Kúpna Zmluva: Charakteristika, Náležitosti a Dôležité Aspekty

Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne a obchodnoprávne vzťahy. Kúpna zmluva predstavuje záväzný zväzok dvoch strán, predávajúceho a kupujúceho, a je to dokument, ktorý vyjadruje ich súhlasný prejav vôle na kúpu a predaj predmetu kúpy. Je to jeden z najbežnejších právnych základov pre vznik záväzkových vzťahov.

Definícia a Základné Ustanovenia

Kúpna zmluva je zmluva, z ktorej vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať do vlastníctva, a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

V kúpnej zmluve musia byť vymedzené jej podstatné, zákonom stanovené časti. Medzi ne patria:

Zmluvné strany

Presné a úplné obchodné meno predávajúceho a kupujúceho podľa zápisu v živnostenskom, prípadne obchodnom registri. Ak podnikatelia nekonajú osobne, malo by byť v zmluve uvedené, kto je oprávnený za zmluvné strany konať, a ak koná na základe splnomocnenia, splnomocnenie by malo byť súčasťou zmluvy.

Identifikačné údaje

IČO a sídlo predávajúceho a kupujúceho. Ak nemá sídlo, je potrebné uviesť miesto podnikania alebo bydlisko.

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

Predmet kúpy

Vec určená jednotlivo alebo podľa druhu, vec určená úhrnom, vec hromadná, vec celá alebo spoluvlastnícky podiel k nej a byt alebo nebytový priestor (ak je kúpna zmluva uzatváraná medzi dvoma fyzickými osobami podľa občianskeho zákonníka), prípadne hnuteľná vec alebo tovar (v prípade uzatvárania zmluvy na základe obchodného zákonníka). Predmet kúpy musí byť určený buď individuálne, alebo druhovo vrátane množstva.

Kúpna cena

Úhrada kupujúceho za získaný predmet, pričom cena musí byť vyjadrená v peniazoch. Zo zmluvy musí byť jasná výška kúpnej ceny a taktiež termín jej splatnosti. Termín splatnosti môže byť v deň podpísania kúpnej zmluvy, ale taktiež v zmluve môže byť uvedený iný termín splatnosti.

Predmet Kúpnej Zmluvy

Predmetom kúpy môže byť hnuteľná vec určená jednotlivo čo do množstva a druhu. Občiansky zákonník definuje ako predmet kúpy aj vec nehnuteľnú. Za nehnuteľnosti pritom považujeme pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Predmet kúpy musí byť čo najpresnejšie vymedzený, aby nebolo možné si daný predmet zmýliť s iným tovarom.

Hnuteľné veci

Hnuteľné veci, ktoré majú povahu hmotných, plynných, tekutých a pevných predmetov, ale aj prírodné sily ovládané človekom, napr. plyn, voda, elektrina.

Nehnuteľnosti

Pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, je nevyhnutné, aby bol povolený vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti príslušným katastrálnym odborom okresného úradu. Až vkladom vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností dochádza k prevodu nehnuteľnosti na kupujúceho.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Príslušenstvo

Je dôležité z hľadiska právnej istoty, aby v kúpnej zmluve boli výslovne uvedené i príslušenstvá hlavnej veci. Samostatne nemožno predať súčasť veci.

Iné majetkové hodnoty

Predmetom kúpy môžu byť aj prírodné sily, ak sú ovládateľné a slúžia potrebe ľudí (napr. plyn, voda, elektrina), tiež práva alebo iné majetkové hodnoty, pokiaľ to ich povaha pripúšťa. Nemožno však predať veci nescudziteľné a peniaze, s výnimkou cudzích peňazí, ktoré môžu byť predmetom kúpy. Rovnako možno kúpiť cenné papiere. Vec ako predmet kúpy nemusí existovať už v čase uzavretia kúpnej zmluvy; možno kúpiť i veci, ktoré len vzniknú v budúcnosti.

