenu alebo by od zmluvy odstúpili. Rovnako je dôležité, aby si zmluvné strany dohodli, čo v prípade, ak bude predávajúci podľa kúpnej zmluvy (napríklad po odstúpení od zmluvy ktoroukoľvek zmluvnou stranou) povinný vrátiť platbu, ktorú kupujúci uhradil z prostriedkov hypotekárneho úveru. Je totiž potrebné (a hypotekárna banka to spravidla aj vyžaduje), aby sa v takýchto prípadoch na vrátenie takejto platby zo strany kupujúceho predávajúcemu vyžadoval predchádzajúci súhlas hypotekárnej banky.

Predaj nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom

V praxi rovnako častým prípadom je aj situácia, keď predávajúci predáva svoju nehnuteľnosť, ktorá je ale zaťažená záložným právom. Nie je v záujme kupujúcich kúpiť nehnuteľnosť zaťaženú záložným právom (iným ako je záložné právo zriadené v prospech hypotekárnej banky poskytujúcej hypotekárny úver kupujúcim) a v niektorých prípadoch sú prevody vlastníckeho práva za takýchto okolností aj vylúčené. Je preto potrebné dohodnúť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby sa jej časť použila na úhradu dlhov predávajúceho, čo bude mať za následok aj zánik záložného práva záložného veriteľa predávajúceho (ako dlžníka).

Postup pri nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom

V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Táto suma musí byť vždy vo výške uvedenej v tzv. vyčíslení, ktoré na požiadanie predávajúceho vystaví záložný veriteľ pohľadávky (spravidla banka ktorá poskytla predávajúcemu úver) k určitému dňu. K tomuto dátumu musí byť úver splatený. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

Kataster nehnuteľností a vklad vlastníckeho práva

Kataster nehnuteľností je úrad, na ktorom sa vedú záznamy o nehnuteľnostiach, mapy pozemkov, informácie o vlastníkoch nehnuteľností, o dlhoch viažucich sa k nehnuteľnostiam a iné relevantné poznámky. Každá nehnuteľnosť má svoj list vlastníctva. Je to záznam, kde sú vedené informácie o nehnuteľnosti (adresa, rozloha pozemku, vlastníci nehnuteľnosti, dlhy…). Každá zmena vlastníka či zápis nového veriteľa na list vlastníctva, o ktorom sme si vraveli predchádzajúcej časti sa deje v tzv. katastrálnom konaní.

Katastrálne konanie

Teraz sa budem bližšie venovať zápisu nového majiteľa na list vlastníctva a zápisu záložných zmlúv. Každé katastrálne konanie môže skončiť troma rôznymi spôsobmi: povolením zápisu, prerušením konania a zamietnutím zápisu.

Zápis nového majiteľa

Katastrálny úrad musí rozhodnúť o povolení zápisu do 30 dní od podania návrhu na vklad. Súčasťou podania musia byť dve kópie overených kúpnych zmlúv, jedna kópia návrhu na vklad, potvrdenie o uhradení všetkých zálohových platieb správcovi nehnuteľnosti a potvrdenie o zaplatení správneho poplatku. Po zápise nového vlastníka na list vlastníctva zašle kataster účastníkom konania (predávajúcemu a kupujúcemu) oznámenie o vykonanej zmene. V prípade, že uvediete v návrhu na vklad aj telefónne číslo, obdržíte aj sms s informáciou, že došlo k vykonaniu zmeny. Týmto je zmena vlastníka nehnuteľností ukončená a Vy už podľa zákona nie ste majiteľom bytu.

Zápis záložného práva

Tento úkon sa deje, ak kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka získava právo privlastniť si byt v prípade, že kupujúci nespláca hypotéku. Banka potom byt predá a vyplatí dlh, ktorý má u nej kupujúci. Banka pripraví vždy všetky podklady potrebné pre tento účel. Celý proces sa spustí tým, že sa na katastri podá návrh na vklad záložných zmlúv spolu so záložnými zmluvami. Kataster má 30 dní, aby zapísal záložné právo v prospech banky. Prvých 30 dní je na liste vlastníctva vyznačená plomba s číslom podania.

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Podanie návrhu na vklad je dôležitým krokom po kúpe, dedení, darovaní alebo inej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Návrh na vklad do katastra sa robí na príslušnom okresnom úrade, konkrétne na katastrálnom odbore.

Ako podať návrh na vklad

1. Vyplnenie: Vyplňte všetky požadované informácie, ako sú vaše identifikačné údaje, informácie o nehnuteľnosti a údaje o právnom úkone.
2. Podanie: Návrh na vklad podajte osobne na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu alebo ho zašlite poštou. V podateľni vám potvrdia prevzatie a označia ho dátumom a číslom konania.
3. Prílohy: Priložte vkladovú listinu a ďalšie potrebné prílohy.

Elektronické podanie

Požiadať o zmenu vlastníckych práv môžete aj online cez službu elektronického podania. Priložte vkladovú listinu: Tento dokument je základným podkladom pre katastrálny úrad pri rozhodovaní o povolení vkladu a zápise práv do katastra. Doložte prílohy: Podobne ako vkladová listina, aj prílohy v online podobe musia obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis a časovú pečiatku. Ak máte prílohy len v písomnej forme, musíte požiadať oprávnené osoby, aby ich transformovali do online podoby (tzv. zaručená konverzia). Vytvorte dohodu o splnomocnení: Pripustime, že požiadate inú osobu, aby za vás podala návrh na vklad do katastra. Návrh na vklad do katastra môže vo všeobecnosti podať ktorákoľvek zo zmluvných strán. Pri kúpe nehnuteľnosti je to predávajúci a kupujúci, v prípade darovania zas ide o darcu a obdarovaného. Zákon len v istých prípadoch stanovuje, kto presne má návrh podať.

Náležitosti návrhu na vklad

1. Označenie navrhovateľa. Navrhovateľmi sú účastníci právneho úkonu (zmluvy), na základe ktorého sa má zmeniť právny vzťah k nehnuteľnosti.
2. Adresát. Návrh adresujete vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
3. Predmet návrhu. Jednou z povinných náležitostí je aj predmet návrhu. Tým je v tomto prípade vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
4. Označenie právneho úkonu. Na základe neho má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právny úkon je napríklad kúpna či darovacia zmluva. Je potrebné uviesť všetky právne úkony, ktoré sú predmetom návrhu.
5. Označenie nehnuteľnosti.
6. Listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti, a to v prípade, že toto právo nie je priamo na liste vlastníctva.
7. Pri zriadení vecného bremena alebo pri zlučovaní či delení pozemku je potrebné priložiť geometrický plán.

Poplatky a lehoty

Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spoplatnené. Správny poplatok pri normálnej dĺžke konania za návrh na vklad do katastra nehnuteľností je vo výške 100 eur. V zrýchlenom konaní je vo výške 300 eur. Vklad záložného práva (napr. Okresný úrad má zákonnú povinnosť preskúmať náležitosti návrhu a rozhodnúť najneskôr do 30 kalendárnych dní od jeho doručenia.

tags: #kupna #zmluva #rozdiel #banka #kataster