Kupna Zmluva ako Konsenzuálny Kontrakt: Definícia a Dôsledky

Autor: Mgr.

Účinky odstúpenia od zmluvy v režime občianskoprávnom sú Achillovou pätou nášho právneho poriadku viac ako 20 rokov. Za celý ten čas judikatúra ani zákonodarca neprišli s jednoznačným riešením danej problematiky. Predkladaný príspevok autora je preto pokusom o komplexnejšiu analýzu uvedenej otázky. Autor v príspevku kriticky pristupuje k poslednej rozhodovacej činnosti súdov, s použitím doterajšej odbornej literatúry analyzuje súvisiace ustanovenia právneho poriadku, argumentuje vývojom právnej úpravy, ponúka stručné porovnanie riešenia danej otázky v zahraničných právnych úpravách. Aj s ohľadom na posúdenie možných praktických situácii, obzvlášť vo vzťahu k materiálnej publicite katastra nehnuteľností, si kladie otázku, z akého dôvodu sa súdna prax bráni bezvýhradnej akceptácii len obligačnoprávnych účinkov odstúpenia od zmluvy. Záverom nesúhlasí s ustanovením § 46 pripravovaného katastrálneho zákona a navrhuje jeho prehodnotenie, resp.

Úvod do Konsenzuálnych Kontraktov

Kupna zmluva je typickým príkladom konsenzuálneho kontraktu, čo znamená, že vzniká na základe vzájomnej dohody (konsenzu) medzi predávajúcim a kupujúcim. Tento článok sa zameriava na definíciu kupnej zmluvy ako konsenzuálneho kontraktu a analyzuje rôzne aspekty a dôsledky tejto definície v kontexte slovenského práva.

Definícia Kupnej Zmluvy

Kupna zmluva je v zmysle občianskoprávnej úpravy upravená v Občianskom zákonníku. Vzniká, keď sa dve strany, predávajúci a kupujúci, dohodnú na predmete kúpy a kúpnej cene. Podľa § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté.

Charakteristika Konsenzuálnych Kontraktov

Konsenzuálne kontrakty sú charakteristické tým, že ich platnosť nie je podmienená formálnymi náležitosťami alebo odovzdaním veci. Dôležitý je prejav vôle oboch strán. Medzi hlavné znaky patria:

Prečítajte si tiež: Podmienky kúpnej zmluvy bytu

• Konsenzus: Vzájomná zhoda vôle strán.
• Rovnosť strán: Žiadna zo strán nemá dominantné postavenie.
• Záväznosť: Zmluva je pre obe strany záväzná.

Právne Aspekty Kupnej Zmluvy

Odstúpenie od Zmluvy

V zmysle § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Relevantnosť tejto otázky sa prejavuje najmä v situácii, kedy osoba B ešte predtým, ako osoba A odstúpi od zmluvy, prevedie vlastnícke právo k veci na tretiu osobu (osobu C).

Vecnoprávne a Záväzkovoprávne Účinky

Podľa aktuálneho rozhodnutia NS SR, sp. zn. 6 Sžo/229/2010, zo dňa 20.07.2011, má teda odstúpenie od zmluvy vecnoprávne účinky. Spätné nadobudnutie vlastníckeho práva pôvodného predávajúceho (osoby A) však prelamuje dobromyseľnosť tretej osoby (osoby C), ktorá svoje vlastnícke právo nadobudla od osoby B ešte pred odstúpením od zmluvy uzavretej medzi osobou A a osobou B. To znamená, pokiaľ osoba C nadobudla svoje vlastníctvo v dobrej viere pred odstúpením od zmluvy uzavretej jej právnym predchodcom, ostáva vlastníkom veci.

Nemožnosť Plnenia

Záväzkoprávne následky odstúpenia od zmluvy v kontexte prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu (osobu C) pred odstúpením od zmluvy (medzi osobou A a osobou B) by boli plne v súlade s ustanoveniami § 575 a nasl. Občianskeho zákonníka (nemožnosť plnenia). Ak totiž nie je osoba B už vlastníkom veci z dôvodu, že vec previedla na osobu C, nemôže splniť povinnosť spätného prevodu vlastníckeho práva na osobu A.