Kúpna Cena: Dohoda a Splatnosť

Kúpna cena je úhrada kupujúceho za získaný predmet, pričom cena musí byť vyjadrená v peniazoch. Zo zmluvy musí byť jasná výška kúpnej ceny a taktiež termín jej splatnosti. Termín splatnosti môže byť v deň podpísania kúpnej zmluvy, ale taktiež v zmluve môže byť uvedený iný termín splatnosti. Pokiaľ je kúpna cena vyššia ako 15 000 €, zmluvné strany sa nemôžu dohodnúť na predaní kúpnej ceny v hotovosti.

Obvyklá cena

Pokiaľ je kúpna zmluva uzatvorená podľa Obchodného zákonníka, takáto zmluva kúpnu cenu nemusí obsahovať. Obchodný zákonník má na takýto prípad vymedzený inštitút tzv. obvyklej ceny.

Cenová doložka

V kúpnej zmluve sa môže dohodnúť tzv. cenová doložka, kde si predávajúci vyhradzuje právo dodatočne upraviť výšku ceny vzhľadom na výrobné náklady (ak sa menia ceny vstupných surovín).

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

Zľavy

Predávajúci pri predaji tovaru mnohokrát poskytuje kupujúcemu zľavy (rabaty), ktoré bývajú poskytnuté z rôznych dôvodov, ako množstvo, vernosť, chyby, poškodenie tovaru, úvodné zľavy pri uvádzaní nových výrobkov, výpredaje pri ukončení obchodu alebo sezóny.

Forma Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva môže byť uzavretá ústne, písomne alebo konkludentne. Pokiaľ ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, zo zákona musí byť písomná. Písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. Ústna dohoda je právne záväzná a platná, pokiaľ zákon nepredpisuje pre danú dohodu písomnú formu.

Písomná forma

Vyžaduje sa pri prevode nehnuteľností, ak to vyžaduje osobitné ustanovenie zákona, alebo ak sa na písomnej forme dohodli účastníci. Zmluva o kúpe nehnuteľnosti musí mať písomnú podobu.

Povinnosti Predávajúceho

Predávajúci je povinný dodať tovar v deň, ktorý je v zmluve určený. Ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné, začína lehota, v ktorej sa má tovar dodať, plynúť odo dňa uzavretia zmluvy. Medzi základné povinnosti predávajúceho patrí:

• Dodať tovar v súlade so zmluvou alebo zákonnými ustanoveniami.
• Odovzdať doklady vzťahujúce sa na tovar, dohodnuté v zmluve spôsobom, na akom sa strany dohodli alebo určenom zákonom.
• Previesť vlastnícke právo, resp. umožniť kupujúcemu vlastnícke právo nadobudnúť.
• Znosiť nebezpečenstvo a všetky náklady spojené s tovarom až dovtedy, kým sa neodovzdá kupujúcemu.

Dodanie tovaru

Ak v zmluve nie je konkrétne miesto plnenia dohodnuté, dôjde k dodaniu tovaru jeho odovzdaním prvému dopravcovi na prepravu kupujúcemu, ak sa odosielateľ na odoslanie tovaru v zmluve zaviazal. Môže sa stať, že tovar bude potrebné dopraviť tretej osobe, najmä vtedy, ak pôjde o traťovú dodávku. V takom prípade tretia osoba, ako konečný príjemca tovaru, si môže svoje práva uplatniť z prepravnej zmluvy rovnako ako kupujúci.

Doklady potrebné na prevzatie a užívanie tovaru

Sú to prepravné doklady (prepravná zmluva, nákladný list, dodací list) a doklady pre užívanie (návod na montáž, na údržbu, na použitie). Ich odovzdanie sa predpokladá spoločne s tovarom, ak zmluva neurčuje inak.

Povinnosti Kupujúceho

Kupujúci má povinnosť zaplatiť kúpnu cenu a tovar dohodnutý v zmluve prevziať. Medzi základné povinnosti kupujúceho patrí:

• Zaplatiť kúpnu cenu.
• Prevziať tovar.
• Znosiť všetky náklady a riziko spojené s tovarom od okamihu, kedy ho dostal k dispozícii.

Prevzatie tovaru

Povinnosť prevziať tovar je, okrem povinnosti zaplatiť kúpnu cenu, základnou povinnosťou, ktorú kupujúci má.

Zodpovednosť za Vady Tovarov

Povinnosť predávajúceho je splnená vtedy, ak bolo plnenie uskutočnené riadne, t.j. bez vád a včas. Vadným plnením je také plnenie, ktoré je iné, než dohodnuté. Rovnako môže byť vadou tovaru, ak doklady potrebné na užívanie tovaru chýbajú.

Zodpovednosť predávajúceho

Zodpovednosť predávajúceho za vady je obmedzená vtedy, ak na výrobu tovaru, ktorý má vyrobiť, použije určité veci, ktoré mu dodá kupujúci. Rovnako nezodpovedá za vady, ak pri vynaložení odbornej starostlivosti predávajúci zistí, že vec nie je vhodná pre ním vyrábaný výrobok, avšak kupujúci na jej použití trvá.

Prehliadka tovaru

V zákone je zakotvená povinnosť pre kupujúceho prehliadnuť tovar v závislosti od jeho povahy s odbornou starostlivosťou, aby mohol zistiť čo najskôr tzv. zrejmé vady. Kupujúci je povinný oznámiť predávajúcemu zistené vady okamžite bez zbytočného odkladu.

Záruka za akosť

Zodpovednosť za záruky znamená, že predávajúci zodpovedá nielen za vady, ktoré má tovar v okamihu prechodu nebezpečenstva, ale aj za vady, ktoré zistí neskôr, a to v priebehu záručnej lehoty.

Právne vady

Rovnako má právne vady tovar, ak predávajúci nevedel, že tovar, ktorý predáva je zaťažený právom tretej osoby, vyplývajúcim z práv priemyselného alebo duševného vlastníctva.

Nároky z Vád Tovarov

Pri úprave nárokov z vád tovaru zákon rozlišuje podstatné a nepodstatné porušenie zmluvy.

Podstatné porušenie zmluvy

Pri podstatnom porušení zmluvy má právo voľby kupujúci a môže žiadať ktorýkoľvek z nárokov, t.j. odstránenie vád dodaním náhradného tovaru, odstránenie vád opravou tovaru, zľavu z kúpnej ceny alebo odstúpiť od zmluvy.

Nepodstatné porušenie zmluvy

Ak došlo k porušeniu zmluvy nepodstatným spôsobom a plnenie bolo vadné, nemá kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. Má teda právo voľby obmedzené len na dodanie chýbajúceho tovaru, odstránenie vád a zľavu z kúpnej ceny.

Dodanie Väčšieho Množstva Tovaru

Ak dodá predávajúci väčšie množstvo tovaru než strany v zmluve dohodli, ide tiež o vadné plnenie. Kupujúci má právo prebytočný tovar odmietnuť alebo ho prijať v celom rozsahu alebo len v časti. Ak kupujúci prijme tovar väčšieho rozsahu má sa za to, že s plnením väčšieho množstva súhlasí.

Uzatvorenie Kúpnej Zmluvy Podľa Obchodného Zákonníka

Ktoré subjekty môžu takúto kúpnu zmluvu uzavrieť? Otázku rieši vo všeobecnosti (vzťahuje sa aj na iné typy zmlúv, zakotvené v Obchodnom zákonníku) ustanovenie § 261. Z dikcie tohto zákonného ustanovenia sú možné dva druhy podnikateľských subjektov, na ktoré sa vzťahuje pôsobnosť Obchodného zákonníka:

Podnikatelia

Ak obe strany uzatváranej kúpnej zmluvy sú podnikatelia a záväzky strán, obsiahnuté v kúpnej zmluve sú predmetom ich podnikateľskej činnosti. V takomto prípade sa na ich obchodno-záväzkový vzťah vzťahujú ustanovenia Obchodného zákonníka "automaticky", to znamená, že strany kúpnej zmluvy, ktoré spĺňajú túto podmienku, nemusia urobiť žiaden iný úkon pre to, aby sa nimi uzavretá kúpna zmluva riadila ustanoveniami Obchodného zákonníka.