Praktické Situácie a Príklady

1. Osoba A predá vec osobe B. Osoba B sa stane vlastníkom veci. Osoba A však následne odstúpi od zmluvy s osobou B pre nezaplatenie celej či časti kúpnej ceny.
2. Osoba A prevedie svoj podiel na veci na osobu B (ktorá nie je jej blízkou osobou) bez toho, aby ponúkla svoj podiel osobe C. Z dôvodu porušenia svojho predkupného práva sa teda osoba C bude v súdnom spore voči osobe B domáhať nahradenia prejavu vôle osoby B ako nadobúdateľa, ponúknuť jej na predaj daný spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok, ako ho osoba B nadobudla, v zmysle § 603 ods.
3. Osoba A prevedie na základe kúpnej zmluvy vlastnícke právo k veci na osobu B. Následne osoba B prevedie k tej istej veci vlastnícke právo na osobu C. Po istom čase však osoba A odstúpi od zmluvy s osobou B. V záujme predísť tomu, aby osobe C ostalo zachované vlastnícke právo, sa však osoba A a osoba B dohodnú, že na súhlasnom prejave osoby B, ktorým bude potvrdzovať doručenie odstúpenia a jeho platnosť, uvedú taký dátum doručenia, ktorý bude predchádzať nadobudnutiu vlastníctva osoby C. Osoba C musí teda dokázať (aby ubránila svoje vlastníctvo), že prišlo k antidatovaniu odstúpenia od zmluvy resp. „dohody o odstúpení“, t.j. že prišlo k podvodu.

Judikatúra a Relevantné Rozhodnutia

• Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej aj len „NS SR“), sp. zn. 3 Cdo 151/96, zo dňa 21.08.1997 (ktorý bol uverejnený aj v časopise Zo súdnej praxe pod č. 59/1997) ako aj rozsudok NS SR, sp. zn.
• Rozsudok NS SR, sp. zn.
• Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky (ďalej aj len „NS ČR“), sp. zn.
• Rozsudok NS SR, sp. zn.
• Podľa aktuálneho rozhodnutia NS SR, sp. zn. 6 Sžo/229/2010, zo dňa 20.07.2011, má teda odstúpenie od zmluvy vecnoprávne účinky.
• Rozsudok NS SR, sp. zn. 1 Cdo 107/2006: „Nedodržanie záväzku budúceho predávajúceho vyplývajúceho zo zmluvy o budúcej zmluve a následné uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti s treťou osobou nespôsobuje bez ďalšieho neplatnosť predmetnej kúpnej zmluvy v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka. Práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o budúcej zmluve zaniknú pr…

Zahraničné Právne Úpravy

Pre slovenské právne pomery je z dôvodu obdobnej právnej úpravy pochopiteľné zaujímavá najmä česká jurisprudencia.

Kataster Nehnuteľností a Odstúpenie od Zmluvy

Právnu úpravu zápisu do katastra nehnuteľností na základe odstúpenia od zmluvy po vykonaní vkladu kritizuje vo svojom aktuálnom príspevku R. Jakubáč.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpnej zmluvy s doživotným užívaním

Nová Legislatíva a Preventívne Konania

Vláda Slovenskej republiky predkladá na rokovanie Národnej rady Slovenskej republiky vládny návrh zákona o riešení hroziaceho úpadku a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len „návrh zákona“) v súlade s Plánom legislatívnych úloh vlády Slovenskej republiky na mesiace jún až december 2021. Predloženým návrhom zákona dochádza k transpozícii Smernice Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2019/1023 z 20.

Základným cieľom návrhu zákona je preto poskytnúť dlžníkom dostatočný priestor na účinnú, efektívnu, rýchlu a transparentnú preventívnu reštrukturalizáciu v počiatočnom štádiu, kedy úpadok „hrozí“, a zabrániť tak úpadku dlžníka a riešeniu jeho situácie niektorým z insolvenčných konaní, čím by sa súčasne malo zabrániť strate pracovných miest a strate know-how, mala by sa maximalizovať celková hodnota pre veriteľov v porovnaní s tým, čo by získali v prípadnom konkurze, ako aj zabrániť zvyšovaniu nesplácaných úverov.

Prečítajte si tiež: Vzor kúpnej zmluvy pre dve osoby

tags: #kupna #zmluva #konsenzualny #kontrakt #definícia