Dohoda strán

Ak jedna zo strán (prípadne obe strany) uzatváranej kúpnej zmluvy nie je podnikateľom, resp. ak strany uzatváranej kúpnej zmluvy si dohodli, že ich záväzkový vzťah (kúpna zmluva) sa riadi Obchodným zákonníkom, i keď tento záväzkový vzťah nespadá pod vzťahy uvedené v § 261 Obchodného zákonníka (§ 262 ods. 1).

Náležitosti Kúpnej Zmluvy o Nehnuteľnosti

Kúpna zmluva o nehnuteľnosti má zákonom určené náležitosti. Ak by niektoré z povinných náležitostí v KZ chýbali, kataster môže vklad prerušiť alebo v krajnom prípade úplne zamietnuť. Medzi dôležité náležitosti patria:

Označenie zmluvných strán

Predávajúci a kupujúci musia byť v zmluve presne špecifikovaní. Pokiaľ nehnuteľnosť kupujú manželia, musia byť na kúpnej zmluve uvedení obidvaja, alebo musia predložiť notársku zápisnicu o zrušení alebo zúžení bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Údaje o zmluvných stranách musia obsahovať: mená a priezviská predávajúcich aj kupujúcich, ich priezviská za slobodna, trvalé bydliská, rodné čísla, dátumy narodenia, rodinný stav a štátne občianstvo.

Špecifikovanie predmetu prevodu

Označenie nehnuteľnosti (byt, rodinný dom, pozemok …), pri bytoch označenie čísla bytu, ulicu, popisné číslo, druh stavby, súpisné číslo a parcelné, druh a výmera pozemku, čísla listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť a pozemok zapísaný, označenie katastrálneho územia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, označenie príslušnej správy katastra.

Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu

Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, pozemku zastavanom domom alebo aj na priľahlom pozemku.

Ďalšie náležitosti

• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu.
• Úpravu práv k pozemku.
• Dohodnutú kúpnu cenu za nehnuteľnosť a spôsob jej úhrady.
• Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
• Úpravu práv k účelovým objektom civilnej ochrany obyvateľstva, ak sú také objekty v dome.
• Prejav vôle previesť vlastníctvo.
• Prehlásenie predávajúcich, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, vecné bremená, a že nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb.
• Špecifikovaný moment, v ktorom prechádza vlastníctvo na kupujúceho.
• Ostatné všeobecné ustanovenia, na ktorých sa zmluvné strany dohodli.

Dôležité Aspekty a Odporúčania

Pri uzatváraní kúpnej zmluvy je dôležité dbať na presné a zrozumiteľné špecifikovanie všetkých náležitostí, aby sa predišlo prípadným sporom a problémom v budúcnosti. Odporúča sa prípravu a pripomienkovanie kúpnych zmlúv a ostatných dokumentov zveriť do rúk odborníkom.

Ako sudca obchodného úseku sa s problematikou uzatvárania kúpnych zmlúv a následného vymáhania nárokov z týchto zmlúv stretávam denne. Najväčšiu chybu robia strany, uzatvárajúce kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka v tom, že túto zmluvu uzatvárajú ústne, pretože neskôr v prípadnom súdnom spore len veľmi ťažko preukazujú skutočnosti, ktoré ako strany súdneho sporu musia preukázať.

Podnikatelia, ktorí chcú uzavrieť s obchodným partnerom kúpnu zmluvu podľa Obchodného zákonníka, by mali tieto zmluvy uzavrieť písomne s tým, že presne špecifikujú o aký tovar sa jedná, presnú výšku kúpnej ceny a presne uvedené práva a povinnosti strán tejto zmluvy.

tags: #kupna #zmluva #charakteristika